我拥有一套55年楼龄的HDB组屋，但可能不得不出售——用$700K现实中能买到永久产权公寓吗？

我现在处于不知下一步该怎么办的状态。我的丈夫（新加坡公民）最近刚去世。我是新加坡PR，和他结婚已超过30年；今年我将年满60岁。我们住在一套两房的HDB组屋，楼龄已55年，房产登记在我们两人名下；但款项完全由我的CPF支付。我很爱这套房子，因为这是我们的家，承载着许多回忆，我原本没想过自己会需要搬走。不过，身边的朋友告诉我：

(1) 这套老房子已不值得继续居住，因为租约在递减——只剩40+年
(2) 作为一名已故新加坡公民的配偶PR（没有子女，他们已在海外结婚并且现在不是新加坡公民）；我可能会被迫出售这套房子。

所以如果最终被要求出售，我开始在寻找替代方案。考虑到我的年龄并且没有收入，我想我只能负担一间一房单位。我确实更偏好永久产权，但也知道可能高不可及。我可用的预算为$700,000。我很迷惘，特此来寻求一些建议。

（这是我们持续推出的一个系列，专门解答读者关于房地产市场的问题。如果你也有想询问的问题，欢迎发送至 stories@stackedhomes.com。）

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您好，

首先，我们对您正在经历的一切深感抱歉。失去丈夫的同时又要面对对住处的不确定性，确实非常不容易。我们希望以下的建议，能在您权衡下一步时带来一些清晰度。

当前的首要任务，是向HDB厘清您的具体情况。按照一般规定，当共同业主之一去世时，生存的共同业主通常会通过生存者继承权继承该组屋。不过，继承组屋与被允许保留组屋，可能是两件事。根据HDB公开的资格条件，单独的PR业主通常无法以个人名义持有HDB组屋；但鉴于您的情况，仍值得致电HDB热线再次核实。

众所周知，HDB在有特殊情况时会有一定弹性，申诉会按个案处理。如果您认为保留现住房才是最佳选择，我们建议先书面向HDB申诉；如有需要，也可寻求所在选区的国会议员（MP）协助。

但如果您决定出售，或无法保留该组屋，以下是可考虑的行动路径：

我们先看看2025年前三个季度、楼龄介于54至56年的3房式组屋的平均成交价。这能让我们大致了解，如果您真的必须出售，可能会获得的价格范围：

街道	平均价格
BEO CRES	$376,578
C’WEALTH CRES	$376,000
CIRCUIT RD	$340,562
HAVELOCK RD	$386,944
HO CHING RD	$329,143
JLN BAHAGIA	$315,300
JLN BATU	$366,600
JLN BT HO SWEE	$397,000
JLN DUA	$353,333
JLN KLINIK	$386,378
JLN RUMAH TINGGI	$328,667
LOR 1 TOA PAYOH	$396,939
LOR 2 TOA PAYOH	$419,792
LOR 3 TOA PAYOH	$385,000
LOR 4 TOA PAYOH	$412,000
LOR 5 TOA PAYOH	$375,000
LOR 6 TOA PAYOH	$337,750
LOR 7 TOA PAYOH	$363,379
MEI LING ST	$429,053
OLD AIRPORT RD	$348,333
STIRLING RD	$374,857
TAMAN HO SWEE	$361,333
TAO CHING RD	$313,667
TOA PAYOH EAST	$367,161

接着，我们看看不同楼龄组屋的价格随时间的变化，以便预判若继续持有，日后的可能结果：

年份	2015年或以后落成	2005 – 2014年落成	1995 – 2004年落成	1985 – 1994年落成	1975 – 1984年落成	1965 – 1974年落成
2014		$456,305	$400,480	$322,889	$344,656	$344,120
2015		$429,267	$389,765	$303,312	$327,437	$332,123
2016		$433,080	$375,710	$298,278	$324,217	$317,491
2017	$569,833	$417,820	$364,395	$293,590	$316,694	$307,603
2018	$353,548	$392,832	$363,603	$283,001	$302,399	$292,325
2019	$342,736	$390,739	$385,079	$277,590	$290,224	$279,096
2020	$372,060	$423,930	$399,996	$284,633	$296,270	$279,601
2021	$429,792	$453,204	$427,648	$327,775	$333,165	$316,444
2022	$478,105	$494,072	$454,068	$362,846	$365,240	$338,669
2023	$498,504	$521,074	$455,879	$384,607	$385,327	$353,861
2024	$543,813	$547,653	$497,466	$411,273	$406,235	$381,420
2025 (Up to Q3)	$589,621	$605,596	$639,607	$440,329	$432,501	$390,887

