5个起初亏损、后来转为盈利的公寓

有时，销售启动不佳或在高位入场购买的公寓看起来像是一笔糟糕的投资；但在房地产领域，关键往往是持有能力。持有时间足够长，表现就可能出现逆转。

这可能出于多种原因。由疫情催生的住房需求、某些户型需求的变化（例如更大面积的单位）、或是区域变化，例如更高定价的新盘入场。

从上一次金融危机结束到近期的疫情，我们见证了市场如何在一两年内快速掉头，同时也改变了多个转售公寓的表现。以下是一些早年表现挣扎、但后来转向更积极轨迹的项目：

1. Tree House

Tree House 是 Guinness World Record 的保持者：它拥有全球最大的垂直花园（2,289 平方米的绿化表面）。2010 年推出时，它是新加坡最绿色的项目——甚至在 Earth Day 进行预览发布，当天 350 套可售单位售出 85%。当时其独特卖点之一是宣称每年可在能源与用水成本上节省约 $500,000。这不仅归功于垂直花园，也是因为它是最早大量采用降热玻璃等节能装置的项目之一。

这座 429 户的有地契公寓在 2012 至 2017 年间录得最大亏损，主要因楼市自 2013 年高点回落。其间 2014 年 12 月的一笔交易在不到 2 年内亏损 $250,000，拉低了当期的平均表现。此后情况有所改善，Tree House 目前录得 268 笔盈利交易对 13 笔亏损，且近期的亏损幅度也不再那么大。

截至今日，Tree House 主要受热爱自然的买家青睐，因其位于 Chestnut 与 Dairy Farm 自然公园之间。该区绿意可与 Bukit Timah 相媲美，但价格低得多：在 Tree House，一套 861 平方英尺的单位成交价可低至约 $1.2 million，完全在 HDB 升级族甚至部分首次置业者的可承受范围内。

其“缺点”在于相对幽静，距离商场与 MRT 站较远。不过，对 Tree House 的目标客群而言，这或许是优点而非缺陷。

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2. Urban Vista

Urban Vista 的转势仍在进行中。这是一座 582 户的有地契公寓，靠近 Tanah Merah MRT 站（EWL），在早年间叠加了数个不利因素。

首先，自 2013 年高点回落的市场，在开发商初售阶段就已对本项目造成影响：

根据 Square Foot 的数据，2013 年楼市高峰期的中位数价格为 $1,503 psf，至 2014 年 5 月开发商收尾销售时已降至 $1,217 psf。随后，Urban Vista 经历了 74 笔盈利对 68 笔亏损的艰难纪录。亏损主要来自较早期、过于接近高点入场的买家。

其次，Urban Vista 也受到“鞋盒”热潮退去的影响。2013 年前的几年，购买并出租一卧小户型作为投资一度炙手可热。Urban Vista 拥有众多小型阁楼单位，其平面布局在 2017 年市场转弱时已不再吃香。

此外，区域内其他项目的推出，如定价颇具吸引力的 Grandeur Park Residences，也进一步加剧了竞争。

不过，转机正在显现，例如今年 5 月的最新成交，在仅 3 年后便获利 $180,000。推测这或与 Tanah Merah 的关注度因新盘 Seneca Residence 而被重新点燃有关。Sceneca Residence 带来的新增配套，加之 Sceneca 的 $2,068+ psf 定价，或促使买家以新的眼光审视周边转售选择。Urban Vista 与 The Tanamera、Optima 等公寓可能因此受益。

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3. D’leedon

D’leedon 从一开始就是一次大胆尝试：在 Farrer/Holland V 区域内打造一座有地契的超大型开发（1,715 户）。要理解其“特立独行”，需考虑到 Holland V 拥有大量永久地契公寓（使得有地契在对比中显得逊色），且整体为核心地段：这类位置通常被寄望于私密与低单位数，而非超大体量。 

另需注意，2010 年 11 月推售时，D’Leedon 曾是新加坡有史以来规模最大的私人公寓（现已被 Treasure at Tampines 超越）。

这也引发了不少场内质疑，认为投资者会因竞争过度而避开该盘。以今日眼光来看，在拥有 2,200+ 户的 Treasure at Tampines 面前，这些担忧或许有些可笑——但当时它们被相当认真地对待。

