| 项目 | Goodwood Residence | 地段 | 10 |
| 地址 | Bukit Timah Road | 产权 | Freehold |
| 占地面积 | 267,460 sqft | 单元数量 | 210 |
| 开发商 | Goodwood Residence Development Pte Ltd | TOP | 2013 |
80% 设施，20% 单元’.
这可不是每天都会听到的话。
尤其当这个项目占地超过 2.5 公顷（267,460 平方英尺），却仅设 区区 210 个单元。
且其周边项目几乎清一色为 Good Class Bungalows。
优越景观、宁静安逸、繁茂自然、便捷通达……优点不胜枚举。
不过，自 2013 年交付以来，一些居住于 Goodwood Residence 的住户也提出了若干令人头疼的问题，多少削弱了它看似无可挑剔的吸引力。
高峰时段拥堵不绝、主要家电耐用性欠佳（尽管品牌不俗）——这些是不太为外界所谈及、却困扰住户的课题。
当然，称不上致命硬伤。
但当你想到这里大多数单位的要价已逾 $2,500 psf，我会认为，至少而言，抱有更高期待并不过分。
话不多说，让我们看看这个备受推崇的项目究竟有何亮点！
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
如果你有类似的困惑，我们提供结构化的一对一咨询，帮你全面梳理财务状况、购房目标与市场选项——客观分析，不带立场。
没有任何义务，只是让你更清晰。
点击了解更多 这里。
Goodwood Residence 深度导览
| 网球场 | 烧烤区 | 水疗池 |
| 池畔平台 | 24 小时安保 | 游泳池 |
| 按摩池 | 蒸汽室 | 会所 |
| 儿童游乐场 | 休息室 |
我知道这有悖于我们一贯开启公寓导览的方式，但 Goodwood Residence 的入口当时在施工，遗憾未能拍到理想的画面。
它的入口也颇为非常规，是一条长车道，途经网球场与首栋住宅楼。从一开始就能感受到，这里并不为用地所限，而是刻意拉长了入场的期待感。
当然，若你不驾车、每日需步行外出——这点就需要纳入考量了。
与Leedon Residence（与其同属开发商 GuocoLand）相似，网球场位于项目正面——虽不至于离主体太远。将网球场前置是明智之举，这使整个项目进一步后移，有两大好处——一是约 80m 的前场可有效隔绝临道路噪，二是提升住户的私密性。
仅 210 个单位却配备 2 座网球场，的确彰显了不凡的排场。
我喜欢球场侧面满布的绿意藤蔓——为场地带来截然不同的气质与层次。
穿过铺砌的车道后，便抵达宽绰的下客区。你会感到 Goodwood Residence 的设计，意在放大其低调与专属的气质。若非“圈内人”，从外部几乎难以窥见内部景致。
我始终相信，宽阔的抵达空间最能传达项目的奢华感，Goodwood Residence 也不例外。正如许多豪华酒店不惜投入巨大的大堂空间——因为那能让你感到自己抵达了一个与众不同的地方。
尤其 Bukit Timah Road 车水马龙、繁忙不已，回到这样一个私密的空间，格外令人放松。雨树为此处带来良好的遮荫与地面斑驳的树影。
Goodwood Residence 实际由两座 12 层的 L 形楼块组成——Lawn Wing 与 Garden Wing。你现在所见为 Garden Wing 的一部分，在我看来，这一叠可能是项目中相对不占优势的，因为无法欣赏到迷人的泳池景观。
穿过迎宾庭院，映入眼帘的便是礼宾台。Leedon Residence 的礼宾台视觉上更为宏伟，但这里则更具高级度假风的氛围。不出所料，如今任何像样的高端项目都配有礼宾服务——可代订德士、或在你外出时代收包裹等。
其余场地被打造成私家度假圣地，有顶步道与厚实的纹理围墙在不同位置开缝，时不时透出开阔空间的一瞥。照片难以完全传达现场的感觉——看起来略显幽暗，但实地感受则是十足的松弛与惬意。
沿着步道不时能窥见景观植栽——几乎有置身“森林”的错觉。
Goodwood Residence 的一大特色，是多样化的户型以契合不同人群的生活方式。你所见的这些一楼单位，特意仿照有地住宅的体验，拥有挑高空间与户外泳池露台。
更难得的是，这里的推拉门可随意调节空间的开合与私密度。敞开时，还能饱览开阔草坪与泳池的美景。
不止一楼单位享有“特权”，项目共有 15 个单位配置了树屋凉亭。从你家门口便有步道直达。你可将之视为专属的树梢小憩地——看书或是晚餐前来一杯皆宜。