以下是图示：

您会注意到，自2020年起，各类组屋价格都在上升。这是全市住房市场的共性现象，因COVID之后的几年里出现了住房短缺。

尽管疫情期间平均价格上扬，但较老龄的3房式组屋涨幅明显放缓。在COVID-19之前，老组屋的价格回落也往往比新组屋更为陡峭，反映出市场对租约递减的日益担忧。

最年轻组别的3房式组屋之所以出现价格的骤降，主要与交易分布有关。2017年仅有Queenstown的6个单位成交——把当年的平均价推高。到了2018年，交易显著增多，且包含更多郊区的销售，因而把总体均价拉低。

就我们所见，目前价格似乎已接近高位，尤其对于老龄组屋而言；如果您已有出售意向，现在或许是一个相对合适的窗口期。

但需提醒的是，老龄的3房式组屋并非易售的房型。 剩余租约将缩小潜在买家的范围。对于较年轻的买家而言，若“剩余租约 + 买家年龄”不足95年，他们在贷款额度、CPF使用上限以及CPF补助方面都会被按比例下调。

这意味着他们若要购买您的老组屋，可能需要更高的现金或CPF支出，从而产生顾虑。鉴于单位面积，最有可能的买家将是单身人士，或在退休阶段进行“缩屋”的年长夫妻。相较于以家庭为主的买家群，这样的买方池更为小众。

因此，若最终您获准保留这套组屋（也祝一切顺利），这反而可能更契合您的实际情况。毕竟房屋已全款付清，月度开支很低（组屋的服务与杂费远低于公寓的管理费），您也能把余下资金用于更舒适的退休生活，而不是承担更高价房产的成本。

但假设您确定要出售组屋；那么接下来我们看几个关键点：

若出售组屋，需要理解的要点

根据CPF的规定：
“如果您年满55岁并出售现有组屋，CPF退款将优先用于补足您的退休账户（Retirement Account，RA）至全额退休金（Full Retirement Sum，FRS）。其余退款将保留在您的普通账户（Ordinary Account，OA）。”

以您目前60岁的年龄计算，当前的全额退休金为$181,000。这意味着，当您出售现有组屋时，您当初用于购房的所有CPF款项——连同累积利息——会先退回您的CPF账户。其中将首先划入您的RA，直至达到$181,000的FRS。

超过该金额的部分会进入您的OA，而OA里的资金即可用于下一套房产的购买。

（如果您不确定当初用了多少CPF购房，可通过SingPass登录CPF账户查询。）

鉴于我们目前不了解您当初使用的CPF金额，因此也无法准确预估完成CPF退款后您手头可动用的现金。但您提到可用于房产的预算为$700,000，我们可以先探讨当下这一价位通常有哪些选择。

潜在选项

您提到偏好永久产权，以下是一些999年/永久产权项目，其开间或一房单位在2025年前三季度的成交价低于$700,000：

项目	平均价格	地区	平均户型面积（平方英尺） – 以实际成交计	项目总户数
GRANDVIEW SUITES	$590,000	14	409	52
PRIME RESIDENCE	$602,888	14	398	39
TREASURES @ G20	$627,500	14	420	38
GLASGOW RESIDENCE	$635,000	19	431	31
CENTRA RESIDENCE	$640,000	14	398	78
EDENZ SUITES	$648,000	14	474	34
SUNNY LODGE	$650,000	14	398	20
TREASURES@G6	$650,000	14	409	39
CENTRA STUDIOS	$655,229	14	388	51
THE OCTET	$660,000	14	431	56
PARK RESIDENCES KOVAN	$661,500	19	355	41
SUITES @ SIMS	$662,000	14	348	48
SUNSHINE LOFT	$662,000	15	366	10
SUITES @ EUNOS	$668,888	14	366	28
SUITES @ KOVAN	$674,444	19	382	17
MELOSA	$675,000	14	431	54
SUITES @ PAYA LEBAR	$675,000	19	388	99
VIBES@UPPER SERANGOON	$675,000	19	399	60
NESS	$680,000	14	431	62
SUITES AT BUKIT TIMAH	$680,000	21	366	71
PRESTIGE HEIGHTS	$680,429	12	369	154
SILVERSCAPE	$686,000	14	431	45
OPAL SUITES	$687,333	12	431	20
D’WEAVE	$688,000	14	398	71
SUITES@ KATONG	$688,000	15	409	51
D’ ALMIRA	$692,000	13	463	25
CITY LOFT	$692,963	8	384	40
91 MARSHALL	$696,500	15	377	30
ISUITES @ PALM	$697,500	19	447	64
THE VUE	$697,500	19	436	50
IDYLLIC SUITES	$699,000	14	431	71
SUITES@CHANGI	$699,000	14	441	44