项目由此开局略显动荡，部分早期买家——或许对合理定价尚无把握——出现了亏损（350 笔盈利对 25 笔亏损）。但如今，D’leedon 已成为 Holland V 一带最知名的选择之一，关于体量的顾虑基本被轻描淡写。

关键原因在于区位优势：从 D’leedon 步行可达 Farrer Road MRT（CCL），一站即至 Holland V、两站到 One-North。随着 One-North 科技园持续壮大，周边住宿需求的上升有望平衡 D’leedon 的单位数量。（别忘了还有如 Nanyang 等小学的近距优势）。

此外，自疫情以来，大型社区型项目的需求愈发明显。无论因设施的丰富程度，抑或园区空间更为充裕，如今它们在本地颇受欢迎——尤其是有孩家庭。

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4. Palm Gardens

Palm Gardens 是一座 694 户的有地契公寓，靠近 Keat Hong LRT（可衔接至 Choa Chu Kang MRT 站（NSL、JRL）。这是较早期的公寓，2000 年落成；以其楼龄而言，维护状况相当不错。 

Palm Gardens 多年来似乎一直较为低调。它位处 Choa Chu Kang 区内便利、但谈不上特别“精彩”的地段。Keat Hong LRT 可快速抵达 Lot One 与 CCK MRT 站，只要不介意需要一段 LRT 接驳，邻里枢纽便近在咫尺。未来，Jurong Region Line 上的 Choa Chu Kang West 会更近一些，但仍需步行一段距离。无论如何，Keat Hong 的 HDB 住宅群已相当成熟，咖啡店、杂货店及其他社区配套完善；而 CCK 市场与小贩中心也在步行范围内。 

需要指出的是，尽管 Palm Gardens 从未特别“出挑”，其表现并不差——共有 134 笔盈利交易，仅 7 笔亏损。但过去虽不显眼，如今可能因面积与可负担性而重回聚光灯下。这里的三卧单位面积充裕，达 1,200+ 平方英尺，成交价仅约 $1.28 million（$1,062 psf）。

对卖方而言颇为可观，其中不少当年以 $600 至 $700 psf 入手；对买方而言同样吸引，如今若要购买同等宽敞的新盘三卧，价格大约要翻一番（前提是还能找到同样宽裕的面积）。这股重燃的兴趣预计会延续，并继续推升转售价格。

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5. Q Bay Residences

Q Bay Residences 与其邻居 Santorini 和 The Alps，尽管位于成熟的 Tampines 区，曾一度被认为较为 ulu。主要原因在于，一提到 Tampines，大家多会想到 Tampines Hub（即有 MRT 站、商场与办公区的地带）。 

但 Q Bay Residences 更靠近 Bedok 与 Tampines 的交界处（Tampines West）。与 Tampines Hub 形成鲜明对比，这是一片绿意盎然的区域。Tampines Quarry 与 Bedok Reservoir 近在咫尺，户外气息十足。 

Q Bay Residences 是一座有地契、共 630 户的公寓，充分利用其景观与邻近 Temasek Polytechnic 的优势。虽然步行至 MRT 距离偏远，但门外就有巴士站，诸如 23 路可直达 Tampines MRT（DTL、EWL）与枢纽。因此，如果不介意巴士接驳，这里的实际便利性比纸面看上去要高得多。

本项目早期的亏损，很可能因为在市场高峰期推出。这一点从开发商开盘价就能看出来：

2013 年高点期间价格为 $1,012 psf，至 2014 年开发商收尾销售时回落到 $900 psf。此后，价格花了一段时间才恢复。尽管如此，Q Bay 目前有 153 笔盈利交易，仅 14 笔亏损。 

Q Bay 目前处于上行阶段，例如今年 4 月有一笔交易在仅 3.4 年内就获利 $295,000。随着 Tampines West 区域持续发展，且业主对 Tampines 的认知不再只局限于“枢纽”，这里的转售公寓很可能会吸引到更多兴趣。 

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。