2026年前三个月内，政府已授出五个政府售地（GLS）地块。随着开发商提交的标价走高，这也预示着当这些项目于明年入市时，买家与投资者可能面临的新盘定价水平。
2026年1Q授出的五个GLS地块包含四个私宅地块与一个行政公寓（EC）地块，合计将为市场供应管线新增约2,750套住房。
- Dairy Farm Walk
- Tanjong Rhu Road
- Lentor Central
- Dover Drive
- Woodlands Drive 17 (EC)
四个私宅地块（不含EC）合共吸引21份标书，每个标售平均约有五至六家开发商参与。此种在市中心边缘与郊区（RCR与OCR）不同区域的积极参与，显示开发商对发展用地的需求仍然稳健。
与此同时，位于 Woodlands Drive 17 的EC地块收到三份标书，虽较私宅地块的出价数量偏少，但已足以创下EC地块的新纪录地价。
整体来看，几处私宅地块的出价与地价反映出一个更为细致的市场判断。
一端来看，Dairy Farm Walk地块的最高出价为$962 psf per plot ratio (ppr)，由ABR Holdings、LWH Holdings、Macly Capital与RP Ventures（Roxy Pacific Holdings的子公司）组成的开发商联盟，于Jan 22以$447 million的中标价拿下。
另一方面，Dover Drive的GLS地块以$1,556 psf ppr的最高出价，创下RCR住宅GLS新纪录。中标者为三家中国开发商联合体——Qingjian Realty、Forsea Holdings（中国交通建设公司的子公司）与Jianan Capital。
以一般新私宅项目的开发时程推算，这些项目从中标至开售大致需约一年时间。潜在买家可将其视为2027年上半年可能推出的新盘。
以下为各地块的要点、所在区域的成交概况，以及它们最终入市时可预期的情况。
Woodlands Drive 17（第25区）
这是政府在Woodlands Drive 17推出的第二个EC地块，由开发商Sim Lian Group以 top bid of $484 million back in January中标。
该价格折合$794 psf ppr，创下当时新加坡EC地块的纪录地价，略高于CDL于2025年8月刚获颁的相邻Woodlands Drive 17 EC地块的$782 psf ppr。
Sim Lian以微弱优势击败另外两名投标者。其报价仅较由Qingjian Realty、Forsea Holdings与Jianan Realty Investments组成的联营体的第二高价$482.1 million高出0.4%。第三名为Hong Leong Holdings与TID的联合投标，报价$463.5 million。
该EC地块占地290,412 sq ft，容积率2.1，最大允许总楼面面积为609,867 sq ft，预计可建约560套EC单位。
地块邻近Thomson-East Coast Line上的Woodlands South MRT站，距Woodlands North站仅两站；后者为新马RTS Link的新加坡终点站，预计于2026年底完工。
Woodlands自2016年的Northwave以来未见新的EC推出，当地自住业主在该细分市场已近十年面临新供应匮乏。
2026至2027年间，Woodlands、Sembawang与Yishun将有超过2,700套四房与五房HDB组屋达到MOP，形成一批希望在家门口升级至EC的潜在买家。
正是被压抑的需求与有限供应的组合，推动开发商在EC这一“有可负担性上限”的细分市场里，仍愿意将地价推至新高。
与私宅公寓不同，EC属“公私混合”住房类型：由私营开发商兴建，但按公共住房的资格规则销售，买家受到收入上限与类似HDB的其他限制。满10年后，EC将完全私有化，可不受限制在公开市场转售。
不过需要提醒买家一点：由于EC的售价最终受制于“有收入上限”的买方池可承受度，开发商定价的自由度不如私宅公寓。这一道“天花板”会限制地价向终端价格的传导幅度。
Knight Frank Singapore研究主管Leonard Tay预计，两幅Woodlands Drive 17 EC项目的开盘价将高于$1,800 psf，平均价格介于$1,900 psf至$2,000 psf。
Newmark Singapore董事兼研究主管Wong Shanting也给出$1,750 psf至$1,850 psf的区间。对符合EC现行资格的买家而言，这些价格较北部的私宅公寓存在有意义的折让。
