按分区列出的 2021 年租金参考，助你在 2022 年定价

在租金处于近 6 年高位之际，房东与租客都在关注现有租约。对房东而言，也许是上调租金的时候；对租客而言，若幸运租到较便宜的房源，现在可能是延长租期的好时机。

以下为 2021 年按分区统计的新加坡平均租金概览： 

房价上涨与 Covid-19 共同支撑高位租金

2021 年创下纪录，平均租金自约 2015 年以来处于最高水平，短期内预计仍将持续。原因在于高房价叠加居家办公（WFH）带来的紧迫居住需求。另外，施工与装修延误也令本地人——不仅仅是外国人——转而寻求租房安排。再加上近期的降温措施，或许也让部分外国人选择先租不买。

2021 年各分区与不同户型的租金

2022 年需要关注的一些关键因素

• VTL 的开放与维持决定动能
• 但对马来西亚而言，陆路 VTL 或会分流租赁需求 
• 转售市场价格仍是关键因素 
• 提高的 ABSD 或将维持较高租金 
• 即便长租，房东也将不再“慷慨”

1. VTL 的开放与维持决定动能

疫苗接种者旅游通道（VTL）允许新加坡与特定国家之间免隔离往来。你可在ICA 网站查看目前的 VTL（空中）与 VTL（陆路）。

VTL 的持续维持以及新增通道对新租客的流入至关重要。无法预知 Omicron 变异株或相关国家的暴发是否会改变局势。因此，尚有空置的房东或许仍然应当尽快行动，以防疫情恶化、租客新增流入戛然而止。 

2. 但对马来西亚而言，陆路 VTL 或会分流租赁需求

尽管多数人同意 VTL 会扩大租客池，但也有中介指出，这对我们的近邻马来西亚未必成立。 

一位中介解释：

“马来西亚人在新加坡租房现在并不便宜；但过去很多人别无选择，因为工作在新加坡，却很难跨越长堤。

但如今通道已开放，他们又能自由往返，许多人计划回到以往住在马来西亚的安排，而不再继续在新加坡租房。”

不过该中介补充，开通往来马来西亚的 VTL 对新加坡房地产市场仍是净利，尽管对房东未必如此。 

原因在于，大量施工与装修的专业劳动力最终来自马来西亚，通行受限会推高施工与装修成本。 

3. 转售市场价格仍是关键因素

选择租房的本地人通常对新盘兴趣不大，因为距离 TOP 仍有 4 至 5 年。相反，他们更希望尽快搬入，因此往往会看转售市场。 

问题在于，2021 与 2022 年，转售与新盘价格均处历史高位。比如去年，转售公寓价格飙升more than 10 per cent，成交量仍上升约 82 per cent。 

即便在转售 HDB 组屋市场，价格也跃升约 12.5 per cent，且约 1/3 的交易出现Cash Over Valuation（COV）。 

在各细分领域价格齐涨的情况下，需要自住的新加坡人被迫转向租房。只要此类被价格“挤出”的需求仍强劲，便会转向房东寻求居所。 

4. 提高的 ABSD 或将维持较高租金

就外国人而言，更高的 ABSD（30 per cent）影响相当直接。更高的印花税可能降低其购房意愿，部分人或改为“观望”，希望卖方降价。 

不过别忘了，更高的 ABSD 也会促使 HDB 升级族转而租房。

若升级者在卖掉现有组屋前先购买公寓，仍须在成交后 14 days 内缴付 ABSD。其后或可申请ABSD 退税——但对新加坡公民而言，多付新屋价的 17 per cent 往往难以承受。 

这会促使更多升级者先卖屋再买房；而这通常意味着需要临时过渡性居所。 

（不过也可能有规避方式，如需协助，欢迎联系。） 

5. 即便长租，房东也将不再“慷慨”

还记得租金低迷时，你可以以更长租期换取更低租金吗？在当前市场未必如此。 

房东普遍对需求强劲有信心，认为不会出现空置。一位中介提到： 

“有些较早给出长租约的房东现在后悔了，因为他们看到租金疯涨，却仍被锁定在原先的租金收入。

现在我听到的评论是：‘下次市场这么好时，长约没有意义，我反而被锁在较低的租金里’。”

尽管如此，房东在选择更短租期时仍应谨慎。人们很容易去押注 6 至 12 个月后拿到更高租金——但疫情可能迅速改变局面。与可靠租客签订长期租约仍是更稳妥的选择。 

其他因素

2022 年可能影响你房产租金的其他因素包括：

有地住宅

总体而言，有地住宅的租金通常高于 HDB 组屋与公寓。不过最终仍取决于地段，具备良好配套（如学校与购物中心）的有地住宅会更具优势。

因此，若你持有有地住宅并计划在 2022 年出租，通常可预期较其他类型房产获得更高的租金。

租赁需求较高的分区

全岛各地的租赁需求并不均衡。更外侧的分区，如 Tampines、Jurong West 与 Woodlands，因去中心化而愈发受追捧。随着这些区域在可达性、配套与基础设施方面的改善，这一趋势或将延续。显而易见，Central Business District（CBD）一直是最受欢迎的租房地点之一，因其地处新加坡核心地带，且可便捷衔接 MRT 与巴士等交通网络。

只要这些区域仍是租赁市场的热点，租房需求就会维持高位。这意味着房东有能力上调租金，且租客仍愿意支付。

房产税

房产税是房东在出租物业时必须承担的额外成本。政府上调房产税时，房东往往会将成本转嫁给租客，从而影响租金。

房产税依据房产价值计算，对不同房东影响不一。举例而言，若你持有公寓并出租，其房产税通常会高于出租 HDB 组屋的情况。

市场状况

住房市场的整体状况同样会影响租金。若你的房产需求旺盛，在市场火热时你很可能能够上调租金；但若同一时间可供出租的房源众多，则会限制房东可向租客收取的价格。

结语

在出租前做好规划、了解租赁市场始终明智。除了解 2022 年的租金水平，也应理解并长期追踪各分区价格变化。这将帮助你确保租金既具竞争力以吸引租客，又不至于高得令潜在租客却步。

想了解更多租赁市场动态，在 Stacked 关注我们；我们会在变化发生时为你更新。同时，你也可在挑选下一套出租单位（或下一项租赁资产）时，参考我们对新盘与转售公寓的深度评测。