上周末对房地产市场而言不只是一个不错的周末；而是那个周末。短短两天内，三大全新盘共售出 900 private homes ，其中 River Green 一盘就去化了惊人的 88 per cent。Promenade Peak 同样表现强劲，其高达 63 层的项目超过一半单位被抢订，作为市中心项目，这两者的成绩都相当亮眼。与此同时，位于三巴旺边缘地带的 Canberra Crescent Residences 也取得了 40 per cent 的稳健去化；尽管该地段常被批评“太 ulu”。
这到底发生了什么？我们梳理了这三个年中开盘项目，以及其销售表现对市场所反映出的讯号：
这三个周末开盘项目的表现如何？
这可说是 2025 年迄今最强势的开盘周末：
- River Green (CCR) 以每平方英尺平均 $3,130 售出其 220 套中的 88 per cent，成为迄今 2025 年 CCR 表现最佳的项目。
- Promenade Peak (RCR) 随后以 54 per cent 的去化率售出 596 套中的过半单位，最高达 $3,521 per square foot。
- Canberra Crescent Residences (OCR) 售出其 328 套中的 40 per cent，平均 $1,974 per square foot，部分单位起步价低于 $900,000。
总体来看，销量传递了一个明确信号：尽管如今 CCR 的单位面积更小，但这些单位确实有需求；$PSF 也许较高，但更低的总价仍然可被接受。不过，这也与 CCR 内的具体位置相关。本次 River Green 与 Promenade Peak 均位于 River Valley 与 Great World 一带，家庭属性更强。相较之下，Aurea——the former Golden Mile——首期开盘明显较弱，首日仅成交 23 套。它同样位于 CCR，但坐落在 Beach Road 一带（属于 District 7）。
至于 Canberra Crescent Residences，我们也许看到了买家对更高建造品质的重视。虽然 40 per cent 的销量本身谈不上“炸裂”，但需要考虑到加冷—三巴旺一带竞争激烈：项目周边有许多价格更低的行政公寓（EC）与转售公寓。此外，这仍是一个开发中、非成熟的区域。
整体而言，其成绩尚属可观；不过我们也怀疑，若非部分买家在观望 Springleaf Residence（下文详述），销量也许会更好。
关于此次开盘的几点有趣观察
有经纪指出，在销售过程的某一阶段，定位更“高端”的 Promenade Peak，其部分单位价格竟与更亲民的 River Green 相当接近。
当时 Promenade Peak 的定价如下：
Stack 04 (657 平方英尺，2卧室)：
- #29-04: $2,141,000 → $3,550 psf
- #30-04: $2,147,000 → $3,561 psf
- #31-04: $2,152,000 → $3,569 psf
- #32-04: $2,158,000 → $3,579 psf
Stack 05 (764 平方英尺，2 + 书房)：
- #29-05: $2,220,000 → $3,379 psf
- #30-05: $2,229,000 → $3,393 psf
- #31-05: $2,235,000 → $3,401 psf
- #32-05: $2,242,000 → $3,412 psf
而当时 River Green 的定价如下：
Stack 06 (635 平方英尺，2卧室)：
- #32-06: $2,080,000 → $3,276 psf
- #31-06: $2,070,000 → $3,260 psf
- #30-06: $2,060,000 → $3,244 psf
- #29-06: $2,050,000 → $3,228 psf
Stack 07 (624 平方英尺，2卧室)：
- #32-07: $2,070,000 → $3,317 psf
- #31-07: $2,060,000 → $3,302 psf
- #30-07: $2,050,000 → $3,286 psf
- #29-07: $2,040,000 → $3,269 psf
