GE2025：谁的住房方案更胜一筹？我们拆解 PAP、WP、RDU、PSP 与 SDP 的提案

住房与其可负担性一直是新加坡争论不休的议题，而且大概率将一直如此。从认为 HDB 是公共住房奇迹的人，到觉得我们离住到 Clarke Quay 那座桥下只差一步的人，众说纷纭。鉴于数个政党在政纲与演讲中都把这一核心议题摆在台面上，我们汇总了要点，并评估它们可能如何影响当下市场：

1. 人民行动党 

• 未来三年建设超过 50,000 套新组屋，并兴建更多工期更短的组屋。 
• 为较高收入的夫妇与单身人士增加公共住房选择。
• 在如 Kallang-Whampoa、Bayshore 与 Mount Pleasant 等成熟或受青睐的市镇推出更多组屋。 
• 为 VERS 做规划

这是我们最熟悉、也正在亲身经历的路线。近年来最大的创新是Plus 与 Prime 方案，它起到了三个作用： 

其一，回应公平性与“暴利”效应的问题。其二，形成一种自我选择机制：不打算升级的人不会与计划升级的人竞争（如果你打算升级，极可能不会选择 Plus 或 Prime 组屋的 10-year MOP）。其三，在某种程度上它像 EC 的“三明治”住房：Plus 与 Prime 组屋定价更高，面向更高收入阶层。 

我们不确定“为较高收入的夫妇与单身人士提供更多公共住房选择”是否仅指 Plus 与 Prime 方案，或是还有其他类似安排，但很明显这是在为部分“夹心层”新加坡人提供支持。 

在当前氛围下，PAP 把重点放在支持较高收入的夫妇与单身人士，而不是全力强调可负担性（这似乎是 HDB 本身广告的主旋律——强调组屋其实很可负担），这点确实让我们有些意外。 

不过，这也传递出一种信心：较低收入的新加坡人已得到照顾，且收入在上升。 

至于以更短工期建造更多组屋，这并非新提法，早在GE 2025 之前就已提出。一如既往，我们认为这确能为首次购屋者带来些许缓解，因为提高了他们在抽签中中签的机会；但要过一段时间（受限于 MOP）这些新竣工组屋才能帮助纾解转售市场的高需求。

至于提到 VERS，这也让我们有些意外。虽然旧组屋的更新是长期课题，但我们原以为这不会是本届大选的当务之急。眼下高通胀叠加转售组屋高价，在我们看来比 VERS 更迫切。 

尽管如此，这确实有助于化解关于 HDB 是“99-year 定时炸弹”的长期担忧。VERS 并非新概念（尽管我们至今尚未见到实际落地），我们也好奇是否会有进一步的完善或更具吸引力的做法。 

另一个长期忧虑在于，VERS 除了对国家财政昂贵之外，执行上也可能困难。不同于 SERS，VERS 是自愿性的：当一个 HDB 项目达到 70 年楼龄时会被提出——若业主同意比例足够，他们将获得一笔赔偿金（不如 SERS 慷慨），政府则回收单位。但反对声音势必存在，尤其是对年长者而言搬迁不易；而业主之间的争论，可能会像集体出售（en-bloc）纠纷一样变得恶化。我们也在想，后续关于 VERS 的消息，是否会包括应对这些问题的配套。 

2. 工人党

• 针对首次购屋者，将房价与收入比的基准改为“新近屋主”的收入中位数，而非全国住户收入中位数。
• HDB 提供 70-year 租期的 BTO 组屋，以更低价格出售，并可选择 29-year 租期补足；同时推出全民适用的回购计划。
• 提高对首席估价师土地估值工作的透明度。

我们可以看出，WP 的方向相当不同。并非聚焦较高收入人群或热门地段的准入，而是隐含着平均新加坡人正面临压力的判断。 

重点放在首次购屋与可负担性，以及通过缩短租期来压低 BTO 售价。我们来拆解一下：

首先，是建议将房价与收入比的计算，改以“新近屋主”的收入中位数为基准。这是一项常见的可负担性指标，衡量的是用你的年收入需要多少年才能“还清”一套房。一项2023 年研究发现，按收入中位数计算，偿清一套 HDB 大约需要 4.7 年，而私人住宅约需 13.7 年。 

一般认为 Five years or under 属于可负担范围。

这对收入较低的新近屋主可能更为体恤。但我们认为这忽视了当下代际财富转移的现实：昂贵的新盘与转售组屋在一线经验中，主要是父母资助子女所致。这意味着，即便是申请 BTO 的首次购屋者，真实的可负担性在账面之外可能更高。 

