项目案例研究：Penrose
客户详情
- 30多岁的年轻夫妻，正在寻找他们的首套婚房。
买家简要需求
- 希望选择较为中心的地段。
- 计划在未来 1-2 年内购置，HDB 与私宅皆可。由于等待时间，不考虑 BTO 或新盘。若可能，希望购买具备良好的资本保值与增值的物业。
他们面临的挑战
- 对房地产市场了解不多，首次购房但不确定从何入手、应考虑哪些选项。
当下首次购房者面临的处境并不轻松，2024 年距“负担得起”的周期相去甚远。除融资成本高企外，更——某种程度上颇为讽刺——的是，可选项反而多得令人无所适从。我们正走出供应紧缩的尾声，在售项目数量明显回升。以下是我们如何指导首次置业买家 C 与 W 完成购房的过程：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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了解买家的需求与偏好
今年 2 月的第 1 周，我们从一次电话沟通开始。一如既往，我们的首要任务是与 C 明确他们的核心需求。在不少情况下，购房者会在“投资”与“自住”的优先级上混淆，我们的工作就是厘清何者更为重要。本案中，C 与 W 是一对 30 多岁的年轻夫妻，正在寻找首套婚房。
前者从事教育行业，后者在医疗领域，两人对房地产市场并不熟悉。我们先确定了购买时间框架为 1 至 2 年；虽然 HDB 与私宅皆可接受，但他们不希望等待施工期（因此不考虑在建的 BTO 或新盘）。
此外，因 C 居住在西部、W 居住在东部，我们倾向于选择较为中心的折中地点。
首次会面
当月稍后我们与两人会面，先就一些基本问题进行梳理。对于不熟悉市场的首次购房者，我们倾向于在筛选物业前，先讲解基础要点。
我们展示了 URA 网站上的最新成交，让他们对当下价格有基本认知，并讨论了供需、Property Price Index (PPI)，以及基于后续项目管线所作的展望。
作为首次购房者，C 与 W 对成本较不明确，我们据此进行了数字测算。我们分别以“两人联合购置”与“仅以一人名义购置”两种情境，进行财务计算。
我们亦提供了相关联系人，按两种情境协助评估贷款资格。此次初步咨询约耗时两小时，之后他们回去进一步考量。
第二次会面，并锁定可行区域
一周后再次通话时，C 与 W 表示倾向选择私宅；他们接受位于 Rest of Central Region (RCR) 的 2 或 3 卧，最好步行可达 MRT。
初步预算为 $1.7 million 至 $1.8 million。如前所述，不考虑施工等待期，因此聚焦于转售或转手（sub sale）单位。重点关注的区域包括：
- 第12区 (Boon Keng)
- 第14区 (Aljunied, Paya Lebar)
- 第20区 (Bishan)
随后我们在上述区域初筛了若干 2 与 3 卧单位。同时，我们回顾了过去两年 2 卧与 3 卧的表现，以了解定价与需求：
过去五年，2 卧平均上涨逾 36 per cent，而 3 卧上涨逾 47.7 per cent。疫情后，买家偏好明显转向更大户型。这类户型在逆市中更可能展现较佳的转售表现或保值能力，因此我们决定专注于 3 卧布局。
逐区评估可选项目
下一阶段自 3 月启动，我们开始在第12、14、20区进一步筛选可行选择；此时方向已定为 3 卧的转售或转手单位。
我们的理念是提升信息透明度，助力买家做出充分知情的决策，而非将买家“引向”特定物业。我们关注的是：所购住宅在不利市况下具备韧性，在利好周期能有更优表现。
我们采用五个不同的“价格走势”阶段来评估每个项目。项目在这些阶段（对应 PPI 的表现）能帮助我们判断其在各期是否跑输或符合市场常态：
首先，第12区 – Boon Keng：
第14区 – Aljunied/Dakota/Eunos/Paya Lebar
第20区 – Bishan
简要说明：
GFC（全球金融危机）
Q.E（量化宽松）
C.M（降温措施）
F.B（抗疫援助预算）
红色代表市场下行，绿色表示上行，Covid 则代表不确定性。
以上仅为在特定条件下的项目快照。为更精确评估，我们还会进一步研究各户型与各 Stack 的盈利（或亏损）情况，以细化判断。
逐区检视后的结论
此阶段我们剔除了第20区，因为较新的项目中 3 卧平均价格已超过 $2 million。唯一在预算内的选择是 Bishan 8，但其为 24 年屋龄的有地契限期（leasehold）物业，租约折减风险需考量。
于是范围收敛至第12区与第14区。
第12区内，部分项目既在 MRT 步行范围内又符合预算；我们认为唯有 Eight Riversuites 具备可行性，遂纳入候选名单。
第14区的候选范围最广，尽管多为较旧项目。为回避租约折减问题，我们优先关注永久地契（freehold）公寓，但该细分市场几乎无 3 卧单位放盘。因此我们把范围限定在屋龄 15 年以内的公寓，候选 3 卧包括 The Sunny Spring、Tre Residences、Sims Urban Oasis，以及 Penrose；其价格均在 $1.8 million 区间内。
最后补充了 Central Grove；尽管屋龄达 23 年，且超出我们理想范围，但其紧邻 Aljunied MRT，仍值得进一步权衡。
开始实地看房（候选公寓）
我们在 2024 年 4 月便开始看房。