乍看之下，River Green 的 $PSF 更低。但若聚焦总价，差距出乎意料地窄。某些情况下，买家在 River Green 甚至为更小的面积支付了更高的总价：例如 River Green 一套 624 平方英尺的单位（#32-07）售价 $2.07 million，而 Promenade Peak 稍大一些的 657 平方英尺单位（#29-05）价格为 $2.22 million；在多出 30 多平方英尺的情况下，仅相差 $150,000。由此可见，尽管户型更小，River Green 的定价并非总是显著更低。
之所以部分买家未注意或对比，可能与市场定位有关。Promenade Peak 的开发商避免强调“便宜”或“可负担”，而是聚焦于品质——这更符合核心地段项目的传统打法。
相较之下，River Green 则毫不保留地主打低总价，并强调其作为进入 CCR 的“入门点”。
这可能让部分买家下意识地以为 Promenade Peak 会贵出许多；因此能发现价格“缝隙”的买家也更少。
另一种可能是，地段的身份与声望依然发挥着强大的作用
也不排除买家当时已意识到差距不大，但仍坚持原本的选择。Promenade Peak 作为片区内最高住宅塔（63 层并设屋顶无边泳池）的“天花板”定位，可能直接促成交易；或者买家单纯将其 River Valley 的位置与传统的名望联系在一起（居住在 River Valley 过去一直被视为在新加坡已“出人头地”）。
比如，有经纪就遇到买家在 Promenade Peak 与 River Green 之间最终选择了后者。理由？仅仅因为 River Green 在 District 9，而 Promenade Peak 在 District 3。就地理而言，两者并不算遥远，可谓差之毫厘；但该买家认为，正因为位于 District 9，River Green 的定价更“有理”。可见该片区仍承载着历史性的声望溢价。
最终，这两盘都卖得不错，但这段短暂的价位交集也显示：买家的认知、品牌塑造与时机，有时与价签本身同样关键。
与此同时，若非受到 Springleaf Residence 的影响，Canberra Crescent Residences 的成绩也许会更上一层楼。
部分买家可能暂缓下订，转而先看过 Springleaf 再做决定。Springleaf Residence 由 Guocoland 打造，共 941 套，距 Springleaf MRT（Thomson-East Coast Line，TEL）仅有遮蔽步行约 2 分钟。
作为 Springleaf 区域内首个大型公寓项目，它拥有明显的先发优势；一卧起价 $878,000，指引价约从 $1,955 psf 起。鉴于当前 OCR 新盘相对较少（接下来 22 个新盘中约有 14 个位于 CCR），部分买家可能希望在承诺前把所有选项都看一遍。
无论如何，Canberra Crescent Residences 的表现尚可；以 2025 年的标准来看，它仍是较为可负担的新盘之一。
展望后市：开发商在 CCR 的市场定位将面临艰难抉择
展望未来，核心中央区（Core Central Region）的开发商正站在一条艰难的分岔路口：
他们该强化“可负担”叙事以加快去化，还是维持长期定义 CCR 的“排他性”气质？
River Green 的成功表明：即便意味着缩小户型，只要把价格门槛放低，也能在早期形成强劲动能。其营销毫不掩饰地面向寻求在 CCR 站稳脚跟的“性价比”买家，而且确实奏效。但这也带来了某些时刻，让项目的定位在“豪华”与“大众”之间显得有些模糊。
Promenade Peak 则走向另一端，对“亲民”讳莫如深，转而强调其尊贵属性。尽管如此，我们仍能看到它与 River Green 的价差并非始终巨大。
价格与声望之间的张力，大概率会定义接下来的 CCR 新盘。开发商需要尽早决定，项目究竟要更“亲民包容”，还是要维持“专属高端”的气场。若走得太偏，开盘时的市场反应可能就会不冷不热。
我们最终也不希望这被解读为：未来所有 CCR 项目都该不断“缩水”，直到仅凭价格取胜。可负担性显然打动了买家，我们理解。但提供更全面的户型组合仍有价值——在小户与大户之间取得平衡。紧凑型一卧、两卧也许能在开盘周末掀起热度，但若我们的居住景观被简化成“仓鼠笼”，那并不是件好事。
另外也要记住，虽然小户型买入更便宜，但未来转售未必轻松（也未必更赚钱）。
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