The Jovell 评测：29,063 平方英尺泳池

关于此公寓

项目:	The Jovell	地区:	17
地址:	Flora Drive	地契:	99 年
占地面积:	242,558 平方英尺	单位数量:	428
开发商:	Tripartite Developers Pte Ltd	TOP:	2023

L位于新加坡人气地标 The Jewel 约 10 分钟车程处，较为低调的 Flora Drive 私宅区内，The Jovell 预计于 2021 年起拔地而起。

远离拥挤商场、嘈杂的 MRT 站与繁忙的交通路口，这里被誉为第 17 区下一处“静谧栖所”。

428 个单位将分布于 9 栋低层（8 层）建筑上，坐拥一块相当可观的地块。

它的最大亮点？

开发中央几乎贯穿全长的 29,063 平方英尺休闲泳池，中间点缀着一座“岛屿”式结构。

配以绳索般的步桥与瀑布主题的石砌壁龛（内设冷、热按摩池），项目的静谧氛围不言自明。

再加上较为亲民的价格定位，确实具备吸引大众的条件。

然而，自去年 9 月推出以来，项目仅售出 22%。为何如此？我们走访了其示范单位一探究竟。

实地探访

会所	多功能室	休息室
健身房	烧烤炉	休闲泳池
按摩池	游乐场	设有喷水设施的儿童池
绳索岛	泳池中岛	休闲亭
日光甲板	池畔栈道	户外健身设施
景观平台	推杆练习草坪	吊床区
阅读舱	网球场

是否感觉到开发商们愈发注重差异化？以大众盘而言，这里的品牌化呈现颇为用心。若你好奇 “Jovell” 之名的来历，它取自智利花卉 Jovellana Violacea。

从售楼处入口到示范单位，很难让人联想到这是一个相对亲民的项目。希望这份对美学的重视能延续到项目建成的每一处！

The Jovell 所在地块形状不规则，面积约 242,558 平方英尺，体量不小。对 428 个住宅单位而言，这是一个不错的尺度；与其他新盘相较尤甚，比如 Treasure at Tampines（约 650,000+ 平方英尺容纳 2,203 个单位）。

不同于 Commonwealth Towers 或 Echelon 等项目，外立面设计更为传统——以白色为主（好处是更不易吸热）。风格稳妥并非坏事，但我个人更偏爱深色、利落的观感。

不规则地形反倒为项目增添了个性，泳池几乎贯穿全场。我喜欢这种泻湖式概念，中间的岛屿空间有几分“圣淘沙”的味道。另一处亮点是沙滩缓坡式入池，较为少见。部分楼叠彼此相向，最小楼距 18 米，尚可接受。

配备一座网球场，以项目规模来看在情理之中。

The Jovell 2 房 + 书房 评测

面积为 678 平方英尺，若对比老盘会显得偏小；放在当下新盘，属中规中矩。整体格局规划与利用得当，几乎没什么浪费面积——仅有小型 PES，且无飘窗。

客厅尺度不错，且入户即连通厨房，减少了走道等无效面积。

以 2 房而言，厨房空间不小，主要因与玄关共享同一片区。虽然宽敞，但与多数 2 房一样，不太适合重油烟烹饪，除非每次开门通风你也能接受。

餐区面积一般，但依然可容纳 4 人就座。后方的大镜面在视觉上显著放大了空间感。

细看客厅，沙发宽度略窄、茶几也偏小，实用性受到影响，但确实有助于让空间显得更“大”。

阳台偏小，但仍可放置单椅或躺椅。若你更偏好室内可用面积，会更合胃口。

公共卧室并不大，放单人床尚可，但可活动的空间不多。

两间卧室之间被划为书房区。示范单位布置为婴儿房，但你可自由定义用途。该区域占用了通常作为浴室的空间。因此，这套户型严格来说是 2 房 1 卫。

与全屋一脉相承，主卧同样不大。可放置 Queen 尺寸床，但要再塞入书桌或梳妆台就比较困难了。

因为全屋只有一间浴室，这里设有双入口，卧室与公区皆可进入。

以唯一浴室而言，面积中规中矩。

The Jovell 1 房 + 书房 评测

建筑面积 527 平方英尺，1 房 + 书房的尺度其实不小。但我不认为格局足够理想，像是过长玄关等都属浪费面积。除非你确实需要独立书房，否则这些面积本可用于更实用之处。

