探访 Clementi Park 公寓：自带小山与公园的超大型项目 + 永久产权

当我第一次看到 Clementi Park 的一个挂牌单位时——这是由 CDL 于 1986 年在 Sunset Way 开发的公寓——我觉得仿佛找到了理想住房的答案。原因如下：

• 位于新加坡西部，靠近我母亲的办公室，也是我们熟悉的区域，但没有武吉知马其他地段那么昂贵（可能因为它在 D21 而非 D10，但我非常乐意住在 D21。截止 2021 年 11 月，仍有单位以 $1,200 psf 成交。目前撰文时，要价 psf 已显著上升，约在 $1,397 – $1,600 psf 之间。（不计入顶层公寓的 $1,155 psf，因为其总价（约 $7m）使之成为离群值。））

• 位于宁静、以有地住宅为主的社区尽头，远离主干道，但附近有一些商店（如 Sunset Arcade 以及 Sunset Way 的 HDB 商用店面）

• 空间极其宽敞：400+ 个单位分布在 973,984 平方英尺的超大地块上。此外，这里的部分单身公寓面积接近 1,000 平方英尺，可想而知其他单位有多大！
• 尽管楼龄不小，管理费仍算合理（以 3 卧室、1,900+ 平方英尺的单位为例，管理费约 $400+。）据我与中介交谈了解，管理处也相当通情达理，允许住户将阳台与花槽合并、并调整空调外机位置以减少占用空间。（注意：我未直接向管理处核实，上述信息尚未确认。）

• 单位通透明亮且细节考究。例如，若某面墙正对另一栋楼，设计并非开大窗（既碍眼也不讲究风水），而是采用较窄的窗户，并让同一房间的更大窗户朝向无遮挡的景观。Clementi Park 多数单位的视野都不错，即便是一层单位，与对面建筑的距离也相当可观。
• 永久产权（我妈妈的最爱，尽管如今并不能 100% 保证更好的回报。）

该项目由高低层楼座组成，共有 487-489 个单位（不同网站披露的数字略有出入）。我实地看了 2 个单位，对其格局与合理的户型设计印象深刻。以 Block 137 为例，每层仅 2 户，分列电梯两侧，也就是说两家的大门并不相对，有助于减弱来自热闹邻居的影响。

此外，分配给单一住户的走廊空间，是我目前所住项目（以及我看过的大多数公寓）中 3 户共用空间的 2-3 倍！据我所见，几乎所有住户都会把额外的电梯前室用作储物区，因此在原本就很大的单位之外，还能多出约 100-200 平方英尺的可用空间。需注意 Clementi Park 各栋的平面布局并不相同，因此并非每栋都如此。部分低层楼座是 walk-up 公寓，台阶相当陡峭。（住在这里的居民体能应当不差！）

此项目的一大特色是在地块内自带一座“⼩”山，配有露天剧场与山道，傍晚（或清晨）漫步其间非常惬意。我能想象有年幼孩子的家庭会在此住得很开心，尽管 1km 范围内没有小学。（最近的似乎是 Bukit Timah Primary School，距离略超 1km。对于有孩子的家庭而言，Clementi Park 与其他优质学校仍相对接近，如 Methodist Girls’ School、Nan Hua Primary 与 Anglo-Chinese Junior College。） 

这座公寓的设施相当多——泳池与会所的氛围让我想起乡村俱乐部，不过它们位于马路对面（需要走出公寓并穿过这条（清静的）马路）。我欣赏的一点是设施与住宅楼保持了一定距离，住户受噪音影响较小。相对地，若你住在更里端的楼座，去会所就得走一段路。园区也预留了几处访客车位，必要时可选择驾车。

乐园中的烦恼
然而，仍有数个值得注意的风险。首先，关于 Clementi Park 的文章大多盛赞其坐落于宁静的有地住宅区、环境幽静，却方便地忽略了 PIE 的存在——几乎就紧挨着 Block 137！目前噪音尚算可控（但确实能听见车流声），不过 PIE 与 Clementi Park 之间有一小条空地（见下方地图上一条长长的黄色“reserve site”），看起来未来不排除被划作快速道路扩建用地的可能。

（如果你在找南北朝向的单位，这通常被认为是在阳光充沛的新加坡里通风好、且不受晨/午阳直晒的“最佳”朝向，那么 Block 137 可说是朝向上较“佳”的楼座。）

截至目前我尚未见到 PIE 扩建的消息，但新加坡城市建设日新月异，似乎只是时间问题。此外，Ki Residences 紧邻在侧，预计在 2024 左右才会 TOP，至少还有 3 年的施工噪音与扬尘，尤其是靠近的楼座（我认为是 135 与 137 座）。等到 Ki Residences 施工结束，PIE 的扩建也很可能接踵而至。（在新加坡，谈城市建设，4 年已是“很长”的时间。）

