新加坡中部哪些公寓仍具长期价值？以下是我的精选

曾几何时，居住在核心中央区（Core Central Region，CCR）有着简单明了的含义：你靠近 Orchard，那里的品牌与商店是市区外难以找到的，而且去 CBD 上班大概也更方便。然而，随着时间推移，“黄金地段”的定义已然变化，地图上的界线也随之更迭。

如今，若我看 CCR——不是为了短线炒作，而是真正的长期价值——我会聚焦于仍然安静却持续有吸引力的少数几条街道。它们并非最喧闹、最吸睛的地段，却具备扎实基本面：更合理的价格叠加更均衡、以家庭为本的生活圈。 

我首先想到的主要地点有：

Kim Seng Road 和 Zion Road：或许是我在 2025 年对 CCR 的首选

先从 Kim Seng Road 和 Zion Road 说起。CCR 的这小片区域一向务实胜于华丽。离 Orchard 很近，但又有足够距离避开车流与噪音。通常也在 River Valley Primary School 的 1 公里范围内，而且去学校几乎不必横跨主干道——对日常接送的家长而言，这是实打实的加分。

我也认为步行到 Great World City 的便利性很重要；这虽是较早期的商场，却悄然成为新加坡中部最实用的生活节点之一。早年它只是被视为 Orchard 的平价替代，如今则凭借餐饮、幼托中心，以及 Thomson-East Coast Line（TEL）上的 Great World MRT 站，自成一格。 

至于为何 Great World 与 Orchard 或 Marina 有所不同，得追溯更早的历史。这里昔日是“大世界”（Tua Seh Kai – Great World Amusement Park），以游乐设施与街头小吃吸引家庭。游乐场于 1964 年关闭，1997 年在原址兴建并以其命名的 Great World City Mall 开业。但多年里，这里位置有些尴尬：靠近市中心，却与 Orchard 等地明显不同，且没有 MRT 直达；因此尽管距离不远，它长期被视作“更便宜的 Orchard”。

但到 2000 年代中期，Great World 已逐渐形成自身的生活圈，而 2022 年 TEL 车站开通带来了关键转变。如今它融入 CCR 的“生态圈”：到 Orchard 仅 2 站，到 Marina Bay 5 站。商场也完成翻新，客流显著攀升。

现在，它已是中部配套枢纽的一部分，而不再是边缘地带。这也是开发商纷纷布局、更多家庭开始向此聚拢的原因。 

此外，Great World 并未经历像 Orchard Road 那样的数十年“纯奢侈零售街”阶段；它始终是一片有根的生活社区，也是 CCR 里颇为成熟的家庭向区域之一。 

就周边公寓而言，The Cosmopolitan 依然出众。 

虽然楼龄稍长（于 2008 年取得 TOP），但 The Cosmopolitan 对我而言是少数亮点项目之一。户型方正宽敞，没有浪费面积的尴尬转角或异形。它是距离 River Valley Primary 较近的公寓之一，步行可达；侧门几乎直通 Great World City 与 Great World MRT 站。相比那些更深处、需驾车外出的有地住宅区内的公寓，我认为不少买家会更偏好这种便利。 

户型面积甚至可超过 1,700 平方英尺——这是新盘里少见的。项目为永久产权，且在“地段、户型、可达性”等基本面上都对了号。 

不过，周边环境在过去 20 年里变化不少。早年还有无电梯旧公寓与蓝色外墙的 HDB，周边有受欢迎的煮炒摊与小店；这些逐步被精品公寓与更atas 的“生活方式”零售取代，但宜居感仍在。并非每个社区都能做到这一点。（比如 Tiong Bahru 的绅士化就挤走了部分长期居民与原有风貌。）反观 River Valley，在演进中并未失去其核心吸引力。

这一带还有一处我偏爱的公寓

若说 The Cosmopolitan 是较年长而可靠的选择，那么 Irwell Hill Residences 则是我看好的较新对应者。价格在 2021 年 4 月开盘时约从 $2,650 psf 起步，许多单位成交介于 $2,600 至 $2,700 psf。 

