你的东部公寓现在可能更值钱了吗？新加坡刚刚上调樟宜机场附近的建筑高度限制

如果你住在机场附近，恭喜你：你的公寓可能刚刚对开发商更具吸引力了。 

新加坡民航局（CAAS）近日上调机场周边的建筑高度限制，允许住宅项目较此前最高可再增加15层。对于工业和商业项目，上限提高9层。不过，这并非完全本土举措——这是因为国际民用航空组织（ICAO）自上世纪1950年代以来首次修订其规则所致。 

正如你所料，半个世纪的航空发展已大幅提升导航与安全。作为参照，当这套现行规则被制定时，我们还觉得在飞机上吸烟没问题，空服员可以用锋利的刀具切牛排，而所谓的安全措施更多停留在“想得开”层面。 

因此是时候作出改变了，而新加坡确实担任了推动部分修订落地的工作小组主席。 

这对机场附近许多东部公寓而言是个利好

如果你居住在樟宜附近的老旧公寓，你的集体出售（en bloc）前景刚刚变得更为光明。 

许多东部项目——例如 Tampines、Loyang 和 Upper Changi 的部分地段——过去受到较低高度限制的掣肘。这降低了开发商兴趣，因为高度受限意味着可建单位更少。在受影响区域即便出现 en bloc，往往也只是占地不大的精品或小型公寓，地块也较小。 

以 Loyang Valley 为例。这个1980年代的有期限项目已多次尝试集体出售，其中一项提升吸引力的因素正是放宽高度限制。此前看来，任何重建都可能因单位数过少而难以支撑其要价。该项目不止一次尝试集体出售，而就在今年进行了第三次尝试，将保留价下调至 S$880 million。时机并非巧合：随着空域限制终于松动，曾经被视为“永远不可能发生”的事，如今看起来相当可行。

而 Loyang 并非孤例。Bedok、Simei 和 Pasir Ris 的低密度片区，许多老旧公寓同样受高度限制所困，如今也可能重新进入重建的讨论。 

但在欢呼之前，别忘了：变高并不能解决所有问题。 

飞机噪音并不会因为你高出15层就消失；事实上，有人会认为反而更响。基础设施也是一个约束：这些地段几十年来本就定位为较低的人口密度——因此部分区域（例如 Loyang Valley 周边）在大型商场和公共交通等配套方面相对薄弱。 

开发商也会将这些纳入考量。事实上，据市场反馈，开发商更在意的是学区资源，以及区域内是否有升级置业者（或从有地住宅“降级”至更合适面积者）的存在；这类群体构成主要买盘。眼下，从 Upper Changi 到 Loyang 的部分机场周边区域，仍然缺乏这些要素。 

至于增加住房供应，机场周边的土地并非都被划为可进行私人住宅重建。相当一部分仍为国有地，因此更高的高度上限主要的受益者还是政府。在这些区域兴建大型公寓或许更可行了，但一切仍需等待 URA 规划落地。 

究竟哪些公寓将从中受益，仍存在不确定性。哪些项目曾经或仍然受航空高度限制所约束，目前尚不明朗。更新后的框架预计会引入新的标准；但在 URA 与 CAAS 明确细节之前，我们无法确定哪些项目将受惠。

整体而言是利好，但不妨保持理性。

市场上仍普遍认为，机场附近的项目更多是面向航空业从业者的租赁需求，且有些地段被视为颇具“甘榜”气息。Carissa Court、Changi Court 和 Azalea Park 都会让人联想到这一点，进入该区域的开发商需要投入较大的营销力度来扭转既有印象（尽管永久地契的 Kassia 在开盘周末仍卖出了其 276 个单位中的 52 per cent）。 

不过，对于投资者而言，一些老旧公寓以及机场周边的地块，如今值得关注。这里出现若干次 en bloc 的几率已提高，尽管距离“十拿九稳”仍有不小差距。

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头图：照片由Shawn拍摄，来源于Unsplash

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。