在新加坡还能拥有多套房产吗？2025 年你需要了解的要点

与 2000 年代初的楼市盛况相比，如今要持有多套房产无疑更为艰难。对于一段时间未入市的人而言，2025 年的监管环境可能会让人吃惊：降温措施令持有超过一套房产的难度和成本大幅上升，投资吸引力也被削弱。无论你是新入市还是重返新加坡楼市，以下是你当下应重点留意的变化：

1. ABSD 对多套房产持有的影响 

截至 2025 年，Additional Buyers Stamp Duty（ABSD） 对第二套房产按价格或估值（以较高者为准）征收 20 per cent，对第三套及以上征收 30 per cent；对于永久居民（PR），第二套为 30 per cent，第三套及以上为 35 per cent。 

不过，这对“卖一买二”的策略并无影响。原因在于采用这种做法时，每位买方名下的房产数量均为一套（例如家庭出售现有房产后，夫妻各自以个人名义持有一套住房，贷款分开计算，但不触发 ABSD）。

但若无法规避 ABSD（例如未能通过对公寓“脱钩”来再购两套），其成本之高足以令人生畏。典型情形是选择保留自有 HDB 组屋，同时再购一套公寓用于出租（或反之）。

以 2025 年 4 月为例，典型转售公寓均价约为 $1,734 psf。若购入一套 900 sq. ft. 的转售单位，总价约 $1.56 million；仅 20 per cent 的 ABSD 就约为 $312,000。

若该 900 sq. ft. 单位月租约 $4,000 至 $4,500（2025 年多数非核心区公寓的常见水平），仅为覆盖 ABSD 本身，就可能需要超过 5 至 6 年的租金收入；对大多数投资者而言显然既不划算也缺乏吸引力。

坦白说，2025 年在购入公寓的同时保留现有组屋的理由并不多——即便能够把其中一套出租。若确有原因，更多可能出于家庭考量：例如为在读子女提供居所（如在 NUS 附近购置一套一卧单位），或因未来可能需要回迁而不得不保留现有组屋。

一种可能绕开 ABSD 的方式是购买双钥匙户型，但这类产品似乎并未形成风潮。

双钥匙户型指同一产权内划分为两个独立使用空间的单位。在法律上仍只算一套住房，因此不涉及 ABSD。理论上，你可以自住其一并将另一侧出租，彼此互不打扰。 

不过，这并未形成风潮，或因双钥匙单位往往面积更大、总价更高；再叠加仅有一名租客的现实，其避免 ABSD 的优势在量级上被部分抵消。 

顺带一提，更高的 ABSD 税率也在间接收紧转售供给

若你在 ABSD 上调前就已购入第二套或更多房产，不难理解为何同类业主如今更不愿出售：当年购入时未缴（或仅缴较低的）ABSD，如今一旦卖出并再购第二套就要承担 20 per cent 的 ABSD，这种情绪与“心理门槛”实实在在存在。

这也会影响集体出售（en-bloc）：持有出租单位的业主可能认为，卖楼所得难以覆盖再购投资物业所需缴付的 ABSD。

2. Loan-to-Value（LTV）贷款成数限制对多套房产持有的影响

LTV 上限多年来持续收紧，即便是首套房，最高也仅为 75 per cent。

名下仍有未清房贷时，第二套房的 LTV 仅为 45 per cent；第三套及以上则进一步降至 35 per cent。此外，当你名下已有一笔或多笔房贷时，最低现金首付要求为 25 per cent。 

因此，若现有公寓尚未还清贷款，假设第二套为一间两卧单位、价格约 $1.8 million，那么最低首付需 $990,000，其中 $450,000 必须以现金支付。 

这也是部分家庭在首次置业时将整笔房贷只放在一方名下的原因之一——这样另一方在购置第二套房产时，仍可享受最高 75 per cent 的 LTV。

3. TDSR 对多套房产持有的影响 

总债务偿付比（TDSR）于 2013 年推出，是近十年来最重要的变化之一。根据 TDSR，你每月的贷款偿还总额——包括其他债务（个人贷款、汽车贷款等）——不得超过月收入的 55 per cent。 

TDSR 的计算基于年化 four per cent 的“地板利率”（不论实际利率为何，尽管通常更低）；同时，可变动性质的收入在计算时将被按 30 per cent 打折计入。 

这一点对已在收租的业主尤为关键。例如，你当前月租收入为 $4,000，在 TDSR 计算中仅按 $2,800 计入。若你的收入来源仅为租金，这将显著增加你为下一套房产获得融资的难度。 

以一位每月租金收入 $8,000 的房东为例（为便于说明，假设其无其他收入，也无任何其他债务）：

• 每月租金总收入：$8,000
• 折算后收入（按 30% 折减）：$8,000 × 70% = $5,600
• TDSR 上限（折算后收入的 55%）：$5,600 × 55% = $3,080

若其仍可获得 25-year 贷款（取决于年龄），并按 four per cent 的“地板利率”计算，则其最高可贷额度约为 $583,500。 

鉴于当前转售非有地私宅均价约 $1,734 psf，而新盘均价约 $2,626 psf，即便是一套 700 sq. ft. 的两卧单位，总价也约 $1.21 million（转售）或 $1.83 million（新盘）。在再叠加 20 per cent 的 ABSD 后，要进军第三套房产将相当具有挑战。

4. 多套房产持有中的实际现金流考量

非自住物业（即对外出租）适用更高的物业税税率。税率采用累进制，基于由 IRAS 与首席估价师评定的房产年度估值（AV）：

若政府认定你的物业月租可达 $4,500* 且处于出租状态，则应缴：$3,600 + $3,000 + $2,520 = $9,120/年，折合每月约 $760 的物业税。

此外，还需计入公寓管理费（大众化公寓多为每月约 $400），以及自有单位的维护成本（如修理损坏的厨房电器、替换下垂的门板等） 

*请注意，AV 并非你实际的租出金额——而是由政府设定。通常相对“宽松”，往往低于真实租金收入。 

以每月租金 $4,500 为例的现金流测算：

• 租金总收入：$54,000/年
• 减去物业税：$9,120（为便于说明，假设 AV 与真实租金收入一致） 
• 减去管理费：$4,800

净现金流约为 $40,080/年，或约 $3,340/月。以上假设未计入任何按揭还款；若仍需还贷，则很可能无法实现正现金流。 

在 2025 年的新加坡，同时持有多套房产的确更具挑战

这并非不可能，但意味着若有条件应尽早规划——一旦年龄开始限制最长期限，例如月供将上升，满足 TDSR 的难度也会增加。 

同时，也应尽早与配偶规划各物业的持有方式。请注意，HDB 组屋不可“脱钩”（即把产权完全转至一方名下）来为家庭购买第二套房铺路，因此在某些情况下，让组屋贷款仅由一人承担更为可行。这也可能意味着从更小的户型起步，例如以 3-room 取代 4-room，以便以一人收入即可承受。 

最后，在当前市场下需要保持现实预期。视你的财务状况而定，有时与其持有多套房，不如合力升级至一套更大的自住房更为明智。若你正考虑下一步置业但仍有疑虑，欢迎联系 Stacked。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。