Aurea 公寓评测：Golden Mile Complex 奢华重建项目，价格自 $1.92m 起

项目：	Aurea
地区：	7
地址：	Residential – 802 Beach Road Commercial – 800 Beach Road
产权：	99 年，自 2024 年 11 月起
单位数量：	188
占地面积：	~144,908 平方英尺（含商业部分）
开发商：	JV Between Perennial Holdings and Far East Organization
TOP：	预计 2029

50 多年来，Golden Mile Complex 一直作为沿 Beach Road 与 Nicoll Highway 的标志性地标屹立。建于 1973 年，当时称为 Woh Hup Complex，它是 1970 年代在新加坡兴起的一批粗野主义代表作之一。同类的还有 111 Somerset (1977)、Pearl Bank Apartments (1976)、前 State Courts (1975) 和 People’s Park Complex (1973)，反映了最早在 1950 年代战后英国兴起的建筑潮流。

值得一提的是，上述建筑均由新加坡建筑师设计，这在当时距离我国独立还不到 10 年的背景下尤为不易。对一些人来说，这些建筑标志着新加坡在 1965 年从马来亚分离后迈入新纪元。当然，知名的海外建筑师也在本地粗野主义建筑中扮演了重要角色，其中最具代表性的便是华裔美籍建筑师贝聿铭（I.M. Pei），他设计了 1976 年落成的 OCBC Centre。

粗野主义建筑长期备受争议，批评者指其形体冷峻、气势逼人且大量使用清水混凝土，往往被认为缺乏审美。甚至美国前总统 Donald Trump 也在 2020 年对此发表意见，要求未来所有联邦建筑应采用“美观”的建筑风格。近在眼前，Business Times 在 2019 年的一篇文章就质疑过新加坡的粗野主义地标——包括本文主角 Golden Mile Complex——是否“丑到不值得保留”。

尽管外界存疑，URA 于 2021 年作出决定性举措，将 Golden Mile Complex 予以保留，成为新加坡首个受保留保护的现代大型 Strata 分层产权开发项目。

2022 年，国家发展部（Ministry of National Development）评论称，“Golden Mile Complex 被视为新加坡最具建筑、历史与社会意义的现代建筑之一”，并且是“新加坡开创一代建筑专业人士在建筑与工程方面的匠心结晶的象征”。

Golden Mile Complex 最终于 2022 年 5 月以 $700m 集体出售给 Far East Organization 与 Perennial Holdings 的 JV 合作方。作为保留的一部分，URA 亦给予多项激励措施，例如 ⅓ 奖励性楼面面积（bonus GFA）及对受保留楼面面积给予全额税务豁免等。因此，GFA 将从现有的 602,784 平方英尺提升至超过 800,000 平方英尺。

同样颇为契合的是，Aurea 的开发商 Far East Organization 与 Perennial Holdings 邀请了 DP Architects 负责本项目；而 Design Partnership（当年的名称）正是当初 Golden Mile Complex 的原设计事务所。Design Partnership 当年由 William Lim、Tay Kheng Soon 与 Koh Seow Chuan 掌舵，其与 Golden Mile Complex 的渊源也持续多年，事务所曾在此设有办公室，William Lim 亦曾居住于此的顶层公寓。

如你所见，我对这些历史与建筑轶事颇感兴趣，早在 2021 年便写过其他含保留建筑的 CCR 公寓（我也该尽快补上 RCR 与 OCR 的版本！）。尽管我可以一直聊下去，但我知道多数读者更关心的是 Golden Mile Complex 如何重生为今日的 The Golden Mile 与 Aurea。

话不多说，让我们直接进入 Insider Tour！

Aurea Insider Tour

Aurea 为一栋 45 层的独立式公寓大楼，并通过一座连桥与 The Golden Mile 相连，后者将设有办公、医疗与零售单位。项目亦将设立建筑中心（Architecture Centre），以致敬 Golden Mile Complex 的历史、设计与传承。

The Golden Mile 将包含 156 个办公单位与 19 个医疗套房。此外，零售商铺将分布于 2 层的零售裙楼，总零售 GFA 超过 120,000 平方英尺，并拟以超市为主力租户。尽管办公与医疗单位将对外出售，开发商将自持零售部分，并由 Perennial Holdings 负责 The Golden Mile 的租户管理。

在新加坡，Perennial Holdings 已有管理 Chinatown Point、CHIJMES 与 Capitol Singapore 的经验，其中 CHIJMES 的零售 GFA 与 The Golden Mile 的零售规模相近（~120,000 平方英尺）。我并不怀疑 Perennial Holdings 能吸引与 The Golden Mile 美学与气质相匹配的商家入驻。

尽管有人曾猜测开发商是否会在受保留的主楼中纳入住宅组件，但他们最终并未如此操作，主要是考虑到这样会显著增加整体开发的复杂度（虽然那样的确会非常独特）。

取而代之的是，他们采用一栋 45 层的单塔楼设计，并将 The Golden Mile 的关键设计语汇融入其建筑语言，在这座标志性作品的全新篇章中实现呼应。

DP Architects 与保育顾问 Studio Lapis 合作，识别并融入 The Golden Mile 的一些标志性元素至 Aurea 的设计之中。这包括天窗（oculus）与框景（framed views）、大量带状与线性元素、极具辨识度的“打字机”式退台立面（stepped-terrace facade），以及纹样（motifs）与马赛克瓷砖的运用。话虽如此，Aurea 仍是 The Golden Mile 的现代化重构与再想象，目标是在两者之间建立和谐关系，而非做出一模一样的复制品。

