在 2025 年，新加坡公共住房市场的新闻焦点，主要被“在多年转售价格快速上涨之后，迎来价格温和增长与市场趋稳”的早期迹象所主导。
随着市场观察者回顾今年 HDB 市场的表现，有人预计 2025 年 HDB 转售价将录得近 6 年来最慢的年度涨幅。
根据 PropNex Research 汇编的数据，2025 年前 9 个月，HDB 转售市场平均价格上涨 2.9%，明显弱于 2024 年前 9 个月市场实现的 6.9% 涨幅。
多数市场观察者（包括 PropNex Realty、Realion (OrangeTee & ETC) 与 Huttons Asia 等机构）预计，2025 年全年 HDB 转售价将上涨约 3% 至 4%。
这与近年的 HDB 转售市场年度表现相去甚远。
| Year | HDB resale price index | Total number of transactions |
| 2020 | + 5% | 24,748 |
| 2021 | + 12.7% | 31,017 |
| 2022 | + 10.4% | 27,896 |
| 2023 | + 4.9% | 26,735 |
| 2024 | + 9.7% | 28,986 |
| 2025 (forecasted) | + 3% to + 4.5% | Approx. 28,000 |
| 2026 (forecasted) | + 2% to + 4% | Approx. 27,500 |
HDB 转售市场降温，但 BTO 与 SBF 销售升温
2025 年政府推出的大量地段优越的 Build-to-Order (BTO) 与 Sale of Balance Flats (SBF) 项目，是今年 HDB 转售价温和增长的背后原因。
Realion (OrangeTee &ETC) 首席研究与策略师 Christine Sun 表示，由于今年推出的 BTO 项目阵容强劲，HDB 转售市场的卖方面对激烈竞争。
2025 年，政府在 3 轮 BTO 与 SBF 申购中共推出 29,975 套新公共住房单位。
Stacked 编辑团队曾报道10 月最新一轮 BTO 申购，涵盖 8 个 HDB 镇的 10 个项目、共 9,144 套单位。除 Prime、Plus 与 Standard 户型的多样供应外，该轮申购亦首度推出位于 Greater Southern Waterfront 的 BTO 项目——这一长期复兴规划自 Pasir Panjang 延伸至 Marina East。
总体而言，今年 3 轮 BTO 与 SBF 申购共吸引逾 100,000 名申请者，创下 3 年新高。相比之下，2024 年与 2023 年的申购人次分别为 82,000 与 80,000。
过去 5 年，政府共推出 102,433 套 BTO 组屋，年均约 20,487 套。上一次政府显著加大新房供应是在 2011 至 2014 年，当时共推出 100,174 套 BTO 组屋。
Huttons Asia 数据分析高级总监 Lee Sze Teck 表示：“当 HDB 在 2011 至 2014 年增加 BTO 供应后，HDB 转售价在 2013 至 2019 年开始放缓。已有早期迹象显示，2025 年第 4 季 HDB 转售价的增速正在回落。”
政策微调，更多 Prime 与 Plus 户型
部分公共住房政策也已调整，以缓解单身人士与二次申请家庭的住房需求。自 2024 年 10 月起，单身人士可在所有地点购买两房式 Flexi BTO 组屋；与父母同住或邻近父母购买两房式 Flexi 的单身人士享有优先权。为二次申请家庭预留的 BTO 配额提高了 5 个百分点。
Sun 指出，HDB 亦在适应年轻夫妇与家庭的生活方式与住房偏好，推出更多可灵活分隔、便于个性化配置的新单位。
同样地，HDB 似乎也在回应 BTO 申请者对热门地段更多选择的呼声。“我们预计在 Mount Pleasant、Greater Southern Waterfront 与 Bayshore 等抢手区域，将有更多 Prime 与 Plus 户型推出。这些项目或将分流原本在核心地段转售市场的买家。”Sun 说道。
若政府能在相对较短时间内完成多数新 BTO 项目，将可能改写格局，因为“可立即入住”是转售组屋相较 BTO 项目的关键优势之一。
在需求端，Wong Siew Ying（PropNex 研究与内容主管）表示，将 HDB 贷款的贷款与抵押价值比 (LTV) 上限下调至 75% 等政策举措，也可能使转售需求与价格受控。
2025 年 HDB 转售高价成交盘点
回到 HDB 转售市场，尽管今年整体涨幅趋缓，过去 12 个月内仍不断刷新高价纪录。
以绝对价格计，今年最昂贵的转售组屋为位于 SkyTerrace @ Dawson 的一套 1,313 sq ft、5 房式单位，于 6 月以 $1.659 million（$1,263 psf）易手，价格惊人。
据成交数据，该单位为 Premium Apartment Loft，楼层介于第 22nd 至 24th 层之间。SkyTerrace @ Dawson 位于 Queenstown 的 Dawson Road，项目约近 10 年楼龄，共由 5 座 43 层住宅楼组成。
