Bloomsbury Residences 评测：One-North无遮挡景观，2房起价 $1.366m

项目：	Bloomsbury Residences
行政区：	5
地址：	61, 63 and 65 Media Circle
地契年限：	99年
单位数量：	358, 400 sqm 的零售空间
占地面积：	约 114,442 sqft
发展商：	JV between Qingjian Realty Group, Forsea Holdings Pte Ltd, ZACD & Jianan Capital
TOP：	预计 2029 年 2 月

One-North 一直给人一种与新加坡其他地方不太相同的感觉。它更具未来感、规划精密，并且很大程度围绕创新与产业的节奏而构建。对许多人而言，这是一个工作的地方——而非居住的地方。

但这种观感正慢慢发生变化。

近年，我们陆续见到一批低调却稳定的住宅项目进入市场——从 One-North Eden 到 Blossoms by the Park——似乎意味着一个更宜居的 One-North 正在成形。尽管有些人仍难以想象在此的日常生活，买家的需求却似乎在讲述另一番故事。

Normanton Park 早已售罄。Blossoms by the Park 已售出 93%，仅剩少数较大户型。现阶段新买家的唯一选择是 The Hill @ One-North，虽然仅售出 41%，步伐较慢——但这本就是个仅有 142 个单位的精品项目。

如今，轮到 Bloomsbury Residences 登场。

它位于更为静谧的 Mediapolis 分区，是该片区第一个住宅项目。少了常见的园区氛围，这里提供的是较为内敛、绿意环绕的环境——俯瞰充满英殖民风情的 Wessex 住宅区。对一些人来说，这种反差颇为意外——或许也是一种难能可贵的补充。

该地块以 $395 million（$1,191 psf ppr）成交——仅比次高价高出 2.6%。就背景而言，这在近期周边项目中是最低的地价——即便考虑到它是 post-GFA harmonisation 状态：

• 比 Blossoms by the Park（$1,246 psf ppr）低 4.4%
  
• 比 The Hill @ One-North（$1,210 psf ppr）低 1.6%
  

因此，尽管 Bloomsbury 并非位处商业动能的核心地带，它却在边缘地带塑造出自己的个性——更安静、更绿意盎然，也与多数人熟悉的 One-North 稍有不同。

撰稿时，Qingjian 与 Forsea Holdings 已加码布局，拿下毗邻的 Media Circle Parcel A（而 Parcel B 的招标仍在进行中）。最终结果如何尚未可知——但显然他们看好这一区域的长期潜力。

有鉴于此，让我们开始 Insider Tour。

Bloomsbury Residences Insider Tour

如同多数评测，值得先从名字谈起——尤其当它与项目理念相关时。Bloomsbury Residences 名取自伦敦的 Bloomsbury 区，据我们了解，该区长期以学术机构、医学研究中心与良好学校声誉闻名。

从这个意义上说，这样的借喻并不突兀。

毕竟，One-North 汇聚了新加坡顶尖的教育与科研机构，从 NUS 到 A*STAR 与 INSEAD。联系或许含蓄，却也传达了发展商的企图。

基地本身位于微微抬升的地势上，发展商也善加利用了这一点（园林部分会再详谈）。

作为 Mediapolis 这片几乎未触动区域的第一个住宅项目，Bloomsbury Residences 也成为区内较高的建筑之一——除去附近约 12 层高的 Mediacorp 园区大楼。

以下是我们在撰稿时拍摄的周边照片。

目前周边绿意浓郁、环境宁静——但一旦 Media Circle 的 Parcels A 与 B 开发，这种状态很可能会改变。

尽管如此，Bloomsbury 仍有一大优势：朝向 Wessex 住宅区的无遮挡景观。

这片黑白洋房聚落赋予项目独特的视野，尤其是高楼层。据发展商透露，部分高楼层在天气晴朗时甚至可远眺 Dawson 与 Bukit Timah Hill（但具体无阻楼层高度尚未确认）。

话虽如此，景观的永久性并无保证。2019 年总规已将部分相邻地块划为待详细规划——因此，一如既往，买家应将无遮挡景观视为“锦上添花”，而非保证。

在设计层面，Bloomsbury Residences 由新加坡公寓界的熟面孔 ADDP Architects 主持。他们此前与 Qingjian 合作过 Tenet EC 与 Altura EC，以简洁、当代的风格著称。

乍看之下，Bloomsbury 的建筑风格契合现代公寓的审美。但细看便能发现对周边环境的微妙致敬——最明显的是借鉴了附近殖民时期黑白屋的设计元素。

这体现在实体挑檐、利落立面线条，以及标志性的黑白配色上。部分公用空间亦加入百叶窗设计，带来柔和的殖民风情。

这种主题线索也延伸至地块内的商业部分——Bloomsbury Shoppes。

尽管 400 sqm 的体量不大，但在仍缺乏日常便利的社区里，这是个及时的补充。租户尚未敲定，发展商将自主管理组合——有望带来更为精选的体验。

这里的立面灵感来自传统伦敦店面立面，亦算对项目名称渊源的一种致敬。

另一个用心之处在于楼座的朝向安排。

建筑师有意将三座塔楼（14 至 23 层）错角摆放，使约 60%–70% 的单位享有朝外、面向 Wessex 及更远处的景观。毫无疑问，他们希望最大化这一片区独有的视野价值。

因应场地的自然坡地地形——建筑师并未整平地面，而是选择将塔楼架空在结构支柱之上，这一做法在如 ELTA 与 Stirling Residences 等项目中也可见。此举带来数项关键益处。

首先，住宅楼层抬升约 8 米，意味着单位自 3 层起。这带来更佳的私密性、更好的视野（即便是较低楼层），以及更低的街道噪音干扰。

其次，释放出地面平面用于园林与配套——形成通风感更佳、开阔的公共区域。部分设施（后文详述）亦可设于遮蔽之下，便于居民晴雨皆可使用。

这意味着每个单位平均可享约 320 sq.ft. 的公共空间——与 Blossoms by the Park 的约 315 sq.ft. 相当，虽不及 The Hill @ One-North 的约 450 sq.ft.

放眼当下其他新盘，ELTA 约为 289 sq.ft.，而 Lentor Central Residences 约为 331 sq.ft.。就此而言，Bloomsbury Residences 的定位处于合理区间。

接下来，我们正式走进项目本身。

项目位于 Media Circle 一侧，进出仅设一个车行与人行点。这并非主要干道——大多数人会觉得 Mediapolis 一带的道路相当安静。驾车可接驳至 Portsdown Road（尽头路段，较为清幽），或转往 Portsdown Avenue，再连接至 Queensway 及更远处。

入口本身设计简洁明了，同时作为车辆与行人主要的出入口。

与不少新盘偏好打造更为隆重的入口不同——比如在落客区设置空调休息区、游乐或自习舱——Bloomsbury Residences 选择了更收敛的做法。

有顶落客区不大，以一处简洁的水景作为到达的暗示。鉴于用地较为紧凑，发展商似乎刻意在此保持克制，将更多注意力与空间留给公共设施。

停车方面，场内将设公众车位（服务于 Bloomsbury Shoppes 的顾客与员工）以及住户专属车库。具体而言，将提供 143 个住宅车位（含 5 个 EV 充电车位），以及 5 个公众车位。

