Clavon 评测：迄今为止最出色的 2 房户型

项目：	Clavon
地区：	05
地址：	4 – 8 Clementi Avenue 1
地契期限：	99年地契
总户数：	640
占地面积：	178,064 平方英尺
发展商：	United Venture Development (Clementi 1) Pte Ltd
TOP：	2025

Clementi Avenue One 的名称由此而来：CLementi AVenue ONe。C-L-A-V-O-N. 

多年来，新加坡公寓的命名常常让人摸不着头脑，这一次 UOL 选择了简单直白的取名，算是可圈可点。

众所周知，District 5 近月来有不少新盘发布（如Parc Clematis、Whistler Grand 与 Twin Vew——以及新近取得 TOP 的 Parc Riviera，某种程度上还有 Clement Canopy）。

对于不熟悉该片区的人，这里的核心卖点包括靠近大型教育机构（如 Singapore Poly 或 NUS），以及即将成形的 Jurong Lake/Innovation Districts——这些无疑会提升本区单位的可租性。  

当然，项目的亮点不止于地段。 

另一个使 Clavon 脱颖而出的，是其参考定价区间与隔壁转售盘 Clement Canopy 相近（稍后会详谈）——归功于 2019 年 7 月成功以 $788 psf ppr 拿下的地价。  

一如既往，我明白：即便确定了合适的价位与地段，真正困难的抉择仍未结束。 

因此，本文将从更直观的配套/设施/户型布局，到景观、最佳堆栈与参考堆栈价格等细节逐一解析。 

话不多说，先从我们的示范单位导览开始。 

Clavon 深度导览

Clavon 的示范单位就设在项目所在地（紧邻 Clement Canopy）。除与对方同属一家发展商外，它在许多方面也与 Penrose 的发布颇为相似。

参考开盘价与旁边相对新转售盘相近？有。中介热度高？有。紧挨嘈杂的高速公路？也有。

乍看之下，它与 Clement Canopy 同样是两座高塔，颇为相似；但两者仍有差别。其一，两栋塔楼并排布置，而非彼此相对。

此外，Clavon 的设施几乎都位于地面同一标高，不像 Clement Canopy 因多层停车场而将设施抬高。说到这里，我更偏爱 Clavon 的地下车库。共设 640 个车位，实现 1:1 车位比——在我看来这是明显的加分项。

Clement Canopy 自 2019 年 6 月以来已有 210 份租约记录，因此我也预期 Clavon 的租赁活动会相当可观——车位供给在这里应该不成问题。

Clavon 的车行入口与 Clement Canopy 同在 Clementi Avenue 1。对于好奇的读者，这里实际上并非入口本体，而是从公交车站一路延伸的外部有盖连廊——相当贴心。

我一向对 UOL 的项目评价不低，通常在景观与整体设计上都有较高水准。但这个接送区（drop-off）的设计让我稍感困惑：虽说实用，却没有我预期的那般亲切迎宾。好在其尺度相当充裕，无可否认。

这里也设有幼托中心，对家长来说始终是加分项。与 Penrose 不同，幼托中心位于园区内部（需通过警卫室）。出于明显的安保原因，外部无法从此直接进入园区，需持门禁卡方可入内。家长可在地面开放式车位临停，但该区域与地下车库分离。

无论如何，项目配置幼托中心是好事。当下多数家庭为双职父母，园内即有幼托设施，对把 Clavon 作为潜在自住选择的家庭尤其实用。

幼托中心后方即为网球场。以 640 户的新盘而言，你很难对此有更多苛求。

再来说说 Clavon 的用地规模。占地 178,064 平方英尺，较 Clement Canopy 的 140,337 平方英尺更大——这点理所当然，因为它共 640 户（比 Clement Canopy 多 135 户）。就第一印象而言，我挺喜欢其整体分布与布局，显得利落有序，也让空间更显开阔。

不过，不知为何，体感上却不如 Twin Vew 来得宽阔，尽管事实上 Clavon 的占地还要略大一些。

一如既往，最简单的比较方式是看人均占地。以 178,064 平方英尺计，即每户约 278 平方英尺。

至于它的近邻 Clement Canopy，人均占地同样约为 278 平方英尺！

无论如何，在住户密度方面并无太多惊喜可言。

在我看来，Clavon 的公共设施设计总体走的是稳妥路线。必须说明，这并不意味着不好，只是少了像 Clement Canopy 蜿蜒泻湖般的“惊艳感”，或 Principal Garden 那种数量惊人的泳池阵列。

不过，偏好现代极简风的人，应该会很买账。

先说泳池。这里配备了标配的 50m 泳道，这在当今同等体量的项目中几乎是必备。我会说以 640 户而言，泳池的承载力不算充裕，周末与公共假期可能会比较拥挤。

我也喜欢这里增设的 cabana 凉亭。这类元素常见于奢华度假酒店，确实能为项目增添一分格调。

此外，如果你很在意泳池，我会更偏爱 Clement Canopy，因为它既有蜿蜒的泻湖式泳池，也有规整的长方形泳池可用于游圈。

公允地说，这里的池畔平台面积相当可观，后方的步道亦然。宽阔而修长的界面，会让首次进入设施区的人直观感到项目更为宽敞。

我暂时还拿不定主意：是更该追求这份开阔感，还是把空间用来增加更多泳池更好。

此外要注意，泳池朝向高速公路（AYE），并非你心目中那种静谧绿洲。话说回来，这样的布局无疑最为高效——能让住宅楼体尽可能远离来自高速公路的车流噪音。

泳池旁设有 3 间多功能室，后侧为卡拉OK、游戏与音乐室。

健身房与社交空间可欣赏到泳池的优质景观，以及其下方的用餐亭与儿童游乐区。就示范单位的布局而言，社交空间亦可视作联合办公区。鉴于居家办公的普及与工作形态的变化，此处的使用频率可能比你想象得更高。

