新加坡5个最佳出租公寓：为何新手投资者应谨慎观望

在新加坡，有些项目的毛租金回报率长期名列前五至前十。时不时就有人来询问，这些项目为何如此“特别”，以及为什么它们似乎总居榜首而难以撼动。我们的简短答案？它们在某些方面“取巧”（下文会解释）。更完整的答案？这是高风险对应高回报的玩法，不适合新手投资者贸然涉足。我们来细看：

1. People’s Park Complex

People’s Park Complex 是位于牛车水核心地带的租赁产权物业，早在 1972 年建成。它曾经“成名”的地方在于，早在 1970 年代，这里是新加坡最大的购物中心（真的，不是玩笑。Infopedia 亦有记录！）项目共有 291 个住宅单位，租期自 1968 年起算。

People’s Park Complex 经常出现在高租金回报率榜单上。截止 2025 年 1 月（撰文时），其隐含回报率小幅回落至 4.5 per cent；然而这仍高于常见的 2 至 3 per cent 水平。亦有说法指 People’s Park Complex 的净租金回报对房东颇为可观：有经纪告诉我们，每月管理费最低大约只需 $100+（不含停车位；停车场为私人持有）。

其高回报主要因为成交价格非常低。例如，10 月 24 日一套 1,119 sq.ft. 的单位仅以 $1.2 million 成交（约 $1,072 psf）。更近一些，在 2024 年 12 月，一套 409 sq.ft. 的一卧单位仅以 $700,000 成交，约 $1,711 psf。须注意，People’s Park Complex 就在 Chinatown MRT 站（DTL, NEL）对面。如此价格在 CBD 其他地段几乎难以觅得。

尽管楼龄偏大且维护问题频仍，People’s Park Complex 仍持续有稳定的租客来源：要么来自楼下商铺的从业者，要么是预算有限但必须留在 CBD 的个人。两者叠加，带来异常高的毛租金回报与强劲租赁需求。

那么为什么 People’s Park Complex 不适合新手？

最令人担忧的是租约消耗问题，因其剩余租期仅 42 年。我们预期银行融资会受限，因为项目已过租期中点。这意味着即便总价便宜，你也可能因贷款成数受限而需要更高的现金投入。

此外，该项目曾多次尝试集体出售（en-bloc）。你最不想遇到的，便是刚买下并装修完，集体出售就发生。即便你是支持集体出售的一方，其历史价值亦可能干扰交易进程，使前景短促且充满不确定性。

维护亦是长期难题。这是我们所知唯一一座把电梯故障“严重到”被写进 Wikipedia 词条的公寓。条目中提到一个月内电梯故障 5 次；至于如今是否改善，我们不得而知。

据称该项目还会吸引从事不法活动的从业者，这会让转售变得更具挑战。

若买错了，这里的物业会很难再转手。还要指出的是，项目基本没有设施（没有泳池、健身房等），因而较难吸引支付更高租金的租户。

2. The Hillford

这之所以上榜，先“剧透”一句：The Hillford 是一座60-year lease的公寓，建于 2016 年。

项目共 281 个单位，最初定位为退休度假村。至于这个定位成效如何，我们并不清楚；但样板房里可见 20 多岁人群，我们也确知本项目中确有不少业主未满 50 岁。

开盘后，不少买家忽略了“退休”二字：他们看到的是，项目距离 Beauty World Plaza 与 MRT 站（DTL）步行可达，同时提供一个在 Bukit Timah 生活的超亲民选择（开盘价约 $1,100+ psf）。

The Hillford 的隐含租金回报率约 5.95 per cent。但在我们看来，这在一定程度上具有“迷惑性”，因为总价偏低（租金回报率 = 年租金收入/物业总成本 × 100）。再加上单位面积较小，整体成本更低，例如，部分单位仅 398 sq. ft.

在 2024 年 9 月，其中一套 398 sq. ft. 的单位仅以 $598,000 成交。更近一些，一套 657 sq. ft. 的单位以 $930,000 成交，约 $1,416 psf。类似价格在 Bukit Timah 难以匹配，更别说离 Beauty World Plaza 如此近的公寓。

那么为什么 The Hillford 不适合新手？

再强调一次，它是60-year lease，租期自 2013 年起。随着租约消耗，你可能会遇到融资问题；即便标价较低，也可能需要投入更多现金。后续买家也可能因租期有限而退避三舍。很大概率一旦买入，你唯一可行的路径就是拿着租金一路持有到最后。你需要确保自己能接受这种结局。

3. Le Regal

Le Regal 为永久产权，小体量 88 户，2015 年建成。它是综合体开发，楼下有多家商铺，多为手机店、美发店、足部反射理疗等。

Le Regal 位于 Geylang，步行可达 Aljunied MRT 站（EWL）。地段相当便利，周边各条 lorong 小巷遍布餐饮与小型便利商店。此片区也是吃货聚集地，No Signboard Seafood、JB Ah Meng、Mongkok Dim Sum 等都很受欢迎。对于作息不规律的租户，该区也颇具吸引力，因为许多餐饮与商铺 24/7 营业或深夜仍开门。

此处吸引了不少外籍劳动者；对需便捷到达 Paya Lebar Quarter（PLQ）的租户同样友好，只需一站地铁或短途骑行即可。想要体验新加坡更粗粝、更都市化一面的租户，或是不想待在传统外籍飞地内的群体，也可能偏好这里。