此外，场内还将设 3 个无障碍车位，以及 5 个分配给商业部分的车位。

扣除商业部分后，住宅车位与单位比约为 40%——对此部分买家或许会有所顾虑。话说回来，One-North 被定位为 car-lite 区域，因此这一比例与附近项目（如 Blossoms by the Park）相仿。

尽管如此，担忧并非空穴来风——不同于 One-North 的核心地带，Mediapolis 距离最近的 MRT 并不在步行范围。此处居民更可能依赖巴士或私家交通，使得车位供给成为更现实的考虑。

为此，发展商计划在首年提供接驳巴士服务，连接三个目的地：National University of Singapore（具体学院未定）、Buona Vista MRT（CCL, EWL），以及 One-North MRT Station（CCL）。

居民大概率也会希望这项服务能在首年之后继续保留。

如前所述，结构架空用于消解地形高差。但别误会——建筑师与景观团队充分利用了这一布局，在这些挑高、遮蔽的空间下融入多项设施。

在具体展开前，值得一提的是，多数 One-North 项目的配套相对“克制”。对重视生活方式的人来说，Bloomsbury Residences 则是个例外——它将提供一套完整的标准公寓设施，对注重“享受型”配套的客群而言，这是不小的加分项。

Bloomsbury Lobby 位于项目核心——由一系列可遮蔽的休憩区构成，俯瞰泳池。

就个人而言，这类可遮蔽的公共座位空间非常合理。能免受新加坡烈日与不定时降雨的影响，使其更具可用性；而开敞布局也鼓励居民停留与互动。

有人或许会争论这些并非“真正”的设施，但这些公共空间确实增强了整体的开阔感。与其在已然紧凑的基地上勉强塞入更多难以高频使用的功能，不如这样更为明智。

位于遮蔽空间下的其他设施还包括 Bloomsbury Gym 与 Outdoor Smart Gym。Qingjian 一向以创新见长——无论是在 EC 项目中率先引入的智能家居，还是如今已被广泛采用的 Cospace 概念。

在这里，他们再度契合“智慧城市”的基调，为健身房配备智能化功能，低调地重申其创新承诺。

同样地，Bloomsbury Residences 也将成为新加坡首个引入机器人系统、旨在改善日常生活的公寓。

示范单位展出的其中一款拟引入的配送机器人

其中包括清洁机器人与配送机器人，可将包裹直接送至住户门口——相较传统自取点，这是更为私密、现代的替代方案。

这些功能对日常便捷性或长期维护成本的实际影响仍待观察，但若实施得当，我们或许会很快在更多小型项目中见到类似做法。

儿童游乐区或许较为简单，但其位于遮蔽空间内的设置颇为贴心——尤其适合希望不受天气影响、让孩子“随时可玩”的家长。小小便利，日积月累会显出价值。

旁边也设有家庭休息区，方便家长一边小憩，一边照看孩子。

接着来到泳池——在视觉上，它们是较高住宅楼与单座点式楼之间的主要分隔。Bloomsbury Residences 提供三座泳池：50m 标准泳道池、儿童池与较小的社交池。以 358 个单位的体量来说，能配置三座独立泳池，在当下标准中算是相当慷慨。

想认真下水训练的可去泳道池，家庭则可选择儿童池，而只想轻松泡水的亦可在社交池放松。

泳池周边的连续景观增强了公共空间的开阔感。且由于位于项目的显著位置，无论从单位阳台、健身房或休憩区，皆可获得宜人的观景体验。

三座泳池一侧设有躺椅排布，另一侧则以景观与树木相伴——在休闲与绿意之间取得平衡。

呼应项目强调开放与灵活空间的理念，社交池附近亦设置了露天共工区。

Bloomsbury Residences 的整体景观

网球场对多数人来说或许是“标配”，但细心的买家会留意到，Bloomsbury Residences 实际上是 One-North 区内唯一配备网球场的项目。

它紧邻 50m 泳道池，乍看有人或许会以为是下沉式球场——其实只是以围栏围合。

呼应项目的“智慧城市”主题，球场还配备拾球机器人。打球后最麻烦的“捡球”环节，或许很快就会成为过去式。

当你意识到球场旁就是两座会所时，其围合式设计就更好理解了——其中一座更是专为虚拟会议而设。这对于一个以科技为焦点、面向未来的项目而言，确实“很到位”。

以当下标准而言，在这一体量的项目中配置两座会所可谓大手笔——要知道，一些体量更大的项目（如 777 户的 The Orie）也不过类似的配置。

俗话说好事成双。Bloomsbury Residences 提供两座 BBQ 餐亭——就像会所一样，以同级项目的标准衡量，这也相当厚道。

你还会注意到这里使用了百叶窗——这一设计灵感来自邻近 Wessex 住宅区的黑白洋房。考虑到餐亭俯瞰着 Under der Linden 咖啡馆（广受欢迎，也是进入 Wessex 区的入口点），这种建筑上的呼应显得颇为用心、恰到好处。

为最大化无遮挡景观，61 与 65 座将设置屋顶设施——这对低楼层住户也是额外福利，因为他们同样可以登顶欣赏全景。值得一提的是，屋顶设施通常会增加发展商成本，因此此项配置颇显诚意。

虽然照片未逐一呈现，屋顶花园将包含 Sky Lounge、Sky Dining 等公共设施，以及更多内敛的配置，旨在让住户尽情享受景色。

63 座因高度最低，不设屋顶通达。

你也会注意到各座最高楼层为顶层公寓（penthouse）专属——这也解释了更高的室内挑高。

接下来，我们走进示范单位。

Bloomsbury Residences – 2 Bedroom Premium + Study Type B4 (64 sqm/ 689 sq ft) 评测

Bloomsbury Residences 共提供 190 套 2 房，占整体户型配比的 53%——显然是项目中最常见的配置。

乍看之下，这似乎是典型的“面向投资与租赁市场”的开发策略——考虑到该区的用途与人口结构，这说得通。

不过，细看构成，故事略有不同。

在所有 2 房中，入门级的紧凑型 2 房（571 sq ft）仅占 20%。大多数由更宽松的 2 Bedroom Premium（635 至 678 sq ft）与 2 Bedroom Premium + Study（689 sq ft）组成。

这意味着目标客群更广。随着小家庭越来越愿意将 2 房作为首置之家——尤其当他们常被 3 房的价格拒之门外——发展商似乎刻意将入门总价维持在更“可接受”的区间，而非只面向投资客。

示范单位展示的是 689 sq ft 的 2 Bedroom Premium + Study，体现了当下平面趋势如何令这类配置比多数人想象中更宜居。作对比，Blossoms by the Park 的入门 2 房为 678 sq ft，而 The Hill @ One-North 从 732 sq ft 起。

鉴于 Bloomsbury Residences 是三者中唯一的 post-GFA harmonisation 项目，这一户型与面积应当明显更高效。

据悉，单位采用 “Advanced Precast” 工法，并配备 Qingjian 标志性的 Cospace 设计——以可拆墙体与布局灵活性著称。本户型的可拆墙体位于客厅与主卧之间，允许一定程度的自定义。