如前所述，项目下层空间（位于主泳池下方）设有数个用餐亭。这里配备常见的用餐设施，并点缀以多样的景观绿化。

这里同样设有儿童戏水池。

以及游戏场与儿童游乐场——整体而言，这片区域的尺度不小。我也认可其在不同功能空间之间做出的分隔考量。

上层更多服务于成人活动，下层则明确定位为家庭/儿童空间。若要举办家庭聚会，这样的空间组合非常合适。

同时，也将可能由儿童活动带来的噪音集中在下层。

事实上，与用餐相关的活动并不局限在下层。想要登高取景的住户，也可前往空中露台的休憩与烧烤/用餐区。

项目摒弃了更为传统的penthouses 配置，把设施布置在最高层，使得即便是低楼层住户也能共享顶层景观。

再简单谈谈 Clavon 的设计。与其它设施一样，属于稳妥选择——谈不上拿设计大奖，但也绝非让人不悦目。

最后一点（且十分重要），项目设置了通往公交车站的一路有盖走道。

Clavon 2卧室高级款评测

曾经有一段时间，700多平方英尺范围的2卧室单位被视为平均水平。但在当下600多平方英尺单位已成常态的背景下，这个764平方英尺的单位如今显得相当不错（在一定程度上得益于 2018年 URA 住宅单位上限指引）。

撇开面积不谈，对于追求最高效率的人来说，我可以相当肯定地说，这几乎是同等尺寸2卧单位所能达到的最佳水准。没有浪费的入户走道，哑铃型布局，且空调外机平台不紧挨阳台。

进入这间2卧单位后，你会立刻感受到客餐厅的宽敞感。为免夸大其词，但在一个大众市场项目里看到如此开阔的客餐空间，确实令人耳目一新。

如你所见，视线与动线直接延伸至餐区。诚然，这里完全谈不上隐私，但当你终于获得一个可以更有创意布置的空间时，这点取舍不值一提。不再有厨房外凸，或摆放餐桌时需要应付的怪异转角。

我指的是，即便同时摆放厨房岛台和一张正式餐桌，空间依然显得很宽裕。看过其他一些项目里令人沮丧的布局后，不禁要问：为何这种做法不更常见？

显然，如果你一直把公共空间作为优先考量，这里足以让你完全满意。正如我在开头所说——很难再更胜于此了。

需要说明的是，样板间中的厨房岛台并不随单位交付，但我认为这正是为了展示：即使增加它，你依旧能轻松行走、活动。

因此，没有厨房外凸也意味着你可以把厨房封闭起来（如你所愿）。尺度相当不错，两个人背靠背在这里工作也不会有太多抱怨。这里的厨房电器（常规配置）均为 Electrolux——符合预期。

当然，这里唯一真正可以挑剔的是没有窗户——因此缺乏自然通风。但考虑到你外面的空间表现，且甚至可以选择封闭式厨房，在我看来已属赢家。为此而抱怨几乎让人觉得……有点莫名其妙。

