新加坡老龄永久地契公寓仍有利可图吗？

理论上，永久地契公寓应当会在多年内持续有良好的升值表现。常见的论点之一是，由于开发商无需补地契，永久地契项目在集体出售时往往更具价值与潜力。然而，近来怀疑声渐起：把一个公寓维持运营 40+ 年是否真有可行性？在周边不断有新项目入市的情况下，一座很旧的公寓，即便是永久地契，还能否持续有不错的升值？我们来看看：

按楼龄划分的永久地契公寓平均价格：

这显示了永久地契公寓在每个十年楼龄阶段的平均每平方英尺价格。若你想与有年限的项目对比，可参阅这篇文章。 

根据上述链接的文章，楼龄在 10 年及以下的有年限公寓，平均为 $1,410 每平方英尺，约比同等永久地契低 31.8 per cent。 

在 40+ 年楼龄时，有年限公寓的平均价格约为 $997 每平方英尺，约比永久地契对应项目低 32.9 per cent。这个差距其实不大，说明与永久地契相比，有年限项目的价格未必会如预期般剧烈下跌；即便 40+ 年后亦然。

另一个有趣的点在于，若你愿意考虑 30+ 年楼龄的公寓，约 1,000 平方英尺（大致 3 房型）的单位，总价可能在 $1.6 million 至 $1.7 million。 

因此，若能接受楼龄较高、位置更偏一些的房产，2024 年改善型换房者仍有机会入手永久地契的家庭型公寓单位。 

来看看按楼龄计算，永久地契公寓平均升值幅度如何：

公寓在前两个十年表现似乎更佳（或许因为此时尚未被视为“很旧”），以及在 40+ 年节点附近，可能体现出长持有期的回报。

交易中的平均涨跌幅

最大涨幅似乎出现在 30 至 40 年楼龄之间的出售，而非之后。与有年限项目类似，超过 40 年后，盈利可能因融资问题而走弱。银行往往会在这一阶段下调最高贷款额度，买方需投入更高的自备款；这反过来可能对价格形成下行压力。 

按分区（District）表现观察

盈利情况

成交量

遗憾的是，这样的对比并不太有用，因为永久地契房产在某些区域高度集中，而在另一些区域则非常罕见。 

例如在第 9 与第 10 分区（Orchard 至 Bukit Timah 一带），更常见的是较旧的永久地契而非有年限房产；相反，第 25 分区（Woodlands）根本未出现，因为当地几乎都是有年限项目。 

在部分分区，成交量极低，导致“平均”涨幅参考意义不大，价格也可能更为波动。因此，第 9 或第 10 分区的涨幅或许更能反映该地实际情况（对于第 15 分区则需谨慎，该区有不少精品型永久地契小型公寓，波动性可能较高）。

何时值得为永久地契溢价买单？

整体而言，永久地契溢价（较有年限项目高约 15 至 20 per cent）往往要在更长的周期里才开始“回本”。如果你计划在 10 年这样的短期内转售，永久地契身份并不会带来太多意义；但若持有 30+ 年再出售，则可能因没有“地契折旧”而体现其价值。

由于持有期较长，屋主管理方面的顾虑也更突出：公寓的维护是否到位？对于体量很大、设施众多的项目尤其如此——你不得不思考，多座泳池、景观绿化、烧烤台等在长期持有后，是否还能维持良好状态。永久地契能让你的房产免于地契折旧，但无法抵御公寓管理质量下滑的影响。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。