2024年你应该了解的新加坡房地产市场5个不那么光彩的真相

尽管针对房地产经纪的监管已趋严格，这个行业的参与者仍然众多——从按揭经纪到开发商本身。每个人都在某些事项上有既得利益，其中一些彼此之间的安排并不容易被察觉。确实，并非所有这些安排都会直接影响买卖双方（这也是最常被用来为其辩护的理由），但你仍可能在一些细节上受到波及。以下是当下正在发生的一些情况：

1. 房东扣押租赁押金

在新加坡租房者面临的最大问题之一，是租期结束后的“收尾”。很多时候，如果租赁协议（TA）不够清晰，就会出现大量可被争辩的灰色地带。比如，围绕正常损耗的问题，或是在签署租赁协议前未被记录在案的事项。

争议往往集中在房屋状况与维修责任上。租客可能会发现，自己突然要为他们认为属于正常损耗的情况承担责任，例如墙面的轻微擦痕、地板上的小划痕，或因日常使用导致的厨房台面轻微变色。若租赁协议未明确界定何谓可接受的正常损耗，房东就可能主张这些问题需要维修或更换。

一个常见问题是，将本就会随时间自然老化的部件——如管道装置、电器或空调机组——视为由租客负责维修或更换。若这些物件在租期开始前的原始状况未被详尽记录，租客就可能被不公正地归咎于原本已存在的问题。

然而，最大的挑战在于房东对押金的掌控。在新加坡，押金由房东保管，并可由其先行酌情扣除维修或更换的费用。这有时会非常不公平，因为他们可能不会做价格比对而拿到被抬高的维修报价——毕竟，花的不是他们自己的钱。他们也可能借机维修或更换并非真正需要处理的项目，借租客之手为房屋“焕新”。

例如，房东可能因为一处小污渍就决定更换整张地毯，并且选择高价服务来完成，即便简单清洁即可。同样地，他们可能因为几处轻微擦痕就给整套公寓重新粉刷，或更换一台在租客入住时已接近使用寿命末期的旧电器。

因此，在这些情形下，租客往往处于不利地位。要追回押金的过程既繁琐又耗时，而现实中可行的申诉渠道主要也就是小额索赔法庭（SCT）。有时，挑战不公平扣款所需投入的精力并不值得，尤其当你已离开新加坡时。从海外处理纠纷的种种实际困难，常常导致租客放弃申诉，使房东保留了超出合理范围的押金。

有什么可行的改进吗？在一些国家，租赁押金由可信赖的第三方托管。也有公司致力于让租赁流程更便捷、更公平——例如在租前对房屋进行全面记录（并协助处理TA）。

2. 房产估值

我们已谈过这个话题，但简单来说，你可能会惊讶地发现，新加坡的房产估值并不总是非常直截了当。

例如，当银行试图提升其市场份额时，房产估值有时会被“抬高”——为了争取你成为客户，他们在估值上可能会更“宽松”。我们理解房产估值有时确实不易（尤其是交易稀少的小型公寓），但仅仅通过多问几家就能获得更高估值，这仍让人有些不安。

在新加坡，银行为新盘确定估值的做法也颇为特殊。开发商为新项目设定首发售价时，银行在批贷时会直接将该售价视为房产价值。这意味着，即便只售出少量单位，只要开发商在开盘时把价格定得很高，买家仍可按这一数额获得贷款。

然而，若开发商在开盘几个月后大幅降价，银行随后就会以较低的价格作为新的房产价值。尽管这并不会真正影响到其他人（早期买家除外），但这个逻辑本身确实有些难以理解。

3. 中介向买家返还部分佣金

有些地产经纪会同意将部分佣金返还给买家，以促成交易。此类情况多见于佣金较高的新盘，且通常涉及更“冷门”、难以售出的单位，如顶层公寓。比如，当某项目临近其ABSD最后期限，且只剩下1或2套顶层公寓待售时，经纪的佣金最终可能高达8%或更高。 

促成这种安排的并不只是经纪：一些知情的买家甚至会主动向经纪要求此类“返佣”。来自经纪的回扣也很容易被伪装（例如，经纪可以通过从买方无关的生意中“采购”某些商品/服务来支付）。 

这看似双赢，但对更广泛的市场并非如此。首先，它会扭曲市场对价格走势的感知。若此类行为过多，房价会显得被推高，因为回扣并不会体现在成交记录中。 

然而，鉴于买家与经纪双方可能都参与其中，这种安排很难被察觉；除非关系破裂，否则双方都没有动机向当局报告。 

4. 中介因觉得报价过低而拒绝转达

我们最近听说的一个案例中，一位卖家发现自家公寓出售进度异常缓慢。直到一名买方中介设法直接联系到他们，询问是否愿意把要价下调$55,000，他们才弄清楚发生了什么。 

耐人寻味的是，该报价其实已经高于他们先前指示中介可接受的价格。就这样，他们发现中介并未将所有报价如实转达；为了拿到更高的佣金，中介私自抬高了要价而未征得同意。 

你或许会想，这有什么损失，反正他们最终多卖了钱；但对某些卖家而言，时间至关重要。若因为中介想“再等等”以获取更高佣金，导致你不得不再多租住6个月，你大概也会恼火；更别提诸如孩子入学登记（你可能无法及时提供新住址），或是升级换房时的ABSD最后期限等问题。 

5. 中介拒绝co-broke，因而拖慢你的房屋销售

这大概是当下房产市场中最令人恼火的问题之一；更糟的是，一些规定被公然漠视。由于卖方中介需要与买方中介分佣（co-broking），许多人在别的中介来电时干脆不接，只愿意直接对接买家。 

CEA已明确表示这属非法行为，各地产代理公司也一再告诫旗下经纪。但此事仍屡见不鲜，因为几乎难以查证。这也会对买卖双方造成非常直接的影响：

买方中介难以为客户争取到更优选择，而卖方可能错失更好的报价。这也会延长售房所需时间，带来严重的机会成本。遗憾的是，除非惩罚更严厉，或监管部门投入更多精力调查，否则很难有立竿见影的改变。

归根结底，如果你的经纪成交周期异常漫长，或提出一些离谱的建议（如回扣），这可能就是你该更换经纪的信号。即便这些“小伎俩”貌似对你有利，也请记住：愿意做这些事的人，恐怕不应成为你高度信任的对象。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。