我相信不是每个人都需要在这里放一座厨房岛台，但我确实看到它的价值。按当前摆设，你甚至可以在此摆下一张6-8人餐桌，也不会太困难——如果你喜欢经常招待亲友的话。

这里的层高为2.79米，属平均水准，除4卧与5卧高级款单位（2.9米）外，其余各型单位相同。

有人好奇的话，客餐区采用常见的瓷砖地面。虽非大理石，但我个人挺喜欢它的质感。

客厅本身虽不及餐区那般惊艳，但尺度依然相对可观。

对于一间2卧单位而言，这里可摆下一张尺寸得体的沙发、一张小茶几以及一组电视柜。

阳台的尺度也属常规，基本符合此类户型的预期。不算过大，恰到好处；若你喜欢露台就餐，可以在此放下一套小型双人餐桌椅。

公用浴室没有任何惊喜。就面积而言完全中规中矩，也没有诸如雨淋花洒之类的特别配置。

同样采用瓷砖铺面，卫浴配件来自 Grohe 与 Roca。需注意这里没有对外窗，通风条件并不理想。

若能采用双入口浴室设计，让两间卧室都可视为带卫套房，无疑更锦上添花。话说回来，公用浴室就位于普通卧室旁。

与往常一样，普通卧室偏小。但考虑到更多面积让渡给客餐区，这也在情理之中。

另外，由于外侧设有空调外机平台，这里没有落地窗。

虽然可以放下一张大号床，但肯定会非常局促。配备的是标准的两扇门衣柜，没有太多可圈可点之处。

主卧在面积上也谈不上突出。当然可放下标准大床与床头柜等，但大致也就到此为止了。

由于铺了地毯不易看清，但此户型将采用乙烯基地板。你也能获得近乎落地的窗户，不过以当今新盘而言，这已是常态。

主卧浴室尺寸尚可，配件同样来自 Grohe 与 Roca。与公用浴室一样，这里没有窗户，需要依赖抽风扇通风。不过这里配有雨淋花洒，算是加分项。

另外，Clavon 的2卧单位都不在角落堆栈，因此无论如何都不会配有通风窗。

Clavon 1卧+书房评测

就面积而言，这个527平方英尺的1卧+书房在同类中偏大——这大概是其最大的亮点。

除此之外，要真正喜欢这款1卧的布局并不容易。就我个人而言，其中一些设计选择颇为奇怪，稍后会具体说明。

这里是常见的走道式入户，并与开放式厨房相连。由于可以一眼望向客餐区，你在踏入的瞬间会获得相当不错的空间感受。

厨房本身的空间还可以，但台面长度略显不足。与其余户型一样，这里的烤箱、抽油烟机与冰箱均由 Electrolux 提供。

从图纸来看，餐区其实并不差。样板间使用的餐桌明显偏小，并不太符合普通两人日常用餐的真实需求。

当然，桌子也不能太大，否则会侵占走道空间。

客厅在面积上勉强过关，但布局的奇怪之处也随之显现。由于书房位于户型最里端，其房门也必须设在尽头。同时还要容纳主卧的房门，留给电视墙的位置就不多了。

毫无疑问，仍可放下一台尺寸不错的电视，但这意味着你需要谨慎选择电视与电视柜的大小。

另一个问题是，由于电视墙位于两扇门之间，你理想上会把沙发放在中间——这会在一端留下空隙。当然，你可以在那里放一张小边几就此作罢，但若想摆更大的沙发，这个位置关系就显得有些别扭。

从更积极的角度看，这个1卧的阳台面积被控制在较小范围。此处你可以看到阳台防护屏的效果（不随房交付，如需安装需额外付费）。

此外，凡朝向 AYE 的单位，阳台都会提供吸音天花。我无法确定这能在多大程度上削弱高速公路噪音，但至少有采取措施加以降低，这是好事。

接着看书房。如果单纯以书房来评判，它其实相当不错。首先，你能得到正规的窗户，因此有采光也有景观——这在其他项目的大多数书房中并不常见。

可惜空调外机平台位于外侧，因此这里只有半高窗可用。

对我而言，问题在于其位置。由于它在最里端，对于希望将书房与卧室完全分隔的人来说，灵活性很差。

例如，若你选择把书房封起来以实现真正分隔，这就意味着卧室将失去自然采光——这确实令人扫兴。

至于卧室的面积，属于紧凑型，两侧可通行的空间都不算充裕。

并配备如今几乎标配的两扇门衣柜。通常，这对两个人而言储物空间并不够用。

就我个人而言，我挺喜欢这间浴室的配色与饰面——但一如既往，设计这种事相当主观。

对于1卧单位而言，浴室的尺寸很标准，常规配件来自 Grohe 与 Roca，并额外配有雨淋花洒。

这是一间双入口浴室，你既可从卧室进入，也可从公共区域进入。

Clavon 3卧室尊贵型评测

面积为1,130平方英尺，Clavon这套3卧室尊贵型单位的大小算是相当中规中矩。

值得一提的是，所有3卧室尊贵型都是角落堆栈，因此厨房和厕所都设有窗户。另外，空调机位被隐藏在浴室后方，因此所有卧室都能享有全高窗。

该户型入口设有一个小玄关，考虑到大多数家庭希望保有一定私密性，这是可以理解的。它占用的面积不大，这一点不错。

走进室内，首先映入眼帘的是干厨的岛台，以及客厅与餐厅的景象。纯属个人观点，但我并不太喜欢这套单位的室内设计（ID）。深色纹理的特色墙让空间显得更小，整体也有些老派，不太合我口味。

作为“尊贵型”的配置之一，客餐厅与干厨区域采用大理石地面。

3卧室户型并不常见干厨，当然这毕竟是尊贵型。无论如何，额外的台面空间与收纳肯定会派上用场。

不过，这个岛台的实用性一般。没有水槽或其他功能，本质上只是增加了一段操作台面。

到目前为止你或许已经注意到，这里的冰箱并非如今常见的嵌入式。一方面，日后更换更具灵活性；但我想许多人如今更偏好嵌入式所带来的整体、利落观感。

湿厨本身尺寸尚可，差不多能让2人背靠背舒适操作。这里配备的是电磁炉，偏好燃气炉多样性的住户可能会失望。厨房家电均为Electrolux——全盘统一选用该品牌。

这里的亮点还有尽头的窗户，为重油烟烹饪提供了所需的通风。

洗衣机/干衣机也位于尽头，但这里并没有家务阳台，可以理解有些人会因此却步。

这可能是我第一次遇到，这里的WC比较特别，采用“Jack and Jill”共享式布局。之所以这样设计，是因为它相当于连接多功能房与厨房的通道。

的确有些奇怪，但其实用性也无可厚非。

用餐空间中规中矩，且没有采用近年常见的单侧卡座来节省空间。

坦白说，也能理解为何近年小面积空间常以卡座为首选——确实能多出一点余量。正如你在这里看到的，这张造型别致的餐桌虽然标示可坐5人，但留给摆放物品的桌面并不算多。

起居室本身偏小，因此需要格外留意沙发与电视柜的尺寸。

这里的阳台被尽量压缩，对偏好最大化室内面积的人而言无疑是个优点。与其他单位一样，朝向AYE的户型会安装吸音天花，以减轻高速公路的路噪。

这是多功能房，你可以用作储物间（会是非常大的一个）、帮佣房，或如图所示用作书房。

与1卧室+书房单位不同，如果把这里当书房，基本见不到自然光。尽管如此，对于把居家办公作为长期常态的人来说，它仍然很实用。

如前所述，你也可以通过WC进入这间房。

在多功能房旁边，还开辟出一小块区域作为额外的储物空间。

两间公共卧室的尺寸都还不错，并配有近乎全高的窗户。而且不同于2卧室单位，这里改为铺设木地板。

第二间公共卧室基本与第一间相同的表现。

两间都配备标准的2扇门衣柜。

公共浴室位于两间公共卧室的对面，面积舒适，配件来自Grohe和Roca。最好的部分？它设有窗户，通风良好。请注意，这两间卧室都不是套房，因此需要共用这间浴室。

和此前所见一样，主卧的面积也很一般。可以放下一张特大床，两侧仍可留出摆放小边几的空间。

除非你不打算请帮佣，或者会把多功能房用作书房，否则主卧标配的衣柜容量很可能一直显得不太够用。

如果问我，相较于这里，我更喜欢2卧室主浴的配色。个人觉得深色木饰与灰色瓷砖的搭配并不理想。

与公共浴室一样，这里的加分项是配有窗户可进行自然通风。淋浴同样带有雨淋功能，但必须说，以尊贵型而言，没有安装更“到位”的独立配置，而是采用这种“三合一”组合件，多少有些令人失望。