配色方面也将有所区分：The Golden Mile 将采用白灰色调，而 Aurea 的建筑立面则会以更现代的深色系为主。

近看模型，你会注意到楼层间分布着大量种植槽，旨在打造“空中洋房”的意境，与新加坡其他奢华项目比肩。

正如原有的 Golden Mile 见证了新加坡作为新兴独立国家的抱负，Aurea 将代表未来，并寄望于新加坡的长治久安。其新名字亦与此呼应——拉丁词 “Aurea” 即“黄金”之意，与 The Golden Mile 可谓相得益彰。

尽管整体土地面积约为 145,000 平方英尺，住宅部分 Aurea 实际占地并不算大，因此配套规模不会如你对仅 188 户项目的想象那般广阔。

公共设施分布在第 3、17 与 33 层，并经过策略性布局以与 The Golden Mile 维持整体性的联系。以高度对应而言，Aurea 的第 3 层与 The Golden Mile 的“Linear City Room”对齐，而其第 17 层的绿化设施则与 The Golden Mile 第 18 层的 Sky Garden 呼应衔接。

Aurea 面向 Beach Road 的出入口将是此综合体的 3 个车道之一，另两个分别服务于办公单位以及零售与医疗单位。对于追求私密性的 Aurea 住户而言，这是不错的起点；不过，由于各入口相距较近，TOP 后初期或许会令部分司机感到困惑。

Aurea 的入口本身相当低调，这在其占地不大的情况下也并不意外。不过我认为这里的处理颇为得当：克制的门楼与加长的车道反而为业主与访客带来更强的仪式感与私密性。

岗亭位于一层，并设有通往 The Golden Mile 的人行横道，因此附近也会设置住户的电梯大堂。

不过，主要的车道落客区实际上位于二层，这里围绕回旋处设置了抵达景观，供业主与访客上下车。你也会首次在此留意到 DP Architects 融入的设计元素，例如天窗（oculus）与框景（framed views）。由于接送点位于二层，因此不必担心风雨天气，这一点始终是加分项。

除二层的人行横道外，这里亦设有一座二层连桥将 Aurea 与 The Golden Mile 相连。

如同多数奢华开发，二层将设有住宅礼宾（concierge），以满足业主与租户的需求。尽管现阶段尚无完整服务清单，但可预期包含标准项目，例如协助联系钟点清洁、预订设施与交通等。

车位方面，共有 129 个车位与额外 3 个无障碍车位，合计约覆盖全盘 70% 的单位；其中设有 4 个 EV 充电车位。考虑到项目位于 CBD 边缘，且步行 5 分钟可达 Nicoll Highway MRT 站，许多住户（尤其是 2 房型）或并无用车需求。因此，我认为 70% 的配比相当合理，也能照顾到部分大户型业主可能拥有 2 辆车的情况。

我们来到第 3 层的 Sky Terrace，这是 3 个设施层中的第一层。再次提醒，Aurea 占地不大，且总户数仅 188 户，因此不会出现拳击台、甚至网球场等更“花哨”的设施。不过你会拥有一座 25m 的 Grand Infinity Pool，无边视野可俯瞰加冷盆地（Kallang Basin）与滨海湾（Marina Bay）。这点尤其重要，因为 2 房与 3 房的买家无法在自家单位内获得上述景观，公共设施的设置确保他们同样能享受这些视野。

池畔亦配备 Infinity Lounge 与日光躺椅（Sun Decks），既增添美感，也为住户提供舒缓放松的空间。

鉴于其中心地段与靠近 CBD，我原本认为完全不设儿童设施也属情理之中，因此开发商仍在此层纳入部分儿童设施，倒也令人惊喜。

包括紧邻 Infinity Lounge 的 Kids Splash 水戏区，以及儿童角（Kids’ Corner）。

除儿童设施外，这里亦设有 Spa Cove 与 Relaxation Deck 供成人使用。想要闲聚或小型款待的，也可选择诸如 Sear、Sizzle、The Retreat 或 The Alcove 等用餐空间（其中 Sear 具备铁板烧设备，Sizzle 则提供电烧烤）。

上述两处用餐空间均可容纳多达 10 人，并在一旁配置沙发。以 Aurea 的体量而言，这样的配置已经不错。The Retreat 将作为 Aurea 的主会所，面积约 786 平方英尺，参考而言，比这里任何 2 房单位都要大。其座位充足，正对 Grand Infinity Pool，并为宾客提供良好景致。

下一层设施位于第 17 层，你会发现诸如 Lounge Cove 之类的空间，更适合小聚、放松，或一起享用自助餐等。若偏好空调环境，也有可容纳 10 人、面积 420 平方英尺的室内 Dining Room。为最大化景观优势，楼层南端还设有 Viewing Point 观景点。

Rock Garden 与 Hammock Garden 的家具设计也向 The Golden Mile 致敬，更多的圆形元素呼应了其受保留邻居中常见的天窗（oculus）设计。

最后来到第 33 层，这里还有一座 22m 的无边泳池，名为 Sky Infinity。此处应当是公共区域中景色最佳的位置，正对加冷盆地与滨海湾片区。池边亦设有朝向滨海湾的日光躺椅；在水中者可选择水疗喷嘴（Water Jets）或 Sky Spa 放松。就此而言，尽管 Aurea 无法设置 50m 正规泳池，但通过配置 25m 与 22m 两座泳池，既提升总池长，也有助于分流使用需求。

