2024年，行政公寓相较于私人公寓是否变得过于昂贵？

大多数人都明白，行政公寓（EC）理应比私人公寓更便宜；但问题在于要便宜多少。近期不乏抱怨称EC价格越来越高，照这个趋势，买家不如直接购买私人住宅。这并非新鲜事；早在谈到Piermont Grand时我们就听过类似说法，有人甚至将其视为不祥之兆——2019年，许多人批评其位于Sumang Walk的定价离谱。那么，EC的价格是否真的上涨到几乎接近私人公寓的程度？我们对两者进行了对比，以观察当下的情况：

按户型大小比较私人公寓与EC的价差

首先，我们以户型大小为切入点（两卧、三卧等），在回溯至2014年的10年区间内，比较了价差（以新推出的EC为基准）。

需注意，此处仅采用新售交易数据；我们的目的是检视EC作为“夹心阶层”住房的初衷下，价格是否正逼近完全意义上的公寓价格：

最显眼的结果出现在最大户型：五卧。除2020年外，（新）五卧EC与私人公寓之间的价差从未低于100%，而今年迄今的差距更达到114.75%。 

业内人士将此归因于私人住宅缺乏资格限制。例如，没有收入上限或Mortgage Servicing Ratio (MSR)，因此顶层公寓或高端单位的定价没有上限。相较之下，新的EC受资格条件约束，即便是最大、最豪华的户型，价格也受到天然限制。

除最大户型之外，多年来价差大多维持在60%至70%+。不过需要注意，2024年的三卧与四卧单位价差较过去三年更低。 

基于不同District的价差观察

接着，我们比较了不同District中新推出EC与私人公寓之间的价差：

District 18

District 19

District 23

遗憾的是，并未呈现出可下定论的规律，主要取决于各个行政公寓项目推出时的具体情况。不过，我们可以看到，就与所在区域私人公寓的价差而言，District 18和District 23的EC似乎更为昂贵。 

这种情况在短期内很可能会在District 18持续，因为Aurelle of Tampines即将面市（预计在明年Q1内）。这将是少见的、靠近MRT车站（Tampines North）的EC之一，而从地价判断，其定价预计会更高。另一个EC地块 – Tampines Street 95 – 或将于2026年推盘（属推测）。 该地以创纪录的$768 psf ppr成交，届时入市价格或在$1,500至$1,750 psf之间。

与此同时，在District 23，价差的收窄可能与Lumina Grand有关，我们在这里有详细介绍。其开盘平均价格为$1,464 psf，撰稿时已售出87%。Altura亦是近期在District 23的亮点，取得约$1,375 psf（目前售出98%）；因此，该区域近期在EC方面相当活跃。

整体而言，EC相对于私人公寓的定价仍相对一致

再次撇开最大与更高端的户型，EC与私人公寓之间（以EC新售交易为准）总体上仍维持着健康的价差。 

2019年，Piermont Grand在其Sumang Walk地段的定价令人难以接受，引发了一些担忧。随后在2020年，Ola开启了“豪华EC”概念的先河之一，类似的讨论再度出现。但或许“豪华EC”这一说法被用得有些泛化；尽管价格有所上扬，但并非前所未见的价差（参见上文2018年的情况）。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。