即便在火热市场，新加坡部分房产难卖的6个原因

如果有一件事是房产经纪最不愿做的，那就是告诉卖家：他们的房子不好卖。 毕竟，若说得过于直白，卖家的反应可能是指责经纪没信心，转身另觅他人。另一方面，也有卖家希望经纪坦诚相告，提前说明可能出现的问题。基于这两点，我们来看看为何有些房产最终会变成“难卖盘”——其中也包括一些经纪未必方便直说的因素：

先说在前：这些也不只给卖家看

即便你暂时不打算卖房，也建议留意以下问题。这有助于你避免挑到将来转售困难的单位。同时，也要慎重考虑与你一同踏上置业之旅的人选（例如共同借款人co-borrowers），因为这可能在日后造成复杂情况。

1. 户数过多或过少都会带来问题

所谓小型精品项目通常是指不超过 50 个单位，虽然有些经纪也会把少于 100 个单位的项目纳入其内。这类项目的问题在于成交的波动性。若超过一年都无人买卖，想支撑你的要价就更困难；相反地，若过去 12 个月仅有一宗成交，它的影响可能被无限放大。比如上一套卖得很便宜，你要抬高价格就会很吃力。

相对的，超大型项目——通常被视为拥有 1,000 个或以上单位的盘——交易量要大得多。问题在于，这类项目的挂牌也往往更多。到你要出售时，可能有成打的邻居同时在卖，这迫使经纪需要投入显著更高的费用来提升你的挂牌曝光。

有位经纪坦言，他对超大型项目的选择更为挑剔，并向我们展示了他在某房产门户的账户。仅就 Normanton Park 的一个挂牌，他就花了四位数金额只为把房源维持在门户的顶部。他解释道，由于竞争挂牌量大，经纪的利润率更低、销售周期更长，有时几乎成了“行业常态”。连看房与议价都更艰难，因为其他挂牌都在同一个项目里。这会让各单位之间更难形成差异——除非你很幸运，拥有稀缺或显著更优的户型。

如果你被小型精品项目的私密性，或超大型项目通常更低的成本所吸引，这一点都值得一并考量。

2. 单位已出租

在深入讨论前，需要说明这并非放之四海而皆准。确实有一小部分买家偏好“带租约”单位，但通常限于新加坡的特定区域。比如，Geylang 的一些无电梯公寓常由外籍工人租住。熟悉此类区域与资产的利基型房东，甚至可能更愿意直接购买已出租的单位。

不过，在绝大多数情况下，带租约单位更难出售。

其中一个原因纯属后勤层面：每当有人要看房，必须提前通知租客，而有些人会反对。这会导致经纪为协调合适时间而进行漫长的反复沟通。若同屋租客人数较多、作息不一，销售进度会被显著拖慢。此外，这也可能意味着你不得不在并不理想的时段展示房屋（如更嘈杂的高峰期等）。

另一个问题是租客不爱整洁。他们可能不会把房子收拾到最佳状态。潜在买家可能会看到沙发上的未洗袜子、水槽里堆满的碗碟，甚至客厅里停着一辆沾泥的自行车。

虽然带租约的房产并非不能出售，但过程往往更慢。只有一名租客会比多人合租更容易处理，但大多数房产经纪仍然更偏好空置单位。

3. 参与出售决策的人过多

这既包括正式也包括非正式的参与者。有位经纪讲述，Eunos 一间半独立式洋房的交易就被卖方的祖母叫停：

“花了大约两年才找到买家，但卖方接受报价后 20 分钟就打电话给我，说不卖了。他祖母看了他们在考虑的公寓，说她不会用那些现代炉具，坚持要他们留下来。此前从没人提过这件事。”

在这个案例中，客户把包括祖母在内的一大群人纳入决策，出发点固然宽厚。但除了拉长销售周期，结果还把房子直接撤出市场；此前在布置和营销上的努力皆付诸东流。

另一位经纪回忆，他曾经手一宗由三名兄弟姐妹共同持有的交易。每个决定——从报价到布置与时间表——都演变成互相大吼，夹杂粗口与提告威胁。虽然房子最终卖出，但这位经纪之后休了一个月的长假来恢复元气，如今尽量回避此类情况。

如果你将来买房，请谨慎选择共同持有人。现在接受父母资助去买更大的公寓，将来也可能意味着必须接受他们“永不出售”的决定。

4. 在带看前无人愿意进行家居布置或基本维护

有些房产状况失修，而卖家连最基本的修补都不愿意做。即便买家提出附带条件——例如把水管修好才成交——这些卖家也可能仍然拒绝，哪怕这最终符合他们自身的利益。有位经纪就提到，若她的客户愿意花约 $15,000 做维修，这笔交易原本可赚取逾 $400,000，但客户还是拒绝了*。

对于状况较差、或目标价更高的房产，经纪往往会建议进行家居布置。这可能包括编列预算制作视频导览，或重新刷一遍油漆。然而，一些卖家期望这些改善在自己不承担任何费用的情况下完成。这种做法常导致挂牌滞销，卖家不断更换经纪。

在可行的情况下，值得以更长远的眼光看待这些成本。为布置与翻新投入的资金，往往能换来显著更高的出价，回报常常远超最初的支出。

*话虽如此，我们也理解有些客户可能财务状况十分拮据。仅仅拥有或继承一套房，并不代表就有资源支付翻修，即便这有助于取得更好的卖价。 一位好的房产经纪可以在这类情况下想办法提供帮助，但请坦诚说明你的处境。

5. 没有户型图，或现状与户型图不一致

这个问题更常见于较老的房产，例如无电梯公寓或较旧的有地住宅。许多建于 1970 年代或更早的房子，档案里没有户型图并不罕见。对于房产经纪而言，这让销售难度大增，因为门户网站上一组照片很少足以满足潜在买家的信息需求。

买家往往需要更详细的信息，例如哪些墙体可以移动、餐区能舒适容纳多少人，以及房间是否可以合并或分隔。多数人还会想咨询承包商或室内设计师，评估单位能否实现他们偏好的风格主题。缺少这些信息，买家很可能就会失去兴趣，转而关注其他挂牌。

另一种情况是，现状与现有户型图不相符。这可能表明前任屋主做过未被记录的改动，例如加建夹层、未经规划的阁楼空间，或其他变更。要注意的是，这可能带来与主管部门的合规问题，因为阁楼空间可能会增加你的面积，而夹层也不一定符合规定。

买家对此相当警觉，他们不想在主管部门检查时“替人买单”。如果这些工程确实属于未获批准的改动，你可能在整改之前无法完成出售。

6. 标新立异的户型未必理想

带有非常规布局的单位往往难卖，例如楔形空间、弧形墙面，或过长的走廊。这些特征通常对买家吸引力不大，因为往往需要额外的适配投入（如定制木作）；且部分布局本身效率不高。虽然也会有买家欣赏这些独特性，但你的经纪大概率需要更长时间才能把他们找出来。

其他不常见的布局还包括三钥匙户型（一个单位被分成 3 个相互独立的小单位）、超小型一居（小于 450 平方英尺），或非常激进的内部改造——例如把 3 间卧室合并成一个超大空间，或大量加隔间以容纳更多彼此无关的租客。这些布局只对极小众的买家，或愿意在翻新上投入大量资金的人更有吸引力。因此，经纪往往需要投入更多时间与精力，才能找到有兴趣的买方。

如果你把家视为“终身自住”的地方，不妨尽情按喜好去做：把所有房间打通成一座禅意空间，或把大半个厨房改成画室——做让你开心的事即可。但若未来存在转售计划，就值得重新权衡这些决定。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。