碧山一套 4 房 HDB 刚以创纪录的 $1.25M 成交：业主可能赚了多少

Bishan 在 November 2025 刚刚录得第 18 套“million-dollar”组屋。这是一套位于 273A Bishan Street 24 的 $1.25 million 4 房单位，比该镇此前的最高价高出 $20,000。

此次成交之所以引人注目，不仅因为刷新纪录（上一次全镇高点为 $1.23 million，同样在 October 2025，位于 503 Bishan Street 11）。更重要的是，相较于仅早一个月在 16–18 楼层以 $1.12 million 售出的另一套 Natura Loft 4 房单位，本次成交溢价达 $130,000。同一项目、相同户型、相同 95 sqm 建筑面积：只是高了 21 层，价格就多了 $130,000。

我们先来看一看数据：

相比之下，October 的 Natura Loft 成交（16–18 楼层）为 $1.12 million，意味着每层约 $6,200 的楼层溢价。当然，视野、单位状况以及买方紧迫性等因素，会使这一估算难以精确。

DBSS 背景

Design, Build and Sell Scheme 项目处于一个细分定位：由私人开发商在 HDB 土地上开发建造，提供接近公寓的装潢与规格（更高层高、更佳配件、更多设计感），但在满五年 Minimum Occupation Period (MOP) 之后，仍须遵守 HDB 的转售规则。DBSS 项目也不具备如 Executive Condominiums (ECs) 那样的全套公寓设施，且不会私有化。

Natura Loft 的租约始于 2011，截至本次成交约为 14 年楼龄。以 95 sqm 计，其 4 房格局在面积上属常见，但设计上包含一些效率不高的元素，如主卧弧形墙体、多个花槽以及飘窗（下文详述）。

业主利润估算

Natura Loft 早期的 DBSS 单位在约 2011 至 2012 年间的售价介于 $465,000 至 $586,000。若这位 November 卖家以区间低端买入，粗略毛利约为 $785,000（持有 13 至 14 年）。若以 $586,000 入场，则收益降至 $664,000。

上述测算假设卖家最初从 HDB 购入，并持有至转售时点。

若卖家后来作为转售组屋购入，例如在 2015 或 2018 年，则回报可能并不相同；在缺乏产权查询数据的情况下，我们无法核实其确切入场时间。

户型特点与买家取舍

Natura Loft 的 4 房户型具备以下特点：

• 主卧弧形墙体：限制家具摆放（床与衣柜更适合直角墙面)  
• 多个花槽：在未增加功能性收纳的情况下，减少可用室内面积  
• 飘窗：增强采光与通风，但会侵占标称的 95 sqm

这些设计元素的评价两极分化。愿意忽略户型效率——甚至喜欢这种风格——的买家，会更看重其装潢规格、高楼层，以及碧山成熟社区的配套（Junction 8 商场、Bishan MRT 的南北线与环线、学校群）。

碧山 million-dollar 4 房数量

这笔 November 成交使碧山的 million-dollar 4 房组屋累计达到 18 宗，截至 November 2025。撇开 DBSS 单位不谈，碧山的强势表现很可能因三大因素而延续：

1. 中心位置：通过两条 MRT 线路与多条巴士路线紧密联通  
2. 配套成熟：学校、公园、小贩中心与 Junction 8 商场一应俱全  
3. 供给偏紧：碧山新 HDB 推出有限，支撑转售总价维持高位

目前 PropertyGuru 上的 Natura Loft 4 房挂牌多在 $1.2 million 以上，显示 $1.25 million 的成交与市场预期相符（或略有领跑）。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。