至于层高，撰稿时尚未最终确认，预计介于 2.85m 至 2.9m。

考虑到当下新盘的常见标准约为 2.79m，这一范围是实打实的加分项。Qingjian 在这方面一向慷慨——如 The Arden 单位自 3.2m 起。相较之下，邻近的 Blossoms by the Park 为标准的 2.8m。

饰面方面，卧室为乙烯基地板，公共区域为瓷砖（原计划拟仿洞石效果）。无论如何，这些选择与当下新盘常见配置一致。

这一“哑铃式”布局完全省略玄关——入户即见书房、厨房与主要起居空间。

“哑铃式”因其空间效率与卧室分区明确而广受好评，但是否配备玄关，往往见仁见智。

一方面，玄关可增强私密性——当门打开时可遮挡视线。但在更紧凑的户型中，省略玄关往往更有效率。

在这里，没有玄关意味着入户即见客厅——这是务实之选，但不一定人人喜欢。

一侧为书房区域——默认为开放式。示范单位以玻璃百叶隔断轻作分区，但那只是软装点缀。关键在于灵活性：若需要隐私可完全封闭，若重视通透与延展感，则保持开放更佳。对于希望在紧凑户型中获得“更开阔感”的买家，后者尤为适合。

有些人也许会喜欢示范中的“折中”方案——以局部隔断实现空间定义，而不致过于封闭。

众所周知，2 房常被诟病客餐厅偏紧。但凭借这类布局，我们能看到它们正变得更宜居——尤其对小家庭而言。

另一侧为厨房角位。近期新盘中，U 型厨房愈发受欢迎——主要因其更具灵活性。更易封闭、墙面储物更多、日常动线更高效。

从自住角度看，随着更多家庭倾向居家烹饪，买家也逐渐远离典型的开放式厨房，理由正是上述所述。

此处的 U 型布局勾中了这些要点——对于重视“好用的厨房空间”的买家，颇具吸引力。

所有 2 房均配备 2 头 Miele 电磁炉，以及内置热风炉与抽油烟机——同样来自 Miele。2 房通常不配燃气灶，这一配置并不意外。

布局务实，水槽与炉具位于同侧，邻翼提供充足的备餐台面。角落处为独立式 SMEG 冰箱与 SMEG 洗烘一体机。

从较高端的家电选择也可看出，发展商瞄准的是有自住计划的买家，而非仅为出租。

为便于打理，台面与防溅板均为石英材质。收纳到位，提供吊柜、抽屉与柜下照明。

这一部分的尺度与整体宜居性，确实令我眼前一亮。

在不少其他项目的 2 房中，买家常见的抱怨是：餐区难以放下“像样”的餐桌，常常像事后添置。

而在这里，空间可从容容纳 6 人餐桌（当然，靠墙的卡座设计有助于提升效率）。

这是 post-GFA harmonisation 带来实质差异的一个有力例证。布局的“可居性”显著优于同类户型的既往印象。

仍有充足的通行空间，客厅并不局促。接着看看主起居区。

这里可舒适摆放 3 人沙发——甚至小型 4 人沙发——再加一张小茶几，依然保有活动空间。尽管起居面宽并非最阔（2 房可预期），空间规划高效。

示范场景未摆放电视柜，但放置一款小巧的也不成问题。

搭配餐区，这一布局对寻求务实、无花巧、可居住性的 2 房小家庭而言，是个有力选项。

若关心实际尺度，起居、餐厅、厨房、书房与入户合计约 31 sqm。

起居区外接阳台——若你的单位面向 Wessex，将为主要起居空间带来一片绿意宁静的背景。

4 sqm 的阳台并不算大，但这对偏好更多室内可用面积的人来说或许是好事。

它依然实用：若偏好露天用餐，可放入一套小型 4 人餐桌；或如示范所示，保持开放，作为起居室的凉爽延展空间。

现在我们来看卧室。

先看公共卧室，它与公共浴室采用 Jack-and-Jill 形式相连——这是紧凑新盘中日益常见的布局。

好处？两间卧室都能“近似”套房化，灵活性更强。

9 sqm 的公共卧室与其他新盘相仿，可放置一张 Queen 床，若将床靠窗，则在内置衣柜旁仍可留出小床头。

衣柜呈 Poliform 风格——常与高端配套联想在一起——视觉质感不错（尽管并非同品牌）。

不过需注意，此卧室因背靠空调板，仅配半高窗（且依据 post-GFA harmonisation 指引，AC ledge 不计入单位面积）。若单位朝向 Wessex，这对采光与景观略有影响。

4 sqm 的公共浴室，尺寸与多数新盘相仿。标配收纳柜、盆台，以及 Geberit 的壁挂式坐便器。龙头与花洒来自 Hansgrohe 旗下高端线 AXOR，为空间增添一丝精致。

需留意此处无窗，依赖机械通风。

最后来看主卧。

主卧为 11 sqm，与当下新盘 2 房主卧相当。

放置 King 床仍感舒适，若如示范靠窗摆放，仍可安排小型梳妆或床头而不觉拥挤。

全高窗也是一大优点。这里采用的是“picture windows”——无窗台阻隔，视野完整通透，可俯瞰 Wessex 与周边天际线（前提是单位朝向 Wessex）。

虽然两扇衣柜对两人而言或许稍显不足，但以 2 房而言属“常态”。

不过，它在侧边增设了智能隔板——可放置全身镜而不侵占室内空间，并提供小型搁架，便于摆放随手物或陈列。

5 sqm 的主浴室较公共浴室略大。大规格砖与浅色调有助于提亮与放大视觉空间——在紧凑尺度中是有效做法。

标配包括 Geberit 壁挂式坐便器、AXOR（Hansgrohe 子品牌）龙头与花洒；并配备雨淋花洒，增添一丝奢感。

柜体、搁架与内置照明亦为标配。需注意：此处无窗，依赖机械通风。

至此，我们来看 3 房示范单位。

Bloomsbury Residences – 3 Bedroom Premium + Flexi Type C5 (102 sqm/ 1,098 sq ft) 评测

3 房在 Bloomsbury Residences 中占比第二（26%，共 93 套），提供四种平面配置。

示范单位为该组中面积最大的 3 Bedroom Premium + Flexi（Type C5），为 1,098 sq ft。整体 3 房面积从 904 至 1,098 sq ft，均采用传统的走道式布局。

作参考，Blossoms by the Park 的 3 房自 1,044 sq ft 起，The Hill @ One-North 自 947 sq ft 起。正如前述 2 房部分，Bloomsbury Residences 为三者中唯一受 post-GFA harmonisation 指引的项目——因此整体布局预期更为高效。

若好奇 “+Study” 与 “+Flexi” 的区别，简单说：前者是在走道沿线设置一处简洁的书房角；而 Flexi 则更具可变性——可保留为独立空间，或拆除相邻可拆墙体，与客厅合并为更大起居区。

本项目采用 “Advanced Precast” 工法，并引入 Qingjian 标志性的 Cospace 设计，通过可拆墙实现可定制布局。本户型的两处可拆墙为：Flexi 空间与两间公共卧之间的墙体——便于业主随时间调整空间。