2024 年 10 月，一套 420 sq. ft. 的单位仅以 $615,000 成交；同年 4 月，一套 366 sq. ft. 的单位仅以 $575,000 成交。请留意其小面积设定，显示该项目从一开始就明显以出租资产为导向。这也带来了约 5.8 per cent 的租金回报率。

那么为什么 Le Regal 不适合新手？

Le Regal 步行可达 Geylang 的红灯区。取决于具体银行，你可能会在融资上遇到困难（虽然一位经验老到的按揭经纪或许能协助）。部分银行会拒绝为此类“声色场所”周边物业放贷，这可能迫使你转向利率更高的银行或非银机构。

鉴于地段特性，Le Regal 并不适合家庭型租户，它主要面向较为小众的租客群体。Geylang 各条 lorong 的车流拥堵出了名，道路安全与噪音污染问题长期存在。区域绿化与开敞空间也相对匮乏，老旧步梯公寓、嘈杂车道与店屋成排林立，部分人会觉得压抑。

更不用说，就视觉观感而言，多数人会将这里视为新加坡较不具美感的地段之一。

同理，转售前景有限，加之户数偏少，价格波动性较高。

4. The Sorrento

The Sorrento 为永久产权，共 131 户，2015 年竣工。该项目在 2014 年推出时定价颇具竞争力，开发商可能采取了相对保守策略。2013 年曾是上一轮楼市高点，并伴随多项降温措施，包括 Total Debt Servicing Ratio（TDSR）。

开盘价低至 $1,380 psf，而周边项目的低位均价约 $1,600 psf。这样的定价使开发商在艰难时点下仍能一举售出四分之三的单位。

与本榜单其他项目相似，较低的入手价带来更好的毛租金回报，约 5.2 per cent。转售价也相对实惠：最近在 2024 年 8 月，一套 613 sq. ft. 的单位仅以 $918,000 成交；更早在 5 月，一套 1,432 sq. ft. 的单位以 $1.888 million 售出。

The Sorrento 对 NUS 的学生或外籍教职员工很有吸引力，因为这是少数几处靠近校区的公寓之一。其他潜在租客则可能来自 One-North 一带（如 Science Park、Fusionopolis 与 Biopolis）。

在本榜中，这是相对更“多面”的项目；必要时，The Sorrento 也可作为家庭自住型公寓。邻近 West Coast Park 的露营地与步道提供了大量绿意与开阔空间。待 Pasir Panjang Terminal 迁往 Tuas Mega-port（预计 2040 年左右）后，Sorrento 面向水岸的一侧也会更具吸引力。

那么为什么 The Sorrento 不适合新手？

先说在前：这是本榜中问题最少的物业。它较新，入场成本较低，必要时也能转作家庭自住。话虽如此，核心问题在于可达性，以及来自 One-North 内部项目的竞争。

The Sorrento 不具备步行可达的 MRT 站。理想状况下，租户需要自驾或乐于经常打车。除公园空间外，周边配套有限；一带有少量餐饮、便利店及一家 Sheng Siong，但更多元的配套很可能需要外出。鉴于此，一些租户或会优先选择 One-North 区域内的租盘，如 One-North Eden 或 One-North Residences。

当然并非不可行，但对新手而言，选择可达性更强的公寓可能更容易起步。或者，确保你有一位熟悉 West Coast 区域、能稳定带来租客的优秀经纪。

5. Textile Centre

Textile Centre 为租赁产权，1977 年建成（租约自 1970 年起），共 132 户。它是综合体开发，但商业部分实话说可圈可点之处不多。我们也获悉项目内设有宗教礼拜场所，这对部分住户或许是优点，也可能是顾虑。

Textile Centre 是第 7 邮区内最实惠的居住点之一，其价格或会令人侧目。尽管步行可达两条地铁线（Lavender 于 EWL、Nicoll Highway 于 CCL），一套 883 sq. ft. 的单位在 2024 年 10 月仅以 $1.1 million 成交。低价叠加靠近 Bugis 与两条地铁线，使其在租赁市场上颇具竞争力；租金回报约 4.8 per cent。

商业部分并不算特别有用（零散零售、宗教场所，及少量已关闭的办公与按摩店），但楼下的餐饮仍具便捷性。此外，邻近 Bugis 与 Arab Street 也是重要的“加分项”，周边配套一应俱全。

那么为什么 Textile Centre 不适合新手？

与 People’s Park Complex 与 The Hillford 相同，核心问题在于租约消耗。融资可能复杂化，而其极高的楼龄（55 年）也几乎不给未来转售留下空间。一旦买入，或将“被动持有”直至租约期满。

另一点担忧在于第 7 邮区内租赁型物业繁多。坦率地说，较新的项目如 The M、Midtown Bay 与 Midtown Modern 在观感与产品力上明显更胜一筹。它们还具备完整的公寓设施（Textile Centre 无泳池、健身房等），租售两端都更具优势。

对以租金回报为核心、具备细分打法的资深房东而言，Textile Centre 仍可能打造出不俗的资产表现。然而，考虑到其楼龄与周边竞争，对新手投资者而言是非常艰难的选择。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。