Verdale 公寓评测：坐拥绿意 + 巧妙室内收纳设计

项目：	Verdale
地区：	21
地址：	De Souza Avenue
产权：	99年地契
单位数量：	258
占地面积：	153,224
发展商：	C&C (JJK) Pte. Ltd.
TOP:	Late 2023/24

‘Verde’ 在西班牙语中意为“绿色”，‘Dale’ 则指向周边多样的自然式配套.

为了更清晰地传达这一理念，Verdale 的发展商也自豪地提到古老的日本养生法，Shinrin-yoku（即“森林浴”），作为这座奢华项目的核心灵感。 

与之相当贴切的是，该项目距离附近的 Bukit Timah 自然保护区仅一步之遥。这对热爱自然与健身的人来说都是不小的加分项。 

对于熟悉这个 99年地契 项目的人来说，你或许听说过，其 TOP 实际上因疫情对建筑业的影响而推迟至 2023 年底/2024 年初。 

尽管如此，这里约有 258 个单位，涵盖 1 至 5 房型，Verdale 预计在最终完工后可满足多元住户族群的居住需求。  

再从 Beauty World 邻里在未来数月/数年内将迎来的多项重大改造，以及区域内林立的重点教育学府来看，也不难理解为何越来越多人开始关注第 21 区。    

稍后我们会与周边的新盘做对比，但现在，先带你深入参观 Verdale！

Verdale 公寓深度参观

“第一印象只有一次机会”

这听起来似乎显而易见，但我始终相信要营造良好的第一印象。

就此而言，Verdale 开了个好头。

在入口处，你首先会看到这处迷人的水景，与四周及边缘大量的植栽相映成趣。 

本可采用千篇一律的做法，但他们特意展示了实际建成后在景观上的用心，这无疑体现了其对品质的坚持。

(请注意，Verdale 的实际位置位于 De Souza Avenue——距离示范单位地点车程约 4 分钟)。  

至于项目的实际入口，大致可以期待这样的呈现。

同样地，模型很好地诠释了一个温暖、体面的下客区，带着一丝静谧的尊贵感。 

车库入口就隐藏在其后方，兼顾了空间效率与美观。 

所谓的到访之门听起来有些玄妙，其实就是一处配以蓝色灯光的环形水景。

不过，我确实很喜欢这个挑高且有遮蔽的下客门廊——这种设计并不常见，尤其是上方的天窗非常关键，能引入充足的自然光。

放眼整个项目，由 7 栋 5 层楼高的建筑围合而成，方正的布局仿佛为内部设施筑起一道保护屏障。

占地面积略超 153,000 平方英尺、仅 258 个单位，以当下标准来看 Verdale 属于体量较小的项目，因此会有更强的私密与专属感。 

若要说亮点，Verdale 最大的吸引力之一正是这种专属感。

一如既往，为了让你更直观地感受空间配置，我们与几处相邻竞品作个比较。

Forett (360,143/633) = 每户 567 平方英尺

Daintree Residence (201,510/327) = 每户 616 平方英尺

Verdale (153,224/258) = 每户 594 平方英尺

因此，就人均占地而言，它优于 Forett，但略逊于体量更大的 Daintree Residence（差距不大）。

无论是否热衷游泳，泳池始终是现代公寓的视觉焦点。单是凝望一汪深蓝，就足以让人心绪宁静。

在这方面，Verdale 配备了 50 米标准泳道。尺寸不小，但这也已是当下多数人所期望的基本配置。

庭院式布局有时会导致公共区域的私密性不足。所幸在这里，发展商显然做了相应的缓解。

我认为他们在这方面做得相当到位。

其一，泳池四侧中的 3 侧都有不错的退距（分别以池畔甲板、水庭院与森林水景拉开距离）；而最靠近泳池的一侧则种植了浓密的树阵，不仅提升了私密性，也呼应他们想传达的森林主题。