层高尚未正式确认，预计介于 2.85m 与 2.9m。

考虑到当今新盘普遍约 2.79m，这是不小的升级。Qingjian 在这方面一贯慷慨——如 The Arden 自 3.2m 起。相较之下，邻近的 Blossoms by the Park 为标准 2.8m。

饰面方面，卧室为乙烯基地板，公共区域为瓷砖——原本意在模仿洞石的观感。

二者均属常见选择，与当下多数新盘一致。

入户即一览餐客一体的全景——对部分人而言，这可能并不理想。正如 2 房示范所述，是否设玄关向来颇具争议。

缺少玄关，空间效率更高；有玄关，则多一重私密性——尤其对在意门口视线的人而言。在这套 3 房中，其实有足够空间可“挤”出一个小玄关。

话说回来，缺少玄关大概也不至于成为多数人的“否决项”——尤其是不会把门敞开太久的人。

为适配智能生活需求，发展商在 DB 箱下方预留了扫地机器人“停靠位”。这并非首创（此前亦曾见过），但对一个以机器人为主题的 One-North 项目而言，几乎成了“标配”。

在探访主要起居空间前，先看看湿厨房。

9 sqm 的厨房按大户型的常规方式布置——线性动线延伸至后段的 yard。操作台沿一侧展开，WC、家庭避难室与冰箱整齐安置于尾端。

后方窗户有助通风，无论是散去烹饪气味，还是晾晒，都利于实现可封闭、好用的厨房。

厨房配有 3 头 Miele 燃气灶、抽油烟机与内置热风炉。台面与防溅板均为石英材质，耐用、易打理。未展示的还有一台 SMEG 双门独立冰箱亦为标配。

靠近 yard 的一段台面长度可观，便于灵活利用——或作备餐延展，或用于洗衣分类。

收纳方面，柜体与抽屉配置充分，能很好地支撑日常烹饪所需。

yard 虽不算大，但够用。若喜欢室内晾晒，可安装晾衣架；旁边的 WC 也方便做日常清洁。

此外，SMEG 洗烘一体机也作为标配提供。

对面即为家庭避难室（4 sqm）与 WC（1 sqm）。

对有住家帮佣的家庭，这是一种私密、实用的安排；对没有帮佣的家庭，亦可作为很好的收纳空间。

我们回到主要起居空间。

这里的餐区与干厨房空间惊喜地宽裕——对家庭而言是加分项。8 人餐桌能从容摆下，动线仍旧充足，空间开阔、好用。

若偏好更小的餐桌，你也可将更多空间让给客厅——无论爱招待宾客，还是单纯渴望更松快的起居，都很实用。

至于干厨房，其主要作为额外储物区，附带可因需而变的台面空间。

若喜欢招待，它也能发挥实际作用——无论是作为摆放饮品或自助餐的服务台、温馨的咖啡角，或仅仅展示你喜爱的电器与摆件。

它并不夸张，但与尺寸可观的餐区相配，确实增添了空间的多变性。

需要说明的是，你在此看到的一切——包括玻璃百叶柜体、嵌灯与搁架——都属于标准配备。

客厅的面宽未必最阔，但可满足日常家庭使用的舒适度。3 人沙发摆放无碍，且视你的餐区取舍，亦有升级为更大沙发的灵活性。

客厅正对 Flexi 空间——稍后详述——示范将其布置得较为克制，没有摆放茶几或电视柜。有人会觉得开阔整洁，有人则会希望再加点家具以个性化。若偏爱极简，也可考虑投影替代电视。

客餐、干厨房、入户与走道合计约 35 sqm。

阳台为 6 sqm。虽然更偏方正而非狭长、面宽也非最广，但它的价值在于景观——此布局仅位于 63 座、面向 Wessex，能最大化利用户外的绿意。

若偏好露天用餐，可考虑将餐桌移至此处，不过现实而言，放下 4 人餐组较为合适，再多空间就会略显紧凑。

接着看看 Flexi 区域——Qingjian 的 Cospace 亮点之一。

需说明：Flexi 空间原本带墙体；示范为形塑更开阔的一体化格局而去墙。这样确实能令客厅与 Flexi 连接更强、更显开阔——但若保留原墙，两区会更为“收起来”，也需有心理预期。

4 sqm 的 Flexi 尺寸不小，可胜任多种用途——书房角、兴趣角、或小型阅读区（但恐怕难以称职为“袖珍卧室”）。

配备窗户是用心之处，引入自然光，让空间更适合日常使用。

若打开与客厅相连，能带来更长的面宽与更强的整体连贯性——尤其适合偏好灵动、可重构布局的人。

现在进入卧室区。

走道内置了衣柜组件——我们也在 The Orie 等项目中见过类似做法。它为原本“无用”的走道增添了功能性。与入户 DB 箱类似，此处也预留了扫地机器人的“停靠位”。

鉴于其邻近公共浴室，也可作为家庭用品的实用收纳——如厕纸、干净毛巾与其他补给。

这是公共卧室 3，面积 9 sqm，示范以儿童房呈现。

示例摆入儿童床以更直观呈现尺度，但该房同样可放入 Queen 床（稍后在卧室 2 可见）。

同时也能放入小型书桌，并配有 Poliform 风格的内置衣柜——对多数布局而言实用且标准。

更值得一提的是全高的“picture window”。它面向无遮挡的 Wessex 景观并远及 Dawson，由于为 picture window，视线不被窗台打断——呈现干净、完整的外部景致，体验颇佳。

公共卧室 2 同为 9 sqm，与卧室 3 尺寸一致——无需为“谁的房更大”而争执。与隔壁的儿童主题不同，这里配的是标准 Queen 床。若靠窗摆放，仍可留出小床头位与内置衣柜。

与卧室 3 一样，你会获得全高 picture window 与无遮挡景观——确保清晰、完整的视野。

同样值得留意的是，卧室 2 与 3 之间的墙体为可拆，允许业主视需求合并为更大空间。

不过，卧室 2 与 3——连同来访宾客——将共用公共浴室。其面积 5 sqm，属标准尺度，配备 Geberit 壁挂式坐便器与 AXOR 龙头花洒（Hansgrohe 高端线）。洗手盆、柜体与照明为标准配备。

加分项：该浴室设有窗户以实现自然通风，始终是受欢迎的细节。

最后来看主卧与主浴。

主浴为 6 sqm，较公共浴室略大，延续同样的配色与设计语言。配置 Geberit 壁挂式坐便器与 AXOR 龙头，并配雨淋花洒，提升体验。

标配包括洗手盆、柜体与内置照明。与公共浴室一样，这里也设有窗户，利于自然通风——实用又可喜。

主卧为 14 sqm，可轻松容纳 King 床，两侧小床头，以及内置衣柜旁的一处小梳妆台（稍后详述）。

最为吸睛的，恐怕是框景式的全高 picture window，可俯瞰无遮挡的 Wessex 景观，并远及 Dawson。与公共卧室相同，这些为无窗台的 picture window，旨在呈现一整片不间断的绿意。

不同于公共卧室的两扇衣柜，主卧配置四扇衣柜——对两人而言更为实用。衣柜内嵌墙体，既保持了整洁的视觉，也释放了通行空间。

此外，此处还设有一扇小窗，为空间引入更多自然光。

接下来看看 4 房示范单位。

Bloomsbury Residences – 4 Bedroom Suite + Flexi Type D3 (132 sqm / 1,421 sq ft) 评测

4 房仅占整体户型配比的 19%（共 68 套）。提供三种布局，面积从 1,173 至 1,421 sq.ft.，均采用传统走道式布局。

较少配置大户型并不意外，毕竟 One-North 传统上并非家庭居住的“代名词”。不过，纳入这些户型，表明发展商正在尝试改写这一叙事。

示范单位为其中面积最大的 1,421 sq.ft. Type D3，据悉也位于项目中更“尊贵”的堆叠。若你将无遮挡景观视为要点，此布局可直面 Wessex 与更远处。

作对比，Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North 的 4 房起步分别为 1,302 sq.ft. 与 1,227 sq.ft.

