URA《2019 年总体规划》于 4 月 24 日和 5 月 7 日作出了一些重要修订。多幅新的住宅用地正在筹备中，它们有一个共同点：临近 MRT 车站。这是持续推进的愿景之一：去中心化、便捷、低私家车依赖的社区。与此同时，以下是你需要了解的拟议用地情况，以及可期待的看点：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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1. Caldecott/Toa Payoh
- Nearest MRT Station: Caldecott (Circle Line & Thomson-East Coast Line)
- Size: Approximately 78,500 sqm
- Estimated New Homes: 2,800 to 4,200 units (probably a mix of private and HDB
- Plot Ratio: 4.7
这大概是最引人注目的地块。它前身为 Philips 使用的工业用地，但现已改划为混合用途：即底层为商业配套的住宅用途。
鉴于较高的容积率，这里很可能会发展成重要的住宅聚落。容积率 4.7 意味着可建 50 层以上的高楼，从地图上看，或可享有周边绿地的无阻挡景观。该地块亦紧邻 Caldecott MRT（CCL, TEL），乘坐 TEL 距 Orchard 约 4 站，乘坐 CCL 距 Bishan 约 2 站。
该地块具备开发商偏好的多重利好。若有私宅项目，周边 Toa Payoh Crest、Toa Payoh Ridge 等 HDB 项目的升级置业者预计会有强烈兴趣。这里也是非常成熟的社区，周边街区内民生配套丰富齐全。
2. Upper Changi/Singapore Expo
- Nearest MRT Stations: Upper Changi (Downtown Line) and Expo (East-West Line)
- Number of Sites: 2
- Site Sizes: Approximately 33,000 sqm and 42,000 sqm
- Estimated Yield: 1,250 to 2,000 units across both sites
- Plot Ratio: 2.1
这两幅地块正在进行边界微调，但其住宅分区属性不会改变。两地块彼此相邻，沿线正对 Singapore Expo，毗邻 ITE College East（大致而言，其中一幅可产出约 1,200+ 套，另一幅则约 850 套）。
在我们看来，这里算是喜忧参半。一方面，周边生活配套并不多，除非你把 Singapore Expo 也视为一种配套。另一方面，这里面向有地住宅，且借助 MRT 可较快通达樟宜机场；再叠加临近 Changi Business Park，对从事航空相关行业的人士将颇为便利。
我们认为这里公共住房的占比很可能较高，尤其 Simei 近年鲜有新盘推出。这似乎是在为 Upper Changi Road 一带注入活力，该区域在生活方式配套与便利性方面已相对薄弱一段时间。这也意味着，作为先行者需要耐心等待区域逐步成熟。以目前状况看，这块地并不算特别令人兴奋。
3. Upper Thomson/Marymount
- Nearest MRT: Marymount (Circle Line)
- Number of Sites: 3
- Site Sizes: Ranging from 12,000 to 35,000 sqm
- Estimated Yield: 200 to 1,700 units total
- Plot Ratios: 1.8 to 3.9
这里实际上包括三个地块：
最大的一幅地块为原 Lakeview Shopping Centre and Hawker Hub。如果你对它没印象，是因为其在 1999 年前后已关闭。考虑到其优越位置，长期闲置二十多年，颇为令人费解。
该地块面积约 35,000 sqm，且拥有最高的 3.9 容积率。预计可提供 1,100 至 1,200 套住宅，或 1,600 至 1,700 套公寓单位。我们认为这是三者中位置最优的一幅，因其靠近 Marymount MRT（CCL）。仅距 Bishan 或 Caldecott 1 站，分别衔接 NSL 或 TEL，可谓交通可达性与便利性兼具。
这里的可塑性很强，值得重点关注。
第二幅地块位于 Shunfu Gardens Estate 后方。其与 Shunfu Gardens 之间隔着一条水道，体量较小。面积 13,500 sqm、容积率 1.8，预计可提供 200 至 250 套住宅，或 300 至 350 套公寓。
但我们更倾向认为此处会推出 HDB 组屋，作为既有公共房屋集群的自然延展。建议你也可查看我们对 JadeScape 的评测，其紧邻 Shunfu Gardens，亦在此片区，可帮助你了解周边环境。