我尤其喜欢水庭院这一设计。即便是在沙盘上，也已显露出一处静谧的绿洲。

这或许很主观，但此类富有美感的景观设计，确实有助于营造氛围。

难以用言语形容；若你去过巴厘岛那些悬崖奢华度假村，便能体会——宏大的水景确实能营造恰到好处的仪式感。

我对 Verdale 最欣赏的一点，是设置了屋顶配套（与 Daintree Residence、RoyalGreen 十分相似）。

鉴于项目体量不大，可以看出发展商尽力在不显凌乱的前提下，最大化空间利用。 

这些设施设于两栋较高的楼栋（2 号与 6 号），住户可在专属屋顶烧烤区私密待客，同时远眺公寓北侧的葱郁林海。  

另一方面，屋顶设施一贯的缺点，是可能会对最顶层的单位造成噪音干扰。

除烧烤区外，还设有铁板烧与禅意花园亭。虽然谈不上像 Amber Park 那样的屋顶盛宴，但整体利用得当、构思周全。

稍后在项目配套部分会再详谈；此处先提醒两点：其一没有网球场；其二，游乐场位置临路，略显逊色。 

另一个值得一提的点是：几乎没有朝内的一房单位。 

换言之，这里的 23 个一房单位几乎全部面向道路，唯一的例外是 12 号楼的一户朝内的一房 + 书房单位。 

鉴于 Verdale 为低层项目，寻求更隐蔽一房户型的买家，可能会对此略感失望。

话虽如此，目前周边大多仍是绿地——从某种角度看，反而可能更佳。虽难以预料新项目何时启动，但至少未来几年应能享有相对的宁静。

在外观设计上，它并非常见的大面积玻璃与凌厉线条——但这未必是坏事。我认为整体设计稳妥，与自然环境相得益彰，尤其是温暖的配色营造出舒适感。

不过，我原本预期外立面的屋顶还能有更多绿化点缀。

在进入实际示范单位前，还有一点想强调：发展商在项目主题上坚持简洁与一致。 

如你已然体会，Verdale 是一座以自然为主题的公寓，着重森林与水景。以其体量而言，我很高兴他们没有在配套命名与包装上用力过猛。 

或许是个人偏好，但近来我时常感到，一些发展商为了吸睛而硬加各式主题与花哨名目，最终落地的呈现却与之并不相称。 

仅此一点，Verdale 在我心中就加了不少分。 

Verdale 是一座以自然为主题、强调森林与水景的公寓。以其体量而言，我很高兴他们没有在配套上过度包装。

Reuben

Verdale 2卧豪华户型评测

面积为 753 平方英尺，这个 2 卧豪华户型比大多数常规 2 卧户型稍大。除入口过道和小走廊外，整体空间利用率较高。

需要注意的是，2 卧户型占全部房源的 57%（258 套中有 147 套）。这个比例相当可观，因此也带来了多样化的平面布局。

进入户内首先映入眼帘的是右侧的厨房。

就面积而言还算得体，容纳 2 人背靠背操作也不会觉得过于闷热或不便。你也可以选择将其封闭，不过由于没有可进行自然通风的窗户，如果经常下厨，可能会带来一些问题。

细心的你会注意到，这里的所有电器都来自 De Dietrich —— 属于高端且口碑良好的品牌。

包括电炉、抽油烟机、烤箱、冰箱以及洗烘一体机——都整齐地布置/嵌入在厨房一端（注意，供其他小家电使用的电源插座位设置在厨房的另一端）。 

在这里，你可以初步看到开发商在创造额外收纳空间方面的巧思——这点非常受用。此处在吊柜下方增加了可翻出的层板。那个“留白”的空气层本就很少被利用，因此我认为这是个聪明的做法。

在材质与工艺方面，厨房台面为质感细腻的压缩石英，墙面两端采用设计感不错的瓷砖饰面。 触感扎实、做工细致，令人安心。

进入客餐厅后，地面材质一以贯之——大理石质感，点缀以木质踢脚线。 

餐区表现中规中矩。餐桌的尺寸与形式需要谨慎选择，过大的餐桌会侵占走道与过廊空间。

不过，这里还能看到另一个关于增设收纳的细致考量。

转角处设置了一个 4 层收纳区，巧妙地将收纳“隐于显处”。 

这一设计被称为 ‘The Alcove’，这类额外的收纳点在我这些年参观的许多户型中都非常匮乏——因此，再次为开发商在户型中持续加入这类配置点个赞。 

起居区的开间不算宽，因此同样会受到家具选择的限制。

如图所示，即便摆放一张 2 人位沙发也会略显局促。不过话说回来，以当下的市场情况，对一个 2 卧公寓户型也不宜奢求过多。

来到阳台，尺寸其实相当可观。至于是否合心意，则取决于你对可居住面积与空间多样性的取舍。 

这里的推拉玻璃门为铝合金框架，阳台地面铺设瓷砖，以抵御风吹日晒的磨损。 

次卧（即与客厅相邻的房间——也就是相对“较吵”的那间）给我的感觉略显压抑。或许是样板间的室内设计（ID）元素放得较多，但这也展示了如果你把这里改成一间“书房”会是怎样的效果。 