Sim Lian在Woodlands Drive开发的EC有望于2027年初至年中进入开盘准备阶段，CDL的项目时间线预计相仿。这两大即将推出的EC项目将新增约980套EC供应，亦将使2027年成为EC买方竞争的一年。
Dairy Farm Walk（第23区）
今年首个截止的GLS地块位于Bukit Panjang的Dairy Farm Walk。该标于Jan 22截止，共吸引五份投标。
最终由ABR Holdings、LWH Holdings、Macly Capital与RP Ventures（Roxy-Pacific Holdings子公司）组成的联盟以$427 million、或$962 psf ppr中标。
次高价来自GuocoLand与Hong Leong Holdings的联营体，出价$959 psf ppr，仅以0.4%的微弱差距失利。
该地块占地316,937 sq ft，容积率1.4——低于大多数郊区住宅地常见的1.6至2.1区间。地块建筑高度亦限制为六层，预计可建约480个单位。
自2012年以来，这是Dairy Farm区域推出的第五幅住宅GLS地块。该小区靠近Downtown Line上的Hillview MRT站，毗邻Dairy Farm Nature Park与Bukit Timah Nature Reserve。此前的项目包括The Skywoods、Dairy Farm Residences、The Botany at Dairy Farm，以及Narra Residences，后者已于Jan 31以$1,930 psf起价开售。
值得注意的是，本次联盟报出的$962 psf ppr较Apex Asia/Santarli牵头的JC在2025年1月为Narra Residences地块支付的$1,020 psf ppr低5.7%；同样也略低于2022年The Botany at Dairy Farm地块的$980 psf ppr。
Knight Frank预计，Dairy Farm Walk未来项目的开盘价或从$2,100至$2,200 psf起步；而Mogul首席研究官Nicholas Mak则给出更为审慎的$2,020 psf至$2,120 psf区间。
两组价格预估均显示，未来项目大致会与目前Narra Residences在该小区形成的平均成交基准相吻合。
这也为买家带来一个实际考量：当该地块预计于2027年Q1开盘时，Narra Residences仍在销售期内，两个项目将争夺相同的买方池。虽不至于构成硬性障碍，但意味着价格纪律将尤为重要。
为何本次地价更为谨慎？Tay指出，最新的Dairy Farm Walk地块面向的是OCR中“对价格更敏感的买家群体”，且相较今年其他GLS地块，其“城市便捷性”的大众吸引力或显不足。
总体而言，我们亦预计新项目将延续该区绿意与亲近自然的卖点——这也是此前项目所强调的优势。低密度、被绿意环抱的环境，尤其吸引重视居住空间、安静与亲近公园的家庭客群，而非偏好都会强度的买家。
若新盘定价介于$2,000至$2,100 psf，将为一个在历次推出中需求稳定的社区提供相对友好的入场点。
Tanjong Rhu Road（第15区）
该GLS标售于Feb 5截止，结果相当抢眼。
City Developments（CDL）与Woh Hup的联营体以$709.3 million、或$1,455 psf ppr的最高价投得Tanjong Rhu Road地块，一举刷新当时RCR的GLS地价纪录——超越2023年Marina Gardens Lane GLS的$1,402 psf ppr。
该地块共吸引五份投标，最高与次高价仅相差2.5%，显示开发商对该址的竞争之激烈。地块面积131,743 sq ft，容积率3.7，预计可建525个单位。
CDL-Woh Hup联营体表示，计划兴建三栋约26层的高层住宅，单位将以南北朝向布局，以纳入Kallang Basin、Marina Bay及海景视野。按投标条件，项目亦需配建一所综合型幼儿发展中心。
这是近30年来Tanjong Rhu片区首个新的私宅GLS地块。上一次开发地块于1997年11月批出，随后兴建为437户的Water Place公寓。
周边私宅项目多已超过十年楼龄；而最近期的较大型新盘Arina East Residences——一座107户的永久产权精品项目——于2025年6月开盘时仅售出10套，平均价$3,008 psf。
该区地段居中、区位优越，公共交通衔接良好，这亦解释了开发商对在此推出新盘的信心。