本项目采用 “Advanced Precast” 工法，并引入 Qingjian 的 Cospace 设计——通过可拆墙带来布局灵活性。本户型的两处可拆墙为：围合 Flexi 空间的墙体，以及两间公共卧的相邻墙体，方便业主按需重构空间。

层高尚未正式确认，预计 2.85m 至 2.9m。考虑到当下新盘常见为 2.79m，这是一处可感知的提升。Qingjian 在此方面一向慷慨——如 The Arden 可自 3.2m 起；相比之下，Blossoms by the Park 为更常见的 2.8m。

饰面方面，卧室为乙烯基地板，公共区为瓷砖——原本意在呈现似洞石的质感。皆属当今新盘的标准选择。

步出私家电梯，即见 7 sqm 的专属前室，作为电梯与宅内的缓冲——兼具私密与仪式感。

此处亦设通往服务电梯的次门——在大户型中较常见。较老的公寓中，这类门通常直达 yard 或厨房。

这里也有足够空间可加设定制柜体以加强收纳，不过 DB 柜对部分人而言或许已足够。与其他示范单位一致，DB 箱底部预留了扫地机器人凹位——虽小，颇为贴心。

前室直接通向主要起居空间，眼前即是干厨房、餐区与客厅，湿厨房位于左侧更里端。

这正是“宽面宽单位”的优势所在——入户即有开阔之感。鉴于此布局享有面向 Wessex 及更远处的优质无遮挡景观，最终呈现预计会相当震撼。

先看干厨房与餐区。此处延续 3 房示范的思路——它更注重陈列与储物而非重度备餐。配合玻璃百叶柜与石英台面，更偏装饰性。但对社交而言，额外的“平面”同样实用——不论摆放饮品或作为自助餐台。

所见即所得：柜体、搁架、石英台面与嵌灯皆为标准配置。

再往前是一排柜体，通向一台嵌入式 SMEG 四门冰箱——更“进阶”的配置，有利于生熟分储（或简单地说：更大的买菜空间）。

餐区可从容摆下 8 人餐桌，并与客厅自然衔接。我们先看湿厨房。

厨房与 yard 呈 L 形，总计 9 sqm。先看主要烹饪区。

双面台面提供充裕的备餐、清洗与烹饪空间——不必“抢位”。布局同时支持更多柜体，使其成为一间实打实、好用的厨房。

白电包括 3 头 Miele 燃气灶、抽油烟机、内置热风炉，以及一台蒸烤一体机——此为 4 房 premium 以上户型专享，对常烹饪者尤为实用。另配 SMEG 嵌入式洗碗机。

与其他户型相同，台面与防溅板为石英材质——以耐用、好保养见长。厨房可完全封闭，并配有窗户，对偏好明火烹饪的人很加分。

虽未另设独立 yard——这是大户型中常被青睐的配置——但对新盘而言并不罕见。话说回来，鉴于这是 4 Bedroom Premium，未设独立 yard 仍略显可惜。

好在配窗，可满足喜爱自然晾晒的需求。

家庭避难室（4 sqm）与 WC（1 sqm）也位于此区域，对有住家帮佣的家庭而言，足够舒适。

或将避难室作为顺手的储物空间亦可。

我们回到主要起居空间。

餐区与客厅相互融合。

乍看客厅颇为宽敞，但需注意这很大程度得益于将 Flexi 空间与主客厅合并。

对不需要独立房间的人来说，这是合情合理的做法，尤其当 6 米长的阳台贯穿两区时。若选择将 Flexi 保持封闭，景观会被分割——对于旨在最大化“观景”的布局，这是需要考量的点。

话说回来，即便不合并，客厅本身也不小。4 人沙发、茶几与电视柜摆放从容，空间不觉逼仄。

连同餐区、干厨房、入户与走道，合计约 37 sqm；若打通 Flexi，可达 42 sqm。

阳台方面——12 sqm，尺度相当大方。

它约为 3 房示范的两倍、2 房的三倍。鉴于此布局直面 Wessex 的绿意，户外区很容易成为家中的重点。不论把餐桌移到这里，还是布置为静谧的休闲角，皆能最大化发挥其观景优势。

Flexi 空间为 5 sqm。本户型将其打开，与主客厅贯通——营造更开阔的感受，并让自然光贯穿。

以全高推拉玻璃门框景，既最大化景观，也保持明亮通透。

当然，它仍是一处“可变空间”（名副其实）：无论封闭为书房、阅读室，还是继续作为客厅延伸，选择都很丰富。

随后我们看卧室。

先是公共浴室 2，将供卧室 2、3、4 及宾客共用。4 sqm 的尺度偏紧，但大规格砖与浅色调令其显得更为开阔。

标准配备包括 Geberit 壁挂式坐便器与 AXOR 龙头（Hansgrohe 高端线）。同时配有洗手盆、柜体、镜面与嵌灯；设有窗户以实现自然通风。

虽在平面上卧室 2 与 3 分隔呈现，但示范通过“打通相邻墙体”将其合并，展示空间的再想象。两房各为 9 sqm（无需为房间大小争执），标准配两扇 Poliform 风格衣柜。