当然，我们必须意识到，并非人人有足够富裕的父母可以相助。但如果最终目标据此转化为财政援助（例如给予新近屋主更高的补助），则会出现公平性问题：若账面上不太可负担而获更高补助的新屋主，背后却由名下有多处房产的父母替其付首付与供贷，我们是否能接受？ 

此外，此路数涉及高水平的补贴，否则降价幅度难以“有感”。简言之，代价不菲。而且，并非全国人人乐见：总会有人希望自家现有组屋升值，会反对更容易、也更便宜地获取新屋（尽管也可以公平地反驳：我们不该迎合这种诉求！）  

让租期更灵活是个不错的举措，尤其适合对未来不确定的人。并非人人会在同一套房住一辈子，而更大的节省也能助力日后的升级愿望——不一定非要是公寓，有时只是换一套更宽敞的组屋。 

举例说，若你尚不确定是否会要孩子、是否需要 5-room，那么先以 70-year 租期买一套 3-room，就能省下一大笔，让后续搬迁更容易规划。当然，这建立在 70-year 租期的定价足够吸引的前提上。这点并不容易：价格必须相对 99-year 组屋足够低，才能吸引大量买家选择它，但又不能低到侵蚀 99-year 组屋的销售。 

当这些较短租期陆续到期时，政府回收或处置这些单位也可能费用不菲——影响大小取决于建造数量。

至于回购计划……嗯，HDB 迄今未能让租约回购特别受欢迎，也许 WP 会有更好的推广方式。至于要求首席估价师更透明，或许对普通屋主来说有点抽象，但它可回应一种怀疑：为合理化更高的 BTO 定价，土地估值被“抬高”（BTO 定价据称锚定土地的“公允市价”）。更高的透明度有助于提升信任，但也会引来更多关于土地是否“估得公道”的争议与辩论。 

3. 红点同盟

• 让每一个 HDB 市镇都符合 SERS 资格
• 为收入底部 20 per cent 的群体或年轻单身新加坡人推出“租购合一”计划。
• 限制 PRs 与新公民（未满 10 年）购买剩余租期少于 79 年的转售组屋，除非已完成国民服役。 

这组主张似乎更能打动不愿见到新加坡拥有更多永久居民与新公民的人。从第三点可见一斑，尽管我们也不确定如何论证为何 79 年是“恰到好处”的门槛。难道 80 就太慷慨了吗？

这里最引人注目的，是让每个 HDB 市镇都可适用 SERS。这无疑能平息“99-year 定时炸弹”的恐惧，同时也会猛踩转售组屋价格的“油门”。既然不再担心租约折旧（因为政府会以慷慨价格回购），为什么卖家要为一套建于 ‘80s、但地段居中的单位打折？买家现在就能享受优越地段，并完全确定到期时会以 SERS 水平被回购。 

我们也在想，如此庞大的资金究竟从何而来。我们不敢揣测政府到底有多少财力，但让每个HDB 市镇都符合 SERS，注定不会便宜。SERS 既涉及按市价补偿，还要提供安置支持，并且为屋主提供补贴价购买新组屋。 

鉴于目前只有 around five per cent 的市镇符合条件，期待其余 95 per cent 也享受同等待遇并不现实。要实现这一点（若真能实现），我们得在其他哪里作出何等重大的取舍？

至于“租购合一”，这可能是帮助低收入新加坡人的重要阶梯。但前提是要有非常严密的监测机制以防滥用。凭借多年一线经验，我们知道，总有人会因利害而少报或多报收入；必须有人核查，避免有人少报收入以取得租屋资格、再以补贴价买到组屋，随后在 Minimum Occupancy Period（MOP）一到就转售套利。 

我们也纳闷，为何对象不单是收入底部 20 per cent，还包括“年轻、单身的新加坡人”。后者并不意味着需要帮助。有些年轻单身新加坡人，25 岁就有能力凭自身收入购买公寓。

4. 前进新加坡党

• “可负担住房计划”（Affordable Homes Scheme）：买家在单位转售前无需支付土地成本。
• 单身人士可自 28 岁起购买 BTO 与转售组屋。
• “千禧公寓计划”（Millennial Apartments Scheme）：由 HDB 向年轻夫妇与单身人士提供可负担租金的公寓。
• 超前于需求建造更多组屋。

