在新加坡，真的能只花 $2K 就把房子卖掉吗？固定收费的房产经纪何时更合适

近年来，你可能已经注意到房产经纪开始出现一种新的收费结构。与按成交价收取一定百分比不同，这类经纪往往收取固定金额（例如 $5,000，且不论你的房子最终卖多少钱）。这有时相当划算，因为能为卖方省下一大笔费用。但不同房屋、不同卖方并没有一个通用的万能方案。相反地，如果你属于以下几种情况之一，不妨考虑这笔可观的节省：

1. “自带卖点、自己会卖”的房源 

有些房源需求极高，几乎不需要大量营销。比如刚达到 MOP 的Bidadari 转售组屋，又或是随便一搜就能看到高成交数量的项目。 

（顺带一提，即便是开发商也常会为这类“自己会卖”的项目支付较低佣金，例如部分新推出的行政公寓（EC））。

由于此类房源并不需要高昂的营销投入，传统经纪的优势可能被削弱。既然房子无论如何都会吸引大量潜在买家，就没必要靠高超的视频制作或策略性刷新房源列表。你所需要的，可能只是固定收费经纪在流程与看房安排上的一些指导。 

不过，对于转售组屋，有人会问：当你的房子很抢手、又能通过 HDB 转售门户完成交易时，是否完全不需要任何经纪？例如这套位于 Pinnacle at Duxton、售价为 $1.518 million 的组屋，由屋主自行出售，未借助经纪。如果你的组屋需求足够高，也许 HDB 转售门户就已足够。 

2. 你对“多那一点点”的价格提升并不在意

不同卖方对此的看法差异很大，但对于一些人而言，多 $10,000 或 $50,000 并不重要；他们只想尽快把房子卖掉，好马上去买下一套。这在他们看中某个新盘时尤为明显，因为在后续销售阶段购买，可能比你多卖出来的那一点还贵。比如说，如果你等一等把组屋多卖 $50,000，但你心仪的公寓单元同期涨了 $100,000，那就没有意义了。

传统经纪的一大优势在于，取决于他们的佣金结构，他们可能有动力帮助你争取更高的价格。例如，有些佣金结构规定，如果经纪能达到某个成交额，就能获得额外的提成（例如，若能把你的组屋卖到 $700,000 或以上，他们可再拿额外 one per cent）。 

但如果你并不打算为了多那一点点去追价，那么选择固定收费经纪可能更划算；他们同样希望尽快成交、进入下一单。 

反过来也成立：如果你希望从这笔交易中榨取尽可能多的价值（例如你在卖第二套房，且没有打算再置换），那么或许值得选择传统经纪，并给他们时间去发挥销售能力。 

3. 你希望与潜在买家有更多直接互动

这在某种程度上是信任问题。如果你过去有过不愉快的经历，你可能希望“直接听当事人怎么说”。一些卖方怀疑房产经纪不会呈现“真实”的报价；无论是为了以某种方式管理你的预期，还是为了把价格再往上推到超过你原本可接受的水平，等等。

而在固定收费经纪的模式下，多数情况下卖方需要自行与买方进行看房对接，当然会在经纪的指导*下进行。大多数固定收费经纪的角色主要是安排预约。这意味着卖方将直接与潜在买家互动，信息不会被遮蔽。 

也有一些卖方对自己很有信心，认为当面谈判并不比经纪差，甚至可能更好；他们只需要一份要点简报和准备好的资料。对于本身从事销售、或具备房地产背景知识的卖方，这种情况并不少见。最近就有一个例子：卖方希望亲自带看，因为他正是负责全部装修的建筑师，自认能比任何第三方更好地讲清楚细节。 

不过反过来也一样：讨厌谈判的卖方，或许更希望找按全佣收费的经纪来全权打理一切。 

*不同经纪提供的指导深浅差异很大，有些比另一些准备得更充分。 

4. 你要出售的房源近期成交量很高

如果你在超大型项目中出售一个单元，而该季度已有数十宗成交，那么说实话，定价空间本就有限。没有人愿意当“出最高价”的买家，而你的要价也会被可见的成交记录所锚定。

这也许会让你开始质疑自己对传统经纪的依赖。他们有多大可能超过上一次的最高成交价？既然高低价位区间如此清晰，你或许更适合支付固定费用，因为你的价格基本上已由先前的卖方“定”在那儿了。 

反之，如果你在小型精品项目（单位很少）或有地住宅中出售，由于缺乏明确的成交历史，价格往往取决于纯粹的议价能力与高超的营销技巧（例如精美的视频看房与测评）。若你运气不太好，上一宗成交——可能是许久以来的唯一一宗——还把锚定价压得过低，这一点尤为明显。 

并非质疑任何特定的固定收费经纪，但需要指出的是，他们拿到的报酬是一样的，不论你的独特房子最终卖了多少。因此，对于这类更为小众、需要投入更多时间与精力的房源，他们天然缺乏额外投入的激励。 

5. 感兴趣的买家多数是严肃或经验丰富的投资者

这通常发生在某些类型的房源上，例如核心中央区（CCR）的单卧房单位，往往吸引以出租为目的的买家。对于步梯公寓等小众产品也是如此，这类房源通常会吸引对该细分市场做过充分研究的买家。 

对于以家庭自住为目的的买家，存在许多“软性”因素会让价格有回旋余地：如某个朝向能看到的日落景致、宠物会喜欢的小型遛狗区、或是临近他们学生时代常去的商场所带来的情感滤镜，等等。传统经纪擅长强调这些细节，唤起买家对房子的个人好感。  

然而，投资者则完全不同。多数人关注的是数字，更看重客观指标，如预期的 Cash-on-Cash 回报、成交历史、预期升值空间等。这并不是说他们完全不在乎诸如景观或你的装修;; 但这些因素对他们的说服力要小得多。 

对于小众房源的买家（例如偏爱步梯公寓者），他们通常带着非常明确的需求与心理价位而来，很难被左右：如果他们不认同你的价格或房子，基本上一开始就已下定了判断。 

在这类情形下，固定收费经纪可能是一种省钱的方式；毕竟可供谈判的空间并不多。 

但对于其他情形的卖方而言，例如你在出售一套独特的独立式住宅、需要说服性的老式格局，或是有充足时间寻求最高报价，传统经纪往往能创造远超其佣金成本的价值。对于时间紧张、无暇自行处理大量文件与带看的卖方，这也同样适用。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。