有些人也许不在意。但我对噪音较为敏感——如果你不确定住在快速路旁的噪音是否可以接受，这里有一段由住在新加坡快速路旁的人拍摄的 YouTube 视频可作参考。（这段其实相对安静——我曾听过另一位住在高速公路旁的人录音，噪音大得多，或许因为他/她住在更高楼层，声音会向上传播。可惜当时没保存链接，如今也找不到了。）

除了噪音污染，住在 PIE 旁还伴随交通污染。University of British Columbia 在 2020 年发表的一篇文章指出：“住在主干道或高速公路附近，与更高发的痴呆、帕金森症、阿尔茨海默病以及多发性硬化（MS）有关联。”

在地少人多的新加坡，许多公寓的位置并不完美，完全回避或许并不现实。然而，鉴于 Clementi Park 当前不少挂牌价较 4 个月前的成交价高出约 15-33%，无论我多喜欢这个项目，也不急于在此时成交。

注：其中部分为“条件不那么理想”的单位价格（例如需爬好几段楼梯、无电梯可达，且台阶陡峭到连我这种在英国住过多年 walk-up 的人也觉得吃力！等。）

归根结底，如今在 Block 137 买房多少还得看运气。也许 PIE 会一直维持现状，或 Clementi Park 会在 PIE 扩建前以不错的价格集体出售（en-bloc）。需注意，Brookvale Park（现为 Ki Residences）在 2018 年集体出售时的价格低于 $1,000 psf（$932）。就我个人而言，只有在售价足够吸引时，我才会承担 PIE 扩建的风险，但每个人对此的看法不尽相同。

行动不便者或将面临困难

遗憾的是，尽管户型布局周到，但在我看来，楼座本身并未充分考虑老龄化需求。出于某种原因，许多单位的电梯大堂需经台阶方可到达（无坡道）。换言之，即便有电梯，回家也并非全程无台阶的无障碍通行。（确有少数单位可实现全程无台阶通行，但我认为主要集中在东西朝向的 Block 135，即同时受晨阳与午阳照射——在像新加坡这种升温速度是全球平均 2 倍的国家并不理想。）

有年长家人的家庭若搬来 Clementi Park，最好祈祷他们始终健康灵活（我的两位祖辈最后几年都坐在轮椅上，所以我格外留意无台阶通行）。理论上，若有需要，管理处可为部分楼栋增设坡道，但这将推高维护成本，考虑到楼龄，这笔费用未来只会增加。

如果我们在 15 年前，甚至 10 年前看 Clementi Park，我会立刻搬来。然而，如今母亲已年逾 70，这些台阶确实令人担忧。台阶也许不多，但若需靠轮椅出入，进出家门的难度就会显著增加。 

此外，尽管停车场有顶盖，从车位到电梯大堂的（短）步行路段却没有遮蔽，遇到下雨天气对年长者而言可能较为湿滑。（FYI，新加坡平均每年有 167 天下雨——接近 50% 的时间。) 

其他需要注意的事项

• 虽说 Clementi Park 园区内有数个出入口，但通往园区所在的 Sunset Way 却只有一个出入口。该出入口为有地住宅、公寓与 HDB 所共享，高峰时段可能会相当拥堵！

• 许多关于 Clementi Park 的房产文章都会提到“集体出售（en-bloc）”。然而，考虑到地块起伏较大，我不禁想这会否影响可建户数/定价？（如果我以 $1,600 psf 购入 Clementi Park 的单位，那么若在 3 年内集体出售，至少也得以 $1,900 起跳，才能覆盖搬家费、装修费以及可能的额外印花税，若集体出售发生在购入后 3 年内！）

• 楼龄渐长，部分区域确实需要适当整修美化。

• 位于 Sunset Way 社区尽头，公共交通有限（步行到主干道距离较长），但公寓自设接驳巴士，往返 Clementi Mall/MRT，费用为 $20/月。

• 电梯偏小，若你有体积笨重的家具可能会不便。我有位朋友就因这个原因而放弃了某个条件极佳的公寓单位！

总之，Clementi Park 是我本想深爱的一个项目，但遗憾的是，看房与做了功课之后，我不确定它对我或有年长家属的人来说是理性的选择。可惜了，因为它确实是我近来见过较为出色的项目之一。若你和/或你的家庭更为年轻，想在武吉知马寻找价格相对亲民的选择，且不介意交通不便，Clementi Park 绝对值得考虑！

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。