合并后的亮点之一，是对 Wessex 的不间断观景。两房均为 picture window，减少窗台的打断，让外部绿意更自然地“延伸”进室内。

这是卧室 3，示范以儿童床布置。这样留出了更多活动空间，但较小的床也会稍微“放大”视觉——需留意其小于标准单人/Queen 尺寸。布置时请务必自行核对尺寸。

替代方案是将床平行于衣柜摆放，依然能确保舒适的通行空间。

同样的考虑亦适用于卧室 2。与其重复，不妨强调合并两房的优势：

这样可以开辟共享的学习/玩乐区——形成既实用又开阔的家庭友好型设置。

卧室 4 同为 9 sqm，但大概率会被视为四间之中相对不利的一间。

由于背靠 AC ledge，窗户为半高；且因堆叠朝向，不同于其他房间，并不享有 Wessex 的景观。

示范在此摆放 Queen 床以展示房间的“可塑性”，但两侧再加床头会令取用内置衣柜略紧。

若将床更靠窗摆放，可释放更多空间——可视个性化偏好权衡。

最后是主卧，入口以一小段过道展开。

第一印象，多数人会同意主卧“够大”。

即便摆上 King 床、紧凑床头与角落梳妆，主卧仍显从容。助益之一是全高 picture window 带来的开阔感，直面 Wessex 的绿意。

步入式衣柜布置务实——夹在睡眠区与浴室之间，沿途顺置梳妆台。这是我们在近期新盘中常见、且在日常使用中反馈良好的做法。

“his-and-hers” 的双人配置也运作良好，配合滑门通往浴室，多少有些当下奢华酒店的影子。

主浴为 6 sqm——仅较公共浴室略大，但凭借布局与饰面，体感宽绰。

配置如你所料：Geberit 壁挂式坐便器、AXOR 龙头与花洒，并加配雨淋。洗手盆、柜体与内置照明同为标配。

 同样设有窗户以实现自然通风，始终是令人欣喜的配置。

至此，示范单位导览告一段落。

Bloomsbury Residences 位置评测

我们此前已分享过对 One-North 的看法，但仍值得重申——这里是新加坡研发、初创与科技生态的集散地。

在区内随意驱车一圈，即会看见行业巨头的身影：Shopee、Ubisoft、P&G、A*STAR、Walt Disney、Grab……这自然影响了这里的工作人口、居住客群，以及随之发展的配套类型。

然而，Bloomsbury Residences 位于该区较为安静的一隅——Mediapolis。

与 One-North 更成熟的片区相比，Mediapolis 提供更宁静、绿意更浓的环境，并与富有历史底蕴的黑白洋房 Wessex 相邻。值得一提的是，Bloomsbury 也是该片区首个入市的住宅项目，某种意义上可称为“破局者”。

附近的地标包括 Mediacorp 总部——若你对此感兴趣，说不定还能偶遇往来的本地名人。项目也邻近 Portdown Avenue，一条清静的尽头路，进一步强化了位置的“飞地感”。Mediapolis 与 Queensway 之间还隔着 Alexandra Forest 与 Rail Corridor——若你重视亲近绿地，这是加分项。

不过，这份“隐逸”也带来了几处权衡。

虽然仍在 One-North 内，但并非置身核心。日常便利与 MRT 并非“出门即达”——One-north MRT 并不在步行范围，需要短程车行或巴士接驳。

对重视步行可达性与快捷配套的人而言，这可能是“硬伤”。

但公平地说，联通性并非完全受限。

Science Park 对面就有巴士站，提供直达市区的线路，这对依赖公共交通的居民有所帮助。从某种意义上，它有点像 Normanton Park——初看似乎“孤立”，实际居住后会发现比想象中便利。步行至该巴士站稍远一些，但依然可接受（作者注：我亲测约 7 分钟——我腿长）。

更具“话题性”的一点是，服务于此片区的 191 路巴士，预计将于 2026 年成为新加坡首条全自动驾驶的巴士线路。若你喜欢身处前沿、创新驱动的社区，这是一层隐隐的吸引力。

为补强联通，发展商将在首年提供接驳巴士至 One-North MRT、Buona Vista MRT 以及 National University of Singapore（NUS）（但尚未明确停靠的学院）。此后是否延续，将由 MCST 视情况决定。

毫不意外，这里的生活方式映射了其“商务园区”的根基。

作为 JTC 规划的分区，它缺少成熟社区常见的“心邻”配套——别指望家门口就有巴刹或熟食中心。相反，其餐饮更偏向咖啡馆、餐厅与服务办公人群的选项。日常采买方面，Fusionopolis 与 The Star Vista 是最近的超市与零售点。

好在，One-North 靠近多所优质学校，对有年长孩子的家庭而言颇具吸引力。

Tanglin Trust School 步行可达，NUS、Ngee Ann Polytechnic、ACS（Independent）与 ACJC 也都在短程范围内。挑战在小学阶段——目前 1 公里范围内无小学。Fairfield Methodist Primary 预计落在 1–2km，仍在 1 公里优先报名圈外。

某种程度上，这也正是 One-North 的写照。

正如Ryan 先前指出，它仍是新加坡较为“耐人寻味”的社区之一。总在转型的边缘，潜力满满，却鲜少被视为“目的地”本身。它仿佛一直在进化，却永远未完待续。

对于一部分人而言，这种“中间态”或许正是它的魅力所在。

最近的 MRT： One-North MRT Station（CCL），1.2km，步行 14 分钟

公共交通

巴士站	服务线路	距离（预计步行时间）
BEF WHITCHURCH RDID: 18191	191	107m, 步行 2 分钟
AFT WHITCHURCH RDID: 18199	191	145m, 步行 2 分钟
MEDIAPOLIS CAMPUSID: 18201	191	198m, 步行 3 分钟
OPP SCIENCE PK ID: 18049	14, 33, 33A, 97, 97e, 166, 197	~800m, 步行 8 分钟

学校

学校	距离
Tanglin Trust School	600m, 步行 8 分钟
Fairfield Methodist Primary School	< 2km, 车程 6 分钟
Anglo Chinese School (Independent)	<2km, 车程 6 分钟
Anglo Chinese Junior College	<2km, 车程 6 分钟
INSEAD Asia Campus	<2km, 车程 6 分钟
National University of Singapore	2km, 车程 7 分钟
UWC Dover Campus	2.4km, 车程 7 分钟
Ngee Ann Polytechnic	6.7km, 车程 16 分钟

购物商场

目的地	距离（预计车程）
Fusionopolis	850m, 车程 3 分钟
Galaxis	1.1km, 车程 4 分钟
Rochester Mall	2.2km, 车程 7 分钟
The Star Vista	2.5km, 车程 8 分钟

私人交通

关键目的地	距离（高峰期 [8.30am] 最快车程）
Mediapolis (and surroundings)	550m, 车程 2 分钟
Mapletree Business City	4.3km, 车程 8 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	5.7km, 车程 10 分钟
CBD (Raffles Place)	8.8km, 车程 12 分钟
Orchard Road	8.9km, 车程 10 分钟
Jurong Cluster (JEM)	9.3km, 车程 12 分钟
Suntec City	13km, 车程 14 分钟
Paya Lebar Quarter	18.8km, 车程 20 分钟
Woodlands Checkpoint	20.7km, 车程 18 分钟
Tuas Checkpoint	21.3km, 车程 20 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	22km, 车程 22 分钟
Changi Airport	26.6km, 车程 22 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	26.8km, 车程 24 分钟
Tuas Port (by 2040)	31.7km, 车程 35 分钟

就近道路出入口：驶入 Media Walk，左转 Media Circle，约 2 分钟连至 Portsdown Avenue，约 4 分钟上 AYE。

Bloomsbury Residences 发展商评测

发展商备注

Qingjian Realty 是 Qingjian Group（中国房地产公司，近 60 年历史）在新加坡的分支。除中国外，集团也布局澳门、香港与印尼等市场。

其进入新加坡私宅市场始于已停办的 DBSS 计划，随后在 2011 年于榜鹅推出 EC 项目。早期并非一帆风顺——如 RiverParc Residence 的基础设施问题——再叠加当时市场对中资开发商的谨慎情绪，起步颇具挑战。