需注意的是，其中不少为规模较小的精品项目，户数少于100套。这类项目可能存在以下潜在不足：

• 管理费可能更高。原因很简单：参与分摊的住户更少（例如仅50户分摊，哪怕配套较少，人均成本也可能显著高于500户共同分摊）。
• 精品项目通常占地更小，设施可能不够齐全或不如大型项目丰富。
• 由于成交量较低、市场知名度相对有限，其价格升值表现未必能媲美大体量项目。
• 同样因为成交量低，价格也更易波动。若前一宗成交价异常偏低或偏高，可能对您的单位估值产生相应影响（这可能是好事，也可能是坏事）。

好处是，精品公寓的私密性与专属感更强。关于居住在精品公寓的更多真实体会，可参考这里。

接下来，我们看看过去10年999年/永久产权一房型公寓的价格表现。这能帮助您预期未来若转售时的大致情况。这里仅统计转售与转手（subsale）交易，不包含一手新盘销售（开发商折扣可能会扭曲数据）：

年份	平均$PSF
2015	$1,500
2016	$1,435
2017	$1,480
2018	$1,548
2019	$1,490
2020	$1,425
2021	$1,506
2022	$1,555
2023	$1,717
2024	$1,748
2025 (Up to Q3)	$1,749
Annualised	1.55%

为便于比较，以下为99年地契一房型的表现，以供对照：

年份	平均$PSF
2015	$1,384
2016	$1,729
2017	$1,550
2018	$1,509
2019	$1,472
2020	$1,493
2021	$1,495
2022	$1,584
2023	$1,709
2024	$1,756
2025 (Up to Q3)	$1,807
Annualised	2.70%

因此，尽管您偏好永久产权，但请留意，平均来看，99年地契的一房型表现优于永久产权。这部分是因为99年项目定价更低，因而有更大的上升空间。

当然，一个项目的表现还取决于地契之外的诸多因素，如项目体量、户型配比、周边供给等。因此，一个地段更优的99年项目，完全可能跑赢一处永久产权的精品项目；在为“永久产权”支付溢价前，不妨将此纳入考量。

若您愿意考虑有限年期，这里是一些带有一房型、成交价低于$700,000的99年公寓

项目	平均价格	地区	平均户型面积（平方英尺） – 以实际成交计	项目总户数	完工年份
PEOPLE’S PARK COMPLEX*	$613,750	1	409	288	1972
PARC ROSEWOOD	$665,894	25	454	689	2014
THE INFLORA	$676,695	17	468	396	2016
PARC OLYMPIA	$684,444	17	495	486	2015
STRATUM	$689,500	18	479	380	2016
HEDGES PARK CONDOMINIUM	$690,400	17	484	501	2015

*我们将People’s Park Complex纳入主要是出于完整性考虑，因为其价格在预算范围内。但除非您非常喜欢Chinatown或靠近CBD的生活方式，否则这更像是一座商业楼，而非纯住宅；与列表中的其他项目相比，它的楼龄也要老得多。

假设买入价为$700,000（全款支付），费用构成大致如下：

买入价	$700,000
买方印花税（BSD）	$15,600
额外买方印花税（ABSD）*	$35,000
律师费	$3,000
总成本	$753,600

鉴于您目前是PR，需要缴付ABSD。对于PR的首套住宅，ABSD税率为购房价的5%。

但若您的总预算（含所有费用）上限为$700,000，那么可接受的买入价就必须下调。更可行的基准约为$650,000。

买入价	$650,000
买方印花税（BSD）	$14,100
额外买方印花税（ABSD）*	$32,500
律师费	$3,000
总成本	$699,600

除上述一次性费用外，鉴于您提到目前没有收入，月度经常性开支也很关键。以下对比一下：若保留组屋与购买公寓，月度大致支出分别为何：

HDB组屋：

服务与杂费	$73（假设为标准费率而非优惠费率）
物业税	$22
总计	$95

公寓：

物业每月支出
管理费	~$150 – $300（取决于您购买的项目）
物业税	$43
总计	~$193 – $343

你该怎么做？

坦率地说，单就管理费这一项，若您被允许保留组屋，那就已足够成为“留”的理由。无论从哪个角度看，保留HDB组屋都是更稳妥的路径。

您的组屋已全款付清，月度开支极低。选择保留，也能让您将可用资金保留下来，用于其他需要，例如充实退休资产、维持舒适的生活水准，或是在退休阶段拥有更踏实的安全感。

我们会优先为此努力；若首次申诉未获成功，也别气馁——许多处于类似状况的屋主，是在后续追加申诉或与MP沟通后才获批的。请务必多尝试几次。

若确实无法保留，那么以约$700,000（或$650,000 + ABSD）的预算，如上所示，您仍可购买一套公寓一房单位。

至于具体该看哪些项目，建议与熟悉您预算的房产中介合作。把您的偏好地点与需求告知对方，他们可为您筛选合适项目并全程协助。

另外，请务必向CPF确认可用于下一次置业的退款CPF可用额度；尤其当您已将这部分纳入$700,000预算时。做到这一点，才能准确掌握您的真实预算，从而做出稳妥的购房决定。