需要注意的是，尽头处“类似沙发”的结构是样板设计处理，并不随房交付。换言之，实际交付时这里会有更多可供活动的空间。  

供参考，地面上的灰色地毯相当于一张 queen 尺寸床的占地。可以放得下，但留给其他家具或通行的空间就不多了。

还有一点非常重要，实地看房时买家可能会忽略（尤其是有时百叶帘会拉上）：这里的（铝框）玻璃窗因外侧的 AC Ledge 而被做成了半窗。 

如果你偏好整面窗（和我一样），可以关注转角户型。那类户型的 AC Ledge 位于卫生间后方，因此不会出现半窗/视线受阻的情况。 

公共卫生间的设计颇为雅致，地面与墙面均为色调舒适的瓷砖饰面。依旧能看到充足的收纳空间，镜柜与台盆组合来自德国品牌, Grohe。

来到主卧，过门后会看到一个颇有趣的设置。有人或许会把它称作一处精致的梳妆/收纳区，但按照开发商的说法，它被称为 ‘The Armoire’。 

本质上，它由数个收纳得当的抽屉、观感舒适的（开放式）置物空间以及一面半身镜组成，方便梳妆使用——体现了在不改变面积前提下，对额外空间进行优化与挖掘的用心。

这部分是在标准衣柜之外的增配，的确为房间带来了实用的增值。

这里的地面为木质铺装——与先前的次卧相同（包含踢脚线）。 

层高也可达 2.97m，因此即便后续做吊顶与灯光系统，净空高度也不至于受到明显影响。   

如图所示，这里采用落地窗设计，能够为房间引入更多采光。

就空间而言，可容纳一张 king 尺寸的大床，仍会留有少量活动空间。

主浴室的尺度相对理想，延续同样的瓷砖地面与墙面饰面，并提供多处收纳，满足日常卫浴用品的摆放。 

如你所想，台面材质与厨房台面相同，为压缩石英。

Verdale 3卧室豪华型评测

这套 3卧室豪华型的面积为 1,033 平方英尺，仅比先前评测的 2卧室豪华型大约多出四分之一。

就我个人而言，在空间本就紧张的情况下，我并不偏好设置玄关；但用于家庭居住时，我理解它在隐私方面的必要性。

如果你最近频繁参观样板房，一踏进这间厨房大概就会觉得有些不对劲。

如果你还没察觉——左上方没有吊柜。这其实是个不错的做法，理由有二。

其一，它可以设置大面积的玻璃开口，引入更多采光；其二，空间感更通透开阔——常在厨房下厨的人一定会欣赏。

为弥补缺少的上部吊柜，另一侧主柜下方增设了巧妙布置的木质搁架（抽油烟机也隐藏于此）。

此外，还配有一个被称为‘The Armadio’的设计——与窗台相连的一段台面。可以把它理解为一种迷你厨房“飘窗式”台面。 

老实说，它的进深并不大，但确实提供了额外的一段操作台面，下面还有储物隔层。

很难断言整体收纳是否比普通厨房更多，不过我确实欢迎这种让空间更明亮、开放的取舍。

厨房尽头是家务间。这毫无疑问很实用，但不太理想的是这里没有家务阳台。

鉴于此处空间不足，开发商采用了‘滑动折叠PVC门’，而不是其他房间常见的（空心木芯）平开门。 

诚然，这里依旧相当局促；不过旁边的 WC 使其可作为女佣房使用——前提是你能合理利用空间（如示范中的折叠床）。

来到客餐厅，地面当然铺设大理石。然而你或许会觉得这里看起来格外宽敞——多半归功于 ID 软装布置。

这几年新盘里颇为普遍的设计是：餐桌一侧紧贴墙面。如果你在想为什么——说到底只是为了节省空间。

也正因如此，若使用更大的餐桌，就会侵占从大门到通往各房间走廊的通行空间。

客厅面积尚可，既不算很宽也不算很长；因此， 能否发挥其效用，仍取决于你在利用/改造此空间时的巧思。 

至于阳台，考虑到整屋面积，其尺寸被尽量控制在较小范围。

有趣的是，这可能是我第一次觉得走廊有可圈可点之处。

他们没有把前文提到的‘Alcove’（储物空间）放在客厅，而是设在走廊的起始处。 

我真正喜欢的，是‘Alcove’的设计并非把 8 个大小不一的柜体生硬地塞在角落；开发商在上下柜之间加入了开放式搁架作分隔。 

这既为单一色调的柜体增添了美学层次，也在视觉与使用层面提升了屋主与访客的取用便利性。  

这里的两间普通卧室面积相近，配置也大致相同。

虽然可以放下一张 Queen 尺寸床，但除去衣柜后，房内大概也只能再容纳极少的家具。

两间普通卧室也都配有近乎全高的窗户，这始终是加分项。

与当下多数新盘一样，两扇门的衣柜对大多数人而言并不够用。不过这也难以苛责开发商，毕竟我们并非生活在土地特别宽裕的国家。

由于整体面积刚刚超过 1,000 平方英尺，两间普通卧室都非套房配置，因此需要共用一间公共浴室。

公共卫生间在用料与尺寸上与此前 2卧室豪华型相近，配件来自知名品牌 Grohe。

主卧本身面积尚可，可容纳一张特大床，并在右侧保留足够的通道以便取用衣柜。

当然，这里的镜面只是 ID 设计效果，交付单位并不包含。

虽然它确实能让房间显得更大，但我不确定有多少人会喜欢每次上床都对着自己的倒影。

‘The Armoire’巧妙收纳方案在这里也有配置，位置就在房间入口处，取用方便。它实际上是从公共浴室“挤”出来的一部分空间，但为增加储物而作出的调整，我认为是值得的。

鉴于整体强调更高端的用料与一定的奢华质感，我对主卧浴室未配备雨淋式花洒感到意外。

不过，其做工与细节表现可圈可点，常见的洗手盆与挂墙式马桶等也均来自 Grohe。

Verdale 4卧室评测

就户型面积而言，Verdale 这套为 1,410 平方英尺，属于中等水平。

第一印象来看，格局大体实用，只是细节上有些小瑕疵。其一，欣喜的是空调机位合理地设置在各个浴室后方。

玄关面积控制得当，既能为家庭提供一定的私密性，若装修得体，也能为空间增添一分质感。

整体用料在全屋保持一致（例如大理石地面等），另外，供关心设备品牌的读者参考，所有户型的空调来自 Mitsubishi Electric，入户门的电子门锁由 Samsung 提供。 