Clavon 5卧室尊享户型评测

就5卧室单位而言，我会把Clavon这套5卧室尊享户型归为偏小的一端。其面积为1,690 square feet，尺寸与Florence Residences相近，但不及JadeScape与Treasure at Tampines的同类户型。

如同此类面积的单位常见配置，它配有私家电梯。就空间分配而言则稍显另类，最大的问题在于餐厅与客厅的面积。

私家电梯开启后即到达一个前厅，该处设有窗户，可带来更多自然采光。

作为Clavon内面积最大、价格最高的户型，自然也配备更好的装修与五金。地面均为大理石，包括电梯前厅在内。

层高为2.9 metres，相较常规单位的2.79 metres更为宽裕。

进入主客餐厅区域后，这个5卧室单位的最大短板几乎立刻一目了然。

或许如果你并不重视共用空间，这不算大问题；但我想喜欢在公共区域聚会的大型家庭，会把这视为较严重的缺点。

我知道有些人喜欢客餐厅一体的无缝视觉效果。大空间里这样很棒，但在本案这类较小的尺度下，反而会放大空间上的不足。

显而易见，如此尺寸的沙发并不适合考虑5卧室单位的住户。但以当前布局，很难再找到可以增加座位的空间。

别忘了，示范的当前布局还没有设置电视墙。虽然可以通过装投影等方式变通，或者若家庭成员允许，改作影音室。

但话说回来，无论怎样变通，本不该走到这一步。

餐厅同理。纵向可摆下一张8人位餐桌，但宽度仍面临同样问题。当餐桌坐满时，通往阳台的过道很可能会偏窄——而这还是仅摆放了一张沙发的情况下！

通常我会建议把用餐区外移以节省室内空间，但此处阳台并不算大——宽度难以让所有人都坐得舒适。

令人欣慰的是厨房表现不错。中岛本身较纤细，但其后的操作空间并不小。

中岛后方配有酒柜冰箱（由Vintec提供）以及一个实用的水槽。

湿厨位于右侧（面对电梯前厅时）。这里空间很大，显然部分本应分配给客餐厅的面积被让渡到此处。

我很喜欢这里配备了一台尺寸可观的冰箱。

令人意外的是，这里没有燃气灶，延续其他户型所见的电磁炉（3 bedroom起配3区灶）。除烤箱外还额外提供了一台蒸箱，所有厨房电器均由Electrolux提供。

稍显遗憾的是这里只设了单槽水槽——至少配备双槽会更理想。

后方的配置以标准WC收尾，并带有类似“yard”的区域以及通往共用电梯大堂的第二入口/出口。坦白说，缺少一个真正的后勤/晾晒空间，可能会令一些家庭有所顾虑。

后方还设有一个杂物房，通常会被用作女佣房。

次主卧位于餐厅外侧，与其余卧室分开，私密性更佳。

因此，多代同堂的家庭会把这点视为额外加分项。

不过其面积并不算理想，几乎只比其中2间公共卧室略大。所有卧室均为木地板。

作为次主卧，配有套内浴室。尺寸尚可，但考虑到房间与单位的更高定位，这里未配备雨淋花洒还是有些出乎意料。

接下来看看另外4间卧室。

第一间公共卧室位于右侧，是全屋中最小的一间。由于该侧设有空调机位，它也是唯一不设全高窗的一间。较为奇特的是，它却配有一间套内浴室，且布局颇有趣味。

这间浴室其实很长，这也说得通，因为将服务3间公共卧室。更准确的描述应为一间中部带移门的Jack-and-Jill式浴室。

也就是说，可从公共卧室与走廊两侧进入（右侧为公共卧室入口）。

由于中间的移门设计，浴室可有效分隔为两个功能段，便于不同使用者同步使用。靠卧室一侧设有洗手盆与淋浴（并带窗便于通风）。

靠走廊一侧同样有一个洗手盆以及如厕区（解决1和2）。虽不及拥有2间浴室，但在我看来这套布局相当聪明。

另外两间公共卧室尺寸相同，面积也都还算可观。

两间卧室都设有近乎全高的窗户，可容纳一张标准queen size床与床头柜。

如果你一路读到这里仍在疑惑面积都花在哪儿了，相当大的一部分被用在了主卧。若你把个人起居空间放在首位，这会很对你的胃口。

空间足够摆下一张king size床且仍有充裕余量。即便如此，仍可根据需求增设梳妆台或小型书写/学习角。

同时配有步入式衣帽间。虽然比常规衣柜更大，但若需要更多收纳，右侧仍需自行增设柜体（你看到的金色层架为ID设计处理）。

主卫面积相称，洁具为常见的Grohe与Roca。

可惜未见双台盆。

配有浴缸，颇显讲究，但3-in-1雨淋花洒略显逊色。

Clavon 位置评测

Clavon位于两条高速公路的交界处——Clementi Flyover与AYE。

其唯一出入口通向Clementi Avenue 1，这是一条由多项开发共享的道路，包括一所教堂、知名的Nan Hua High School（正对面）以及NUS High School of Math and Science。

