一座稀有永久地契商场以$295 million挂牌出售：为何引发市场关注

Anchorpoint, a freehold mall at 368 & 370 Alexandra Road, is up for grabs at a guide price of $295 million. 该零售物业包含一栋独立的两层保留建筑，分布于两层零售楼面（地面层与地下一层）的分层面积合计为110,373 平方英尺；其可出租面积（NLA）总计为78,636 平方英尺，并设有130个地下停车位。

按现有NLA计算，价格折合约$3,751 psf。CBRe 正在为 Anchorpoint 的出售进行市场推广，交易将通过 Expression of Interest（意向征集）方式进行，截止日期为2026年3月10日。

虽然 Anchorpoint 并非常规意义上的大型商场，但其位于 Alexandra Road 与 Queensway 的关键路口，拥有150米的临街面。该物业与 IKEA Alexandra 隔街相望。

Anchorpoint 亦与 The Anchorage 公寓相连。商场已完成一项资产提升计划（AEI），升级了机电系统并焕新了室内空间。

Anchorpoint 的业态目前定位为以餐饮与生活方式为主的商场。现有租户组合包括 Cold Storage、McDonald’s、Yoga Movement、Common Man Coffee Roasters、Mr DIY、Yakun Kaya Toast、Yoga Movement、Snap Fitness 24/7 和 Cotton On。

Anchorpoint 是 Alexandra / Queenstown 一带唯一由单一业主持有的零售商场，与周边分层所有的商场形成差异。CBRE 新加坡资本市场执行董事 Clemence Lee 表示，这一单一所有权结构，加之该物业在社区内长期建立的认知度，使其得以维持稳定的租户基础。

他表示，若该零售物业成交，新业主将有利地利用其高质量的租户群，夯实可立即带来稳定现金流的基础，并为未来显著的租金增长提供动能。

对 Anchorpoint 的兴趣，或将成为2026年更广泛商用房地产市场的风向标。

过去几年里，商场一直是颇具挑战的资产。尽管许多商场能产生稳定的收入与回报，但较高的利率环境抑制了投资兴趣。然而，依据 Savills Singapore 的行业报告，这一细分市场的态势或已出现转变。

2025年，新加坡房地产投资交易总额达$34.12 billion，较前一年的$26.87 billion 增长27%，并创下自2017年以来的新高（当年投资销售额为$35.16 billion）。

受政府售地（GLS）推地规模增加影响，2024年的20个地块在去年增至30个，公共部门投资同比增长32.3%至$11.60 billion。

私人部门方面，投资交易额上升24.3%至$22.52 billion。Savills 的报告指出，这主要受高端私人住宅市场动能回升、若干大宗成交，以及活跃的 S-REIT 上市推动。

截至2026年，利率已降至在多数资产类别中低于物业净收益率的水平，商场亦在其中。去年出现了引人注目的零售交易，例如 Clementi Mall 以 $809 million成交，较该资产的指导价高出8%。

“近几个月，市场明显出现精明投资者积极收购优质地段郊区零售资产的热潮。这一趋势由高收益率、扎实基本面与稳定、具防御性的现金流共同驱动。”Lee 说。

Anchorpoint 的挂牌很可能被视为今年投资动能强弱的观察指标。按约每平方英尺$3,751的指导价，关键不只是能否成交，更在于最终价格相较预期将落在何处。

Anchorpoint 能够进入市场挂牌，本身就具有重要意义。

像 Anchorpoint 这样的重量级资产表明，新加坡商业地产领域的信心正延续至今年。这也建立在近期多宗地标性交易之后，例如 Piccadilly Galleria、Kinex 与 Bukit Panjang Plaza。

2025年第四季度最大的一笔交易，是 Keppel 基于$1.45 billion 的约定物业价值，收购 Hongkong Land 持有的 Marina Bay Financial Centre Tower 3 三分之一权益。

“2025年的利率大幅回落，成为私人投资销售市场的‘游戏规则改变者’，此前数年该市场一直受困于巨大的‘价格鸿沟’。”Savills Singapore 投资销售与资本市场常务董事 Jeremy Lake 表示。

他补充称，目前各类资产的综合融资成本已低于其物业净收益率——而这在此前通常只出现在工业物业上。

“这激发了买方的入市行动，也与部分业主出现的‘卖方疲态’相契合。价格差距已收窄到可以达成交易的程度，这将带动2026年私人投资销售的回升。”Lake 说。

若利率继续维持友好，且指导价保持理性，2026年有望见到更多资产成功易手。对像 Anchorpoint 这类在各自片区具有标志性的项目而言，更是如此。

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。