尽管这笔成交引人注目，但 HDB 转售市场的纪录仍由邻近的 SkyOasis @ Dawson 保持：一套 1,915 sq ft、5 房式单位于去年 7 月以 $1.73 million（$1,444 psf）创下纪录。
| HDB Town | Unit Type | Street | Unit Size (sq ft) | Year Completed | Price ($) |
| Queenstown | Five-room | Dawson Road | 1,312 | 2016 | 1,658,888 |
| Bishan | Five-room | Bishan St 24 | 1,291 | 2011 | 1,632,000 |
| Bishan | Executive | Bishan St 12 | 1,753 | 1987 | 1,600,000 |
| Central Area | Five-room | Cantonment Rd | 1,129 | 2011 | 1,600,000 |
| Toa Payoh | Five-room | Lor 1A Toa Payoh | 1,258 | 2012 | 1,600,000 |
与此同时，今年第二高价的 HDB 转售成交为 Natura Loft 的一套 1,291 sq ft、5 房式单位，11 月以 $1.632 million（$1,264 psf）成交。Natura Loft 位于 Bishan Street 24，共 480 户，建于已停办的 Design, Build, and Sell Scheme 之下。
今年我们亦报道了 Natura Loft 一套 1,022 sq ft、4 房式单位以 $1.25 million（$1,223 psf）成交的案例。点此阅读我们的报道，以及卖方可能获得的利润测算。
“百万组屋”创纪录
预计 2025 年成交价逾百万美元的转售组屋数量将大增近 50%，约有 1,550 宗交易备案，远超去年的 1,035 套纪录。
截至 2025 年 12 月 4 日，Toa Payoh 录得“百万组屋”成交宗数最多，共 283 宗。按今年“百万组屋”成交数量计，排名前 5 的 HDB 镇为：
- Toa Payoh: 283
- Bukit Merah: 205
- Queenstown: 158
- Kallang/Whampoa: 134
- Clementi: 96
来源：HDB，PropNex Research
迄今，Choa Chu Kang、Jurong West 与 Sembawang 尚未出现“百万组屋”成交。更细致的观察显示，部分地点吸引了大量“百万组屋”交易：
- Bidadari Park Drive: 83
- Dawson Rd: 59
- Cantonment Rd: 49
- Clementi Ave 3: 45
- Lor 1A Toa Payoh: 44
- Alkaff Cres: 39
- Boon Tiong Rd: 38
- Circuit Road: 36
- St George’s Lane: 34
- Lor 1 Toa Payoh: 32
- Boon Keng Rd: 32
来源：HDB，PropNex Research
Huttons Asia 的 Lee 指出，HDB 转售市场中多数“百万组屋”交易，集中在中心地段、已在数年前满足 MOP 且楼龄不足 10 年的单位。今年此类单位约占“百万组屋”成交的 32%。
总体而言，2025 年“百万组屋”及以上成交的平均价格为 $1.14 million，较去年的 $1.12 million 上涨 1.8%。
“相较 2024 年出现多次标杆价位，今年新标杆价位较少。这可能显示买方已出现某种程度的价格阻力。”Lee 表示。
2026 年将迎来大量 MOP 单位
展望来年，预计达到 MOP 的单位数量将对 HDB 转售市场产生显著影响。
Stacked 近期已就此趋势发布文章，并附上这些即将 MOP 的单位清单。
预计明年将有近 13,500 套单位在满 5 年 MOP 后涌入市场；相比之下，今年符合转售资格的 MOP 单位约为近 8,000 套。
约 60% 的明年 MOP 单位位于成熟市镇。MOP 单位最多的 3 个 HDB 镇为 Punggol（3,222 套）、Queenstown（2,409 套）与 Tampines（2,133 套）。
政府亦将于 2026 与 2027 年的后续申购中，继续加大 BTO 项目供应。此前已宣布，2025 至 2027 年间将推出约 55,000 套 BTO 组屋。
这意味着在 2026 与 2027 年将推出 35,277 套 BTO 组屋——年均约 17,600 套。
Realion (OrangeTee & ETC) 的 Sun 表示，更有利的利率环境也将有助于降低部分屋主的按揭成本。“已有更多 HDB 业主转向私人房贷，其利率低于 HDB 贷款利率。”她说。
PropNex 的 Wong 指出，整体来看，2026 年的 HDB 转售市场将呈现：价格温和增长、新房供应较高、大量 MOP 单位入市、现行房地产降温措施持续，以及潜在买家对价格的某种程度抵触逐步显现。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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