在这里迎接你的是 Alcove，配有搁架和 4 个柜体。很好地提升了此处的实用性——不要小看这些柜体的进深——任何额外的收纳空间都值得欢迎。

客厅面积恰当，可容纳一张 3 人位沙发及一把单椅。

请注意样板间未摆放电视机，而 99% 的家庭无疑都会在家中安置。

不过，要在餐区与起居区之间取得良好的协调会稍有设计难度，因为这一区域本质上就是一整块长方形空间。 

餐区足以摆放 6 人餐桌，视家庭人数而定，可能略显紧凑。也可以勉强放下 8 人餐桌，但会牺牲通往走廊的部分动线空间。

这一带进深较长，因此也可考虑将餐桌沿阳台平行摆放。尽管可能会侵占起居区，但仍需权衡日常使用频率，优先保证更常用的功能区！

阳台面积不小，完全可以在此摆放一套户外餐桌椅，作为主要用餐区——从而把宝贵的室内面积留给客厅。视朝向而定，这种做法很有可能成立；毕竟考虑 Verdale 的主要客群，多半正是看重其绿色景观属性。

需注意客厅地面略高一小阶，因此并非完全无缝的室内/室外衔接。

回到走廊进入厨房，会注意到中央有个类似岛台的结构。‘4 As’ 中的最后一个，这个小家伙被称为 ‘The Atelier’。 

撇开营销术语不谈，它本质上是个可用于备餐、当作早餐吧台，甚至快速用餐的实用平台。

或许我有点偏爱，但每当看到厨房岛台，总觉得这才让厨房更完整。

有些人可能更喜欢中间留出更多回旋空间，但对于没太多时间打理室内设计的人来说，这样的配置相当实用。 

别忘了，它也可作为烤箱取出热食时的临时搁放区。 

细心的话也会发现这里额外配备了 Brandt Wine Chiller，就在烤箱下方。 

而且这里不止这一处巧思，还提供了 Armadio，作为额外的功能空间。

此处的窗更多是美观上的点缀（单靠这一扇不太可能引入太多日光），但好在玻璃位于湿厨房的对侧——换言之，这里通常不太会遇到严重的油渍问题。 

得益于岛台的加入，台面空间相当充裕。喜欢囤积厨房用品的住户也会欣喜于这些实用的额外搁架。

家务区就在后侧，坦白说面积并不大。你所看到的柜体是目前的 ID 作品，我会考虑沿用这种做法，因为这些额外搁板确实好用。

注意这并非户外空间，如需晾晒衣物仍需利用阳台。

本户型还配有一间杂物间（外加一个 WC），多数情况下应会被用作帮佣房。这里也设有窗户，有利于通风与采光。

最后，对于喜欢烹饪时保持一定私密性的住户，滑动玻璃厨房门也能有效减少噪音、气味与油烟向主餐区的外溢。 

两间公共卧室面积相同。整体中规中矩，但若规划为单人床，也提供了一个不错的布局示例。

去繁就简，将单人床与衣柜呈垂直而非平行布置，这种优化对我而言非常奏效——旁边再放一张书桌，自然顺理成章。 

不过，也有人或许不喜欢其部分遮挡了这里的落地窗。

来到另一间公共卧室，若改为摆放一张大床（queen size），这是另一种示例。 

两侧尚可摆下 2 个床头灯/床头柜，但基本已无太多余量。也许可以像本案 ID 的做法那样做一个小型书桌+窗台一体区，但考虑到另一侧衣柜的开启与取用，整体仍显局促。 