会所集合了大部分设施，且设计相当出色。灰色卵石墙与绿植相间，呈现出别致而高端的观感——罕见却不失质感。不得不说，这里的高端度假氛围拿捏得十分到位。
而这里最值得一提的，是会所背后的那片天地——Goodwood Hill。这是片约 20 公顷的葱郁绿地与树木保育区，坐落着著名的黑白殖民地洋房。
近乎不被打断的绿意，使此处静谧而私密。背后的参天大树构成如画背景，也不断提醒着这里的非凡专属。再加上楼栋相互错落的布局、视野中少有他楼出现，Goodwood Residence 仿佛处于新加坡一隅静谧的角落。
事实上，它却位于十分中心的地段。若让我为其定价辩护——这便是理由所在——几乎难再找到第二个能与之比拟的地方。
从较高处俯瞰，中央空间仿佛由两块长方形构成——一块为广袤水域，另一块则是舒展的草地。
也正因泳池与大草坪的平整开阔，极大强化了整体空间的通透与广袤感。
我在 2013 年项目刚落成时便来访。说实话，在此之前，网上的效果图并未让我信服。但当真正置身其间，却令人眼前一亮——开发商将自然元素与现代气息融合得相当出色。
看看这座泳池。我常常会称赞不少公寓的泳池，但这一座确实与众不同。周末若要放松，很难再想到比它更好的去处。
仔细想来，真正打动人的并非泳池本身，而是你下水时所被环绕的环境。你会真切地感到自己置身私家绿洲，仿佛周围不见他人。
这种开阔感十分迷人；对仅 210 个单位而言，这个泳池绰绰有余。
泳池一侧的甲板被划分成多个“小庭院”，让躺椅之间更具私密性。
私密性确有提升——但鉴于项目的度假灵感，我倒是惊讶这里没有设置池畔凉亭。
这里还提供池畔服务，服务员可为你点饮料。妥妥的度假式生活！
不少角落真有种“旅行杂志同款”的既视感——这大概正是 GuocoLand 的用心所在。
转角处是一个安静的按摩池。
会所的首栋楼里设有健身房，面朝泳池，景致宜人。
相信你也会认同，这样的景致很能激发运动动力。
健身房配备了不错的有氧与训练器材，但若你偏爱系统性的力量训练，这方面会稍显不足。
健身房旁是私宴厨房，你可以邀请私厨到场，为宾客烹制佳肴。
就室内而言，用餐休息室的表现中规中矩——尤其对比项目外部空间立下的高标而言。与Oue Twin Peaks 那套精致的规格相比，还是有差距。
话虽如此，我更偏爱二层的室外用餐区——这是个非常可人的空间。露天的形式，恰到好处地利用了园区的景致与静谧。
顶层甲板的户外用餐设施不止于此——每个独立结构还配有自己的烧烤炉与座位区。
两侧景观都很棒——一侧面向 Goodwood Hill 的绿意，另一侧俯瞰开阔草坪。
观景平台上并无额外座椅，不过清晨铺上几张瑜伽垫，倒也十分相宜。
有这样的景致，清晨早起看日出，似乎也更有吸引力了，不是吗？
项目中最大的一座树屋凉亭只与其中一个单位直接相连，且仅供该单位专享，不对外开放。
园区外缘设有一条花园步道环形相绕。
即便穿行的捷径，也有精致的景观点缀其间。
也许是如今过度使用的深色玻璃立面太多，Goodwood Residence 的外立面在新加坡可谓独树一帜。其灵感来自亚洲传统织品与 Goodwood Hill 殖民地洋房的卷帘竹帘。它或许并非所有人都爱，但若你钟意度假氛围，这是颇具现代感的演绎。
细看之下你会发现，这些彩色竖条并非装饰而已。它们很实用——可调节角度，以遮挡日晒并提供一定的私密度。
最后看看车库。这里每个单位均享有私家电梯，且可从空调大堂进入。
考虑到目标客群的属性，每个单位还配备了专属高尔夫储物柜。
这里的停车位绝对充足。
车位宽敞、尺度到位。
得益于地面庭院将自然光引入地下，这里的车库格外明亮通风。
Goodwood Residence 区位解析
Goodwood Residence 位于 Bukit Timah Road 东端的战略要位，通达新加坡多个优质生活圈。
Novena、Orchard、Bukit Timah、Little India 都在公寓不远处。
餐饮与杂货选择可谓丰富，尽管交通拥堵可能会令部分住户感到困扰。
公共交通
| 巴士站 | 途经巴士 | 距公寓距离（及预计步行时间） |
| ‘Balmoral Plaza’ | 48, 66, 66B, 67, 170, 170A, 171, 700, 700A, 960, 960e | 270m，步行 3 分钟 |
| ‘Newton Stn Exit A’ | 5, 54, 124, 128, 143, 162, 162M, 167, 167e, 171, 700, 700A, NR1 | 750m，步行 9 分钟 |
最近的 MRT： Newton MRT – 550m，步行 7 分钟
前往 Newton MRT 的路径并非全程有顶，但路旁行道树可提供一定遮荫。遇雨天，雨伞基本少不了。