首先是 Central Grove。其 3 卧户型面积达 1,217 sq. ft.，要价 $1.69 million。C 与 W 认可其宽敞空间；但对项目屋龄、设施与公共区域的维护状况存疑。另一个顾虑是靠近 MRT 轨道，而 C 更偏好安静朝向。综合项目年龄与整体配套，最终判断并不合适。
这也带来了新的考量：我们将名单中朝向较嘈杂（临近道路或 MRT 轨道）的单位往后排。Eight Riversuites 因位于 Serangoon Road 与 Bendemeer Road 之间——两条主干道——优先级也因此下降。
随后看了 Tre Residences。它与 Central Grove 相距不远，且仅于 2018 年落成；但如同多数较新的公寓，单位面积更为紧凑。其 3 卧仅 861 sq. ft.，与 Central Grove 的差距明显，二人认为面积过小。
我们也看了 Sunny Spring，但因与 Central Grove 类似的问题（屋龄、设施与公共区域维护），最终放弃。
最终聚焦于两项对比：Penrose 与 Sims Urban Oasis。
难点在于两者皆毗邻高速公路（PIE），因此需优先考虑内向朝向以规避噪音。价格方面，我们发现 Penrose 的 3 卧转手单位约 $2,000 至 $2,200 psf，而 Sims Urban Oasis 则在 $1,9XX psf 区间。
鉴于价差不大，我们建议优先考虑 Penrose——其楼龄更新，密度也更低。
Sims Urban Oasis 的用地面积为 23,900 sqm.，共 1,024 户；折合每户约 23.34 sqm. 的公共空间。
Penrose 的用地面积为 16,255 sqm，但仅有 566 户；折合每户约 28.27 sqm. 的公共空间。
此时，除上述两案外的备选已相当有限；但预算需上调至 $1.9 million 至 $2 million。再次测算后，获准提升预算。
进一步看房与考虑
Penrose 尚在施工，除常规示范单位/销售展厅外，无法进行现场看房。
对于 Sims Urban Oasis，我们最初看了一套 1,033 sq. ft. 的 3 卧，要价 $1.99 million。我们决定保持弹性：若必须在临高速与泳池景之间取舍，关键仍是价格；若临路单位价格显著更低，依然可能是好选择——因为可采取相应措施（如加装双层玻璃以降低噪音）。
该户与另一户均朝向高速公路。我们实测噪音有时达约 70 分贝（世界卫生组织建议上限为 55 或以下）。因此，我们转而寻找朝向 Sims Drive（较不繁忙的道路）或内向泳池景的单位。
关于临路朝向问题的讨论
我们再次与 C 与 W 通话，重新讨论临路朝向。除噪音之外，另一大关注点是其对未来转售价值的影响。
基于此，我们调取了 Sims Urban Oasis 的交易记录，评估高速朝向对成交的影响（我们无法对 Penrose 做同样分析，因为它属于新盘——这正是转售单位的一个优势）。
我们回顾了过去 6 年的成交数据，以识别不同朝向的影响（注意这一步无论如何都会进行，因为这有助于判断哪些 Stack 表现更佳）：
从上述结果看，我们既回答了基于朝向的转售收益问题（泳池景优于高速朝向！），也初步圈定了表现较好的 Stack。我们的选择收敛至 Stack 29、30 与 33。
遗憾的是，33 暂无放盘——颇为可惜，因为它是我们的第一选择。第二选择是 30，其中有两套在售；第三选择 29，则有 7 套在售。通常在寻找转售公寓时会遇到此类问题：选择取决于当时的可售供应——而你也无法预知短期内会出现怎样的新供应（正如下文所见）。
无论如何，Stack 30 的两套要价明显更高（超过 $2.1 million），而 Stack 29 的要价则低于 $2 million，结果不言自明——选择 29。
临门一脚的好运
我们注意到，Stack 29 的低楼层单位（也是最便宜的）距主入口较近——意味着靠近落客点与托儿所，或带来噪音顾虑。
因此，我们将选择范围收窄至 Stack 29 的中高楼层，并从中挑选了价格最低、性价比最优的一套，准备推进。就在准备下定前，我们又临时做了一次搜索，看看是否有新单位放盘：这是值得坚持的好习惯，因为往往能发现突如其来的好机会。
这次果然奏效：我们发现了 Stack 33 的一套中层单位——正是我们的首选。我们迅速完成看房与谈判，最终以低于 Stack 29 单位的 psf 价格成功购得。
自始至终，协助 C 与 W 完成首次置业，是一段细致而有收获的过程。通过理解他们的需求、评估可选项，并兼顾财务与个人偏好，我们得以从容应对当下复杂的购房环境。
尽管市场融资成本高、选择繁多令人眼花缭乱，我们始终坚持以信息为本、保持灵活调整。我们的做法确保 C 与 W 不仅找到一个家，更做出契合长期目标的稳健投资。
最终，他们的坚持与对多种选择的开放态度收获回报。临门一脚发现并拿下 Penrose、Stack 33 的心仪单位，且价格理想，再次印证了在房地产市场中“充分尽调”与“把握时机”的重要性。
在 Stacked，我们更喜欢跳出新闻标题和表面的数字，关注这些趋势在现实生活中是如何真正发生与发展的。
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本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。
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