同一路段也服务若干重要住宅项目——从Clement Canopy、即将推出的Clementi PeaksBTO组屋，到周边多处转售HDB单位。

穿过Clementi Flyover，可使用Clementi ActiveSG Sports Centre/Fitness Complex等公共健身设施，也能轻松到达多家主要购物中心（如Clementi Mall等）。

最后，面向AYE的一侧对面有一片有地住宅群，因而该方向视野相对开阔；同一片区还分布有Clementi Woods公园、West Coast Plaza与West Coast Community Centre等配套。

周边设施

杂货/超市

杂货店/超市	距离公寓（及预计步行时间）
Cold Storage – West Coast Plaza	1.8km，5分钟车程
Fairprice – Clementi Ave 2	1.3km，5分钟车程
Fairprice Finest – Clementi Mall	1.2km，4分钟车程

附近最多有 5 家 Fairprice 分店——如果你开车/可使用私家车，日常采购的便利性与实惠性都相当不错。  

购物商场

购物商场群	距离公寓（及预计步行时间）
321 Clementi	1km，步行 14 分钟
Clementi/Cityvibe/Gantral Mall	1.4km，步行 18 分钟
West Coast Plaza	1.1km，步行 14 分钟
Star Vista/Rochester Mall	4.8km，8分钟车程
JEM	4.5km，11分钟车程
Queensway/Alexandra IKEA	6.3km，8分钟车程

学校

距离 Clavon 1KM 内的小学包括 Clementi Primary 和 Pei Tong Primary。请注意，这仅供示意。实际距离以邮政编码以及您所在楼栋至学校的距离为准。

教育阶段	院校名称
学前教育（步行 1km 范围内）	PCF Sparkletots Preschool Little Footprints Preschool (West Coast) Mindchamps Preschool (West Coast Plaza)
小学（3km 车程内）	Nan Hua Primary (Both Holding/Actual Site) Pei Tong Primary Clementi Primary Qifa Primary
中学（3km 车程内）	Nan Hua High  NUS High School of Math and Science New Town Secondary  Clementi Town Secondary  Tanglin Secondary  Kent Ridge Secondary
初级学院（5km 车程内）	ACS Junior College
大学（5km 车程内）	Singapore Institute of Technology National University of Singapore Singapore Institute of Management Singapore University of Social Sciences
理工学院（10km 车程内）	Ngee Ann PolytechnicSingapore Polytechnic

如前所述，较近的学校包括 Nan Hua High School、NUS High School of Math and Science，以及 National University of Singapore。 

此外，项目本身也设有幼儿托管。 

较为遗憾的是，Nan Hua Primary 不在 1 km 学校半径内，这与 Parc Clematis 不同，或许会让部分买家却步。

公共交通 

巴士站	服务路线	距离公寓（及预计步行时间）
‘Blk 410’	14, 52, 96, 96B, 105, 106, 147, 154, 165, 166, 183, 185, 667, NR5, NR8	500m，步行 6 分钟
‘Aft NUS High Sch’	97, 97e, 197, 198, 963, 963R	500m，步行 7 分钟

最近的 MRT: Clementi MRT – 1.4km，步行 19 分钟（官方）

或许对 Clavon 来说，最大的不足在于与 MRT 的距离。不过，如果穿过不久将落成的 Clementi Peaks 的 HDB BTO 区域，步行时间可缩短至约 12 分钟。

住在高速公路旁的一个优点是沿路就有巴士站（‘Aft NUS High Sch’）。前往 CBD/Clarke Quay 的乘客可搭乘 197 路直达。

诚然，由于 Clavon 位于新加坡西端，全程车程超过半小时，但在该巴士站可轻松前往关键产业区，如 One-North/Buona Vista/International Business Park（10 分钟车程）、Mapletree Business District（15 分钟车程）以及 Harbourfront 商业区（20 分钟车程）。  

前往 Orchard 的住户可在‘Sch of Science & Tech’巴士站搭乘 106 路。需先步行 12 分钟至车站，随后车程约 24 分钟。 

私人交通

主要目的地	距离公寓（及预计 高峰时段 行车时间）
CBD (Raffles Place)	12.6km，21分钟车程
Orchard Road	9.1km，22分钟车程
Suntec City	7.1km，26分钟车程
Changi Airport	30.7km，32分钟车程
Tuas Port (By 2040)	40km，28分钟车程
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	25.1km，32分钟车程
Mediapolis (and surroundings)	5.6km，11分钟车程
Mapletree Business City	8.1km，18分钟车程
Tuas Checkpoint	17.8km，34分钟车程
Woodlands Checkpoint	18.2km，26分钟车程
Jurong Cluster (JCube)	4.9km，15分钟车程
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.8km，32分钟车程
HarbourFront Cluster (Vivo City)	10.4km，19分钟车程
Punggol Cluster (Waterway Point)	30.6km，34分钟车程

*请注意，行车时间以高峰时段为计算基准

就近道路出入口： 沿 Clementi Ave 1 设有 1 个出入口

开发团队

开发商

本项目由 UOL 与 UIC Homes 联合开发，UOL 持有开发项目股份的 80%，而 UIC 持有剩余的 20%。

如今你大概已从各个渠道听说过 UOL 打造优质物业的履历。就我看来，他们以往项目的强项在于精良的装修与设计，以及对细节的把控 – 这对打算长期自住的买家而言，总是令人放心。  

众所周知，他们过去一直在持续打造出色的项目 – 其中包括 Principal Gardens、Thomson Three、Spottiswoode Residences 以及 Botanique @ Bartley（等等）。   

此外，他们还有 4 个公寓将在未来几年内 TOP，其中备受期待的包括 Avenue South Residence、Tre Ver、Amber45 和 Meyer house。 