第一点（以“可负担住房计划”取代 BTO）可能会在同地段不同项目之间引发“对街价格”的问题。举例：假设你通过 BTO 购得一套组屋，你名义上已支付了土地成本（因此更贵）。 

若干年后，另一人买下距离你家步行几分钟的组屋，但他以“可负担住房计划”购入，价格便宜得多。 

这两套房在转售市场会卖出多少价位？通过 BTO 购房的人大概不愿降价；通过“可负担住房计划”购房的人看到 BTO 的转售价，可能也会决定“对标”它（反正地段优势相同）。对后者而言，这将是一笔可观的“意外之财”。 

第二个问题是，转售时究竟如何偿付土地价格。该党称这是“递延土地价，并计复利”。

然而，土地价格并非静止不动，通常随时间上行。比如建起商场、MRT 站与学校之后，这块地会比过去更值钱。问题在于，“计入的利息”将如何与之平衡，且最初又是如何计算的？ 

我们预计这会引发大量估值争议。并且，这也预设了卖方不会单纯抬高要价以弥补“递延土地成本”。另一个弊端是，若屋主知道日后出售要偿还一大笔“递延土地成本”，他们或许会更长时间不卖，从而收紧转售市场的可售供给。对政府而言，这种做法也意味着更多即时开支：即便卖家最终偿还土地成本，国家也失去了重要的“预先回笼”收入来源来充实储备。 

更早让单身人士可以买组屋与转售组屋，有望打动这个长期被忽视的群体，尽管这或需更高的供给。同时也要考虑他们以单一收入承担房贷的安全性；但对长期同住的终身单身者而言，这无疑是利好。

关于“千禧公寓计划”，我们担忧它可能演化为某种“租金管制”情形——住户可能会严苛地拒绝搬离租金受限的单位；但更关键的是其对年龄的强调。在一个老龄化社会，为何要特意偏向年轻人？为什么不为凡是符合一定收入或家庭状况、确有需要的人，提供高质量的租赁组屋？ 

至于超前建设公共组屋，我们赞同。我们此前也提过：HDB 应与 BTO 机制适度“脱钩”，以当下掌握的充足数据来建模所需供给量。当然也要谨防走得太远：别忘了 BTO 机制当年之所以诞生，正是因 HDB 在 1990s 过度建设，结果留下大量须要维护的空置单位。

5. 新加坡民主党

• “非公开市场”（Non-Open Market，NOM）方案：HDB 组屋只计入建造与管理成本，仅能回售给政府。
• 推出“年轻家庭优先”（Young Families Priority）方案：在抽签中优先照顾有子女的首次购屋家庭，或是希望在非成熟市镇购买余屋销售（Sale of Balance Flats）或新 BTO 的夫妇。
• 允许单亲家庭与低收入家庭以 two years 为一期租住组屋，无需每隔几个月就接受复审。

NOM 方案同样不计入土地成本。预计可提供约 $90,000 的 2-room、$120,000 的 3-room、$200,000 的 4-room，以及 $270,000 的 5-room。这些单位只能回售政府，不能在转售市场交易。 

这将形成第四类组屋：低于 prime、plus 与 standard 之下。它们更接近其他国家对公共住房的定义——只是“遮风挡雨的屋顶”，不含盈利属性。问题在于，这是否会像其他国家那样，导致被污名化的社区：按社会经济阶层更为分化的区域（例如，一个被视为“for the poor”的 NOM 邻里）。要打消这种观感，既需要大量公关，也要确保日常维护至少与其他类型持平——甚至略高一线。否则，我们将出现一个“二元市场”：被分配到 NOM 社区本身就会折射出更深的社会不平等。 

关于“年轻家庭优先”，我们愿意假设新加坡人足够理性，不会为了抽签优先而“仓促怀孕”。“假设”正是这里的关键词。

不过，此举必须与更积极的非成熟区升级与发展相配套（当年单身人士只能申请非成熟区时，我们也同样需要这样做）。让人们蜂拥去抢他们并不想要、或过于不便的地段并无意义；但随着长期的去中心化，这或许会逐步缓解。 

至于第三点，其中带着某种理想化。它“假设”（又见这个词）每个人在情况好转时都会主动申报，而不是继续享受补贴住房；并且，如果在较长时间内不做复核，新的有需要者可能会在租屋候补上等待更久。

此外，我们也不确定这就一定更“温和”。被“放任” two years，然后突然被要求搬离，可能并不比定期复审来得友善；甚至更糟，因为住户也许毫无预期。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。