过去那些“幸运”的新加坡购房者能做到的事——如今你已做不到

受政策调整与市场趋势变化推动（包括 2009 年全球金融危机与 2019 年 Covid-19 疫情等近期冲击），新加坡房地产市场经历了演变。并非所有变化都是坏事，诸如降温措施与贷款限制等举措，或许是确保住房市场稳定所必需的。

然而，政策变化与市场趋势叠加，也意味着过去的新加坡屋主曾享有的一些“好处”，后续世代在可预见的将来未必还能享有。

以下这些住房市场的里程碑式变化，年轻的首次购房者可能将不再经历：

1. BTO “中奖”红利的年代

HDB 于 2024 年推出按地段划分的全新 Build-to-Order（BTO）分类。自去年 10 月起，新的 BTO 公寓将按地段属性被归为 Standard、Plus 或 Prime。

对某些人而言，这一改变可谓双刃剑；他们也会认为，新一代购房者算是“幸运”，得以避免此前分类制度中被认为不公平的现象，例如那些在抽签系统中屡屡处于末位者的处境。

过去，若能在成熟、尤其是中心地段购得一套 HDB 公寓，日后转售时往往极有机会获得可观的利润红利。以 Bidadari 组屋区为例，近期便有一套三房单位 以约 $900,000 成交。

如今，像 Bidadari 这样中心的地段，其 BTO 大概率会被归入 Prime 或 Plus。此类单位附带 10 年的 Minimum Occupancy Period（MOP）、按具体项目设定的补贴回收，以及未来转售时买家需满足的限制（例如转售买家同样适用的收入顶线）。这意味着，尽管部分屋主若能获得 Plus 或 Prime 单位，在转售市场上或许更有机会取得更高的资本增值，但再现“意外之财”的把握，已不若从前。

Plus 与 Prime BTO 屋主至少需等待 13 年，方有可能实现资本增值。这通常包括约 3 至 4 年的建造期，加上 10 年的 MOP。对于有意升级的 HDB 屋主而言，这类单位或与其升级节奏并不契合。

鉴于近年来 “百万组屋”大量进入市场，并在部分屋主间引发不同程度的不满，有人会认为，Z 世代及其后续世代“幸运”地避免了类似情况的重演。

2. “三明治住房”的额外一层

Executive Condominiums（EC）面向所谓“夹心”群体的住宅类型。目前，EC 是介于公共住房与私人市场之间、最常被视为“半私人”住宅的唯一品类。

但在更早些年，曾经还有另一“阶梯”的半私人住房：The Design, Build, and Sell Scheme（DBSS）于 2005 年推出、2012 年终止。该政策催生了 13 个项目，试图为日益壮大的中产群体在公共与私人住房之间搭建桥梁。它由私人开发商设计与建造公共住房项目，但不配备泳池、健身房等住户设施。

当年政府的 DBSS 政策并未广受欢迎。我们在这篇 旧文 中谈过部分原因；撇开施工水准不论，后期数个 DBSS 项目推出的单位，价格有时已能与 EC，甚至当时面积较小的转售公寓相媲美，背离了初衷。

然而，近年 DBSS 项目在转售市场的表现明显改善，其中不乏 屡破纪录的项目。此外，这一理念最初的宗旨——在 EC 之外，再提供另一道介于组屋与公寓之间的中介台阶——对部分购房者而言或许仍具吸引力。

目前市场上唯一的“半私人”住房形式仍是 EC 项目。就当下而言，这一住宅类别确有必要进行检讨，以放宽 收入顶线等资格标准。

3. 能够长期“chope”新盘单位（有时甚至超过一年）的时代

在 2020 年之前，如果你看中某个新盘单位但需要更多时间（例如等待卖掉现有住房，或争取更优惠的贷款方案），有时仍然可以先 “chope”（占着不放）。

当时，在支付期权费取得购房选择权（OTP）后，若开发商通融，往往会在 OTP 到期时反复重新签发。并无正式上限，取决于开发商是否接受。借此，一些买家能长时间“抓住”同一单位，少则数月，多则甚至超过一年。

多数开发商也并不介意，因反复签发 OTP 往往能让销售数据更好看，单位也可被正式标注为“已预订”。但这带来了无心之过——扭曲了购买需求：偶有“几近售罄”的公寓，后来却出现大量退货单位。

无论如何，这一切在 2020 年 9 月画上句号：URA 与住房主管机关禁止 OTP 超过 12 周后重签；同时也禁止在期权到期后 12 个月内，向同一买家重新签发同一份期权。

此举有助于维护市场纪律，但也剥夺了部分买家的潜在优势。比如，买家如今必须在更紧的时限内卖掉原有住房，或解决融资上的难题。

4. 曾有一段时间，55 岁以下的新加坡人从公寓“回迁”到组屋要容易得多

这同样是一把双刃剑。2022 年 9 月，政府规定私人业主在出售其私宅后，购买非补贴转售组屋之前，须履行 15 个月的“冷静期”。对于年满 55 岁、购买四房或更小面积单位的长者，此冷静期予以豁免。