Newton MRT 距 Orchard MRT 仅 1 站（车程 2 分钟），距 CBD/Raffles Place MRT 直达 5 站（车程 9 分钟）。
往来附近生活圈（Little India、Novena 等）的巴士也不少——住户可视路况在 MRT 与巴士之间灵活选择。
驾车出行
| 主要目的地 | 距公寓距离（及预计尖峰时段车程） |
| CBD (Raffles Place) | 6.9km，车程 20 分钟 |
| Orchard Road | 3km，车程 8 分钟 |
| Suntec City | 6.1km，车程 15 分钟 |
| Changi Airport | 21.2km，车程 22 分钟 |
| Tuas Port (By 2040) | 37.9km，车程 45 分钟 |
| Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030) | 13.9km，车程 22 分钟 |
| Mediapolis (and surroundings) | 8km，车程 20 分钟 |
| Mapletree Business City | 9.5km，车程 25 分钟 |
| Tuas Checkpoint | 27.2km，车程 35 分钟 |
| Woodlands Checkpoint | 18.7km，车程 30 分钟 |
| Jurong Cluster (JCube) | 14.5km，车程 25 分钟 |
| Woodlands Cluster (Causeway Point) | 18.9km，车程 25 分钟 |
| HarbourFront Cluster (Vivo City) | 7.6km，车程 20 分钟 |
| Punggol Cluster (Waterway Point) | 19.8km，车程 30 分钟 |
*注：行车时间以尖峰时段估算
最近道路出入口： Bukit Timah Road 东端的 1 个出入口
总结： Goodwood Residence 仅设一路口进出，位于 Bukit Timah Road。然而该区域在尖峰时段以拥堵闻名——部分原因是项目入口紧邻 Newton Circus 环岛与 Newton 天桥的下匝口；另一个原因是此路段是 Orchard 与 CBD 区域通往 Bukit Timah 多个私宅的主干道。
杂货商店
| 杂货店名称 | 距公寓距离（及预计步行/车程） |
| Cold Storage – United Square | 900m，车程 6 分钟 |
| FairPrice – Scotts Square | 1.07km，车程 5 分钟 |
| Jason’s – Ion | 1.08km，车程 6 分钟 |
学校
| 教育层级 | 院校数量 |
| 学前（步行 1km 内） | 2 |
| 小学（车程 3km） | 6 |
| 中学（车程 3km） | 4 |
| 国际学校（车程 3km） | 3 |
| 初级学院（车程 5km） | 4 |
| 大学（车程 5km） | 1 |
补充要点
- 环保与绿色特色
Goodwood Residence 采用多项创新绿色设计，因而获得了BCA Green Mark Platinum（目前可达的最高评级）。气候变化对岛国新加坡而言是现实且严峻的挑战，倡导可持续生活方式的买家会欣慰地看到这里为之作出的努力。
立面上的爬藤不止为美化环境，也能自然降温。
项目还设有自我循环的灌溉系统，将雨水、回流水与地下水收集后，于干旱季节用于灌溉植被。
公共服务大堂设有普通垃圾与可回收垃圾分设的投放道——并连接气动垃圾系统，使用更为便捷。
最后，Goodwood Residence 的所有内墙均采用再生材料建造。
- 节省公用事业费用
得益于在早期规划中纳入的可持续设计，整体建造成本仅增加约 1%。更重要的是，据估算每年可节省约 $600,000 的公用事业账单——相当于每月维护费降低约 20%。
另一关键之处在于单位的单面布局——这使得居室具备良好的穿堂风，实现出色的通风效果。每年某些时节，你甚至可能完全不需开空调！
- 邻近优质学校
许多新加坡家庭十分重视教育，难怪顶尖学校始终供不应求。附近较受欢迎的学校包括 Anglo-Chinese School、St Joseph’s Institution 与 Singapore Chinese Girls School。事实上，Anglo-Chinese School (Primary) 距离十分适合步行。