公共浴室面积尚可，卫浴配件为 Grohe 的常规配置。

我认为对于第 3 间公共卧室来说，这个位置并不理想，稍有距离。当然，也有人会觉得这只是典型的“幸福烦恼”。

对我而言，理想布局通常是将公共浴室置于两间卧室之间，采用 Jack-and-Jill 双通式设计，使两间卧室都几乎等同于带卫套房。

但这也意味着次主卧的浴室需同时具备对外通行的设计——以便来客时也有可用的卫生间。

至于次主卧，面积与前两间相近，可勉强放下 queen size 大床及少量床侧配件。  

收纳依旧为常见的 2 门衣柜，这里不再赘述。

次主卧浴室与公共浴室同尺寸，同样在淋浴区设置了压缩石英的置物台，便于收纳清洁用品。换言之，两者几乎没有差别。

今天的最后一间房来到 4 房户型的主卧。一开始就能看出面积相当可观，ID 甚至在与 king size 大床及床侧台面平行的位置，加入了一个坐榻区。 

我也喜欢其保留了不错的回游动线。

主卧同样配有阳台，考虑到 Verdale 周边目前的绿化环境，我认为这是恰当的配置。

面积并不算大，但如本案 ID 所示，摆下一到两张躺椅，中间再放一张小茶几，已足够。 

主卧布局较为独特之处在于衣柜区——几乎可以称作步入式衣帽间。

这处额外空间大多数人都会喜欢；你甚至可以将其视为 his & hers 衣柜布局，物品分类更为整洁。

虽然主卧表现不错，但主浴室略显失色。

当然，没人会指望这里配备浴缸，但就空间而言偏小。此外也缺少能突显“主浴室”身份的亮点配置。

Verdale 地段评测

这也正是考虑 Verdale 的潜在买家面临的最大障碍——其即刻可享的地段便利性并不突出。

项目位于 Jalan Jurong Kechil 沿线，距 Beauty World MRT 站及其周边配套确实有一段距离。 

若你对 MRT 的依赖度较高，我会说市面上还有更便捷的选择。

那么，它的地段优势体现在哪里？首先，这里相对清静；在可预见的近未来，除毗邻的 Hillford 外，四周多为尚未开发的住宅地块，因而提供了较为开阔的居住感，这在其他区域并不常见。

从更宏观的角度看，Verdale 位于备受期待的‘改造区域’（第 21 区）——这始终是令人振奋的因素。稍后在分析部分我们会更详细展开。 

公共交通 

巴士站	服务巴士路线	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Aft Bt Batok East Ave 6’	61, 66, 66B, 157, 174, 970, 985	270m，步行 3 分钟
‘Ppis Bt Batok’	178, 852	600m，步行 8 分钟
‘Bt Regency’ (Along Upper Bukit Timah Road)	67, 75, 170, 170A, 73, 184, 852, 961, 961M	1km，步行 12 分钟

最近的 MRT： Beauty World MRT – 1.2km，步行 14 分钟

从更大的整体来看，Verdale 的周边环境相当静谧——很适合退休人士，或自驾人士。

对于需要每日通勤的人来说，这也意味着从公寓步行到 Beauty World MRT 距离不算近。再加上此处缺乏有遮蔽的人行道，更合理的做法是在‘Jln Jurong Kechil’巴士站搭乘以下 5 条巴士线路。好消息是？将会有一条有顶连廊通往该巴士站。

这些巴士包括 157、174、66、970 和 985。 

若要前往市区（例如 Orchard），可在同一站乘搭 174，约半小时多一点即可直达。   

至于前往 CBD（Raffles Place）的人，目前最快的方式是在同一站乘搭 157 路至 Sixth Avenue MRT（11 分钟，10 站），再从那里转乘地铁至 Raffles Place MRT（21 分钟，11 站）。 

全程用时略少于一小时。 

私人交通

主要目的地	距公寓距离（及预计 高峰时段 驾车时间）
CBD (Raffles Place)	17.9km，车程 28 分钟
Orchard Road	12.2km，车程 22 分钟
Suntec City	18.1km，车程 25 分钟
Changi Airport	26.9km，车程 31 分钟
Tuas Port (By 2040)	30.3km，车程 40 分钟
Paya Lebar Quarters/Airbase (By 2030)	17.1km，车程 25 分钟
Mediapolis (and surroundings)	11km，车程 20 分钟
Mapletree Business City	12.7km，车程 25 分钟
Tuas Checkpoint	20km，车程 25 分钟
Woodlands Checkpoint	14.6km，车程 20 分钟
Jurong Cluster (JCube)	5.7km，车程 15 分钟
Woodlands Cluster (Causeway Point)	18.1km，车程 30 分钟
HarbourFront Cluster (Vivo City)	15.7km，车程 25 分钟
Punggol Cluster (Waterway Point)	25.7km，车程 33 分钟

*请注意：车程时间以高峰时段计算

最近道路出入口： De Souza Avenue 仅设单一进出通道。 

总结： 如果你打开 google street view，会发现目前这里确实只有单车道。我想不久的将来或许会有扩路计划。此路通往双车道的 Jln Jurong Kechil，从那里约 6 分钟就能抵达 Dunearn Road 以及沿线的多所学府。 

杂货

杂货店名称	距公寓距离（及预计步行时间）
FairPrice Xpress – 213 Upper Bukit Timah Estate	1.6km，步行 5 分钟
FairPrice – Bukit Batok East	2.3km，车程 7 分钟
Cold Storage – Sime Darby	2.8km，车程 8 分钟

学校

教育层级	院校数量
学前教育（步行 1km 内）	2
小学（3km 车程）	6
中学（3km 车程）	3
国际学校（3km 车程）	2
初级学院（5km 车程）	0
大学（5km 车程）	2
理工学院（10km 车程）	2

其他要点

• 绿意盎然

配备森林舱及大量自然主题的设施，Verdale 并非只是在园区内部“走绿色路线”。 

环顾四周，你会发现这一带的绿化覆盖确实非常可观。事实上，如果你打开 Google Earth，会看到公寓后方有一整片连绵的林地。

不仅如此，Bukit Batok Nature Park（现存的二战 Bukit Batok War Memorial 所在地）、Bukit Timah Nature Reserve，以及整条 rail corridor，距离 Verdale 也都近在咫尺！

• 休闲选择丰富

除了偶尔的徒步/慢跑自然路线之外，这一带其实还有非常多的娱乐休闲活动可供选择。 

从参观 Dairy Farm（小朋友一定会喜欢），到逛 Rail Mall（距离 Verdale 车程 6 分钟），再到在 Grandstand 尽情玩乐（如掷斧、室内五人制足球等），周边可做的事情相当多。 