然而，Qingjian 这一路走来不断试错与进步，已成长为新加坡房产市场的知名品牌。

他们或许最为人熟知的是对智能家居的推动，也不畏惧尝试大胆创意——Bloomsbury 的“机器人主题”配套，即为新加坡首例。

其代表作包括 The Arden、Tenet EC、JadeScape、Altura EC 与 Forett @ Bukit Timah。

建筑师备注

ADDP Architects 是新盘领域的常客，曾操刀多项辨识度较高的项目，如 Avenue South Residence、SORA、Martin Modern、Whistler Grand，以及更靠近项目周边的 Nexus @ One-North 与 Blossoms by the Park。

其设计语汇偏向干净、现代的线条——这也在很大程度上定义了新加坡当代公寓的审美。

他们亦多次与 Qingjian Realty 合作，尤以 Tenet EC 与 Altura EC 为代表。

在 Bloomsbury Residences 的设计中，灵感取自毗邻的 Wessex 住宅区，融入了细腻的殖民风格元素。团队亦与景观设计密切协作，以框取与最大化无遮挡天际线的视野——这是基于基地高程所作的有意为之。

户型配比

户型	面积 (sq ft)	总套数	占比
2 Bedroom	571	38	53%
2 Bedroom Premium	635 / 678	76
2 Bedroom Premium + Study	689	76
3 Bedroom + Study	904	38	26%
3 Bedroom Premium + Study	980 / 990	23
3 Bedroom Premium + Flexi	1,098	12
4 Bedroom Premium + Study	1,173 / 1,206	30	19%
4 Bedroom Premium + Flexi	1,420	38
Penthouse 4 Bedroom	1,346	2	2%
Penthouse 5 Bedroom	1,668 / 1,711 / 1,916	4
Penthouse 6 Bedroom + Flexi	2,131	2
		358	100%

Bloomsbury Residences 共 358 户，属于许多人心中的“中型”体量。

户型覆盖 2 至 6 房顶层公寓，其中 2 房占比 53%，3 房及以上占 47%。从纸面上看，意在平衡投资与自住需求。

这类配比在新盘中并不罕见，但对 One-North 而言略显“反常”——该区租赁需求强劲，紧凑型尤其是 1 房一向是投资者心头好。

Bloomsbury 则反其道而行。引入 5 与 6 房顶层公寓——在此区并不常见——意味着更重视追求空间、灵活性与长期宜居性的买家。

这也反映了买方行为的转变。在 ABSD 后时代，许多人以“一次到位”的思维看待买房——使得“可变性”与“长期实用性”比以往更重要。这里的 2 与 3 房抓住了这一“甜蜜点”，既能适配投资，也能容纳年轻家庭。

随着 2 房逐渐被接受为家庭自住房，发展商更重视此配置也就不难理解。

紧凑面积自 571 sq.ft. 起，亦有助于压低入门总价，对年轻夫妇与寻求低总价的投资者都有吸引力。

整体户型配比在一定程度上与 Blossoms by the Park、The Hill @ One-North 与 One-North Eden 相似。

但 Bloomsbury 的不同在于——它目前是唯一按新 GFA harmonisation 指引建设的项目。

随着空调板不再计入建筑面积，总体上可预期比早前入市的项目拥有更高效的平面。对一个“紧凑户型常被嫌太紧凑”的片区而言，这是受欢迎的改变。

Bloomsbury Residences 堆叠分析

总平面图

下午西晒

优选堆叠

尽管最初 URA 规划为四座，Bloomsbury Residences 最终确定为三座、共 358 户的布局。各座（编号 61、63、65）楼高介于 14 至 23 层。

在讨论楼座前，先强调一个关键设计考量：发展商有意通过场地布局与建筑朝向，最大化横跨 Portsdown Road 的 Wessex 无遮挡景观。

据开发方称，约 60%–70% 的单位将错角朝向，以尽力捕捉这片少见的全景。61 座（23 层）与 65 座（21 层）朝东北、面向 Wessex；反向朝 Media Circle 的单位则朝西南。

不出所料，前者更受青睐——不仅因其郁郁葱葱、低密度的视野可远至 Dawson 与 Bukit Timah Hill，也因其更少直面下午西晒。

至于面向 Media Circle 的单位，目前因周边低矮而同样较为开阔，但随着 Media Circle 的 Parcels A 与 B 开发，未来部分景观或将被遮挡。

据我们所知，Stack 8 与 17 被视为最“尊贵”——拥有面向 Wessex 的最佳视角，因此也配置了更多“大而优”的户型。不过，清空周边遮挡所需的最低楼层，撰稿时尚未确认。若“景观”为优先项，建议在入手前务必确认。

61 与 65 座每层 8 户，密度适中。每层配置两部电梯，且其中两户配备私家电梯，私密性更强。

相比之下，63 座为 14 层点式楼，每层仅 4 户，私密与专属感更强。两部电梯服务 4 户，私密性“拉满”。

这里的单位要么朝东南、要么朝西北。前者更优，因其可面向 Dawson 的无遮挡景观，且较少受下午西晒影响。朝西北的目前也享有开阔的天际线，但随着区域发展可能会改变——且西晒更强。

与多数小中型项目相同，每种平面对应固定堆叠。一旦选定心仪的户型，基本只能在对应堆叠中挑楼层。例如看中 Type D3 的买家，只能在 Stack 8 或 17 中择楼层。

另外，基地轻微抬高的地势也被巧妙利用。

所有住宅自 3 层起，距地面约 8 米。首两层用于园林与公共设施，不仅提升私密性、降低噪音，也令最低楼层的单位拥有更好的视野。

Bloomsbury Residences 定价分析评测

若你在考虑 Bloomsbury Residences，很可能会与周边新盘作比较——这是应有之义。这里先给一个快速概览，更深入的定价评测将很快推出。

指示性开盘价：

• 2-Bedroom (571 sq ft): From $1.37M (~$2,396 psf)
  
• 3-Bedroom + Study (904 sq ft): From $2.17M (~$2,396 psf)
  
• 4-Bedroom + Study (1,173 sq ft): From $2.87M (~$2,443 psf)
  

有意思的是，这里的大户型 psf 略高于小户型——这有违“面积越大 psf 越低”的常见趋势。

三种户型的平均数约 $2,412 psf——在当下新盘市场并不突兀。

作对比，近期新盘平均 $PSF 如下：

• The Orie: $2,704 psf
  
• Chuan Park: $2,579 psf
  
• Emerald of Katong: $2,621 psf
  
• ELTA: $2,537 psf
  
• Lentor Central Residences: $2,200 psf
  
• Parktown Residences (integrated development): $2,360 psf

在此背景下，Bloomsbury 的定价并不违和。某种意义上，它落在“优质市区边缘新盘”与“更亲民 OCR 新盘”之间的中间地带。

接下来看看它与 One-North 与女皇镇一带项目的横向比较。

项目	单位数	平均 $PSF	TOP	地契	价差
Bloomsbury Residences	358	$2,412	2029	99-year Leasehold	–
One Holland Village Residences	296	$3,781	2024	99-year Leasehold	-56.8%
Blossoms by the Park	275	$2,473	2026	99-year Leasehold	-2.5%
The Hill @ One North	142	$2,532	2026	99-year Leasehold	-5%
One-North Eden	165	$2,360	2025	99-year Leasehold	2.2%
Kent Ridge Hill Residences	548	$1,945	2024	99-year Leasehold	19.4%
Normanton Park	1,840	$1,817	2023	99-year Leasehold	24.7%
The Rochester Residences	334	$1,543	2011	99-year Leasehold	36%
One-North Residences	405	$1,650	2009	99-year Leasehold	31.6%
Treasure Place	54	$1,540	2006	Freehold	36.1%
Heritage View	618	$1,610	2000	99-year Leasehold	33.2%
Dover Parkview	686	$1,397	1997	99-year Leasehold	42.1%

