为一套 3 房式 HDB 支付 $900k？我们来拆解一下

对于一套非常新的（即约 5 年楼龄的）转售组屋，你愿意多付多少？ 

你也许会认为这类房子会有溢价，因为（a）可以立即入住，省去施工等待时间；（b）租约折旧几乎可以忽略不计。但我认为很多人低估了这些“超年轻”组屋如今的溢价有多高。以这套位于炙手可热的 Alkaff Crescent 地区、最新创下纪录的 破纪录的 3 房式组屋为例：

你没看错：一套 3 房式组屋要价 $900,000。以这个价格，你可以买到转售 EC 的 2 卧单位（如 Northwave），或者 Natura @ Hillview 的永久产权 2 卧单位（依据我最近看到的要价）。 

当然，这并不只是因为楼龄。这里靠近 Woodleigh MRT 站，地段极佳；同区的 4 房式组屋成交可达 $1.2 million；往来 Woodleigh 与 Serangoon 也非常便捷。不过，这些区域也有大量其他转售组屋，而这套 3 房式之所以脱颖而出，很可能就因为它“很新”。 

这有点令人担忧——过去冲上“百万级”的，多是较老的户型。像不再兴建的“巨无霸”与复式组屋，因稀缺性叠加超大面积，总价才会被推到如此之高。这在一定程度上还是个“自我修复”的问题：随着 99 年租约逐步消耗，其价值终会回落；许多此类单位的租约已经走到一半。 

此外，部分公众难免会不满，认为这是在牟取暴利。 

那些恰好持有 5 年、随后尝试转售获利的屋主，有时会被视为“并不真正需要这套房”。这未必完全准确；确实有人把组屋当作通往公寓的“踏脚石”。这在楼市里也并非新现象。但随着这些“年轻组屋”的价格不断攀升，关注度开始提高；社会舆论或许会呼吁新的措施，比如将最低居住年限（MOP）从 5 年延长。 

未来，普通类型的组屋会否也像 Plus 与 Prime 一样，被设定更长的 MOP？如果 5 年楼龄的组屋继续冲击“百万级”，我倾向于认为答案是会的。我也预期，对于个别因特殊原因在 MOP 未满前获准转售的个案，HDB 可能会附加更多限制与管控。 

与此同时，另一则热门话题是：一些新加坡买家在马来西亚置业时被“骗”了

这与马来西亚的 Private Lease Scheme（PLS）有关：房产的所有权属于开发商，而非公寓买家。“买家”实际上是承租人，购买的是一份 99 年租约。 

那些一向坚持 HDB 只是“租而非卖”的人，此刻大概会从椅子上跳起来，大喊“看吧，我早就说过了”。他们也会指出相似之处：在 PLS 之下，若要转售公寓单位，业主必须获得开发商的许可。 

那么，这是否是个大问题？若从“开发商可能拒绝转售许可”这一点看，确实令人担忧；我个人也不会去买这类单位。但反过来说，即便在 PLS 之下，开发商几乎从不否决转售申请。 

（至少我没听说过被拒的案例，尽管我对 Causeway 彼岸的房产并不算熟悉。）

对于把此事拿来与 HDB 相提并论的人，我想补充的是：作为 HDB 买家，你所受的限制从一开始就被清晰告知，尤其是 5 年的 MOP——前 5 年不得出售或整租整套单位。并且，尽管你并非“真正的业主”（严格说 HDB 屋主是承租人），但能做与不能做的事项都是公开信息。况且，若把这些限制全部取消，不就更把 HDB 推向与私宅相似——进而价格也会随之趋同吗？

更大的担忧在于：这些关键信息是否已清楚告知买家。 

这是我们在海外置业时常常忽视的因素之一。先不特指马来西亚（此类情况其实在任何地方都可能发生），我观察到新加坡人普遍信任权威，并倾向于假定海外的监管机构与本地一样严格。但事实是，并非所有监管机构都像 CEA 那样严谨；在一些近邻法域（我就不点名了），任何人都可以卖房。 

所谓的数据来源可能是凭空捏造，他们也可能对交易流程并无真正把握，而“选择性遗漏”（就像这次 PLS 的关键点）也可能被默许。因此，即便我们自信“做了功课”，往往忽略了——这些“功课”的来源本身可能并不可靠。 

当你选择在海外购房时，这是一项需要事先预备并承担的额外风险。 

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每周销售盘点（23 December – 29 December）

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最便宜的新盘销售前 5（按项目）

最昂贵的转售交易前 5

最便宜的转售交易前 5

涨幅最大的前 5

跌幅最大的前 5

交易构成

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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。