喜欢高尔夫的读者也不用担心，得益于该区域丰沛的绿地与腹地，这里有不少乡村俱乐部可供选择。

• 再开发潜力十足

仔细想来，这点本可放在升值分析部分，但既然它影响显著，也不妨在这里先谈谈。 

未来几年，随着 Bukit Timah Community Club/Building 的同步推进，ITH（Integrated Transport Hub）无疑将成为第 21 区 Beauty World 一带的重要新增配套。

对于不熟悉 ITH 术语的读者，它本质上是全空调的巴士转换站，并与商业配套及 MRT 线路实现一体化连通。 

此外，你可能会注意到该区域有不少保留地块。这里仍有许多尚未充分开发的区域，因此 D21 的潜力仍有待释放。   

Verdale 开发地块评述

Verdale 配套设施

24/7 安保	会所	放映室
户外用餐	餐厅	水岸休闲区
开阔草坪	儿童泳池	水中健身
50M 泳道池	日光躺椅	健身房
淋浴间	蒸汽室	户外厨房
户外淋浴	游乐场	户外健身角
花园	水疗	阅读吊床
瑜伽/冥想区	户外休闲区	秋千

就我而言，整体布局规划得相当周全。尽管配套清单不算特别丰富（网球场是明显的缺席），但现有设施的落地与执行都相当到位。

屋顶用餐亭、临水户外用餐区与森林用餐舱（连同各类泳池）等设施，应该会深得偏好绿意与自然的住户青睐。

内向庭院式布局一向各有拥趸，但确实能在一定程度上阻隔外界的窥视。鉴于四周建筑普遍较低，且若周边容积率不作重大调整，未来大概率也不必担心更高邻里俯视自家院落的问题。

最后，由于水景与绿化相关设施众多，意味着日后需要投入大量维护（包括每周的消杀）以确保多年后依然保持整洁如新。  

最佳栈号

这里的一个好处是，临主干道的楼栋并不多。若对道路噪音较为敏感，栈号 31、30、29、38 和 37 应尽量避开。

话虽如此，若你打算经常使用巴士站，这些栈号也不妨考虑，可略省步行时间。

就当前而言，我会优先推荐 9、16、15、2、1 与 8 号栈位，因为面向开阔绿地。当然，这些对面地块已规划为住宅用地，未来何时会有新开发而影响景观，则很难预料。

稳妥起见，更具抗风险的选择大概是 10、11、12、19、20、21、25、26、27 号栈位，这些均朝向 landed 住宅；若购买楼层足够高，朝向有地一侧的视野基本可确保无遮挡。

最后需要注意，栈号 31、32、33、41、42、43、44、49、50、51、52、5、6 与 7 会直面西北向（NW）的西晒。

对于内向栈位，鉴于楼栋间距超过 100m，36、3 与 14 自然是更优选择。当然，这些栈位对应较大的 4 卧室户型。

下午西晒路径分析

具 NW 朝向的栈位（31、32、33、41、32、43、44、49、50、51、52、05、06、07）在一年中将承受最多的午後西晒。栈位 01、02、08、15、16、09、10、11、12、19、20、21、25 与 26 由于其 NW 与 ES 朝向，不会受到午後西晒。事实上，这些栈位由于前方开阔无遮挡，可获得充足的晨光。

户型配比

户型	单位数量	单位面积（平方英尺）
1 卧室	18	463-474
1 卧室 + 书房	5	560-570
2 卧室	33	614
2 卧室（豪华型）	114	700-753
3 卧室	15	947
3 卧室（豪华型）	39	1,001 – 1,033
4 卧室	22	1,410
4 卧室 + 家庭 Duplex Penthouse	9	1,518 – 1,528
5 卧室 + 书房 Duplex Penthouse	3	1,873

迄今为止，很少有公寓覆盖从 1 卧到 5 卧的全户型层级。尤其是在 D21 区内，体量不大且低密度的项目更是少见。

更让我感兴趣的是，这里的户型变化相当多样。 

换言之，尽管看似选择繁多，实则各个户型段的单位数量都较为分散且稀少，感兴趣的买家需要更快作出决定。

价格评析

鉴于 Verdale 的直接所在位置，以及本区内另外 3 个正在推出的新盘，我决定列出两张表。 

第一张，将其与周边转售邻居作比较；第二张，则与前述 3 个新盘对比。   

项目名称	产权年限	TOP	平均价格（PSF）
Verdale	99年地契	2023/2024	最低 $1,627 psf
Grand Chateau	永久产权	1996	$1,050 psf
Sherwood Condominium	永久产权	1998	$1,058 psf
Charisma View	永久产权	2002	$1,081 psf
The Hillford	自2013年起60年	2016	$1,133 psf