有人喜欢较长的入户动线来营造更隆重的归家仪式感。但对本就受限的 1 房来说，未必有必要。

厨房台面长度可观，以 1 房而言算得上得体。我觉得较为奇怪的是，为冰箱预留的空间有明显空隙，似有考虑不周之嫌。

客厅略显紧凑，部分原因也在于旁侧书房占据了面积。

若你常在家办公，有书房当然不错，但我认为 ID（室内设计）的呈现仍可优化。目前看起来略显杂乱，若展示一个更温馨的学习角或许更佳。

餐区偏小。你也可以将阳台作为替代的用餐空间。

从这里能更直观看到——宽且长的玄关占去了不小、且效率不高的面积。好的一面是，因其较宽，你或许能融入更多收纳。

浴室可从卧室与起居区双向进入，照顾到有访客时的便利。

以 1 房而言，浴室空间算宽裕。

与 2 房示范单位类似，主卧偏小，基本只能容纳一张 Queen 尺寸床。

The Jovell 3 房 评测

The Jovell 的 3 房仅 904 平方英尺，确实偏小。乍看之下，动线与功能划分还算合理，主要瓶颈仍在于整体面积配置。

3 房的入户同样较长。若整体只有 904 平方英尺，这段过道更显得有些可惜。

视觉上似乎挺宽敞，但这是 ID 的“障眼法”。其一，并未预留电视与电视柜位置；其二，使用小边几（无茶几），让客餐之间显得更开阔；其三，餐椅全部靠墙布置，若你偏好传统四椅围合式餐桌，空间局促会更明显。

阳台可坐，但面积偏小；对于偏爱更大室内起居面的住户，这是好消息。

阳台可选配屏风/百叶。

这是获批的统一设计！

来看 3 房的厨房。

我喜欢其独立封闭式布局，台面与柜体储物都相当充足。

卧室普遍偏小。我个人也不太喜欢这种直角窗，但这纯属偏好问题。

这是 3 房其中一间浴室，可从先前展示的公共卧室与起居区双向进入。

第二间公共卧室勉强能放下一张 Queen 尺寸床，但也仅此而已。好在窗户近乎落地，且几乎铺满整面墙，采光不错。

此 3 房的主卧依旧偏小，基本无法再容纳书桌或梳妆台。

相对而言，主卫的空间倒是挺大。

可惜没有浴缸——不过以较小型的 3 房而言，这也在预期之中。

The Jovell 区位评析

先说最关键的一点：The Jovell 距离最近的 MRT，步行需 1 小时。

（尴尬！）

至少在 Google 地图上是这样（因为它会给出更安全的步行路线）。

如果你熟门熟路，其实步行约 15–20 分钟即可到达。

所幸，新加坡还有便捷的巴士可搭。

当然，结合步行并搭乘 4 号巴士，到 Tampines East MRT 约需 12 分钟，但总比“搭便车去 MRT”强多了。

诚然，这仍算麻烦，尤其是 Tampines East（顾名思义）位于新加坡东部腹地。这也意味着进出此区的巴士相对较少。

从公寓向两侧步行几分钟，分别可达 “Carissa Pk” 与 “Parc Olympia” 巴士站，分别有 4、5 号巴士。继续向南穿过 Flora Drive，可到 Upper Changi Road North 的 “The Japanese School” 站，途经 2、5、37 号巴士。

至于自驾人士，Loyang Avenue 以及 TPE、PIE 高速都在数分钟车程内。

值得放心的是，这份便利并未带来明显代价——与 The Clement Canopy 不同（尽管它的优点最终弥补了这点）。

若你愿意开车约 10 分钟，周边还有一系列商场（与美食广场）可供选择。

包括 The Jewel、 Downtown East、E!Hub @ Downtown East、White Sands Mall、Pasir Ris West Plaza、Tampines One、Tampines Mall、Century Square、Eastpoint Mall、Changi City Point，甚至 Bedok Shopping Complex。

清单可不短！

在如此多元的娱乐与餐饮选择加持下，The Jovell 居民基本无需为日常消费远行——除非是通勤（若你在西部工作，确实不建议住这里）或社交活动。

这里的生鲜粮油也不缺。Pasir Ris Drive 设有规模不小的 Giant 超市。

同一带还有巴刹（湿巴刹）。

周边有 10 多家 NTUC 连锁超市，最近的是 Tampines Ave 7 的 NTUC Express，驾车约 4 分钟。

有意思的是，新加坡东部仅有 3 家 Cold Storage。离 The Jovell 最近的是 Tampines One（车程约 10 分钟）；另外两家 Cold Storage East Village 与 Cold Storage Eastwood 约 11 分钟车程。

在看学校之前，再补充几点。

其一，Changi General Hospital 与 EXPO 的相对近距，多半会在需要时派上用场。

其二，常飞人士会喜欢与机场的近距——不过这也可能意味着更频繁的航班噪音干扰。

其三，居民可便捷触达北侧的 Changi Coastal 一带与南侧的 East Coast Park。不仅有休闲属性，那里的美食摊档也不会让你失望！

最后，热衷高尔夫的读者会乐见 Tanah Merah Country Club 车程仅约 10 分钟。

就近学校方面，小学资源相当丰富，其他学段也有一定多样性。

学前方面，Al-Amin Pre-school、Camberley Pre-School Loyang、Kinderland Preschool @ Loyang point、Sunflower Preschool @ Pasir Ris Drive 6 与 PCF Sparkletots Preschool @ Tampines Avenue 9 均在 10 分钟车程圈内。

小学方面，East Spring、White Sands、Pasir Ris、Gong Shang、Casuarina、Tampines North、Chong Zheng、Yu Min、Elias Park 以及 Park View Primary 也都在上述范围内。