不过价格已上行，2025 年的转售成交最高达 $3,341 psf。举例来说，一套 667 平方英尺的两卧单位，最初以 $1.82 million 购入，于 2025 年 5 月以 $2.23 million 转售，为屋主带来约 $256,000 的获利。 

另一套相似户型在 2025 年 1 月成交 $2.02 million，折合 $3,027 psf。Irwell Hill Residences 已经“破除魔咒”，推翻了“CCR 公寓赚不到钱”的成见。

其中一个主因是 Irwell Hill 提供相对较小的户型选择；其紧凑型三卧仅约 860 平方英尺，与 OCR 对应项目相仿——这让总价可控制在约 $2.8 million 的更可管理水平。

此外，Irwell Hill Residences 受益于可步行至 Great World，且位于 River Valley Primary 的 1 公里学区内；该范围内的住宅通常有溢价。这不只是转售价的问题，更是“确定性”。Irwell Hill Residences 会把这一点写进宣传；GuocoLand 的新盘（见下文）也会如此。正如一位经纪所言：“你买的不只是房子，你买的是进入那所学校的机会。”

GuocoLand’s Bet on River Valley

有时我们也可从开发商的动向中汲取线索——这些决定通常有深入研究作为支撑。我注意到 GuocoLand 近期收购了 River Valley Green（Parcel B）。他们为该地块支付了 $627.8 million，折合约 $1,420 psf；或许这再次说明 Great World 已是一个重要核心。

该地块预计可建约 475 套住宅，底层设零售，且紧邻 Great World MRT。若与 Wing Tai 的相邻地块一并计算，到 2027 年我们或将看到 900+ 套新单位重新定义这一带。以 GuocoLand 以往的作品（Martin Modern、Wallich Residence）来看，我预计这不会是千篇一律的“cookie-cutter”公寓；更可能是高规格、并带来一些不一样的东西。 

对于附近现有屋主（Melrose、Cosmopolitan、Tiara）而言，这意味着潜在的光环效应。强势新盘有助于维持老项目的吸引力。

为何不是 Orchard（至少目前对我而言）

有人会问：“那 Orchard 呢？”毕竟它是 CCR 的心脏。

没错，Orchard 仍有不少优秀公寓，尤其在便利性或声望方面。但坦白说，以当前能获得的东西来看，定价过于陡峭。有些 99 年地契的新盘开价接近 $4,000 psf（例如 The Orchard Residences、Hana）。即便有品牌与光环，加入口槛依然不低——除非你的诉求更偏向生活方式，而非投资。

CCR 里还有其他我会留意的区域。比如 Newton 与 Novena，自有各自的地铁线，整体氛围也比 Orchard 更“宜居”；此外，邻近 ACS 与 SJI Junior 等学校。这些区域往往吸引家庭与希望更安静环境的成熟买家。

Holland 与 Tanglin 也各有吸引力，尤其若你在找有地住宅或大面积单位。一些年代较久的永久产权公寓非常宜居，并且靠近 Botanic Gardens。但同样地，入场价不低，而且这类偏生活方式导向的项目，转售动能未必稳定。 

总而言之，若要我现在就把钱投下去，我仍会看这几处：

• Cosmopolitan – 楼龄较长、面积宽敞、定价理性
  
• Irwell Hill Residences – 新、地段佳，且已展现可观转售涨幅
  
• Maybe GuocoLand’s upcoming project – 依旧是价格最关键；即便地段不错，也先观望，待定价明朗再下判断 

当然，CCR 里还有其他值得探索的区域，但对我而言，Great World 附近这小片地带仍像是最聪明的选择。随着新项目推出，我会持续关注这里；若你也想了解新加坡如何变化（以及哪些未曾改变），欢迎关注 Stacked 的后续更新。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。