与 Stacked 的买家案例研究：Kopar At Newton

首次咨询（初次会面）

几年前，几乎没人会把 Instagram 视为开启购房之旅的平台。

但时间推移至今天，Covid-19 疫情显示了购房有许多方式——无论是通过 Zoom、Instagram，还是其他社交媒体平台。

在这个案例中，我们的客户最初是通过我们的 Instagram Stories 认识我们，随后继续阅读了我们对位于 Newton 的 Trilight 的评测。

当时正值“阻断措施”阶段较早期，虽然无法进行线下面谈，但通过 Zoom 进行首次“会面”也同样高效。

一如既往，首次咨询对我们非常重要，有助于了解客户的目标以及购房原因。坦白说，有些人可能并未做好搬家的准备——无论是财务上还是心理上——而首次沟通正是用于判断这一点。你绝不希望自己在财务上被过度拉伸——任何有信誉的经纪都会将此作为首要考量。 

鉴于他们对新加坡房地产市场并不熟悉，我们先进行了一个简明的 101 介绍，讲解他们在下一步必须了解的要点。我们也带他们梳理了任何潜在购买时我们通常会留意的方面——一体化配套（购物、MRT、区域发展）、周边可比项目、持有期限，以及物业的可持续性。 

他们有充分理由寻找新居（子女教育始终是重要动力），但当时并非迫切需要——除非遇到合适的房子。 

通过这次通话，我们归纳出他们对新家的主要标准：

• 未来为儿子就读，距离 SJI 的半径 2 km 范围
• 至少 3 卧室，并预留帮佣居住空间
• 自住 6 – 7 年，之后再考虑购买有地住宅

他们已在该区域做了一些前期调研，并将 Montebleu 作为可能选择，因为喜欢其户型布局。但这里有个主要分歧：妻子偏好较老的转售物业，而丈夫则钟意新盘！所以他们在比较像 Monte Bleu 这类转售项目与该区域新盘如 Kopar 的优劣。 

客观来说，这对大多数夫妻而言很常见。并非每个人对家的品味与重视点完全一致。有趣的是，女性往往更看重空间与私密性，而男性似乎更优先考虑现代感与完善的设施（仅为随意观察）。

既然已经厘清了需求，那就来看看我们是如何协助他们锁定合适的购买标的。 

购房提案——我们的研究方法

由于他们并未对居住地点举棋不定，决策过程也就容易得多——他们清楚自己想住哪里，只是不清楚哪个选项最适合。（话虽如此，过程中也曾提到 JadeScape，但因对该区域不熟悉，很快被排除。）

在这类情况下，帮助客户明确了解转售公寓与新盘的利弊至关重要（我们在这里有全面覆盖）。一旦他们清楚自身需求与优先级，选择哪一种就会明朗许多。

为方便他们理解，我们制作了一份提案，既分析了 Kopar，也深入探讨了该区域的转售公寓。 

转售公寓分析

首先，我们先评估转售公寓的选项——Montebleu。

为不熟悉该项目的读者提供背景信息：它是位于第 11 邮区的永久产权公寓，落成于 2010 年，共 151 个单位。 

他们看中的单位为 1,475 平方英尺的 4 卧室户型。 

为让他们了解在该区中的定位，我们拿与其（价格上）相近的 Ansley 与 Axis 进行比较。 

一如既往，这里有些需要注意的前提：单位大小与楼层并未区分，主要是因为成交记录不足。

从图中可见，Montebleu 的升值幅度最高，可能归因于其在三者中体量最大、户型配置最佳。 

可以说，因其单位数量更多、成交更频繁，Montebleu 的价格更具参考意义——后续买卖可更容易参照最新成交作为标杆。 

相较之下，如 Axis 的上一套 4 卧室在 2017 年 4 月成交。缺乏近期成交时，要为价格的大幅上调提供依据就更困难。 

接着，我们更深入观察这些项目的户型组合，可以看到 Montebleu 与 Ansley 有超过 50% 的单位为 1,000 平方英尺及以上。虽然并非绝对，但我们的假设是，面积更大的单位更可能由自住屋主持有，而非投资者。 

再对比一下The Axis，其大多数为小面积单位，通常会看到 PSF 更容易停滞，因为投资者在获得租金回报后，更愿意“卖掉离场”，而自住屋主对成交价往往更为坚持。 

需要注意的是，2015 至 2019 年间，新加坡转售市场的平均升值约为 12.79%，因此 Montebleu 与 Ansley 在转售市场的表现其实相当不错。 

很明显，如果三者中只能选择一个，Montebleu 会是更优选项。 

Kopar at Newton 分析

接下来，我们深入分析 Kopar。

同样为不熟悉 Kopar 的读者提供背景：它是位于 Newton 的 Makeway Avenue 上的一处 99 年地契新盘，预计 2023 年竣工，共 378 个单位。（若想了解更多，请阅读我们的完整评测这里）。 

熟悉该区的读者会知道，Newton/Novena 区域大多为永久产权公寓。因此，乍看之下，Kopar 似乎有些“格格不入”。

但根据我们的研究，目前该区 3 卧室及以上的户型供应，通常总价在 $3m 以上，较低总价的仅有 Amaryllis Ville、Rochelle at Newton 与 Newton 18。造成这些更低总价的主要因素在于产权年限的差异、项目体量显著更小以及设施较弱。

