新加坡房地产市场有一细分板块仍在走高——尽管其余在 2025 年放缓

4Q2025 房地产统计由市区重建局（URA）于 1月23日 发布。

私人住宅市场

总体而言，2025 年最后一季度私人住宅市场价格小幅上升 0.6%，全年私人住宅价格上涨 3.3%。

从 2024 与 2025 年间发布的住房数据可以清楚看到，整体私人住宅市场的涨价速度正逐步放缓。

去年价格表现尤为温和，单季最高涨幅仅 1%，出现在 2Q2025。2025 年私人住宅价格的年度涨幅亦为自 2020 年以来最慢，当年私人住宅价格同比上涨 2.2%。

不过，各细分市场表现并不一致。有地住宅市场在 4Q2025 录得 3.4% 的环比涨幅，为各板块之最，并以 7.6% 的同比涨幅收官——这亦是该板块连续第八年实现年度上涨。

相比之下，非有地板块全年仅上涨 2.3%，为自 2019 年该板块录得 1.9% 同比涨幅以来最慢的年度增幅。

非有地私人住宅的多数涨幅来自城市边缘的中央区其他地区（RCR）及郊区的中央区以外地区（OCR），两者全年分别上涨 1.6% 与 3.2%。

自 2017 年以来，RCR 与 OCR 的私人住宅价格已连续 9 年上行，尽管近月涨势有所放缓。

私人住宅租赁

与此同时，私人住宅租金在 4Q2025 环比回落 0.5%，扭转前一季度 1.2% 的环比增长。全年租金上涨 1.9%，也扭转了 2024 年市场 1.9% 的同比下跌。

去年签约的租赁合约量在 2025 年升至三年新高，达到 89,376 份——高于 2023 年的 82,268 份与 2024 年的 86,476 份。

总体而言，租赁市场的反弹源于市场可租房源趋紧与私人住宅租赁需求稳健。

以下是 PropNex 首席执行官 Kelvin Fong 对最新私人住宅统计的看法。

私人住宅价格温和上涨与租赁市场回暖并存，意味着市场或正处于“Goldilocks”阶段：不冷不热，整体平衡且恰到好处。

“2025 年强劲的销售并未引发价格的快速飙升，也反映了开发商在定价上的自律；在高度重视价值的市场环境下，他们通过合理定价以推动项目在开盘时实现健康去化。”

“我们预计去年的稳定性与销售动能或将延续至 2026。持续温和的利率将有助于巩固信心、改善可负担性，鼓励有自住需求的买家入市。”

2026 年支撑私人住宅市场的因素

持续的温和利率环境将有助于巩固信心、改善可负担性，推动真正的购房者在今年入市。

截至 1月23日，银行用于定价住房贷款的 3 个月复利新加坡隔夜利率平均值（SORA）约为 1.14% p.a.，为自 2022 年 7 月以来的最低水平。

“为此，我们注意到，部分 2 年固定利率住房贷款方案当前的年利率约为 1.4% 至 1.5%（p.a.），显著低于 2022 年底逾 4%（p.a.）的水平，这有助于减轻债务负担，”Fong 表示。

市场中的未售私人住宅库存水平也将在 2026 年为市场提供支撑。根据 URA 数据，至 2025 年末，市场上共有 14,859 套未售且未竣工的私人住房（不包括 EC）。

这是近 15 个季度以来未售新私宅库存的最低水平。鉴于过去 10 年开发商新售的年均成交量约为 9,100 套（即每年平均被购入的新公寓数量），市场大约需要 2 年时间消化这部分未售库存。

HDB 转售市场

另一方面，HDB 转售价格自 1Q2020 以来首次录得持平，结束了公共住房市场连续 4 个季度的温和涨势。全年来看，HDB 转售价小幅上涨 2.9%，与 2024 年 9.7% 的同比涨幅相比明显降温。

HDB 转售量在 4Q2025 亦降至 5,256 宗，较上季度减少逾四分之一，环比下降 27.2%。与 2024 年同期相比，转售量也下降 18.2%。

另外，2025 年共有 1,594 套百万组屋成交，较 2024 年此前峰值的 1,035 套高出约 54.7%。其中逾半交易为屋龄在 15 年及以下的较新单位。需求走势显示，位于中心地带的成熟市镇中，较新屋龄单位的买盘依然强劲。

26 个 HDB 城镇中，仅有 8 个城镇的中位成交价超过 $750,000，且这 8 个城镇均位于成熟市镇。

以下是 ERA Singapore 关键执行官 Eugene Lim 对最新统计的看法：

“本季度以及全年（转售价）放缓，主要归因于可达最低居住年限（MOP）的单位供应有限：2025 年仅有 6,973 套。这是 11 年来最低的 MOP 供应，自 2014 年仅有 5,301 套进入转售市场以来未见。”

“随着较新的、可转售的合资格单位更少入市，交易活动受限，价格走势也更为温和。MOP 单位一直是交易与价格增长的重要驱动，其在 2025 年的受限供应导致增速放缓。”

同时，以下为办公与零售市场点评摘录。

2025 年办公市场，CBRE 新加坡及东南亚研究主管 Tricia Song。

• 新加坡中央区办公租金在 4Q2025 呈温和复苏，此前已连续两个季度小幅回落。
• URA 中央区办公租金指数在 4Q2025 环比上升 0.4%，扭转 3Q2025 的 0.1% 环比下滑及 2Q2025 的 0.3% 环比回落。2025 年全年，办公租金微升 0.3%，此前 2024 年为持平表现。
• Core CBD（Grade A）租金在 4Q2025 环比上升 0.8% 至 $12.30 psf/月。全年上涨 2.9%，优于 2024 年温和的 0.4% 涨幅。
• Core CBD Grade A 空置率全年稳步下行，自 1Q2025 的 5.9% 降至年末的 4.5%，反映优质办公空间的持续需求。值得注意的是，Marina Bay 子市场的空置率自 2024 年 Q3 的峰值 9.4% 持续下降至 2025 年 Q4 的新低 4.2%。
• CBRE 观察到 2025 年的活跃需求主要来自保险与资产管理公司、金融软件与加密货币相关科技企业，以及联合办公运营商。

就零售市场而言，JLL 研究与咨询主管 Chua Yang Liang 表示。

• 新加坡零售物业市场仍具韧性，但成本与消费者情绪使得关注点落在出租率上。URA 最新指数显示，4Q2025 岛内零售空间租金环比增速放缓至 0.6%，此前一季度为 0.9%。
• 另一方面，零售空间价格环比上涨 1.7%，扭转此前 0.7% 的跌幅；随着业主加大升级与重塑定位，租户需求保持稳健。
• 在像新加坡这样成熟的零售市场中，出租率趋势与租户稳定性正日益成为衡量表现的重要指标——而不仅仅是名义租金水平。鉴于运营成本已处于高位，零售商对总体占用成本更为敏感，这自然也为租金涨幅设下上限，以免影响可持续性。
• 随着消费者情绪转弱、全球增长前景趋于温和，短期内家庭或在可自由支配开支上更趋谨慎——这可能抑制租金增长动能与扩租计划。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。