事实上，邻近的 Clement Canopy 亦由 UOL 开发 – 其在开盘当天就实现 75% 单位售出，加上项目 TOP 时获得公众的一致好评，足见 UOL 作为开发商的吸引力。  

更重要的是，既然他们已在周边建成一个项目，开发商无疑更了解该片区买家的关注点，因此你可以预期，他们会相应调整本项目的规格以契合这些需求。 

这并不是说可以忽视 UIC。他们同样在本次开发中扮演重要角色，我们不妨也来看看他们以往的项目。 

不出所料，这并非他们第一次与 UOL 合作，过去已在 Tre Ver 与 Avenue South Residences 中携手。 

迄今为止，他们的版图中也有一些口碑良好的项目，包括 SGX center、Mon Jervois 和 V on Shenton – 此外在本地还参与了多项住宅联合开发。

在全球范围内，UIC (United Industrial Corporation) 在北京、天津及中国其他地区亦拥有多处具有标志性的零售、商业与住宅资产。  

建筑设计

在我此前对 15 Holland Hill 的评测中，曾提到我对 P & T Consultants 的一个担忧。 

尽管他们的精彩履历遍及 70 个国家，且每年的扩张规模超过 10 million 平方米，但他们尚未在新加坡打造过一座超豪华低层住宅 – 而我认为这本可以作为一个有用的对照参照。 

不过，就 Clavon 而言，你会发现该项目与 P & T 在新加坡已建/将建的其他高层住宅项目十分契合（截至目前共 35 个）。 

诚然，这些项目中不少属于豪华condos；因此若以 Clavon 的New Launch 平均 psf 约 $1.5-1.6k+ 为参照，你会联想到诸如 High Park Residences 以及附近的 Parc Clematis 等项目。     

作为起点，这份名单已相当不错。 

另外需要说明的是，本项目的景观设计顾问来自 Ecoplan Asia。他们成立至今逾 10 年，并在此期间拿下了 Jadescape、Parc Esta、Affinity、Kent Ridge Hill Residences，以及如今的 Clavon 等项目的重要景观设计合同。

他们曾于 2016 年凭 Bellewaters 公寓获得新加坡最佳景观建筑设计奖项。   

施工

United Tec Construction (UTC) 于 2018 年被 Lian Beng Construction 收购成为其控股子公司。 

自 April 2018 起，UTC 作为正式公司成立至今仅逾 2 年，因此我们将目光转向 Lian Beng Construction。 

根据 Building and Construction Authority（BCA）的数据，Lian Beng 位列新加坡前 10 名承包商的后段位置。

我们不妨简要看看其以往项目的 IQUAS 评分（若你对该术语不熟悉，它是 BCA 用于评估承包商建造质量的指标）。 

项目	竣工年份	结构评分	建筑评分	机电评分	平均分
Skies Miltonia	2017	96.6	86.4	97.9	90.6
Hedges Park	2015	99.2	86.5	97.6	90.8
SpottisWoode Residences（同样由 UOL 开发）	2014	98.7	89.4	96.4	92.4
The Scala	2014	100	91.1	98.8	94.1

整体而言，分数相当出色 – 不过一如既往，在建筑层面（即装配与做工）上的得分略显逊色。 

而这恰恰是 UOL 开发项目所擅长之处 – 因此对此我并不过于担心。 

另需注意，上述清单多为较早期项目，因此很有必要进一步研究 Lian Beng 旗下其他承包子公司的情况 – 以及其后续（较新）项目的评分。

户型分布

户型	单位数量	单位面积（sqft）	预计管理费
1 卧室 + 书房	72	527 sqft	$250
2 卧室	70	678 sqft	$300
2 卧室 尊贵型	214	764 sqft	$300
3 卧室	70	958 sqft	$300
3 卧室 尊贵型	71	1,130 sqft	$350
4 卧室	71	1,281 – 1,356 sqft	$350
4 卧室 尊贵型	36	1,581 sqft	$350
5 卧室 尊贵型	36	1,690 sqft	$400

与邻近的 Clement Canopy 相比，UOL 此次决定同时推出 1 卧以及罕见的 5 卧户型。 

如前所述，这里没有任何顶层单位 – 顺带一提，所有单位层高均不超过 3m。

不过（正如你从前面的图片中可能已注意到的），Clavon 为架高式开发，第 2 层的单位已位于距地面 8.5m 之上。 

鉴于项目中有 56% 为 1 与 2 卧户型，考虑到其良好的可出租性，本案对投资者的吸引力不难预见 – 但需注意，1 卧室 + 书房单位朝向设施区，随后面即为 AYE。 

全盘配备标准装潢，所有户型均采用 Electrolux 电器，且不提供明火燃气烹饪选项。主卧的顶喷花洒亦为 3-in-1 组合式，若要挑剔的话并非最为高端。 

关于隔音方面，这里并未采用双层玻璃窗；不过朝南的单位配备了吸音天花与 Lami Glass 窗。 

需注意，4 与 5 卧尊贵型单位自带私家电梯，但二者均没有设置工作阳台，这一点颇为费解，毕竟它们更可能面向自住。  

就本体量项目而言，管理费大致在预期之内，因此并无太多意外。

户型面积

整体来看，纸面面积属中规中矩，但平面布局乍看之下相当不错。我也一直想把其中一些户型与 Clement Canopy 作对比，那就开始吧。

最小 2 卧室

额外的面积在 Clavon 的 2 卧单位中确实有所体现，尤其体现在相对更大的厨房与用餐空间（相比我们至今所见的大多数新盘）。

就我个人而言，单凭这一点，我会更偏好 Clavon 的 2 卧布局而非 Clement Canopy。后者在我看来略显局促 – 无论是厨房还是用餐区。 

话虽如此，我也确实认识一些更青睐 Clement Canopy 布局的人；由于其错落式入口设计，通常可减少厨房的油烟/杂物外溢至起居区域 – 前提是你经常进行重油烟烹饪。 

