宏茂桥最昂贵的5房式HDB组屋以$1.5 Million成交：原因在这里

又一天，又一项纪录。2025年5月，位于 588B Ang Mo Kio Street 52 的一套5房式组屋以$1.5 million成交——创下宏茂桥5房式HDB组屋有史以来的最高纪录。

该单位位于 Park Central @ AMK，这是一项于2011年落成的DBSS项目，面积为120平方米，坐落在高楼层（19至21层）。尽管楼层比此前记录的单位（同项目588D的28至30层）低近10层，但其成交价仍高出$20,000，刷新了记录。

那么，为什么买家仍愿意为这里的HDB组屋支付接近私人房产的价格？以下是推动本次成交的关键因素。

1. 成熟社区中新组屋供应有限

屋龄与面积是主要因素。宏茂桥是新加坡最早期的社区之一，过去20年内建成的大户型组屋供应相当有限。在该区历来成交的6,291套5房式当中，仅有1,887套是自2000年起建成。若进一步筛选房龄低于20年的单位（包括Park Central @ AMK），大约只剩约1,200套。

较新的发展如 Ang Mo Kio Court 尚未进入转售市场，且更靠近 Mayflower MRT，相较宏茂桥市镇中心的核心地带并不算那么中心。对于想要在市镇“心脏地带”找到面积较大且相对较新的组屋的买家而言，Park Central @ AMK 便成为为数不多的选择之一。

2. 高楼层，视野尚可

虽然588B的视野谈不上全景，周边多为低层楼宇，但较高的楼层有助于降低噪音、提升私密性。在土地稀缺的新加坡，高楼层长期与溢价挂钩，尤其在HDB交易中更为明显。

3. 谈不上“近MRT”，但对部分买家仍可接受

Park Central @ AMK 与MRT并不算近。步行至 Ang Mo Kio 站大约需时8至10分钟，即便从附近公园抄近路也是如此。在如新加坡这般火热的房地产市场中，这已超出多数人对“便捷步行距离”的定义——通常超过5至7分钟就会让人觉得有点远，尤其在炎热或下雨的天气里。

尽管如此，对于更重视室内空间与区位中心性、而非直达MRT便利性的买家而言，这仍在可接受范围内。对于自驾者而言，这样的取舍也未必构成明显阻碍。但可以说，这个地点不太可能吸引对“家门口即MRT”有硬性需求的买家，也因此，这次刷新纪录的价格更显得引人注目。

支撑其表现的，是整体连通性与周边配套的可达性。居民步行即可到达 Cheng San Market、超市以及多家食肆。尽管项目本身没有HDB店屋，但被较旧的HDB楼群包围，意味着周边生活设施相当完善。

4. 关键不在学校

有意思的是，就小学近距而言，这里的优势并不突出，1km 内只有两所学校，且都不属顶尖。由此可见，买家更可能是受生活便利性、面积，以及此类单位在宏茂桥相对稀缺性所驱动，而非入学考量。

5. 与私人房产替代方案的对比

以$1.5 million计价，这套DBSS单位已进入传统上由私人公寓主导的价位区间。那么，它的对比如何？

先看 Floraview，这是一处2017年落成的永久地契公寓。今年2025年2月，其一套3卧单位以$1.2 million成交。纸面上无疑更便宜。但该单位仅有867平方英尺——比这套 Park Central 的面积小了425平方英尺。其平面布局也更为紧凑：其中一间卧室仅能摆下一张单人床。更重要的是，Floraview 位于 Yio Chu Kang Road，区位便利性明显不足；附近没有MRT站，可步行性也逊色不少。

相较之下，这里的5房式至少每个卧室都能容纳一张大号床。

再来看 Bullion Park，这是一处1993年落成的永久地契项目。其最近一宗成交已达$1.88 million——整整比这套DBSS高出$380,000。尽管单位更大，约有1,245平方英尺，但其区位同样存在挑战：项目更深入 Seletar/Yio Chu Kang 一带，远离主要零售中心或直达MRT。对部分买家而言，换来更大空间却牺牲便利性且项目更老，未必值得为此多付这笔差价。

不过，这套HDB与部分较旧、面积更大的永久地契公寓之间的价差并不算大，也因此可能引发不同解读。换个角度看，这套$1.5 million的单位或许显得偏贵，尤其当你更看重面积与地契时。有人会认为，只需多付20 to 25 per cent，便可买到面积更大的永久地契私人单位，且未来限制更少。若你不介意这些公寓的楼龄或区位，它们或许具备更好的长期价值。

也有如 Castle Green 或 Grandeur 8 等更接近$1.5 million价位的公寓，但同样伴随取舍。例如 Castle Green 接近30年楼龄，地盘更大却缺乏更现代化的装置。Grandeur 8 则更靠近 AMK Hub，但价格正走高——近期1,204平方英尺单位的成交均价已超过$1.67 million。

最终看法

这次的新高，与其说是“冲高”，不如说是“稀缺”。Park Central @ AMK 在宏茂桥占据独特定位——它是这个位置极为中心、配套丰沛的社区里为数不多的较新HDB选项之一。结合其面积、DBSS装潢与高楼层等因素，不难理解为何部分买家愿意在这个价位买单——哪怕它已逼近私人房产的领域。

至于$1.5 million会否成为新常态，仍有待观察。但在宏茂桥这类新、宽敞HDB单位日益稀缺的社区，要说这会是我们见到的最后一项纪录，恐怕并不现实。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。