第三幅地块靠近 Upper Thomson Road 一侧的 St. Theresa’s Home。该地块面积 12,000 sqm、容积率 2.4，预计产能与 Shunfu 地块相近（约 200 至 250 套住宅，或 300 至 350 套公寓）。
此地理位置会吸引热爱户外的人群；合理的产品定位应当充分利用邻近 MacRitchie Reservoir 的绿色景观。周边住宅多为低层或有地，私密感较佳。鉴于地块较小，我们大概率会看到中低层的 HDB 住房，或小型至精品公寓。
4. Dover Road/One North
- Nearest MRT: One-North (Circle Line)
- Site Size: 13,500 sqm
- Estimated Yield: 440 to 650 units
- Plot Ratio: 4.2
这里是早年 SERS 涉及的旧 Dover Estate（第 30 至 32、34 至 39 座）所在地块，约于 2018/19 年间拆除。
此处的最大亮点在于 Dover Knowledge District。这是对现有 One-North 科技与媒体枢纽的延展，详情可见这里。该片区将打造“住-工-学-娱”一体化环境，融合住宅、科研设施，以及 NUS 与 Singapore Polytechnic 的元素。
鉴于其为 One-North 的延伸，我们认为更可能推出公寓而非 HDB 项目（况且地块并不算大）。这或将形成又一个中型公寓，为 One-North Eden 或 Bloomsbury 等提供更多替代选择。
我们认为，若为私宅开发，其对投资者与自住者都会具吸引力。不仅可服务 One-North 的外籍专业人士，也能面向 NUS 与 Singapore Polytechnic 的海外学生与教职员工。
5. Woodlands South
- Nearest MRT: Woodlands South (Thomson-East Coast Line)
- Site Size: 27,500 sqm
- Estimated Yield: 450 to 700 units
- Plot Ratio: 2.1
坦率地说，这并非清单中更出众的地块之一。该地由保留地改划为住宅用地，但也存在一些问题——其一是距 Sembawang Air Base 较近。该地块看起来可能落在噪音敏感区内，随着更多细节披露，我们建议留意相关信息。
其二，地块靠近即将启用的 Woodlands Health Campus。这既是加分项，也是减分项。该园区集成了综合医院、社区医院、疗养院与综合诊疗所。若有需求这当然是好事，但部分买家可能因忌讳或担心潜在噪音而却步。
我们认为更有可能推出 HDB 项目，URA 也在持续改善这一带。
6. Kallang
- Nearest MRT: Kallang (East-West Line)
- Number of Sites: 2
- Site Sizes: 11,000 and 23,500 sqm
- Estimated Yield: 1,100 to 1,500 units combined
- Plot Ratio (upgraded): From 2.8 to 3.5
两幅地块均位于 Kallang MRT（EWL）500 米范围内，预计市场关注度会很高。若此处推出 HDB，极有可能是 Plus 或 Prime，而非普通标准型。
第一幅地块约 11,000 sqm，邻近 Boon Keng Road。第二幅更大的约 23,500 sqm，位于 Kallang Road 旁、靠近 Kallang River 的弯道。两幅地块共同勾勒出一段河岸线，具备滨水居住的潜力。
我们几乎可以肯定，无论是公共或私营开发商，都会尽量利用河景的开阔视野。未来项目大概率会与近期 PLH 推出的 Verandah @ Kallang 等共同呼应，成为焕新的滨水片区一部分。
7. Telok Ayer (within the CBD)
- Nearest MRT: Telok Ayer (Downtown Line)
- Site Size: 2,000 sqm
- Estimated Yield: ~200 units
- Plot Ratio: 6.2
临时 Market Street Hawker Centre（2017 至 2022）已拆除，其原址 2,000 sqm 的小地块现规划为住宅用途。若为 HDB，几乎可确定会是 Prime，因为其紧贴 Telok Ayer MRT（DTL）。若为私宅项目，便捷的位置也会对投资者形成强大吸引力。
不过在两种可能中，我们几乎可以确定，这里更可能出现小型或精品公寓。地块过小，不太适合 HDB 的开发逻辑。我们也确信此处任何项目都会更偏向投资客群，因为位于 CBD 核心并非理想的家庭居住环境（例如人流车流密集、附近学校较少）。
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