此外还有 Sky Infinity Deck 与 Serenity Deck 等公共空间，十分适合带着景观进行瑜伽或 HIIT 训练。偏好器械者可使用 527 平方英尺、24 小时开放的 Sky Gym（更多公寓应当配备此项），朝向 Beach Road 的 HDB 组屋。以 188 户而言，其配置颇为到位，令人期待最终呈现。室内健身房之外，还有户外的 Sky Fitness Deck 与 The Boulder，足以满足健身爱好者的需求。

完成设施参观后，我们进入样板单位！

Aurea – 4 Bedroom Type D2Hg (167 sqm/1,798 sq ft) 评测

Aurea 共设 56 套 4 房单位，占全盘 30%。所有 4 房均属于 Signature Collection，并配备私家电梯入户。两种户型面积分别为 1,442 平方英尺与 1,798 平方英尺，各占一半，样板间为后者。

此面积对寻求单层大开间的买家颇具吸引力——此类大平层在近年新盘中愈发罕见，主要因总价因素所致。当然，Aurea 处于不同赛道，竞争对手包括Union Square Residences、Canninghill Piers 与邻近的 South Beach Residences 等豪宅项目。

即便是 1,798 平方英尺，其面积仍小于 Canninghill Piers 同类产品（起自 1,948 平方英尺）与 South Beach Residences（起自 2,067 平方英尺），但大于 Union Square Residences（1,518 平方英尺）。

当然，面积只是其一，格局同样关键。此处的平面堪称我所见最佳之一。你见过将 4 房（或接近 1,800 平方英尺的单位）做成“等分”哑铃布局（两侧各 2 房）的吗？我个人尚未遇见过，且认为这种布局在灵活性与走道空间节约上都非常出色。

Aurea 还有其他卖点，包括奇数层单位的公共种植槽（不计入你的 Strata 面积）与 Juliet 窗（我上一次在 Ki Residences 见到）。两者不仅增色外观，亦具实用价值——下文详述。

18 层及以上单位层高为 3.02m，较低楼层为 2.85m。起居与餐厅为大理石地面，卧室为工程木地板。更大户型（Types E 与 PH）带干厨房者，干厨房亦为大理石地面。两套顶层公寓（Penthouse）中的主卫与次主卫为大理石地面，其他户型则为瓷砖。

步出私家电梯，即进入专属门厅，将电梯与室内空间有效隔离，保障私密。

左侧设有内置鞋柜，右侧可放置边柜与镜面（如样板所示），或更实用地摆放一张长凳与装饰画以提升观感。

进入室内，空间感立刻扑面而来。依据楼层不同，层高为 2.85m 或 3.02m；客餐厅合并的开间宽度略超 6m、进深超 4m，以当下新盘标准而言相当罕见。

并非说 Aurea 是最顶级的——如超豪宅Park Nova 的 4 房 2,906 平方英尺单位，客餐开间达 10m，其 19 层单位曾以逾 $16.5mil（$5,708 psf）成交。Aurea 虽为豪宅，但并非处于该价位段顶端，这反而有助于吸引更广泛的新加坡买家群体。

得益于充裕的尺度，这里可轻松摆放大型沙发组合与数张单人扶手椅。大面积地毯也有助于清晰划分客餐区，并增添居家温馨感。

别忘了咖啡桌的尺度在此也几乎无需克制。

餐桌与客厅并排而设，样板采用 6 人餐桌，若配合 4m 的进深，换作 8 人餐桌也能舒适容纳（取决于桌椅尺寸）。供参考，我家 1.8m 餐桌配较小的椅子时也能坐下 10 人。长凳是常见的省位妙招，许多样板间亦用以强化空间感。

当客餐并排时，你也能获得绝佳的阳台面宽——若景观朝向优质，更显可贵。为此，开发商为此处配置了 20 平方米的阳台，较新盘平均更大。这与他们的 One Holland Village Residences 相似，后者亦有不少单位可俯瞰广袤的 GCB 区域。

阳台是一种生活方式产品，需匹配相应客群。对于位处 CBD 边缘、可望加冷盆地与城市景观的 Aurea，我合理推测买家将偏好此类配置。

如你在样板所见，此阳台本身就如一间户外起居室，可放置圆形户外沙发、4 人餐桌，仍有充足余量。想摆更大的餐桌也不成问题。

此样板展示的是 Aurea 的奇数层单位，因此阳台一侧配有不计入你 Strata 面积的公共种植槽。意味着你可在“家门口”享受绿意，却无需为这片“小花园”付费或承担维护成本。

我很喜欢这个概念——纵使身处高层，亦能拥有“有地生活”的氛围。正如前文所述，这类公共种植槽与 Park Nova 的类似，不过后者几乎每个单位都配置。

回到厨房，此户型未设置明确的干湿分区；取而代之的是面向客厅的滑门，可在重油烟烹饪时封闭，或在日常开放为开放式厨房以增进互动。

后者尤其利于与亲友互动，中央岛台也可在聚会时作为自助餐台或酒水台。

同时，开发商亦配备了来自 Miele 的内置红酒柜。

除此之外，厨房还将配备其他 Miele 电器，包括抽油烟机、3 炉头燃气灶、烤箱、蒸烤一体机、嵌入式冰箱与冷冻柜、洗碗机、洗衣机与干衣机。以新加坡市场而论，德国品牌 Miele 是奢华家电的代名词之一，常与 Gaggenau、V-Zug 相提并论。

整体厨房设计利落，内置柜体质感上乘。与当下新盘相同，冰箱与冷冻柜采用一体嵌入，更显美观。厨房窗位于水槽与龙头旁，两者均来自 Franke。

厨房后部设有独立的 yard，并自带窗户。空间相当可观，堪称同类项目中较为大方者之一，从可容纳的大量柜体即可见一斑。此处既可自然晾晒衣物（或加装 Steigen），也可作为女佣房间，且空间灵活，因 WC 亦设置于此。

