有时，赢得标的也会伴随着一丝不安
如果我是最近赢得 Marina 白地块竞标的开发商财团，我大概就是这种感觉。GuocoLand、Intrepid Investments 和 TID Residential 最近以 $984 psf 的价格，投标了位于 Marina Gardens Crescent 的一块租赁地。
这块地预计可建约 775 套新住宅外加一段商业用途，面向海峡，拥有滨水景观；且与 Marina Bay Sands 距离很近。在正常情况下，$984 psf 的出价，恐怕只会换来一份政府人员大笑的“逐字记录”。
但在这个案子里，这个财团或多或少已经中标了，原因在于一个关键因素：没有其他人感兴趣。
也有人会说，这种“胜利”有点像在 Tekong 的 BMT 里“赢”到的奖品（也就是额外 200 个俯卧撑）。目前还不确定政府是否会以 $984 psf ppr 授标，但在眼下几乎零兴趣的情况下，他们或许会更犹豫。
在 2024 年承接核心地段项目，风险不小。
截至去年的 4 月，针对外国人的 Additional Buyer Stamp Duty (ABSD) 上调至 60 per cent。假设一个 Marina 区项目价格为 $2 million，仅印花税就要 $1.2 million；这笔钱在邻近地区如 Australia 或 Hong Kong，足以再买下一整套（或数套）房子。
我们还需要考虑经济逆风：Gaza 和 Ukraine 的冲突、以及即将到来的美国又一次充满争议的选举。当大型企业营收下滑时，常见的降本方式包括减少外派人员，或缩减住房津贴。而这些外派人员，恰恰是最有可能在 Marina Bay 这类地段租房的人群。
所有这些，对持有中央区租赁资产的房东都不是好消息；而这也是未来项目需要克服的另一重挑战。
若因高税负而把外国买家排除在外，那么本地买家在那儿的购买力有多少？Marina 区确实足够高端，但周边没有学校（至少目前如此），还要面对 Orchard 等同样强势地段的激烈竞争（而且那里的物业更有可能是永久地契）。
在土地增值费高企、利润空间收窄、房贷利率更高的环境下，承接核心区项目是大胆之举；不过，也许目前更低的地价足以支撑这一风险。
未来在 Marina Crescent 推出的项目将吸引众多目光；而更低的地价是否会带来更可口的开盘价（提示：大概率不会），也颇耐人寻味。若说有什么不同，更低的拿地价意味着更大的误差空间——可以承受更高的试错成本，以打造更具吸引力的产品。
从另一面看，Marina 一带或许尚未完全显现规划变化的效果
通常，政府划定白地块时会附带严格要求；他们希望看到与该区域愿景相契合的内容。这也意味着，很可能政府会在此投入不小的资源，从根本上改造该区域。
这让人想起 Bugis，一开始的推进也有些慢。Bugis 在 1970 年代、乃至 80 年代中期之前都颇为杂乱；尽管“空调街”对区域进行了“净化”，但直到 2010 年代中后期，Bugis 才真正崛起，甚至能与 Orchard 分庭抗礼。
所以我们不难想象，即便 Marina Bay 如今已很亮眼，它或许仍像那个会大喊“这还不是他的最终形态”的动漫男主。
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每周销售盘点 (15 January – 21 January)
新盘成交之最 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE RESERVE RESIDENCES | $5,292,199 | 1916 | $2,762 | 99 yrs (2021) |
| 35 GILSTEAD | $3,828,000 | 1615 | $2,371 | FH |
| ENCHANTE | $3,503,400 | 1281 | $2,735 | FH |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $3,303,000 | 1281 | $2,579 | FH |
| PINETREE HILL | $3,238,000 | 1292 | $2,507 | 99 yrs (2022) |
新盘成交最低 Top 5（按项目）
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE MYST | $1,207,000 | 517 | $2,336 | 99 yrs (2023) |
| THE ARCADY AT BOON KENG | $1,316,000 | 527 | $2,495 | FH |
| THE LAKEGARDEN RESIDENCES | $1,317,200 | 592 | $2,225 | 99 yrs (2023) |
| THE ARDEN | $1,348,000 | 721 | $1,869 | 99 yrs (2023) |
| HILLHAVEN | $1,367,010 | 678 | $2,016 | 99 yrs |
二手成交之最 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| THE LADYHILL | $8,700,000 | 3810 | $2,283 | FH |
| CAPE ROYALE | $5,661,000 | 2508 | $2,257 | 99 yrs (2008) |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | FH |
| RESIDENCES @ EVELYN | $3,758,000 | 1539 | $2,441 | FH |
| D’LEEDON | $3,380,000 | 1722 | $1,963 | 99 yrs (2010) |
二手成交最低 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 产权 |
| EDENZ SUITES | $685,000 | 474 | $1,446 | FH |
| CENTRA SUITES | $715,000 | 452 | $1,582 | FH |
| THE SANTORINI | $735,000 | 527 | $1,394 | 99 yrs (2013) |
| PARC IMPERIAL | $745,000 | 398 | $1,871 | FH |
| EUHABITAT | $750,000 | 549 | $1,366 | 99 yrs (2010) |
最大获利 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| KERRISDALE | $3,200,000 | 2422 | $1,321 | $2,214,000 | 18 年 |
| VILLA DELLE ROSE | $5,400,000 | 3261 | $1,656 | $1,750,536 | 4 年 |
| AMARANDA GARDENS | $2,400,000 | 1163 | $2,064 | $1,620,704 | 22 年 |
| COSTA DEL SOL | $3,000,000 | 1755 | $1,710 | $1,570,000 | 23 年 |
| GILSTEAD COURT | $2,650,000 | 1389 | $1,908 | $1,562,000 | 28 年 |
最大亏损 Top 5
| 项目名称 | 价格 S$ | 面积 (SQFT) | $PSF | 回报 | 持有期 |
| 120 GRANGE | $1,760,000 | 570 | $3,085 | -$84,000 | 6 年 |
| CORALS AT KEPPEL BAY | $2,570,000 | 1378 | $1,865 | -$80,000 | 6 年 |
| THE SAIL @ MARINA BAY | $1,330,000 | 678 | $1,961 | -$59,900 | 14 年 |
| THE FORESTA @ MOUNT FABER | $890,000 | 431 | $2,067 | $0 | 8 年 |
| NEWEST | $2,480,000 | 2400 | $1,033 | $34,669 | 10 年 |
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