例如，与其最接近的有地契可比项目——Amaryllis Ville 到 2023 年时将比 Kopar 年长 19 年。即便存在年龄差距，它们的成交总价仍非常接近——主要是因为 Amaryllis Ville 的单位面积更大。

基于上述因素，Kopar 作为一处新落成、设施完善、位于 Newton MRT 附近且距离 ACS Junior 1 km 范围内的 3 卧室选择，显得更为“可负担”。这些特质在评估 Kopar 价值保值能力（以应对其租赁地契属性）时非常关键。 

此外，从 Amaryllis Ville 也能看到该区对有地契项目的需求：在过去两年（2018/2019），其转售成交占总单位数的平均比例为 4.82%。租赁需求同样健康——仅 2019 年就有 94 份租约。3 卧室单位的平均租金回报率为 2.9%——尽管 Amaryllis Ville 更老且距离 Newton MRT 更远。

为进一步提供可比背景，我们也列出了周边项目的相关数字。

还有一点有助于 Kopar 在未来几年保持价值的是租赁支撑。与其他分区不同，这里并无特定产业可被明确视为主要租户来源。但基于近期成交记录，我们发现这里的租赁成交量非常健康——即便是设施较少的老项目也不例外。 

别忘了，Newton MRT 同时服务 NEL 与 DTL——可覆盖更大的客群。 

我们还可预期另一类租户：为就近 ACS Junior 而租房的家庭。这类家庭通常为本地租户，租期更长，对房东更具吸引力。 

作为该区最新的全设施公寓，这无疑会受到租户欢迎。请记住，租户并不在意项目是租赁地契还是永久产权。 

第二次通话

这一切都发生在“阻断措施”期间，因此无法实地看房。

尽管如此，我们尽力通过 Google Earth 的截图以及能获取的虚拟看房，来协助客户评估。 

在通话中，我们带他们梳理了该区域转售公寓与 Kopar 的对比，以及他们需要了解的全部要点。 

但关于转售市场，有一点需要知道——你未必总能买到心仪的单位（往往取决于时机），且不同于新盘，你会更容易受到屋主情绪影响导致的非理性定价所左右。 

因此，尽管他们喜欢 1,475 平方英尺的 4 卧室布局，但目前在售的是稍大的 1,593 平方英尺（且布局不那么理想）。 

我们与负责该单位的经纪沟通后得知，上一次被拒的报价为 $2.45m，而要成交需 $2.5m 或以上。 

这实际上意味着：

1. 在这个价位，我们将以该项目历史最高成交价入市。虽然我们不认为那里的业主会进行“甩卖”，但由于我们若以此价格成交将设定新的标杆，其他人相较其入市价会有更好缓冲，可能更愿意以接近或低于该价位出售。 
   
2. 除非 4 卧室是绝对必要的，在二级市场中，4 卧室的目标客群始终小于 3 卧室——因此可预期出售时间会更长。 
   

基于此，转向新盘 Kopar 更为合理（这也让丈夫很高兴）。 

最终购买

购买新盘相较转售的一个优势，便是可自由挑选理想单位。正如上文所述，购买转售时你只能在当时的在售单位中选择，若非常想住进某个项目，有时就得在居住性方面做出取舍。 

鉴于该单位是客户自住而非投资，我们需要更多地考虑居住性，并在单位的独特性（朝向等）与价格之间取得平衡。

需要说明的是——并非每个项目的定价逻辑都一样。有些项目每层的加价幅度很一致，也有些会根据朝向与景观通透度来定价。以 Kopar 为例，各楼层的价差并不平均。例如，14 层到 15 层的跳价为 $40k，而 6 层到 8 层则为 $15k。 

由于差异较大，可能会出现“相同总价但单位体验差别很大”的情况。

举例说明（以当时提案制作时点为准）：

#08-11 (Stack 11, Floor 8) – $2.513m

#18-07 (Stack 7, Floor 18) – $2.513m

尽管楼层相差 10 层，不同 Stack 对价格的影响可见一斑。

不难看出，Stack 11 更为高端——很大原因在于该方向的视野相对开阔无遮挡。 

但考虑到他们计划自住 6 – 7 年，真正的问题是——是否值得为更好的 Stack 支付溢价？

我们此前已写过相关内容（见此文），这里不再详述。简单来说，购买最“高级”的 Stack 并不总能保证未来获得最佳升值——不应盲目追求“最好的”。

因此，既然 Kopar 的主要卖点之一是其 3 卧室总价相较周边项目更具“相对可负担性”，鉴于持有期并不算长，就更应尽可能利用这一优势。

换言之，为了未来更顺利退出，总价应相对于周边可比项目定在更合理的位置。 

客户确实对非高端 Stack 的道路噪音有所担心，但考虑到价差，我们认为溢价较难接受。此外，面向 Bukit Timah Road 的单位（楼层足够高）同样可享有不错的开阔绿景。 

综合考虑后，我们筛选了数个理想单位供选择；所幸在进入第 2 阶段、展销厅重新开放后，他们顺利买到首选单位。

至于最终购入的是哪一套，我们当然不会披露，以维护客户隐私。 

最终，你可以说，目前尚无法确证此次购买能否如研究与预期般取得成效，这当然需要几年后才能见分晓。老实说，我们并不声称能预测未来——无人能做到。但正如任何房产购买一样，你应尽量基于充分信息来决策，以尽可能降低风险。在本案例中，我们认为此次购买已满足客户大部分诉求，同时我们也做了所有可能的研究，以确保这是对他们而言正确的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。