通往共用电梯大堂的后门也位于此处。

如前所述，此 4 房户型别具一格，卧室呈等分布局，两侧各 2 间。既可减少走道浪费，又利于多代同堂时的动静分区，或在居家办公时实现“工作”与“生活”的分隔。

先看位于私家电梯门厅右侧的卧室 2 与卧室 3。

尽管卧室 2 未被正式标注为“次主卧（Junior Master）”，但其带有套卫，已具备其他项目中次主卧的典型特征。

卧室面积约 16 平方米（不含套卫），可从容放置 King 尺寸床；尚有空间设置梳妆台（样板间如此呈现），内置衣柜容量也略大。

若你对 Juliet 窗不甚熟悉，不妨在此留意。其名称源自莎士比亚《罗密欧与朱丽叶》中经典桥段，于欧洲大陆更为常见。简言之，这是设于窗外的防护栏，使窗扇可“全幅”开启（而非仅上半幅），并在开启时提供安全阻隔。在新加坡较少见，尽管部分较早的欧式风格项目中亦有采用；近年入伙的 Ki Residences 便是罕见案例之一。

有年幼子女的家长或会担心安全问题，但完全可以通过方式加以防范。就我而言，优点更为明显：更佳的采光视野（更大片的玻璃）、更好的通风与更强的开窗体验。

套卫（Bath 2）面积约 4.8 平方米，设计简洁，略带 Aesop 式的低饱和度美学。开发商标配为 Laufen 面盆与 Fima 配件（含龙头、花洒分水与顶喷）。Laufen 作为瑞士高端卫浴品牌颇为人熟知；Fima 虽对本地较陌生，却是意大利本土制造的高端卫浴品牌。挂墙式坐便器则来自 Toto。

接着是卧室 3，面积略大于 10 平方米。

以新盘市场衡量，这是不错的尺寸；以近 1,800 平方英尺的大户而言，则属中规中矩。换上加大单人床（super single）后，仍可摆下一张尺寸可观的床头柜；内置衣柜则较卧室 2 略小。

此房同样配有 Juliet 窗，具体优势可回看上文。

卧室 3 无套卫，但 Bath 3 就在门外，使用便捷。

需指出的是，这里是本户唯一的公共浴室，因此将与“另一侧”的卧室 4 及访客共享。尽管 Bath 2 与 Bath 3 均无对外窗（自然通风），Aurea 所有浴室均配有来自意大利 Fima 的顶喷花洒，这在豪宅定位下属应有之义。除顶喷外，Fima 还提供黑铬色的龙头与花洒分水，面盆来自 Laufen，坐便器来自 Toto。

我们来到公寓的另一端，剩余两间卧室在此，其中包括主卧。

卧室 4 的面积与卧室 3 相若，但样板将其与主卧之间的墙体打通，形成整合空间。

现场保留了内置衣柜位置以示意原布局，但其余空间被设计为书房。对于不需要 4 间卧室的买家而言，这样的安排并不坏。

此外，这意味着你可在两间卧室通长享有 Juliet 窗的完整面宽，观感极佳。前文已详述 Juliet 窗的理念——源自欧洲的设计，使窗扇可全开，更好地拥抱景致与清风。由于样板为奇数层单位，外侧亦有公共种植槽，带来仿若“单层有地”的居住体验；拥有一座“属于你”的大片花园，却无需亲自维护（由发展项目统一管理），可谓理想配置。

此卧室的唯一不足在于，若作为卧室使用，公共浴室距离稍远，略显不便。当然，没有完美的户型；既然项目定位较高端，若能在户内增设一个 powder room（盥洗间）也许更为理想。

主卧方面，约 20.5 平方米的面积相当奢阔，放置 King 尺寸床与两侧床头柜仍游刃有余；为凸显质感，主卧空调亦采用风管式。

开发商亦在此配置步入式衣帽间，尽管仅为单侧。衣柜采用半透黑色金属饰面，更显现代。我也喜欢这里设有一扇窗，既可引入自然光，也利于必要时通风。

主卫内设置“双人台盆”，配备意大利品牌 Fima 的黑铬龙头。主卫专属的挂墙式智能坐便器来自 Toto，且与淋浴区分离。淋浴区内除手持花洒与顶喷花洒（均为 Fima）外，还配备 Laufen 浴缸。

在 1,800 平方英尺的单位中配置浴缸，确实更显从容（若在更小户型中装浴缸，我反而会吐槽）。本样板中，也仅主卫带窗以实现自然通风。

Aurea – 2 Bedroom Type B2H (60 sqm/646 sq ft) 评测

Aurea 共有 84 套 2 房，占全盘 45%，为项目中占比最高的户型。面积介于 635 至 710 平方英尺，共有 3 种格局，样板位于中间档（646 平方英尺）。仅 710 平方英尺的格局非哑铃布局，不过其特色是厨房与两间浴室均带窗。其余 2 款（635 与 646 平方英尺）相近：均为哑铃布局、2 间浴室、厨房置于壁龛位。所有 2 房均无阳台，这也部分解释了为何样板（646 平方英尺）在体感上显得更大。

18 层及以上单位层高为 3.02m，较低楼层为 2.85m。需注意，2/3 房与更大户型在一些标配（地面材质、家电品牌等）上有所不同：此处客餐地面为常见的瓷砖，更贴近一般新盘配置；卧室依旧为工程木地板。