这一等待期旨在抑制刚售出私宅、手握现金的业主立刻将资金转投公共住房市场，从而无意间推高转售价。

但不利之处在于，这对境况生变的人来说可能十分棘手。比如，某位买家升级至公寓后，其所处行业长期低迷导致收入下滑；又或年轻夫妇当初购入两房，如今迎来添丁却需要回到更大的组屋单位。 

这意味着私人住宅买家需更充分地提前规划；回头换回组屋不再那么容易。即便可以通过预判与准备来应对，相较过去买家而言，这仍是一道新增的障碍。

今年，政府已宣布正在检讨该政策。

5. 以面积换地段更容易，但反过来未必成立

近年来，开发商在每平方英尺成本更高的同时，压低了总价（overall cost，亦称 quantum）。这也是为何我们在传统高价区（如 Core Central Region，CCR）看到更可负担的单位。但这种“可负担”是有代价的——无论当下户型如何更高效，客观上其建筑面积通常更小。 

（当然，这并非唯一原因——在纸面上，GFA 协调也会因不再计入空调机位等元素而减少记录的总面积）

这并不只发生在 CCR。今年较为亲民的市边缘新盘之一——Canberra Crescent Residences——其成交价约为 $1,880 至 $2,150 psf。就 $PSF 而言，这样的价格在 COVID 之前，多数人会把它与市中心或市边缘地带联系在一起。 

开发商尝试通过“哑铃”格局与“Jack and Jill”卫浴等布局来弥补空间减小。但对坚持认为 1,000 平方英尺三卧才是最低可接受“家庭户”标准的买家而言，找到可负担的住房可能更难——尤其当他们执意将总价控制在 $1.8 million 至 $2 million 之下时。对这类买家而言，换取更中心的地段并不总能弥补空间牺牲。

6. 通过购买老旧物业、再以 en-bloc 退出的经历，将会变得更加罕见

一些新加坡人或许还记得市场“集体出售（en-bloc）热”的狂飙年代，甚至一度形成近似五年的周期（即为避免触及 ABSD 时限，重建需在 5 年内完成，进而引发新一轮 en-bloc）。

对当下持有老旧永久产权公寓的卖家而言，这种经历已大为不易。曾被视为 en-bloc 潜力股的老牌永久产权大型社区——Pandan Valley、Spanish Village、Braddell View 等——似乎都停滞在“半空”。即便是永久产权，如今也难言优势；不难理解，政府在积极推出 GLS 地块时，更削弱了其可行性。 

叠加更高的建造成本、GFA 协调导致可售面积减少，以及业主为置换物业成本所困等因素，这些体量较大的老旧永久产权项目的 en-bloc 前景相当黯淡。相对而言，最有希望的是规模更小的地块，例如约 50 个单位左右的项目，便于中小型开发商出手。

对于买方而言，这同样构成掣肘：在如今 en-bloc 可能性大幅下降的背景下，买入体量庞大的老旧永久产权项目更令人担忧——即便你本人并不指望 en-bloc，你的未来买家也可能介意。 

话虽如此，也不必过度悲观

对 2025 年的买家而言，也许是时候转变对房地产市场的认知重心。与其执着于以往的关注点——如永久产权、单位面积与 en-bloc 前景——不如关注那些过去无法达成、而如今开始可能的选择。

诚然，你很难再像前人那样中到“大号”的 BTO 彩票——但至少 Plus 与 Prime 的推出，提高了你获得中心地段房源的机会。同样地，你今天能负担得起的公寓多半更小，但与 1990’s 或 2000’s 的买家不同，在 District 9 或 10 拥有一套公寓并非不可企及。相对更小的单位面积与更低的总价（quantum），也可能让部分年轻伴侣的预算更“吃得消”，而他们过去也许从未有机会在这些地段置业。

你或许也注意到，我们并未谈及 Additional Buyers Stamp Duty（ABSD）——在过往数十年其税率更低 

部分原因在于：对新加坡多数本地买家而言，如今拥有第二套房的可能性已大为降低——这无需我们赘述。在 ABSD 与更严格的贷款上限之下，今日鲜有新加坡人还能做到“卖一买二”。

但即便如此，仍有一丝曙光。尽管这种益处不那么直观，至少买家未必再会经历如全球金融危机后那样的急涨——当时私人住宅市场部分细分领域的强势涨价，令某些物业超出了普通买家的预算。比如，若没有 ABSD，后 COVID 阶段私人住宅价格或许会比如今更高。 

因此，尽管抱负需要适度收敛，如今的买家亦具备新的优势。同样重要的是，需跳出对新加坡房地产的“老派”策略与偏见；在近年市场快速演化之下，它们已愈发站不住脚。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。