其余部分基本相似：配有 Jack & Jill 主浴室、AC Ledge 位于公共房旁，搁架/阳台面积相近（别忘了这两个项目同属一家开发商）。

另请注意，Clavon 户型图中所见的 RC Ledge 纯属美观设计，并不计入单位实用面积。 

最小 3 卧室 

通过巧妙的设计，开发商在 Clavon 将厨房安置在公共浴室旁；而 Clement Canopy 则不同，这使得后者形成了一条更长的走道空间。 

不过，我也欣赏 Clement Canopy 主卧自带的额外阳台，这在设计与居住性上为两人提供了更可操作的空间。 

当然，别忘了 Clement Canopy 的 3 卧单位面积更大（990 vs 958 sqft）。 

两者的 AC Ledge 布置也都较为合理，确保卧室窗户不被一分为二。 

不过就个人感受而言，两者的起居区域都稍显紧凑 – 而且较长的入户走道进一步放大了这一点；不过，Clavon 的 3 卧紧凑型还在客厅（临近厨房处）增设了衣柜空间。  

如果这些户型能像前述 2 卧的“哑铃式”布局那样更为分散，我相信会更吸引潜在买家/租户的兴趣。 

Stack 分析

项目总平面图

Clavon 配套设施

幼儿托管中心	网球场	草坪
室外健身	游戏室	卡拉OK室
音乐室	多功能室	凉亭
泳池平台	50m 无边际泳池	健身房
水中健身池	日式亭	水疗亭
美食烧烤亭	儿童泳池	嬉水池
多功能球场	空中休闲廊	空中茶水间
空中用餐区	空中烧烤	户外休闲区
户外用餐区

再把视角放到更微观的层面，我们再次看到 UOL 对细节的把控：项目内分布了多处工作舱，配备充电点；公寓内也提供租赁单车，供住户休闲使用。  

我对设施布局有几处颇为欣赏。首先，网球场位于楼座后方，这样在比赛时就不太会受 AYE 的废气影响。   

其次，泳池比高速公路抬高 7m，随后串联的阶梯式泳池 (37) 也形成第二道屏障（叠加前方的绿植），有助于进一步吸收来自高速的噪音与粉尘污染。 

同理，我认为这里的一楼单位颇具吸引力——尤其是配有 PES 的单位、面向泳池的景观，以及宽敞的步道，都在无形中延展了周边空间感。 

仅供参考，最靠近高速公路的 Stack 距离为 50m，最远的为 100m。  

别忘了两座楼第 37 层的屋顶设施。傍晚时分，微风与璀璨城景相伴，再来一场惬意的 BBQ/用餐/小聚，自不待言。  

最后，儿童活动区被安置在最靠近 AYE 的角落。虽然我并不太喜欢将儿童设施设在路边，但可以理解这是对噪音量的一种高效管理方式。

正如先前所说，由于这些设施位于较低标高，傍晚/周末/学校假期时段的大部分噪音都会被限制在这一带——某种程度上也能对冲交通高峰的路噪，以噪制噪。 

午后 西晒分析

两座楼基本为南北朝向，因此午后西晒并不显著。对于 Stack 1、9、10 和 18，朝西的一侧为墙体遮挡，可免受日晒。

在年末/年初期间，Stack 5 – 9 和 14 – 18 会有间接午后日晒。

在 7 月的极短时间内，Stack 01 – 06 和 10 – 13 也会有非常间接的午后日晒。总体而言，我们并不认为午后西晒会成为 Clavon 住户的困扰。

虽然大多数 Stack 都较好地避免了午后西晒，但由于朝向东北，Stack 11 – 13 的西晒最少，其次是 Stack 02 – 04。

在 4 至 9 月期间，这些 Stack 也可从阳台直接欣赏日出。

周边景观

为了更直观地说明，朝南的高楼层单位可享有一定程度的海景。

话虽如此，南向也正对 AYE，因此低楼层的吸引力会稍逊。

未来也可能被遮挡，因为 Clement Canopy 与 Clavon 之间目前还有一块空置住宅地，容积率与现有两项目相近。

朝北一侧，将面向即将落成的 Clementi Peaks HDB。

综合最佳 Stack

根据你的优先考量，选择最佳 Stack 相对直观。

通常判断开发商眼中的“最佳”，看最贵的单位即可略知一二。本案中，5 房豪华单位朝南，同时享有距高速最远的退距，约 85 米。

对于布局出色的 2 房单位（764 平方英尺），我会倾向选择朝南，即便面向高速，因为设施景更具吸引力，且高楼层基本拥有无遮挡视野（直至新的住宅地公布并建成）。

朝北的单位中，多数会正对 HDB 楼，但也更为安静（尤其是 Block 8）。

指示性价格

单位类型	最低指示价
1 房 + 书房	$800k+
2 房	$1m+
3 房	$1.45m+
4 房	$1.9m+
5 房	$2.45m+

各 Stack 指示价

Stack	指示价
01	$1.45mil / $1,513 psf (3 房紧凑型)
02	$1.0mil
03	$1.1mil
04	$2.0mil
05	$2.3mil / $1,510psf (4 房豪华型)
06	$1.2mil
07	$1.2mil
08	$800k
09	$1.7mil
10	$1.7mil
11	$1.1mil / $1,557psf (2 房 2 卫)
12	$1.0mil / $1,620psf (2 房 1 卫)
13	$1.5mil
14	$1.9mil
15	$800k $1,535psf (1 房 + 书房)
16	$1.2mil
17	$1.2mil
18	$2.5mil / $1,532psf (5 房)