入户后有一小段过道，左侧即为厨房。沿途样板以两面大镜强化空间感，右侧摆放边柜作展示。

更为实用的做法，是在此设置鞋柜或通用收纳，因为本户无储物房；若更注重观感，则可如样板摆放边柜与相框。

厨房位于左侧壁龛内，我更偏好此类半封闭处理，因为可加装滑门以更好地控制油烟。

你所见的内置柜体为交付标准。以我自家装修经验，柜门的手感与分量对得起身价。鉴于本户为 2 房且厨房相对开放，炉具为电磁炉而非燃气灶；这也合理，毕竟此类客群多不进行重油烹饪，甚至很少下厨。

2/3 房单位的家电来自 Smeg，包括双区电磁炉、抽油烟机、烤箱与独立式冰箱；4 房及以上单位则采用 Miele。水槽与龙头来自 Franke。此格局不设厨房窗在意料之中；若你认为必要，可考虑 710 平方英尺的 2 房格局（带厨房窗）。

餐区方面，样板舒适容纳 4 人。646 平方英尺并非大空间，不太适合举办过大的晚宴——必要时可预约会所。若偶尔需要，也可购置可伸缩餐桌，在不影响通行的前提下扩展至 6-8 人。

你会注意到餐椅与墙面之间留有足够距离，这在部分新盘中并不常见。此处需要留白亦因墙内设有一组柜门，打开后是 Smeg 的洗烘一体机。作为紧凑型单位且无独立 yard，烘干功能尤为关键。

如前所述，本户无阳台，从而留出更多室内实用面积。落地窗引入充足采光，氛围宜人。

客厅开间为 2.7m，约等同新盘 2 房平均值 ~2.8m（参考 The Orie 与 Parktown Residence 的 700 与 710 平方英尺样板）。考虑到 Aurea 的单位面积小约 50 平方英尺，0.1m 的差距可忽略不计。

此处可容纳标准 2-3 人沙发与一张小型咖啡桌（样板的“咖啡桌”是否算一张可见仁见智，但其他项目的样板同样做法）。

卧室 2 约 9 平方米，基本与新盘常见的 8-9 平方米标间一致。可容纳 Queen 床；样板更为保守，采用榻榻米+书桌的组合。

若无需第二间卧室，此处兼作书房也不错；样板部分拆除墙体后，空间感更强。需注意本房窗为半高窗，因空调板位于外侧。

Bath 2 采用“夹门”（jack-and-jill）设计，方便住户与访客共用。面积中等、无窗（符合 2 房常态）。卫浴配套为 Laufen 面盆、Toto 挂墙坐便器与 Fima（意大利制造）龙头、花洒分水与顶喷。此项目少见地在每间浴室均配置顶喷花洒。

主卧面积稍大，约 9.3 平方米，可放置 Queen 床并留有小型床头柜空间。

此处采用落地窗，左侧为大幅固定窗，最大化景观。两间卧室均配内置衣柜，手感与质感良好。

主卫与公卫在尺寸与设计上相仿，同样配备 Laufen 面盆、Toto 挂墙式坐便器与 Fima 龙头、花洒分水及顶喷。

这些均为品质品牌，分别来自瑞士、意大利与日本。最后补充，主卫无窗，完全依赖机械通风。

Aurea 地段评测

Aurea 所在位置兼具历史文脉、文化底蕴与便捷性，尽管对不熟悉此区的读者而言未必一目了然。其不足之处在于附近缺乏小学资源，年幼子女的家长可能需要依靠校友身份，或考虑择校至相对不那么热门的小学。

先说公共交通。Circle Line 的 Nicoll Highway 步行约 5 分钟可达，距 Promenade（Suntec City、Millenia Walk、Marina Square）1 站，距 Bayfront（MBS）、Esplanade 与 Bugis 2 站，距 City Hall 与 Bayfront 3 站。总之，Aurea 位于中心位置，多数目的地均可便捷抵达。若偏好 East-West Line，Lavender MRT 步行约 10-12 分钟。

日常便利方面，家门口就是 The Golden Mile，可满足餐饮与超市采购等需求。若愿意走远一点，广受欢迎的 Golden Mile Food Centre 步行不到 5 分钟，即可享受价格亲民的美食。全球首家米其林街头小吃“一星”——Hill Street Tai Hwa Pork Noodle 步行约 12 分钟，至 2024 年仍保有 1*；此外，Lavender 一带还有颇受欢迎的 Kok Kee Wanton Mee（2020 年以 $2.1m 售予 Jumbo Group），车程约 5 分钟。

若想要更高档的餐饮选择，Beach Road 与周边街巷（如 Kandahar Street）林立餐馆，如 The Coconut Club、Cicheti 与 Oud Restaurant 等。附近也有众多清真友好餐饮，例如 Zam Zam 与 Hjh Maimunah（Jalan Pisang）。

别忘了周边商场，包括 Suntec City、Marina Square、Raffles City、Bugis Junction 等。不论搭 MRT 或驾车，基本 15 分钟内可达。这些商场成熟度高，餐饮零售选择丰富。

傍晚若想散步，步行约 15 分钟可到 Kallang Riverside Park；目前仍相对静谧，因预期中的未来建设尚未展开，Kallang Riverside 依旧是独立矗立的公寓。此外，Sports Hub 与相关配套（网球、足球中心等）从 Nicoll Highway 出发仅 1 站地铁，使用体育设施亦十分方便。

或许最明显的短板是 1km 范围内缺乏小学。以毗邻的 Golden Mile Tower 为参考，Farrer Park Primary School 与 St Margaret’s School (Primary) 均处于 1-2km 范围。如今家长普遍更注重小学资源，尤其在无强校校友背景下，此点或成部分买家的顾虑；不过，这并非第 7 区项目的个例。

