在新加坡，公寓底层单位的回报是否更低？

在新加坡房地产市场，大多数人更倾向选择高楼层单位。这一点也清楚地体现在开发商的定价中，我们预期楼层越高，价格溢价越明显。但我们也发现，有些逆向思维的买家偏好底层单位——除了总价更低等好处外，许多人还表示，他们的底层单位表现甚至优于顶层邻居。尽管这在某些项目中可能属实（确有项目为底层单位配置了挑高层高等特殊卖点），但未必具有普遍代表性。让我们更仔细地看一看数据怎么说：

First, let’s look at the number of ground-floor unit transactions

我们先筛选出2014至2024年所有第1层单位的交易。需说明的是，这种做法可能存在一定误差，因为并非每个公寓的第1层都等同于底层；但对绝大多数项目而言基本成立。

我们发现，过去10年里，底层单位仅占整体成交的一小部分；约占总成交的 five per cent：

尽管如此大而化之的对比意义有限，但请注意，底层单位的平均总价事实上略高。 

Next, we did a comparison between the types of sales. 

例如，底层单位若在开发商销售期购入后转售（新房至转售），与从二手市场购入再转售（转售至转售）之间，表现可能不同。原因之一在于，开发商往往对底层单位定价低于高楼层，留下更大的升值空间。 

确实，对于底层单位，“新房至转售”的涨幅略有提升（28.6 per cent），高于“转售至转售”（23.8 per cent）。 

出乎意料的是，差距非常小。这表明，无论你购买新房还是二手房，底层与高楼层单位在涨幅上的差异都很有限。 

接下来，区域或许会带来差异。核心黄金地段（如 District 9 或 10）的底层单位，是否会与更大众或边缘区域的底层单位表现不同？ 

我们据此检视各区域的数据，并同样分别比较了“新房至转售”和“转售至转售”：

同样地，大多数区域的差异都很小。唯一较为明显的差距出现在北部项目中，高楼层单位的表现比底层高出3.2个百分点。东北部亦是如此，高楼层单位高出1.2个百分点。 

其余区域的差别不到一个百分点；因此或许越往北或东北，你就越需要在楼层上更为挑剔。

The most interesting results came when we compared by levels/floors

横轴表示楼层高度（图上越靠左，楼层越高）；纵轴表示回报区间（%）。

需注意，最高楼层的成交量非常低。很少有公寓能达到50层或以上；而在这些顶层，往往是顶层公寓或其他溢价户型。它们通常是稀缺的单笔交易，因此价格缺乏区间分布。 

在较低楼层，价格区间更为宽广；但这些涨幅的分布更均匀，并非集中在少数几笔交易上。总体而言，从第25层往上，涨幅区间趋于收窄。 

Looking at the top and bottom 25 levels, there’s a visible difference in gains

除少见的交易类型（如“转售前转让至转售前转让”）外，购入25层以下的买家往往获得更高回报！平均涨幅为25%，而高楼层仅为15.7%。 

为何会出现这种情况？ 

当我们与中介讨论时，一个常见解释是：许多公寓的最高楼层往往为顶层公寓或其他溢价户型。这类产品更多是为富裕买家的享乐性消费而设，而非投资性资产。再叠加成交稀少，致使其涨幅受限。 

这说法不无道理。但就我们掌握的数据而言，可以得出如下结论：

底层单位并不显著逊于高楼层单位。两者之间的涨幅差异多半微小，实际影响有限。不过，你或许可以关注25层以下的单位。根据我们的发现，这一楼层段的单位往往带来更高回报。 

推测而言，仍可回到先前的观点：高楼层单位起始定价更高，因而可供升值的空间可能更小。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。