Goodwood Residence 开发与总图解析
以 267,460 平方英尺的土地面积而言，Goodwood Residence 不是占地最大的项目——但若考虑其 210 个单位，尺度就显得相当宽裕。作一对比，沿路的 Cyan condo 在更小的 161,000 平方英尺地块上容纳了 278 个单位，即便如此，空间感仍然不俗。
如前文所述，Goodwood Residence 最大的卖点之一，便是与 Goodwood Hill 比邻而居。从总图可更直观看到，项目大多数楼栋都朝向 Goodwood Hill 的绿意。
这也是有意为之——将 80% 的土地用于景观与设施。整体气质与自然融为一体，仿佛只隔着会所，便与 Goodwood 的绿地相接。若你追求度假氛围的生活方式，这里几乎难以超越。
这里的设施不像 Sims Urban Oasis 那样繁多，但网球场、健身房、泳池等“标配”一应俱全。不同之处在于整体做工与质感极高。
最佳楼叠
户型配置
| 户型 | 单位面积（sqft） |
| 2 房 | 1,119 sqft |
| 3 房 | 1,948 – 2,142 sqft |
| 4 房 | 2,454 – 2,680 sqft |
| 4 房 Deluxe | 2,928 sqft |
| 顶层公寓 | 3,918 – 8,450 sqft |
毫无疑问，Goodwood Residence 对高端买家极具吸引力。这里的单位面积普遍偏大，如今许多新盘已难再见到如此宽敞的空间。
看看这 1,119 平方英尺的 2 房——甚至比一些新盘里的 3 房还大！
若你在为家人寻求既奢华又宽敞的居住空间，这里的选择很难被超越。
最佳楼叠
无疑，Goodwood Residence 中最佳的楼叠为 1 与 2。其户型朝向为 NE-SW，十分理想；若能越过面向 Bukit Timah 的有地住宅，双向景观均无遮挡。
内部贴士
“若追求极致的豪华家庭居住体验，Stack 1 的 4 房 Deluxe 将是最佳之选。”
Ryan Ong, 房地产专家
若你查看 4 房 Deluxe 的平面图，会发现其特意设计为可同时打开客厅阳台与杂物厨房的种植阳台，从而让穿堂风贯穿全屋。
Goodwood Residence 价格
价格明细（第 1 套物业）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| 价格 | $2,899,329 | $4,800,890 | $6,699,420 | $7,399,056 | $17,002,494 |
| 25% 首付款 | $724,832 | $1,200,223 | $1,674,855 | $1,849,764 | $4,250,624 |
| 额外费用 | |||||
| 买方印花税 | $100,573 | $176,636 | $252,577 | $280,562 | $664,700 |
| 法律费用 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 | $2,500 |
| 估价费 | $300 | $300 | $300 | $300 | $300 |
| 盖印费 | $500 | $500 | $500 | $500 | $500 |
| 总价 | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| 初始投入金额 | $828,705 | $1,380,158 | $1,930,732 | $2,133,626 | $4,918,623 |
| 投资回报 | |||||
| 预计租金 | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| 租金回报率 | 2.01% | 2.28% | 2.16% | 2.42% | 1.64% |
价格（第 2 套物业）
| 2-Bedroom | 3-Bedroom | 4-Bedroom | 4-Bedroom Deluxe | Penthouse | |
| 未计入 ABSD 的成本 | $3,003,202 | $4,980,826 | $6,955,297 | $7,682,918 | $17,670,494 |
| 加：ABSD (12%) | $347,919 | $576,107 | $803,930 | $887,887 | $2,040,299 |
| 计入 ABSD 后总价 | $3,351,122 | $5,556,932 | $7,759,227 | $8,570,805 | $19,710,793 |