如果你查看 Verdale 周边的公寓，会发现除 The Hillford 之外，其余都相当成熟。 

有趣的是，The Hillford 和 Verdale 都是有地契的项目，与其他更早的永久产权项目相比，户型相对不那么宽敞。  

为便于参考，我将列出这些项目近期的一些 2 房单位成交：

Sherwood Condominium 的一套 2 房单位（926 平方英尺）近期以 $1,091 psf 售出，折合略高于 $1m。

至于 Charisma View，一套 1,066 平方英尺的 2 房单位亦于近期以 $1,159 psf 成交，折合高达 $1.2m+。 

关于 The Hillford，我们刚看到一套 506 平方英尺的 2 房单位以 $1,162 psf 易手，折合约 $588,000。

至于 Verdale 的一套 614 平方英尺 2 房单位，目前约为 $998,000 – 换言之，约 $1,625psf。

（我们未纳入 Grand Chateau，因为未能找到其近期的 2 房成交）。 

据此可见，最为亲民的其实是 The Hillford。但鉴于其地契较短，或未必是投资者的最佳选择。 

较旧项目未来亦存在en bloc（集体出售）的可能，这也是值得纳入考量的因素。 

总的来说，与周边更旧的永久产权项目相比，Verdale 的总价更“亲民”——但这自然意味着在单位面积上有所取舍。 

另一个问题也随之而来：当最初的新鲜感消退后，Verdale 能否维持其价格水平？这并不容易判断。 

鉴于其周边位置相对一般，价格很大程度上取决于项目的最终品质、后续维护，以及周边土地的再开发；稍后我们会更详细讨论。  

项目名称	产权年限	TOP	平均价格（PSF）
Verdale	99年地契	2023/2024	最低 $1,627 psf
Daintree	99年地契	2022	$1,684 psf
View @ Kismis	99年地契	2023	$1,700 psf
Forrett At Bukit Timah	永久产权	2024	$1,880 psf

接下来，事情开始变得有意思了。 

对于预算较为充裕、打算进入 D21 的买家，你们一定会问，“这 4 个新盘中，究竟哪个最值得？”

毕竟，我们也见过顶级项目在近期如何下滑。 

当然，这终究取决于你的偏好。你是否只从升值角度考量？你是否是极度追求便利的自住者？或是更看重极致静谧的自住者？ 

偏好千差万别——但总有几项核心分析可覆盖大多数考量。

我们先聚焦于总价。    

Matt 最近对 Forrett at Bukit Timah 与 Daintree 和 View @ Kismis 之间的定价做了深入解析。你可以在这里查看。

因此，这里不再详述数字分析，但我会列出 1 房单位的价格表：

1 房起步价：	面积（sqft）	单价（PSF）	总价（起）
Verdale	463 sqft	$1,708psf	$791,000
Forett at Bukit Timah	474 sqft	$1,790psf	$848,000
Daintree Residence	538 sqft	$1,704psf	$916,900

显然，Verdale 的定价最低，但这也在意料之中，因为其距离配套与交通最远。

由于View at Kismis没有 1 房户型，下面改为 3 房的对比。

3 房起步价：	面积（sqft）	单价（PSF）	总价	距离 MRT 站	产权年限
Verdale	947 sqft	$1,584psf	$1,500,000	1.2km, 步行 14 分钟	99年地契
Daintree Residence	1,001 sqft	$1,719psf	$1,720,450	600m, 步行 7 分钟	99年地契
Forrett at Bukit Timah	947 sqft	$1,783psf	$1,689,000	850m, 步行 10 分钟	永久产权
View @ Kismis	893 sqft	$1,611	$1,439,000	1.1km, 步行 13 分钟	99年地契

若关注 3 房户型，各项目之间的价差就相当明显。View @ Kismis 的总价最低，但其面积不足 900 平方英尺，对 3 房而言空间限制较大。

Verdale 价格

价格明细（首套房）

	1 房	2 房	2 房豪华型	3 房	4 房
价格	$791,000	$998,000	$1,100,000	$1,500,000	$2,400,000
25% 首付款	$197,750	$249,500	$275,000	$375,000	$600,000
额外费用
买方印花税	$18,330	$24,540	$28,600	$44,600	$80,600
法律费用	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500	$2,500
估价费用	$300	$300	$300	$300	$300
盖章费	$500	$500	$500	$500	$500
总价	$812,630	$1,025,840	$1,131,900	$1,547,900	$2,483,900
初始投入金额	$219,380	$277,340	$306,900	$422,900	$683,900
投资回报
预期租金	$2,133	$2,763	$3,195	$4,262	$6,345
租金回报率	3.15%	3.23%	3.39%	3.30%	3.07%

价格（第二套房）

	1 房	2 房	2 房豪华型	3 房	4 房
未含 ABSD 的总成本	$812,630	$1,025,840	$1,131,900	$1,547,900	$2,483,900
加：ABSD (12%)	$94,920	$119,760	$132,000	$180,000	$288,000
含 ABSD 后总价	$907,550	$1,145,600	$1,263,900	$1,727,900	$2,771,900
初始投入金额	$314,300	$397,100	$438,900	$602,900	$971,900
投资回报
预期租金	$2,133	$2,763	$3,195	$4,262	$6,345
租金回报率	2.82%	2.89%	3.03%	2.96%	2.75%