谈到历史传承，Aurea 所在区域底蕴深厚。关于 Golden Mile 我已在前文详述，这里不再赘述。Beach Road 历史上属于“欧洲人城镇”的一部分，街道两旁曾林立豪宅，最著名者当属今日的 Raffles Hotel；Raffles Institution 亦曾座落于此。稍年长者或仍记得 1930 年代以 Art Deco 与新古典混合风格建成的 Beach Road Camp，最初为新加坡义勇军团总部，二战后在 1967 年迎来首批国民服役人员（NSmen）与 SAFTI 首批军官，被广泛视为新加坡武装部队（SAF）的诞生地。所幸其与 NCO Club 一并保留并纳入 South Beach Residences。同期建成的 Beach Road Police Station 亦被保留并纳入 Guoco Midtown。我在2021 年文章中更详细介绍了这些含保留元素的 CCR 公寓。

Aurea 亦邻近新加坡的马来-穆斯林社区 Kampong Glam（1822 年纳入莱佛士城市规划的一部分）。今日的 Kampong Glam 融合潮流店屋、餐馆与历史地标，如 Sultan Mosque、Istana Kampong Glam 与 Hajjah Fatimah Mosque 等。

总之，Aurea 所处位置颇具吸引力，公共交通便利，若不介意稍作步行，许多地点皆可徒步可达。叠加其深厚历史脉络，值得细细品味。

最近的地铁： Nicoll Highway MRT（400m，步行 5 分钟）与 Lavender MRT（800m，步行 10 分钟）

公共交通

巴士站	服务巴士	距离公寓（及预计步行时间）
Golden Mile CplxStop ID: 01429	100	门口
Opp Golden Mile CplxStop ID: 01421	100, 961, 961M, 980	100m，步行 3 分钟

学校

学校	距离公寓
Farrer Park Primary School	<2km，车程 9 分钟
St Margaret’s School (Primary)	<2km，车程 9 分钟
Hong Wen School	3.1km，车程 8 分钟
Anglo-Chinese School (Junior)	3.6km，车程 8 分钟
Kong Hwa School	3.7km，车程 7 分钟
Dunman High School	4.4km，车程 7 分钟
School Of The Arts	2.8km，车程 9 分钟
Kaplan @ Wilkie Edge	2.4km，车程 7 分钟
LASALLE College	2.4km，车程 7 分钟
Singapore Management University	2.4km，车程 8 分钟

购物商场

目的地	距离公寓（及预计车程）
The Golden Mile	门口
Suntec City	2.5km，车程 5 分钟
Raffles City	1.9km，车程 6 分钟
Bugis Junction	1.4km，车程 5 分钟
Kallang Wave Mall	2.3km，车程 4 分钟
The Shoppes @ MBS	3.3km，车程 7 分钟
313 Somerset	3.7km，车程 9 分钟

私家交通

主要目的地	距离公寓（高峰时段 [0830] 最快车程）
CBD (Raffles Place)	5.3km，8 分钟
Orchard Road	5.0km，8 分钟
Suntec City	2.5km，4 分钟
Changi Airport	15.6km，14 分钟
Tuas Port (By 2040)	46.8km，45 分钟
Paya Lebar Quarters	6.6km，9 分钟
Mediapolis (and surroundings)	14.4km，16 分钟
Mapletree Business City	12.8km，16 分钟
Tuas Checkpoint	33.1km，30 分钟
Woodlands Checkpoint	25.6km，22 分钟
Jurong Cluster (Jem)	21.5km，20 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	25.3km，24 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	9.7km，10 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	16.6km，16 分钟

临近车行出入口：1 个——驶入 Beach Road，2 分钟接入 Nicoll Highway，5 分钟接入 ECP。

Aurea 开发商评测

开发商简介

Far East Organization 是新加坡最大的私人房地产公司。成立于 1960 年，其创办人黄廷方于 2010 年逝世前曾为新加坡首富。公司从 Serangoon Gardens、Katong 与 Watten Estate 的有地住宅开发起步，后拓展至零售与酒店开发，包括 Far East Plaza 与 Lucky Plaza。1971 年通过成立 Sino Group 成功进入香港市场，现由黄廷方之子 Robert Ng 掌舵。Far East Organization 开发/拥有新加坡多处标志性资产，包括 The Fullerton Hotel、Central、The Bayshore、Cyan、Silversea 与 Orchard Scotts。近年来，其 One Holland Village 项目凭借宠物友好型的露天零售街与服务式公寓大获成功，也标志着其暂别一段时间后的再度回归住宅开发。另一即将 TOP 的项目为 The Reserve Residences。若你对其对本地房地产的贡献感兴趣，可点击此处阅读更多。

Perennial Holdings 是一家专注新加坡、中国、马来西亚与印尼市场的房地产开发、持有与管理公司。在中国亦深耕医疗健康领域，布局 14 座城市，拥有（含在建）23,000 张医院床位。其亦于 2024 年 11 月中标在 Parry Avenue 打造新加坡首个私营辅助式生活项目。其新加坡组合包括 CHIJMES、Capitol Singapore、Forrett at Bukit Timah、Chinatown Point、Perennial Business City、The Skywaters 与前 Mediacorp 用地的 Caldecott Hill GCB 地块。

建筑师简介

DP Architects 是新加坡建筑界的先行者之一，1967 年由 William Lim Siew Wai、Tay Kheng Soon 与 Koh Seow Chuan 三人自 Malayan Architects Co-Partnership 出走后创立。1970 年代，Gan Eng Oon 与 Chan Sui Him 加入成为合伙人。

