在 Marina South 以30%折扣购地：划算的交易还是需求疲弱的信号？

有时，赢得标的也会伴随一丝不安

如果我是最近赢得 Marina 白地招标的开发商财团，我大概也会有这种感觉。GuocoLand、Intrepid Investments 和 TID Residential 最近以 $984 psf 竞投了位于 Marina Gardens Crescent 的一幅有期限地契地块。

这幅地块预计可兴建约 775 套新住宅外加一段商业用途，面向海峡水岸景观，距离 Marina Bay Sands 也很近。按常理说，以 $984 psf 出价，顶多只会换来一份政府官员大笑的文字记录。 

但在这次，财团多半是因为一个关键因素而中标，那就是“没有其他人有兴趣。” 

也有人会说，这种“胜利”有点像在 Tekong 进行 BMT 时抽到的“奖品”（比如：奖励是额外做 200 个俯卧撑）。虽说政府是否会以 $984 psf ppr 授予该地块尚未可知，但眼下几乎无人问津的状况，或许会让他们更为犹豫。 

在 2024 年承接核心地段项目的风险不容小觑。 

自去年 4 月起，针对外国人的 Additional Buyer Stamp Duty (ABSD) 税率已提高至 60 per cent。以 Marina 一带一个 $2 million 的项目为例，光是印花税就要 $1.2 million；这笔钱在周边地区如澳大利亚或香港，足以再买下一整套（甚至几套）房子。 

我们也必须考虑经济逆风——加沙与乌克兰的冲突，以及美国政坛即将到来的又一场充满争议的选举。当大型企业营收下滑时，常见的降本手段包括减少外派人员，或缩减住房津贴。而顺带一提，这些外派人士，正是最有可能在 Marina Bay 一类地段租房的群体。 

所有这些，对持有核心区域租赁资产的房东而言都不是好兆头；这也意味着未来项目还需跨越的又一道关卡。 

若因高税负而基本排除了外国买家，那还有多少本地买家会在此置业？Marina 一带的确富丽堂皇——但附近（至少目前）没有学校，而且还要与像 Orchard 这类同样强势的地段正面竞争（而且那里的房产更有可能是永久地契）。

在土地增值费高企、利润空间收窄以及房贷利率上行的环境下，承接核心地段项目可谓大胆之举；不过，也许如今较低的地价足以为这种风险提供理由。 

许多人都会关注未来在 Marina Crescent 推出的项目；更有意思的是，较低的地价是否会转化为更“可口”的开盘价（提示：大概率不会）。但至少，较低的拿地成本意味着更高的误差空间——也更有余地去冒险打造更具吸引力的产品。 

作为平衡因素，Marina 一带或许尚未完全显现这些变化的影响

通常，政府划定白地时，往往附带严格要求；他们希望看到与该片区愿景相契合的内容。这也意味着，政府很可能正准备投入相当资源，从根本上改造这一带。

这让人想起 Bugis，起步时同样略显缓慢。Bugis 在 1970 年代、甚至一直到 80 年代中期都颇为声名不佳；虽然“空调街”让环境更为整洁，但直到 2010 年代以后，Bugis 才真正崛起，成为足以与 Orchard 分庭抗礼的未来竞争者。 

因此我们推测，尽管如今的 Marina Bay 已相当令人赞叹，它或许还像那位动漫主角一样，高喊“这还不是我的最终形态”。 

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每周销售盘点（1月15日 – 1月21日）

新盘成交价最高前5（按项目）

新盘成交价最低前5（按项目）

转售成交价最高前5

转售成交价最低前5

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交易明细

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