升值分析

遗憾的是，就这一点而言，Verdale 似乎（强调：似乎）不如其 Forett at Bukit Timah 或 Daintree Residence 同类项目受益那么多。 

尽管其私密性/静谧性出众，但看起来似乎距离“核心动区”并不够近——也就是那片 1 million sqft 的综合开发改造所在之处（即 Beauty World MRT 及其周边）。 

诚然，随着交通枢纽及周边改造的逐步落地，板块价格自会出现一定的“外溢”效应；但若说影响会非常惊人，或许有点言过其实。

话虽如此，你或许还记得我先前提到的保留地块。 

留意到该区域此类地块相当多吗？更不用说 Verdale 周边的地块（即 1.4 容积率的地块），虽划为住宅用地，但迄今尚未在 GLS 公告中推出。 

目前我们无法确定保留地的最终去向，但区域内已存在如此之多的住宅用地，或可暗示不久将来附近会有某种形式的商业开发落地。 

尽管有人认为 Verdale 一开始定价偏高，未来几年项目可能会贬值——我认为其最大的潜力，确实来自周边所有潜在可开发的地块。 

若从整体再看，似乎可开发的住宅地块很多，这可能指向区域内供应过剩。

不过我认为，后续会有相应的配套规划来支撑这里的住宅体量。简而言之，政府并不会不加节制、毫无章法地向某一区域堆砌供应。

当然，开发商也一样——在看似短期内并无重大题材（好吧，除交通枢纽外）的情况下，这些地块仍被迅速竞得，自有其原因。

以上均建立在长期持有的前提下。若寻求短线标的，最好另觅他处。

是的，这需要时间；是的，它毕竟是 99 年地契——但我诚然相信，待到地契折旧开始显现之时，周边地块多半已被投入开发，由此在某个时点为业主提供退出契机。   

（以上假设不考虑近期及后续时间线上可能出现的政府/经济/政治层面的进一步影响。） 

我们的看法

个人认为，Verdale 最适合长期自住、追求远离城市喧嚣、宁静且相对私密项目的业主。 

如前所述，若你开车通勤，且将静谧与绿意列为优先，Verdale 具备这些特质。周边、Bukit Batok 自然公园与自然保护区，对热爱自然的人而言确实很有吸引力。 

但我们还是要直面核心问题——它的地段。 

如果你经常乘坐 MRT，我会说外面确有位置更优的项目。 

不过，其相对不占优的地段也有一线亮点。从今天所见，开发商显然投入了更多心力，力求打造一个突出的项目。

从承建方的经验、到周到的配套规划，再到后续的装修品质与收纳空间配给，不难看出 Verdale 在竣工后会是一个相当扎实的项目。  

开发商备注：

Verdale 由 COHL Singapore 和 CSC Land Group 联合开发。

CSC Land Group 实际上是 South Pacific China Construction Co Pte Ltd 的子公司——而该公司是 China State Construction Engineering Corporation（CSCEC）的区域分支。

至于为何有如此多的分支，CSCEC 成立逾 60 年，现为全球第 3 大。

其以周密规划著称，强调空间意识并注重居住功能的同理心，这也促成了其先前项目 Twin Vew（West Coast Vale）的成功。

在开盘周末，520 套中售出 442 套，去化率高达 85%，足见开发商打造亮眼项目的能力。

同样地，COHL（或 China Overseas Holdings Ltd）是 China State Construction Engineering Corporation 的子公司。迄今，该集团在《财富》世界 500 强中位列第 18 名。

与其同系公司相似，COHL 的使命是“Envision delightful space and create infinite value”——再次体现对居住宜居性的同理与关注。

截至目前，其已投资建设超过 32 million 平方米的社会项目以及逾 1,600km 的基础设施。

毫无疑问，经验丰富的母公司将以成熟步伐确保项目全面而扎实。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。

Frequently asked questions

Who is the Malaysia My Second Home (MM2H) programme now attracting?

The programme is now attracting not only retirees but also professionals, entrepreneurs, and families who travel regionally and seek lifestyle flexibility, including maintaining a primary home in Singapore while spending extended periods in Malaysian cities.

What are the different tiers of the MM2H programme?

The MM2H programme offers three tiers: Platinum with a 20-year visa and RM2 million property purchase plus USD$1 million fixed deposit; Gold with a 15-year visa, RM1 million property, and USD$500,000 fixed deposit; and Silver with a 5-year visa, RM600,000 property, and USD$150,000 fixed deposit.

What lifestyle benefits do Malaysian cities offer to MM2H applicants?

Cities like Kuala Lumpur and Penang offer larger living spaces, a slower pace of life, and a different urban environment that some households find appealing, along with lower property prices compared to Singapore.

What property considerations are involved in the MM2H programme?

Buyers must understand Malaysia’s property ownership rules, with minimum purchase thresholds varying by state, and consider the implications of freehold versus leasehold properties, especially in popular areas like Johor Bahru, Kuala Lumpur, and Penang.

What risks should applicants consider with the MM2H programme?

Applicants should evaluate potential policy changes, understand long-term financial commitments, consider tax implications, exit strategies, property liquidity, and assess whether the programme aligns with their long-term goals.