如果你还没听说，新的开盘热潮已经席卷全城。 Emerald of Katong 在开盘周末以 846 个单位中的 99% 售出，Nava Grove 售出 65% 的单位，而 Novo Place 以平均 $1,654 psf 售出 57%。这累计共有 1,480 笔交易，还不包括前一个周末在 Chuan Park 售出的 696 个单位。这与我们在网上听到的许多说法相悖——买家们一直在说价格比以往更难负担。到底怎么回事？我们向一线打听：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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1. 某些近期开盘区域的积压需求/2024 年缺乏新盘
如果你一直在关注新盘市场，你会知道 2024 年上半年仅售出 1,916 个单位。这个数字是自 2008 年以来半年度的最低纪录，更令人惊讶的是，它甚至低于 2008 年下半年（全球金融危机期间）售出的 1,977 个单位。
如果把上周末的 1,480 个单位加到目前的 5,186 个单位，总数达到 6,666 个。对比过去几年的数据，这仍然是新盘成交量的低位——并不反映上周末的亮眼销量。更可能的情况是，2024 年的新盘集中在最后一个季度推出，从而扭曲了整体观感。
正如我们在 AMO Residence 和 Chuan Park 看到的，许多成交可能归因于被压抑的需求。也就是说，该区域的 HDB 升级者在过去几年可选的新盘并不多。当难得的新盘出现时，他们在“苦等多时”后会更果断出手。
（与原住处的距离对部分买家很重要；即便搬家，他们仍希望靠近父母、常去的消遣地点等。）
其中一些新盘也是体量较大的项目（Chuan Park 有 916 个单位），大量单位的成交会让交易量的跳升更为显眼。
2. 更多临近 MRT 站的项目，以及更多大型综合体
这与第 1 点的积压需求有关，但我们之所以看到这样的销量，还有一个原因是恰逢 2 个实力强劲的新盘（Emerald of Katong 和 Chuan Park）。其一，它们都属于大型综合体（下文有更多解释）；其二，它们早已被视为 2024 年值得关注的重磅项目。
大型综合体拥有 1,000+ 个单位，或许在私密性上会有所不及；但它们通常以更具竞争力的价格、更低的维护成本，以及更丰富的配套来弥补。此前多个成功项目也已打消了质疑：Treasure at Tampines、Normanton Park 和 Parc Clematis 或已为后续更大型的 Chuan Park 与 Emerald of Katong 铺路。
看来，自住客与买家确实对他们所见的内容感到满意；更重要的是，不少项目都靠近 MRT 站。比如 Grand Dunman 与 Emerald of Katong，若没有新开的 Thomson-East Coast Line，通达性可能并不理想。另请注意，Lentor 区域一系列新盘（如 Lentor Modern、Lentor Mansion、Lentoria 等）同样受益于同一因素：TEL 上的 Lentor MRT 站开通。
顺带一提，这对低迷的集体出售（en-bloc）市场也是利好。若大型综合体持续畅销，开发商或将重拾拿下大地块的信心——这在不少老公寓中很常见。
3. 对低利率环境回归的乐观预期
美国联邦储备局近期降息，并在 2024 年 9 月实施了大幅降息。这对新加坡也会产生传导效应，因为以 SORA 为基准的房贷往往与美国利率同向变动。你可以在这篇文章中看到对本地按揭利率的影响。
(请注意，利率下行主要针对以 SORA 为基准的贷款，并不适用于 HDB 贷款，或一些使用内部牌告利率的贷款)
不过我们也不确定这种情况能维持多久。更近的消息是，美联储释放出暂停进一步降息的信号。据闻这可能与美国大选结果有关，因为关税可能推高通胀（而加息是美联储对抗通胀的主要工具之一）。我们也不是经济学家，无法断言，但这可能意味着利率不会如预期般大幅下行。
无论如何，较低的利率意味着物业回报更佳，月供也更可负担。这或许不是买家出手的主因，但确实有助于更快做出决定。
4. 套现其他投资的人增多
近期股市出现一波上涨，其他替代品如加密货币也表现强劲。这让部分在前一轮中退出头寸、手握现金的投资者进入市场，寻找下一步投资。也可能仅仅是许多人获利颇丰，打算犒劳自己换一套新居。
无论如何，私宅对他们可同时发挥两种作用：其一，充当“避风港”型资产，帮助他们“锁定”既有收益。在接下来 4 年看似更为波动的背景下，房地产可以作为其整体资产组合中较低风险的一环。
其二，房地产是对冲通胀的良好工具，而通胀近期已成为全球共同关注的问题。对于更为富裕、能够采用“卖一买二”策略的新加坡人而言，尤其具有吸引力，因为他们不受 ABSD 的掣肘。
5. 定价更具吸引力（相对而言）
是的，我们知道：此刻若有人说公寓便宜，恐怕要被群嘲。但放到语境中看：近期项目的定价明显更为克制。Emerald of Katong 就是最佳例证——尽管它的推出晚于 Tembusu Grand、Grand Dunman 和 The Continuum 这“铁三角”，其整体定价仍更低。完整的拆解可在我们的价格评析这里查看。
不过，我们在土地供应与地价问题上听到了不同看法。近期对 GLS 地块的投标价格偏低，投标数量也减少，部分投标甚至因价格过低而被拒绝。政府亦在明显加大供应力度，或意在缓解疫情时期短缺所带来的价格压力。
一些经纪告诉我们，这有助于降低公寓售价，因为开发商有更大的降价空间。从逻辑上看，供应增加也应当推动价格回落。但并非所有人认同，部分经纪指出：
(1) 即便以更低价格取得地块，开发商也倾向于跟随当下市场水平。如果目前新盘的市场价是 $2,200+ psf，开发商大概率会以此为目标，即便拿地成本更低，而且……
(2) 个别低价或遭拒的投标出于高度情境性的缘由。其中一项是政府坚持配置长期服务式公寓，开发商对此兴趣不大；另一项与 CBD 及核心黄金地段有关，开发商在这些区域需应对对外国人征收的高额 ABSD。
这些经纪认为，GLS 地块的较低地价并不能真正压住售价。时间会给出答案；但就目前而言，我们确实看到新盘定价有所收敛，开发商也在努力保持理性。
尽管社交媒体上抱怨难以负担的声音不绝于耳，楼市与这些在线舆论之间存在明显“脱节”。但与表象相反，新加坡私宅市场有能力消化这些高价标签。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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