2025年新加坡房地产市场的5大误解

除非非常幸运且富足，否则大多数人并不会经常买房。一生中可能只会买上两三次，甚至更少。因此，除非你是行业从业者、对房地产有强烈热情，或正是上述的幸运儿，否则要紧跟这个充满活力且不断变化的市场并不容易。对于计划在2025年买房的人来说，你会发现市场与甚至5年前相比已大为不同，更不用说过去十多年。务必留意以下常见误解，它们常让初入市场的人跌跤：

1. 误解1：看起来选择很多，其实并没有那么多

当你搜索某个项目或地段时，往往会出现一个非常庞大的房源清单，需要滚动好几分钟。这常常让人产生以下印象：

• 该项目或该地段有大量可售单位 
• 不必着急，因为“到时候总会有一套适合的” 
• 每天都有大量业主在发布新的转售挂牌 

若你去看示范单位，今天的超大型开发项目的体量也会让你吃惊，例如 Parktown Residence（1,193 个单位）。 

但这也常常带来措手不及的打击：你会突然发现，仅仅一天就能改变局面。以 Parktown 为例，开盘周末结束时已售出 87 per cent 的单位（1,041 个单位）。如果你在周末较早时段看过但提前离开，很可能就错过了心仪的那套。 

在房产平台上，看起来挂牌很多。但往往只有少数——有时甚至仅有一条——真正符合你所需的楼层、面积或户型。也可能出现同一套房被多个经纪同时发布的情况（通常发生在没有与任何经纪签订独家代理时）。这意味着，你的实际选择远比表面上少。

同一项目的转售挂牌供应也可能突然降至涓滴，或价格骤变。卖方可能看到近期成交价不利于自己（即低于其心理价位）而撤牌；也可能看到有成交价大幅走高，于是把要价抬升到你的预算之外。 

简而言之，PropTech 的不断演进让市场运转得更快。颇为讽刺的是，连通性与价格透明度的提升，反而可能让机会更加转瞬即逝，而非更加充裕。

2. 误解2：每平方英尺价格更低就意味着房子更便宜

直言不讳地说，如今以每平方英尺计价的比较有些混乱。2023年6月，政府实施 Gross Floor Area (GFA) 统一化，以标准化 GFA 的计算方式。

在统一化生效之前建成的公寓中，开发商可将 strata 挑空空间或空调平台等计入总面积。在统一化之后建成的公寓，则不再把这些空间计入面积。因此，今天一套 900 平方英尺的单位，可能与统一化前的一套 1,200 平方英尺单位拥有相同的可居住空间。

这也会导致对价格的误判。以上述为例，若两套房的总价均为 $1.8 million，则统一化后的单位为 $2,000 psf。统一化前的单位，尽管价格相同且有效面积相近，却只有 $1,500 psf。

这使得新旧项目之间很难直接对比，因此你需要仔细查看户型图与面积标注再作判断。

3. 误解3：找房产经纪的方式与十年前一样

有时仍然是收取 two per cent 的佣金，经纪为你简单挂牌。但尤其自新冠疫情以来，这一领域已出现了大量创新。 

如今有经纪会为你做更精细的营销，包括为拍摄视频进行软装布置等。这可能涉及更高的佣金，或不同形式的服务费安排（例如：你需先支付一笔前期费用；若其后中止与经纪或撤下挂牌，此费用不退；但若单位顺利售出，该费用可抵扣至服务费中。）也有经纪采用固定费用，提供更有限的服务（例如：你支付更少，但需自行安排看房接待）。 

好处在于，这些差异让你可以按自身需求定制策略。若你希望更快成交，或认为通过更强推广能获得更好价格，你也许会选择营销投入更大的经纪，尽管这可能意味着支付高于惯常 two per cent 的费用。相反，如果你并不着急，也可以自行处理看房，再找收取固定费用的经纪。 

不足之处在于，这些较新颖的做法要求你做更多功课。并非所有经纪都会制作优质视频，即便他们提供此服务；若能找到线上影响力更强的经纪，往往更有帮助。 

随着更多经纪探索创新，各类可能的合作模式很可能会随着时间推移变得更加复杂。 

4. 误解4：核心地段公寓总是比大众市场项目更豪华

若比较公寓的同龄项目，这或许成立。但对于位于 Orchard、Holland Village、Bukit Timah 等核心地段的老旧公寓而言，你可能会惊讶于如今许多较新的大众市场公寓已能与之比肩，甚至胜之。 

确实，2000年代之前的老项目仍往往拥有更大的“原始”面积（但需注意它们属于统一化前的测算，如上所述）。不过，在品质、设施与户型上，许多新公寓如今已盖过不少昔日的豪宅标杆。

其中一个变化体现在户型上：哑铃型布局消除了对走廊空间的需求，从而带来更好的通风与更高的可居住面积（以客餐厅作为卧室之间的连接点，而非走廊）。户型也更具灵活性，拥有更多可移动隔断与可选空间。例 如，不再只有标准的一卧户型，如今更多见到 1+1 Study 户型，需要时也可供两名租客同住。 

一些体量更大的（被认为不那么“私密专属”的）公寓，其配套也让部分老豪宅相形见绌。超大型开发项目（1,000+ 单位）曾被怀疑会过于拥挤；但如今它们很受欢迎，因为更大的占地可以提供更为奢华的设施，而所谓的拥挤感并未被大多数住户实际感受到。 

曾被视为豪宅标志的某些设施——例如礼宾服务或私人电梯——如今在外围区域的公寓中也日益常见。但这把双刃剑，仍有部分买家认为这些是浪费钱。

5. 误解5：集体出售总是一笔巨额“横财”

集体出售仍然可能带来可观收益，但截至2025年风险更高。当下的主要问题是置换房成本；因为即便是 OCR 的三卧也可能达到 $2 million，人们愈发担心集体出售所得无法覆盖同等面积置换房的成本。 

这对不打算缩小居住面积的年长新加坡人最为不利：当你接近退休年龄时，融资更难获批。但在当今价格水平下，购置置换房时你仍可能需要贷款。这可能意味着付出巨大不便却收获有限，或者只能退而求其次，选择更小得多的新居。 

对于第二套及以上房产被集体出售的房东而言，重新寻找可替代的出租资产也可能不再可行。如今第二套房要额外缴纳 20 per cent 的 ABSD，第三套则为 30 per cent；因此再买一套投资房可能并不值得。 

受影响最严重的或许是因集体出售而失去房产的外国人，因为置换单位如今需要承担 60 per cent 的 ABSD。因此，虽然集体出售仍可能带来好处，但对某些群体而言，它更像是一种折腾（甚至亏损），而不再是过去那样的“意外中奖”。 

顺带一提，置换房成本的上升也让集体出售不再那么受欢迎；因此，抱着期待集体出售的想法去买房，显然已是过时策略。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。