地块位于Thomson-East Coast Line上的Tanjong Rhu MRT与Katong Park MRT两站之间。更广的区域也纳入Kallang Alive Masterplan，旨在把该片区打造成拥有滨水公共空间的体育与生活方式枢纽。
地块对面为在建的新HDB项目Tanjong Rhu Riverfront II与Tanjong Rhu Parc Front，未来将壮大这一滨水社区的常住人口。
未来公寓的预期开盘价约介于$2,700 psf至$3,100 psf。
该价差反映了市场对买家如何衡量“全新滨水、近城边缘项目的溢价”与“周边可比标的多为楼龄较长、转售市场成交多在$2,000 psf以下”的“心理价位底线”之间的不同看法。
对买家而言，核心卖点在于：一个位于热门滨水小区、近三十年来未见显著新私宅供应的全新项目；加上Thomson-East Coast Line的连通性、Kallang Alive持续推进与临近市区的优势，使Tanjong Rhu地块成为明年潜在新盘中差异化较为鲜明的选项之一。
Lentor Central（第26区）
Lentor再创新高：Lentor Central标售于Mar 3截止，由GuocoLand、Hong Leong Holdings与TID组成的财团以$657.1 million、即$1,278 psf ppr夺标，创下Lentor片区新纪录。
相比之下，Lentor首幅GLS地块（现已开发为综合项目Lentor Modern）于2021年7月由GuocoLand以$1,204 psf ppr中标。
整体而言，该新兴私宅片区的地价曾一度回落，最近一次授出的Lentor Gardens于2025年4月的地价为$920 psf ppr。然而本次3月截止的结果显著上行。
GuocoLand表示，拟在该址兴建约27层的三栋住宅楼，合共最多562个单位。地块近邻Thomson-East Coast Line的Lentor MRT站与Lentor Modern商场。
这是Lentor Hills片区推出的第八幅GLS地块。包括本次在内，GuocoLand及其合资伙伴已在八幅地块中六次报出最高价。
本次Lentor Central亦为自2021年首幅Lentor地块授出以来，收到投标数最多的一次。开发商的积极参与，建立在扎实的基本面之上。
Lentor片区此前推出的六个项目中，已有四个售罄或接近售罄：Lentor Modern、Lentor Central Residences（开盘即售出93%）、Lentor Hills Residences与Lentor Mansion
Lentor Modern的转售（sub-sale）成交在2025年的均价约$2,351 psf，2026年初约$2,360 psf，显示二级市场需求持续。
凭借在该片区多次成功推出项目的履历，GuocoLand对可实现的售价与产品定位拥有比其他竞争者更清晰的把握。历来，Lentor新盘主要吸引两类升级客：来自Ang Mo Kio HDB组屋区的向上置换者，以及来自Yio Chu Kang走廊有地住宅缩小换房的业主。
Tay预计Lentor Central的开盘价将高于$2,700 psf；Mak则预测稍低的$2,450 psf至$2,570 psf区间。
往前看，关键在于买家——尤其HDB升级客——是否愿意接受$2,500 psf及以上的开盘价；这较当前Lentor Modern在转售市场中段$2,300 psf的基准存在溢价。
鉴于早期项目的表现，这一道价差可望被弥合，但最终仍取决于项目的设计与户型面积配置。
Dover Drive（第5区）
本季度最为戏剧性的GLS结果来自Dover Drive。该地块授予Qingjian Realty、Forsea Holdings（中国交通建设公司子公司）与Jianan Capital的财团，confirming their top bid of $951 million，折合$1,556 psf ppr。
四位投标者共提交六份标书，为2026年1Q截止的GLS地块中竞争最激烈的一宗。最高与次高价差为4.4%，后者为Sunway MCL与CSC Land Group的联营体，报价$911.16 million（$1,491 psf ppr）。
本次授出的地价为RCR住宅GLS史上第二高，仅次于2017年River Valley的Jiak Kim Street地块，当时成交$1,733 psf ppr，后开发为Riviere。
这也超越了数周前由Tanjong Rhu Road地块（$1,455 psf ppr）刚刚创下的RCR纪录。
