降温措施往往会引发两种反应：一部分购房者会抢先出手，担心诸如贷款限制或更高的 ABSD 会让房产变得更难负担；另一部分则反其道而行，更愿意选择观望，希望降温措施会把价格压下来。本文主要回应后者的顾虑，并解释为何价格未必会因此更低：
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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“观望”策略的逻辑
降温措施的设计目的，确实是对房价施加向下压力。因此，直觉上的应对是等待市场冷却、在价格回落时入市。现实中并没那么简单；当我们尝试向一些读者解释时，还遇到一个有趣的“反例”：
有人把我们自己的Urban Vista 文章，视为“观望”策略有效的证据。
在该文中，我们提到表现不佳的 Urban Vista，部分买家可能是在 2013 年的高位入场。那是上一轮楼市高峰，同年政府开始陆续推出降温措施。随后几年价格回落，因而回报走弱。
不过，我们也需要对先前的说法做出限定，解释为什么“观望”并非总是好主意：
如果选择“观望”，可能会出什么问题？
1. 等得太久，价格可能比之前更高
历史趋势显示，新加坡楼市的每一轮高峰——最近几次在 1996、2007 和 2013——最终的高位往往高于上一轮：
这意味着当你选择观望时，其实是在尝试“择时”。即便价格在新降温措施后确实回落，你也不知道底部在哪里。若在小幅回落后买入，却看到价格继续下探，会非常难受；正如有人在 2013 年 10 月买入 Urban Vista，结果到 2014 年 6 月价格又进一步下滑：
（Ps. 我们并不是特意“点名” Urban Vista，只是因为被提起，便拿来举例！）
如果你把找底部当作猜谜游戏，极可能错过窗口，而市场又迅速奔向下一轮高峰。为展示这种速度，有必要看看 HDB 转售市场。2013 年实施 Mortgage Servicing Ratio（MSR）后，HDB 转售价一路走弱，直到疫情时期。疫情之后不久，价格在约 3 年内便冲过了 2013 年的峰值。
因此，试图精准抄底是个高风险命题。一旦错过短暂的下行窗口，最终可能比上一轮高点付出更高的价格。
2. 降温措施并不一致，效果各不相同
等待“可能出台”的降温措施，问题在于你并不知道会出台什么。例如2023 年 4 月的降温措施，就对外国人征收了 60% 的 ABSD。
但除非你打算买的是 Orchard 等核心地段的豪宅公寓，否则你大概率感受不到这项政策的直接益处。提高外籍买家的税率，对 Bedok 或 Jurong East 一带的公寓几乎没有实际影响。
2024 年 8 月也有一项降温措施，但它是下调 HDB 贷款的最高成数。此举与私宅公寓无关，甚至对必须采用私人银行贷款的人也没有影响（银行贷款的成数原本就更低）。
如果你是关注大众市场公寓的一般买家，那么为等待这些措施而按兵不动，恐怕会后悔。它们对大众市场公寓价格的下压作用非常有限；如果从 2023 年一路等到现在，你甚至可能要付更高的价格。
2023 年 1 月新盘的平均售价为 $2,185 psf，到了 2025 年 1 月已是 $2,475 psf。对普通买家的帮助，恐怕难言乐观！
我们也要补充，即便降温措施对市场形成向下压力，也不一定会让价格下跌；它可能只是让价格涨得没那么快。这在转售市场尤其明显：诸如债务偿付比率、贷款限制等制度，令买方更有耐心、资金实力也更雄厚。多数新加坡屋主并不存在“被迫卖出”的窘境，不论有没有降温措施。
3. 开发商本就可能没有进一步降价的空间
过去几年开发商的利润空间被多方挤压，甚至GLS 地块的竞争也趋于冷淡。要知道，上一次在 2017 年结束的集体出售热潮所购得的土地，基本都已重建并售出；即便如此，市场对补充土地储备的兴趣仍然不算热烈。
这早在 2021 年就让我们思考开发商的可持续性，而我们的观点至今变化不大。
无论是否有新的降温措施，我们都不太相信开发商还能进一步降价；以当前的地价水平，你所看到的售价很难再低。再加上新的 GFA 统一规则，禁止开发商就空调外机平台等空间计入可售面积，这进一步侵蚀了利润空间。因此，即使出台新的降温措施，开发商在价格上也未必会有太大让步。
4. 降温措施反而可能让你付出更多
这个其实无需多解释吧？如果降温措施规定，例如对 $1 million 或以上的所有房产征税（正如某位 Business Times 作者提到的），你最终只会付得更多！我们从来没有见过 ABSD 下调，这类税负极可能是长期性的。
即便是不涉及税项的举措，例如更严格的贷款限制，也会影响你负担心仪房产的能力。那自然会让人后悔当初选择等待。
尽管如此，我们也不是建议你因为降温措施而匆忙买房
最好不要尝试择时市场。
至于现在买还是再等一等，首先取决于你的财务状况：是否已准备好首付款、是否能承受房贷利率、职业稳定性如何等。如果收入不稳定，或房贷月供会让你捉襟见肘，那么现在就不是合适的时机——此时降温措施与否，根本不是决定因素。
这些财务因素应当是你决定何时买房的首要依据，而不是对降温措施的猜测。
此外，若是自住需求，诸如地段、户型、配套设施，以及你对片区的个人情感，往往很难被复制（也许这就是很多在东部长大的人不愿离开东部的原因！）。对转售房而言，每一套单位都有其独特之处（如朝向、景观、前任屋主的装修等），要再遇见完全匹配的机会并不多见。如果你已经找到一套各方面都合心意的房子，却因等待市场变化或进一步的政府措施而犹豫，可能会错失良机。我们不建议仅仅寄托在政策会对你有利的希望上，去冒丢掉这些“非价格因素”的风险。
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