先说在前头，Bloomsbury Residences 是 One-North 中唯一一个依 post-GFA harmonisation 指引开发的项目。

这通常意味着更高的 $PSF，但与更早入市的项目相比，总价可相近——因为内部空间更高效。它也是 Mediapolis 片区的首个、也是唯一个案；其余多集中在 Buona Vista 与 One-North 的商业核心附近。

即便如此，Bloomsbury 的定价仍落在市场对该区的“可接受范围”。从近期成交看，它以略低于 Blossoms by the Park 与 The Hill @ One-North 的 $PSF 入市，尽管其更“新”。当然，那两者更靠近 MRT 与关键配套，这也解释了其溢价。

Normanton Park 常被拿来对比，因其地理上接近。但严格说，它位于 One-North 外，是定位完全不同的超大型项目。尽管如此，24.7% 的价差在一些买家看来仍然醒目。

更早的周边项目——如 Dover Parkview、Heritage View 与 One-North Residences——多在 $1,500–$1,600 psf 区间，凸显新盘的价格抬升。

One Holland Village Residences 亦值得一提。

尽管它位于 CCR，且属于完全不同的分区，但与 One-North 的距离不远，仍具对照意义。对被 Holland V 定价拒之门外的买家而言，One-North 可能是更可及的替代。

最后，Qingjian 与 Forsea Holdings 已以约比 Bloomsbury Residences 低 13% 的地价拿下毗邻的 Parcel A。

差异在于商业部分的管理方式——Bloomsbury 的商业将由发展商保留与管理；而 Parcel A 的商业归 MCST 管理。鉴于两者在片区未来上的“共同利益”，两盘在定价上相互“恶性竞争”的可能性不大，这对 Bloomsbury 的买家是信心支撑。

Bloomsbury Residences 升值分析

• Media Circle 将增配住宅以支持住房需求

值得注意的是，Bloomsbury Residences 所在地块此前被划为商务园用途。

为为 Science Park 一带注入更多住宅，URA 已将 Mediapolis 部分地块改划为住宅用途。除 Bloomsbury 外，Media Circle 的 Parcel A 与 Parcel B 亦被 earmark 为未来住宅。

目前，Qingjian 与 Forsea Holdings 再次以Parcel A 的最高标胜出，强化其在此角落的存在。Parcel B 的招标仍在进行，预计 4 月 29 日截标——后续仍有看点。可以预期，Qingjian 与 Forsea Holdings 将在两盘间进行联动定价的策略布局。

两处即将到来的项目预计与 Bloomsbury Residences 拥有相同分区设定，一层为商业配套。合计估算可提供逾 800 套住宅，进一步塑造这一新兴小片区的居住肌理。

尤其值得一提的是，Parcel A 的中标价较 Bloomsbury Residences 的地价低约 13%。

乍看或许引人侧目，实则差异源于商业部分的管理权属。Bloomsbury 的商业由发展商自持经营（可享租金回报）；Parcel A 的商业则归 MCST，并不产生开发商租金收益。地价在此反映了估值的差异。

• URA 驳回 Media Circle“长住服务式公寓”标书

另一点值得留意的是毗邻一块划作“长住服务式公寓”的地块。Frasers Property 为 62,046 sq ft 地块的唯一投标者，报价 $120.09 million。然而，URA 最终拒绝该标，认为报价过低。

该地块地契为 60 年，拟作为“新型住房”——最短居住 3 个月，实质面向长期服务式居住。至于该地未来如何，仍未明朗，尚待后续。

• 邻近 Greater Southern Waterfront 与 Jurong Lake District

新加坡最受期待的两大转型区——Greater Southern Waterfront（GSW）与Jurong Lake District（JLD）——预期将显著提升西部的吸引力。

GSW 规划无缝的滨海体验、更多绿地与更便捷的南部海岸线连通；JLD 则有望成为新加坡“第二 CBD”——一个企业、居住与休闲交融、以湖畔为核心的自给自足城区。

鉴于 Bloomsbury Residences 距上述区域车程约 15–20 分钟，站位上可望受这两大转型的“外溢效应”加持。

• Queensway Node：Rail Corridor 的新社区节点

即将到来的 Queensway Node——位于 Bloomsbury Residences 与 Alexandra Forest 相隔的另一侧——旨在通过新的公共空间、绿廊与 Queensway 高架桥下的社区活动，重振该片区。

随着 Rail Corridor 的贯穿，这一节点有望提升步行性与连通性，同时为女皇镇–One-North 交界带注入更多活力。不过，目前仍处于 URA 的前期规划与可行性研究阶段。

• 新地铁线的可能延伸

这仍处于可行性研究阶段，但坊间传闻新加坡可能增设两条地铁线。其中较受关注的是 West Coast Line，或将经过 Kent Ridge 站——与 Bloomsbury Residences 相对接近。

不过，这些计划预计要到 2040 年前后才会落地，距离现在仍远。即便届时成形，真正的效应也需要时间显现。

我们的看法

我想先点出“房间里的大象”：Bloomsbury Residences 或许并不能满足买家对“传统优先项”的所有期待。门口没有 MRT，1 公里内没有小学，周边配套仍然稀少，更偏向工作日的办公人群，而非“日常家庭生活”。

但对一些人而言，这恰恰是值得细看的地方。

Bloomsbury Residences 并不试图模仿 One-North 更热闹的口袋地段。它提供的是更安静的替代方案——少见的高位绿意、面向 Wessex 的无遮挡景观，以及向殖民过往致意的建筑语汇。它也是 One-North 中至今唯一按 post-GFA harmonisation 指引建设的项目，意味着其平面往往较早前的入市项目更为高效。

而且，看似“偏离热闹”的今天，或许并非长久的状态。

两处住宅地即将崛起，新的地铁线处于可研，Queensway Node 有望带来更多公共生活与步行性。从更宏观的层面看，它位于 Greater Southern Waterfront 与 Jurong Lake District 之间，叠加了两大未来转型的邻近性。

更能说明问题的是发展商的意图。

随着 Qingjian 与 Forsea 拿下相邻地块，他们显然在 Mediapolis 进行“长线布局”——类似我们在 Lentor 与 Bugis 等正在演变的分区中见到的“场所营造”策略。对买家而言，这传递的是信心——以及潜在的“先行者优势”。

归根到底，Bloomsbury Residences 并非适合所有人。但对相信“先入为主”的价值，愿意以一些当下的权衡换取更长远的回报的人来说，它有其“安静却有力”的吸引力。

这或许不是你以为的 One-North——但可能是它正在成为的模样。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。