| 初始投入金额 | $1,176,625 | $1,956,265 | $2,734,662 | $3,021,513 | $6,958,923 |
| 投资回报 | |||||
| 预计租金 | $5,036 | $9,456 | $12,515 | $15,518 | $24,165 |
| 租金回报率 | 1.80% | 2.04% | 1.94% | 2.17% | 1.47% |
| 项目名称 | 产权 | TOP | 平均价格 (PSF) | 对比点 |
| Goodwood Residence | Freehold | 2013 | $2,512 | |
| Balmoral Residences | Freehold | 2001 | $1,938 | 最近的公寓 |
| Pullman Residences | Freehold | 2023 | $2,700+* | 新盘 |
| Kopar | 99 years | 2024 | $2,100+* | 新盘 |
| Trilight | Freehold | 2012 | $1,855 | 豪宅对比 |
| Reignwood Hamilton Scotts | Freehold | 2012 | $3,048 | 豪宅对比 |
| Goodwood Grand | Freehold | 2017 | $2,300 | 邻近对比 |
| Volari at Balmoral | Freehold | 2012 | $2,115 | 邻近对比 |
Bukit Timah/Balmoral 区域公寓林立——若你聚焦此片区，可选面非常广。更不必说穿过 Stevens Road，便进入 Draycott/Ardmore 的“豪宅带”。
但公允而论，在高端段位中，Goodwood Residence 大概是该区的热门之选之一——且其 PSF 并非最高。即将推出的 Pullman Residences 与已入市的 Reignwood Hamilton Scotts（配有“空中车库”的那一座）目前定价更高。
需要注意的是，由于单位面积偏大，即便在豪宅市场，最终总价也不小。若你更看重地段与名校近邻，这一带仍有不少替代方案——如 Trilight 与 Goodwood Grand。
若单位面积非首要考量，Sloane Residences、Pullman Residences 与 The Hyde 都可纳入考虑。它们的 $PSF 或许更高，但因单位更小，最终总价更易接受。
Goodwood Residence 升值潜力分析
若你查看近年来涨幅最高的地段，第 10 邮区位列第 6——过去 6 年升幅达 29.82%。
不过，这一涨幅主要来自该区的新盘；第 10 邮区已较为成熟，未来的升值更仰赖旧区的更新换代。你已能从 Kopar、Pullman Residences、35 Gilstead、Neu @ Novena、Juniper Hill 与 Sloane Residences 等新盘看出端倪；此外还有即将重建的 Chancery Court 与 City Towers。第 10 邮区作为优质住宅区的吸引力将长期存在，短期内不会改变。
细看周边总体规划，不难发现不少地块为保留地——即具体用途未定。其中包括 Goodwood Hill 所在的大片土地，以及 Newton MRT 站旁与对面的地块。未来这些地块的用途走向，势必影响区域价格的走势。
我们的结论
若你打算在这一带安家，不论是为名校资源还是为中心地段，Goodwood Residence 都是颇具说服力的选择。
其大尺度的单位无疑会打动高净值买家——尤其在“小户型”渐成趋势的当下。
对买家而言，最大的“难题”或许是此区选择过多——即便在高端细分市场，也可谓“被选择困难”。
但若将无遮挡的绿意景观、私密与专属放在首位——这类价值实难量化。若这些正是你对家的期待，Goodwood Residence 的价值不言自明。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
如果你想讨论这些情况如何适用于你自己的购房或投资计划，可以在这里预约 一对一咨询。
如果你只是有个问题，或想分享你的想法，也欢迎写信给我们：stories@stackedhomes.com —— 我们会阅读每一封来信。
本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
0 Comments