中学方面，有 Dunman High、Loyang View、East Spring、Ngee Ann、Pasir Ris Crest 与 Pasir Ris Secondary 可选。

高等教育方面，有 Tampines Meridian Junior College、Temasek Polytechnic、Singapore University of Technology and Design，以及设在 Temasek Poly 校园内的 Singapore Institute of Technology。

The Jovell 开发地块

值得一提的是，The Jovell 实为该片区由 Tripartite Developers（TID、CDL & Hong Leong）开发的一长串 14 个公寓中的收官之作（不计潜在集体销售重建项目）。

深耕逾 30 年，且已在此区打造 9 个项目，足见其对居住客群有相当理解，并以此布局产品以满足需求、实现收益最大化。更重要的是，设施配置的水准理应不俗。

The Jovell 的低层公寓（受航线高度限制）也让人从林立高楼中得以“换口气”。这也带来更低的居住密度——其地块容积率仅 1.4。

另一个加分点是：车行动线对各楼栋的干扰似乎极少。留意标注为 “S” 的区域，入门道路很快即下穿至地下停车场，显然为各栋服务。

这不仅最大化了地面空间（不能向上，就向下），也有助于减少园区内的车流拥堵与噪音/尾气污染。

来看户型分布：

户型分布

户型	单位数量	面积（平方英尺）
1-bedroom	28	441 – 452 sqft
1-bedroom + study	56	527 sqft
2-bedroom	56	635 – 645 sqft
2-bedroom + study	72	645 – 678 sqft
2-bedroom premium + Study	56	721 sqft
3-bedroom	104	871 – 904 sqft
3-bedroom premium + yard	32	1,001 – 1,033 sqft
4-bedroom	24	1,227 – 1,270 sqft

关于 The Jovell 的单位，有几点可留意。

其一，1-Bedroom + Study 的面积相对本地同类更大，但随着户型“变大”，单位面积并未同步明显放大。以 4 房 1,227 平方英尺、放在如此体量的项目中，低于平均水平——较大家庭或会感到局促。

其二，虽有多种户型选择，但重心主要在 2 与 3 房。考虑到樟宜机场扩建与 Paya Lebar 空军基地未来向樟宜一带迁移，开发商预判此区将迎来更多工作租客并不难理解。

其三，对情侣或 2 人以上同住者而言，需注意仅 2-Bedroom Premium 及以上户型配备 2 间浴室。若你重视私密性，请重点关注。

价格评析

项目	地契	TOP	平均价格（PSF）
The Jovell	99 年	2023	$1,279
Avila Gardens	永久产权	1995	$856
Azalea Park	999 年	1996	$874
Estella Gardens	永久产权	1999	$865
Ballota Park	永久产权	2000	$777
Carissa Park	永久产权	2001	$859
Dahlia Park	永久产权	2003	$828
Edelweiss Park	永久产权	2006	$854
Ferraria Park	永久产权	2009	$924
The Gale	永久产权	2013	$964
Hedges Park	99 年	2015	$961
Palm Isles	99 年	2015	$966
Parc Olympia	99 年	2015	$922
The Inflora	99 年	2016	$1,094

该片区共有 13 个公寓，我们不妨一并纳入比较。

首先可见，这一带整体价格合理——对打算在此租房的人而言是利好。

目前看来，地契属性对价格影响不大；在不靠近 MRT 的前提下，新一些的项目价格更高。

毫不意外，The Jovell 以“新盘”身份与更优设施承诺，位居价位榜前列。

至于能否长期稳居高位，则是另一回事。

还需关注的是，区内仍有一小块地有望在未来数月被收购开发；另一些旧盘也不排除 en-bloc 的可能。这些因素都可能在短期内带来价格波动。

或许这也解释了为何迄今仅售出 22%——“特殊”区位与投资者信心不足的叠加。

我们的看法

我能理解在此置业的吸引力——环境静谧绿意足、设施亮眼、容积率友好；对自驾者而言，所需配套抵达也相当便利。

但我也认为，项目“边陲”的位置让大多数人兴趣寡然。这确实是“非黑即白”的取舍：要么喜欢，要么不爱。对在东部以外工作的人来说，这里意义不大。

从一位在家办公的家庭视角（区位通常不构成硬性约束）看，另一个不足是 3 与 4 房的面积相对偏小——这并非我的偏好。

当然，错过家门口的“小 Sentosa”确实令人扼腕，但就我当下阶段而言，单位面积仅次于宽阔社区界面的重要性。

话虽如此，如果我在附近（如航空业）工作，或仍处单身阶段（且确实喜欢“沙滩”式设施），我会考虑在 The Jovell 选择 1/2 房。

你也可以把 The Jovell 视为一项“稳健”的投资选择。并非追求巨幅资本增值，而更像是低风险、慢回报的选项。周边许多项目以自住为主，且单位更大。

因此，The Jovell 的小户型在租赁上具备优势：靠近机场与 Changi Business Park，租客需求稳定——航空业、科技、IT 与银行等从业者都会是潜在客群。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。