这套 38 年楼龄的 Bishan HDB 复式单位刚以 $1.6M 成交——为何买家仍愿意出高价

在一套近 40 年楼龄的 HDB 中，中心性与空间要付出多少成本？如果你看的是 Bishan，答案如今是 $1.6 million，这是该镇行政组屋的新纪录。

Block 135 Bishan Street 12，一套位于第 22 至 24 层之间的复式单位，于 November 2025 以 $1,600,000 成交。这比不远处 Block 194 创下的上一项行政组屋纪录高出 $12,000。其室内面积为 163 平方米，这也成为新加坡第 171 宗百万元行政组屋成交。

The basics

该单位位于 Bishan Green，为一处坐落在 Braddell Flyover 对面的点式楼型项目。租约始于 1987 年，楼龄约 38 年，剩余 60 年 8 个月。作对比，即便楼龄不小，Bishan 的行政组屋常见以超过 $1.1 million 成交。事实上，目前在 PropertyGuru 上，甚至有一套挂牌价高达 $1.9 million。

地段在这里分量十足。Bishan 的成熟与中心性使其对百万级成交并不陌生，而这套行政组屋也体现了面积与高楼层位置如何推高转售价。

What the price buys

这笔价格主要反映三大因素：位处成熟社区的地段、单位面积，以及高楼层的位置。

其一，位于 Bishan。该镇地处中心，周边配套完善。需要指出的是，Block 135 并非步行可达 MRT；OneMap 数据显示步行至车站需 13 分钟。尽管如此，到 Raffles Place MRT 的整体通勤时间仍在 30 分钟以内，具备一定竞争力。

其二，面积。以 163 sqm 而论，这套复式单位在转售市场的 HDB 单位中属于较大的类型。行政组屋原本为多代同堂而设计，随着家庭规模与远程办公需求的演变，空间溢价愈发凸显。

其三，楼层。高楼层单位（本案位于第 22 至 24 层之间）通常因无遮挡景观而获得更高定价。在此个案中，视野主要以周边 HDB 楼为主，因而溢价更多来自“无遮挡”本身，而非景观的观感。

Schooling and access

方圆 1 公里内有 4 所小学，其中两所需求强劲：Kuo Chuan Presbyterian Primary 与 Pei Chun Public School。对于重视名校与距离的家庭而言，该地址在 1km 招生半径内提供了一定选择空间。

不过，若看中这一带，你大概率会希望自驾；否则需要依赖巴士，或短途驾车前往 Bishan MRT。步行 13 分钟对部分人可接受、对另一些人则不便，未来也可能影响转售的流动性。

正如前文所述，这是新加坡第 171 宗百万元行政组屋，说明即便在 SERS 不再纳入考量的背景下，这一细分市场仍形成了持续溢价。作一比较：

– Bishan 的 4 房式与 5 房式单位平均价分别为 $784K 与 $1.05M (in 2025)

– 行政组屋在非中心社区（例如 Woodlands、Yishun）很少突破 $1 million，主要受限于距离核心区较远。

成熟、中心社区的行政组屋与边缘城镇的同类之间价差仍在扩大；在买家愿意付溢价的取舍中，地段与可达性往往胜过“只讲空间”。

至此已可见，百万级行政组屋高度集中于中心或成熟社区（Bishan、Toa Payoh、Queenstown），其配套、学校资源与 MRT 网络更为完善。而在较新或较不中心的城镇中，能上七位数的“异类”多为复式或面积异常大的单位，并伴随独特属性（例如角落单位、精装修室内）。

由此可见，中心性依然主导最高溢价。Block 135 的屋主受益于近四十年的社区成熟与基础设施完善，尽管单位楼龄不低，仍能以纪录价成交。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。