Dover Drive的145,505 sq ft地块分区为“Residential with Commercial at 1st Storey”，最大允许总楼面面积611,099 sq ft，其中一层需配置10,764 sq ft的强制性商业空间。
项目将由两栋高层住宅塔楼组成，约625个单位，地面层约38,212 sq ft的商业空间，并配建约5,920 sq ft的幼儿发展中心。
该址亦有历史沿革：其前身属于SERS范围，涵盖旧Dover Estate的Blocks 30 to 32 and 34 to 39，并于2018至2019年间清拆。
该中国开发商财团已在One-North片区拿下三幅住宅地。第一幅于2024年以$1,191 psf ppr购得，并在2025年3月推出358户的Bloomsbury Residences，至今售出78%。下一项目Hudson Place Residences位于其对面，预计于2026年2Q推出。
Dover Drive是新划定的Dover-Medway社区中的首个GLS地块，属于Draft Master Plan 2025下Greater One-North转型的一部分。规划愿景为引入约6,000套新公共与私宅，并与绿地及社区设施相融合。目前更广One-North区域的私宅存量约1,711套，另有345套预计于2026年推出。
该授出地块距Circle Line上的One-North MRT站约300m，一站即达Circle Line与East-West Line换乘的Buona Vista站。Circle Line今年稍晚将随Keppel、Cantonment与Prince Edward Road三站开通而实现全线贯通，进一步缩短至中央商务区的通勤时间。
Tay表示，新项目开盘价或自$3,100 psf起步，均价有望超过$3,200 psf，视设计与装修而定。由于该项目锁定的核心买家群体是来自Queenstown区、组屋即将或已届满MOP的组屋提升者，这或将带动整个女皇镇规划区更广范围内的价格上涨。
Mak则持更稳健观点，预估开盘区间为$2,830 psf至$2,970 psf。两者差异，与其说反映市场前景不同，不如说是因为该片区仍在形成自身价格体系，可资对照的转售数据有限所致。
但两组预估均指向同一事实：相较该财团先前在One-North取得的地块，地价上升的部分，极可能通过更高的销售价格传导给买家。
Dover Drive GLS所创下的$1,556 psf ppr，较同一开发团队在2024年为Bloomsbury Residences地块支付的$1,191 psf ppr高出31%，这一差距最终将反映在开盘价上，也压缩了寄望“新区早期入场价仍可延续”的买家空间。
这五个地块对2027年一手市场的启示
综合来看，今年一季度截止的五宗GLS标售，为一手市场的地价与情绪提供了一个切面：开发商的信心仍在，但会依据各址的具体特性进行精细化定价与取舍。
就私宅地块$962 psf ppr（Dairy Farm Walk）至$1,556 psf ppr（Dover Drive）的价差，Tay表示，这主要反映各址“位置基本面”与可覆盖需求深度的差异。
他指出，Dover Drive与Tanjong Rhu Road受益于“更强的底层需求驱动”，包括与新加坡中部就业节点的地理临近、MRT连通性与生活方式配套，从而支撑更高的地价出手。
两址亦具“先行者优势”，提升了开发商的定价信心：Dover Drive是其新划定社区里的首个GLS地块，而Tanjong Rhu近30年来未见新的私宅推出。
“尽管开发商的整体信心大体完好，但这种信心是经校准后体现出来的；投标会紧扣各址的风险—回报属性……以及新加坡居民对各自位置的人气认知，”Tay说。
Mak对同一问题的解读方式不同，却得出相同结论。他认为，开发商信心、市场前景、区位属性与开发潜力“并非互斥”，四者协同作用，决定了投标价格的落点。
他亦指出四个私宅标售的投标格局本身就值得关注：“每一标均吸引五至六份投标，这一范围之接近颇为罕见，反映出开发商参与度的健康水平”。
展望未来，Tay认为，在稳健的住户资产负债表与自住与投资并存的买需支撑下，2026年私宅价格涨幅或达3%至5%。
但他也提示，未来几年一手市场的涨幅节奏或将变化：“基于2026年初迄今的地价水平，2026年的温和涨势，可能在2027年转为更为明显的升幅”。
与此同时，Mak表示，新加坡房市目前并未显示受美伊战争外溢影响的负面迹象，大多数买卖双方预期其经济影响将可控。
但他亦提醒，若全球不确定性影响到本地就业保障与住户信心，且本地失业率上升，那么现阶段健康的需求水平亦可能转趋审慎。
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