细心的读者会发现，小户型与大户型的 psf 相当接近。 

在不少以往项目中，你常会看到显著的价差，例如 1-2 房小户型的 psf 往往比 4-5 房大户型高出 $200-300psf。 

在这种价差收窄下，大户型的总价自然更高，因而主要吸引更为殷实的买家。这也引出了一个更大的议题。 

我们如今在新盘大户型上看到的 psf “趋同”，会否导致未来（转售时）大户型的 psf 全面抬升？ 

还是说，随着总价逐步回归市场平均，这些新盘大户型的 psf 反而会在未来几年走弱；或者 1-2 房在转售时价格上跳？  

这是一个很有意思的讨论，我们将在不久后展开（文章发布后会在此附上链接）。    

话说回来，我们也来看看周边新/新推项目的当前价格。

价格评析 

项目名称	产权年限	TOP	平均价（PSF）	单位总数
Clavon	99-Year Leasehold	2025	~ $1,510 – $1,620 psf	640
Clement Canopy	99-Year Leasehold	2019	$1,503 psf	505
Parc Clematis	99-Year Leasehold	2023	$1,642 psf	1,450
Twin Vew	99-Year Leasehold	2021	$1,480 psf	520
Parc Riviera	99-Year Leasehold	2019	$1,373 psf	752
Whistler Grand	99-Year Leasehold	2021	$1,533 psf	712

我不打算过多讨论带有投机意味的数字（尤其不同楼层范围势必会有价格不确定性），但需要注意 Clavon 预计 2025 年 TOP——在 JID/JLD 推进下，区域价格仍有时间上行。 

UOL 一向以相对更亲民的上市定价著称，因此并不意外——再者其在 2019 年 en bloc 热潮/cooling measures 后也以颇具性价比的地价拿下此地块。  

若上述指示价具有参考意义，我认为 Clavon 值得有意在该片区自住/投资的买家重点考虑。 

若想了解片区的当前价格，以下为 Clement Canopy 过往年度的成交记录供参考（请注意均为 3 房单位）：

日期	单位面积	成交 PSF	总价	获利
30 March 2020	1,109 sqft	$1,471 psf	$1.631m	$222,888
15 April 2020	1,346 sqft	$1,472 psf	$1.981m	$358,000
5 August 2020	1,346 sqft	$1,515 psf	$2.038m	$321,888
10 November 2020	1,346 sqft	$1,491 psf	$2.006m	$354,000

可以清晰看到，购买 Clement Canopy 的业主已获得可观回报，目前平均转售 PSF 约在 $1,503 左右。

因此若指示价可信，当前转售水平也佐证了 Clavon 的开盘要价相对稳妥。

以 $1,472 至 $1,515 的转售 PSF 来看，Clavon 的大户型在仅于 4 年后才会 TOP 的前提下，仍具备相当竞争力。

升值分析

我们快速看一下总体规划。  

如果你注意到 Clavon 与 Clement Canopy 之间的那块住宅用地，那正是目前 Clavon showflat 的所在地。 

据多方消息，这块地在示范单位拆除后，很可能会开发为另一住宅项目。 

尽管这无疑会增加片区的供应以及租售竞争，但从表面逻辑看，一旦其推出（并假设拥有良好的去化率），有望抬升周边公寓的价格区间。

另一个值得关注的现象是隔壁 Clement Canopy 在 TOP 后仅一年便出现的大量租约。 

留意到其中不少租约是在阻断措施期也照常履行的吗？

而这还未计入 JID/JLD 的落地效应与新马高铁的潜在影响（若最终落地），也未将因薪酬缩水而迁往社区腹地的外籍人士因素纳入考量。  

当然，3-4 年后 Clavon 交付时，伴随全球经济从疫情中复苏，市场面貌也会有所不同——但整体而言，我看好该项目在租赁与资本增值层面的前景。 

我们的看法

若开盘价与当前指示价相差不大，我完全可以预见 Clavon 将会销售火热。 

开发团队的实力已获验证，且在邻近的 Clement Canopy 映衬下，该地段在可租性方面的吸引力也已得到证明。 

考虑到公寓内完善的设施与多样的休闲空间，以及周边教育资源，对于家庭自住来说也不失为一个好选择。

不过，片区内也有强劲的选择。就个人而言，若以自住家庭为考量，Parc Clematis 仍更胜一筹——设施出众，且靠近学校与 MRT。

不言而喻，潜在买家的最大障碍在于来自 AYE 的路噪以及前往 MRT 的步行距离，因此更取决于你能以怎样的价位入场。

  

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

What is the main consideration when choosing between Newton and Redhill for property investment?

The main consideration is whether to prioritize convenience for the next stage of life, such as proximity to a child's school, or to focus on long-term investment fundamentals and resale demand.

Based on the article, what is the estimated maximum affordable property price for the family?

The estimated affordability limit for the family is around $2 million, based on their financial profile and maximum loan calculations.

Which district has seen quicker property price appreciation over the past decade, according to the article?

District 3 (D3), which includes Redhill, has seen quicker property price appreciation over the past decade compared to District 11 (D11) that includes Newton.

How do leasehold property prices compare between Amaryllis Ville and Tanglin View?

Amaryllis Ville generally commands a higher price per square foot, but Tanglin View has recorded a slightly stronger annualized growth rate and is usually cheaper, fitting the family's budget better.

What are some differences between Amaryllis Ville and Tanglin View in terms of land size and unit mix?

Tanglin View sits on a larger land parcel with lower density, while Amaryllis Ville has a wider unit mix including one-bedders, but this does not suit the family's needs.