事务所凭 1970 年代的 Golden Mile Complex 与 People’s Park Complex 早早成名，如今在全球设有 16 间办公室与 8 个与建筑相关的专业团队。其近年的住宅作品包括 The Woodleigh Residences、Dairy Farm Residences、Midwood、Mayfair Gardens 与 8 Saint Thomas。

户型分布

户型	面积（sq ft）	单位数
2 Bedroom	635 – 710	84	45%
3 Bedroom	1,001	28	15%
4 Bedroom	1,442/1,798	56	30%
5 Bedroom	2,863/3,251	18	10%
Penthouse (6 Bedroom)	5,608/8,816	2	1%
合计		188

Aurea 的单位分为 3 个系列——Prestige、Signature 与 Sky Villa。Prestige 包含所有 2 与 3 房；Signature 包含 4 Bedroom 与 4 Bedroom Premium，均配私家电梯；Sky Villa 则包含 18 套 5 Bedroom 与 2 套顶层公寓。

令人欣喜的是，Aurea 完全摒弃 1 房，转而聚焦当下更受欢迎的 2 与 3 房。自 ABSD 实施后，多数买家往往只有“一次出手”的机会；叠加收入提升与投资/自住灵活性的考虑，2 与 3 房愈发成为主流。开发商据此将 60% 的单位配置为 2 与 3 房。此外，2 房起步面积 635 平方英尺，意味着希望“入场”Aurea 这类地标项目的买家，亦可在总价层面（单位起价低于 $2m）找到选择。

当然，Aurea 终究是豪宅，理应与 Union Square Residences 等并论，因此在 4 与 5 房及顶层公寓的尺度上会更显张力。

其 4 房起步为 1,442 平方英尺，对多数买家而言已不算小，但在高端细分市场中属较紧凑；如新盘 Union Square Residences 为 1,518 平方英尺，而稍早的 Canninghill Piers（起 1,948 平方英尺）与近在咫尺的 South Beach Residences（起 2,067 平方英尺）亦更为宽大。

而在 5 房与顶层公寓段位，Aurea 则更显突出。参照上述三盘，Union Square Residences（2,476 平方英尺）、Canninghill Piers（2,788 至 8,956 平方英尺）与 South Beach Residences（无 5 房，最大 5,070 平方英尺），其中多数单位面积均不及 Aurea 的对应产品（除 Canninghill Piers 48 层的 8,956 平方英尺超级顶层公寓外，其于 2021 年 11 月以 $48m（$5,360 psf）成交）。

Aurea 楼栈分析

总平面图

下午西晒

优选楼栈

Aurea 共 45 层 188 户，朝向为西北或东南，意味着必然会有晨晒或午晒的影响。

个人更偏好东南朝向，因为在高楼层可一览 Sports Hub、加冷盆地、Marina Bay Sands 与 Singapore Flyer 等全景，属新加坡最为珍贵的景致之一。不过，若你在寻找 2 或 3 房，很遗憾此朝向仅分配给 4 房及以上单位。因此，你也会注意到，只有这一侧的单位设有阳台与由 MCST 维护的公共种植槽。

相对地，西北朝向全为 2 与 3 房单位，并无阳台或公共种植槽；缺少阳台也使室内实用面积更可观。此向在较低楼层的观感不如前者，主要朝向 Beach Road Gardens 的 HDB 组屋（16 层，约 80-100m 距离）。尽管净距尚可，但多数人并不会将老 HDB 景观视为优选。话虽如此，仍可能看见 Rochor River（连接至加冷盆地），若你偏好“临水元素”，依旧可圈可点。

Aurea 价格分析评测

若考虑 Aurea，难免会与周边项目对比。以下为简要横向，详尽价格评测将随后发布。

项目	单位	psf	TOP	产权	价差
Aurea	188	$3,150 (est)	2029	99 Years from 2024
Union Square Residences	366	$3,175	2028	99 Years from	-1%
Canninghill Piers	696	$2,934	2025	99 Years	7%
Midtown Modern	558	$3,429	2025	99 Years from 2019	-8%
Midtown Bay	219	$3,302	2024	99 Years from 2018	-5%
The M	522	$2,644	2023	99 Years from 2019	19%
City Gate	311	$2,144	2018	99 Years from 2014	47%
Duo Residences	660	$2,205	2017	99 Years from 2011	43%
Concourse Skyline	360	$1,954	2014	99 Years from 2008	61%

Aurea 的起步价为 $2,750 psf，2 房 635 平方英尺单位起价 $1.92m（$3,024 psf）。我估算全盘平均约 $3,175 psf，与 Union Square Residences 大致相近。

对比方面，我纳入了：1）更近年的两盘（更广义的 CCR/RCR）——Union Square Residences 与 Canninghill Piers；2）第 7 区的近期新盘，Midtown Modern、Midtown Bay 与 The M，均已或即将 TOP；3）第 7 区的“老盘”如 City Gate、Duo Residences 与 Concourse Skyline。我未纳入更早的 The Plaza（租期始于 1968 年，距今 57 年），其对照意义相对有限。

先看第一组。Canninghill Piers 与 Union Square Residences 与 Aurea 并非同类地段（均位于 Robertson Quay/River Valley），但三者同属豪宅定位，Union Square Residences 更是当下最新的豪宅级别新盘。我估算两者与 Aurea 的 psf 大致相当，而 Canninghill Piers 约便宜 7%。Canninghill Piers 地段更具优势，直连 Fort Canning MRT；但其 2021 年入市，彼时新盘价格仍低于当下。与 Union Square Residences 的对照更侧重地段，配套层面差异不大，皆有下楼即达商店的便利；Aurea 步行至地铁略胜一筹，且周边被更多更新计划环绕（Kallang Alive、Southern Coast 与 Kampong Bugis）。

第二组更具可比性。Midtown Modern、Midtown Bay 与 The M 三盘共同重塑了 Bugis 与第 7 区的公寓版图。Bugis 曾是红灯区，亦曾坐落标志性的 7th Storey Hotel；Guoco Midtown 的出现让此区焕然一新，集甲级写字楼、住宅与零售于一体，甚至设有 Porsche Studio。两盘均直连 Bugis MRT，论人气，或优于 Nicoll Highway；因此较 Aurea 溢价约 5%-8% 并不出格（尽管两者更早开盘）。The M 在疫情期间以 $2,450 psf 售出 70% 的单位，但其投资属性更强，Studio 与 1 房占比近 45%；3 房仅提供双钥匙，最大 904 平方英尺。无论从定位或产品，均与 Aurea 不属同一档位，尽管纸面 psf 看似更“亲民”。

第三组为 City Gate、Duo Residences 与 Concourse Skyline，三者同属第 7 区，且 City Gate 与 Concourse Skyline 与 Aurea 距离颇近，考虑 Aurea 的买家也可能曾关注过它们。以“非中介”的视角分享几点直观观察：除面积更大的 Duo Residences 外，Duo 与 City Gate 的外立面更具雕塑感与冒险性，观感出众，但代价是部分单位的室内平面会不够方正；若不善于空间“再创造”，容易形成浪费。Concourse Skyline 的单位整体更大（如 2 房为 1,087-1,173 平方英尺），同时有较大的阳台与飘窗。需要强调，City Gate 与 Concourse Skyline 的景致极佳，后者与 Aurea 的景观朝向相同。并非说“大阳台/飘窗”无市场，而是当周边存在更多选项时，买家会更挑剔。因此，尽管 psf 差距达 40% 至 60%，依然需要回到具体平面做深入比对。这三盘年纪并不算老，仍在许多年轻买家的雷达之上。

无论如何，敬请关注我们即将推出的更详尽价格评测！

Aurea 升值潜力分析

Kampong Bugis 片区更新

长期以来，Kampong Bugis 一带多为大片空地。即便在近年，较为醒目的仅有 Kallang Riverside（且为该区唯一永久地契项目）。其紧邻加冷盆地，面向加冷河，且坐落于公园之中。超过 8 公顷的大型地块，未来将被打造成高度宜居的住宅社区，愿景为“少车化”（car-lite）、以社区为中心并强调可持续性。有趣的是，2008 年的最初设想包含办公、酒店与零售/娱乐设施，作为三大“城外商业枢纽”之一（另两处为 Jurong 与 Paya Lebar），如今则调整为纯住宅主导。随着更新推进，预期将为周边带来更高的活力，并可能提升如 Aurea 等邻近项目的需求。

新加坡南部海岸重塑

在2024 年国庆群众大会上，总理黄循财宣布计划打造一条从 Pasir Panjang Terminal 延伸至 Tanah Merah Ferry Terminal、长达 120km 的亲水海岸线。作为这场转型的一部分，市区近海滨将新增住宅，包括 Marina East 与 Nicoll Highway 一带。该海岸线最终将串联 Greater Southern Waterfront、Marina Bay、加冷盆地以及 East Coast Park 沿线的 Long Island 计划。围绕 Nicoll Highway 与 Kallang Riverside 的进一步发展，对 Aurea 来说显然是正面加持；当项目于 2029 年 TOP 时，这将为其注入新活力与信心。此外，后续新住宅推出价位或更高，有望为更早入场的 Aurea 业主提供价格“护城河”。

Kallang Alive 总体规划

同样在 2024 年国庆群众大会上提出的 Kallang Alive，将为此区域注入新动能。新的 18,000 座位新加坡室内体育馆将率先落地，使新加坡能承办更多国际级体育与文娱赛事。新加坡体育学校未来也将迁至加冷，并整合运动科学与运动医疗设施。Sports Hub 的主干道将改造为步行化社区大道。此前已落成的 Kallang Tennis Centre 与 Kallang Football Hub 亦共同构成该区域的体育蓝图。坦白说，单纯“体育学校搬迁”或“新室内体育馆”并不会直接带来价格溢价，但确实能提升整个片区的生活能级——Aurea 的住户（亦能远眺 Sports Hub）将能享受更多样的生活方式：周末打一场羽毛球，或去看一场（又一场）Taylor Swift 演出。至于价格增值，则可视为锦上添花。

我们的看法

Aurea 的推出，对中部区域项目而言恰逢其时——这或许是 2025 年一系列新盘的开端。

过去几年里，市场对 OCR 的关注度与成交热度更高，中部项目需“对冲”的负面情绪不在少数。

Aurea 之所以引人入胜，有两点原因。其一，是 Beach Road 地标 Golden Mile Complex 的重生；45 层高塔、空中花园与公共绿化将成为行驶于 Nicoll Highway 驾者的“风景”。

更重要的是第二点——开发商以更贴近 OCR 市场预期的面积与格局来打造 2 与 3 房。这意味着从总价与 psf 两个维度看，其价格比你想象中更“容易上手”，尤其是与 OCR 新盘相比，后者这几年的涨幅不容小觑。

此处起价 $2,750 psf，单位价从 $1.92m 起。在当下新盘环境下，这样的纸面价格并不“高冷”，尽管我预计开盘周末的平均 psf 会突破 $3,000 psf。

今年 CCR/RCR 的关注度会回归吗？目光将首先聚焦于 Aurea，看看它能否定下基调。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。