楼龄40年的核心第10邮区公寓重返市场——新加坡超豪宅价格再创新高

根据转售成交数据，自今年年初以来，位于核心第10邮区、永久产权的The Draycott至少已有五个公寓单位易手。在这七周内，就绝对价格而言，成交价最高的是一套位于第七层、2,637平方英尺的单位，已于Jan 30以$5.95 million（$2,256 psf）成交。

The Draycott近期的销售活动，源于一组超过20个单位的投资组合在2025年被低调推向市场。于去年的2月至3月之间，该投资组合中已有五个公寓单位售出。

在那两个月期间，成交价最高的是一套位于第20层、2,637平方英尺的单位，于March 6以$6.42 million（$2,434 psf）成交。根据已备案的交易，这亦是The Draycott公寓单位的转售纪录价。

目前在市面上的该组单位与已故本地发展商Tan Chwee Boon家族有关。Tan于1970年代创立了以其名字命名的公司，正是这家公司开发了The Draycott。自1980年落成以来，它一直是Draycott Road一带的地标性公寓。

该项目以其三圆形塔楼以及位于Stevens Road与Draycott Drive围合坡地的显著位置而易于辨识。34层高的主塔典型单位由三列2,637平方英尺的四卧单位与六个顶层公寓组成。The Draycott亦设有低层住宅楼，包含楼梯式复式与单身公寓。

与Tan家族有关的这批单位分布于其中一整列，朝向Ardmore Park及Balmoral Road一带景观。较低楼层单位价格从约$2,275 psf起，楼层越高价格越高；单位亦可单独购买。

买方情绪回暖

The Draycott这批单位的推出，恰逢新加坡核心豪宅市场买气回升。2025年多宗核心与豪宅新盘的强劲开发商销售表现延续至今年，买方兴趣持续。

去年中央核心区（CCR）至少有七个新项目入市，涵盖有地项目、综合体与豪华公寓。鉴于CCR内优质住宅地段与分区众多，该区域项目往往树立价格标杆。

2025年CCR数个亮眼项目包括：188户的Aurea（Beach Road上的Golden Mile Singapore之豪宅住宅部分）；One Sophia的住宅部分The Collective at One Sophia，共367户；以及有地项目Mount Rosie Signature Collection，包含四间排屋与两栋独立洋房。

去年入市的另一值得关注的CCR项目是Wing Tai Holdings开发的99年地契公寓River Green。市场评论多指出，新CCR项目与市中心边缘与郊区新盘（或分别为Rest of Central Region and Outside Central Region）的价差相对收窄。

这点也被有意在核心地段置业的买家迅速捕捉——随着今年CCR涨价步伐加快，这一类产品或将愈发超出更多买家的承受范围。

结果，524户的River Green在Aug 2与3周末的首轮销售中售出460户（88%），平均售价$3,130 psf。根据备案，至今River Green已售出483户（92%），并自开盘以来维持其平均售价。点击阅读我们对River Green的完整评测。

不过，River Green作为2025年CCR最佳销售新盘的地位，很快被晚两个月入市的Skye at Holland以压倒性销量超越。

位于核心第10邮区、共666户的Skye at Holland，于去年10月首周末销售期间以平均$2,953 psf售出658户（99%），成为2025年表现最强的新盘。点击阅读我们对Skye at Holland的完整评测。

这是一宗99年地契项目，由本地开发商中的“重量级阵容”联合打造——UOL Group、Singapore Land Group、CapitaLand与Kheng Leong Co.

目前，Skye at Holland几近售罄，累计已售661户。成交价最高的是一套位于项目最高层、第40层、1,765平方英尺的五卧尊贵单位，于今年Jan 14以$5.94 million（$3,367 psf）成交。

新晋超豪宅项目售价持续攀升

尽管River Valley与Holland Village的多宗99年地契新盘销售与定价表现亮眼，但多数市场观察者指出，近月更高端与超豪华住宅的成交，才是真正推动豪宅价格中枢上移的关键。

近月最受瞩目的超豪宅项目是Kheng Leong Co开发的21 Anderson——这是已故银行业亿万富翁黄祖耀家族的私人地产臂膀。该公司亦是Skye at Holland的联营伙伴之一。

21 Anderson坐落于核心第10邮区的Ardmore Park-Draycott Park专属住宅带。新加坡最昂贵的一些公寓与Good Class Bungalows（GDBs）多见于此。其邻近Nassim Road与Cluny Park的GCB地带，周边著名公寓包括Le Nouvel Ardmore、Ardmore Park、Sculptura Ardmore与The Draycott。

虽然21 Anderson是该区最新项目，其超豪定位得益于一次全面翻新。此前该物业为Far East Consortium International持有的服务式公寓。Kheng Leong于2021年以$213 million收购该资产。

这座超豪宅项目由一栋九层楼组成，共18套公寓，每层两户。首层为两套3,197平方英尺的两卧单位；二至八层为4,489平方英尺的四卧单位；项目之冠为两套10,452平方英尺、双层五卧顶层公寓。

通常，此类超豪宅的去化周期更长，因为超高净值买家往往会花时间评估项目本身、地段的私密性、建造品质、建筑设计、配套设施，并安排融资。

单位	面积 (sq ft)	价格 ($)	价格 ($psf)	成交日期
#05	4,488.59	23,300,000	5,191	12-Dec-25
#04	4,488.59	22,700,000	5,057	4-Oct-25
#01	3,196.91	9,430,000	2,950	3-Oct-25
#08	4,488.59	24,000,000	5,347	1-Sept-25
#07	4,488.59	23,500,000	5,235	1-Sept-25
#09	10,451.84	52,250,000	4,999	12-Aug-25
#06	4,488.59	21,060,160	4,692	1-Aug-25
#06	4,488.59	21,060,160	4,692	25-Jul-25
#09	10,451.84	52,250,000	4,999	16-Jul-25
#08	4,488.59	24,000,000	5,347	9-May-25
#07	4,488.59	21,593,170	4,811	24-Apr-25
#03	4,488.59	23,014,000	5,127	15-Apr-25
#05	4,488.59	20,969,060	4,672	10-Apr-25

该项目于去年4月低调推出。但不到三个月，首套顶楼公寓即告售出，并于去年July 16以惊人的$52.25 million（$4,999 psf）成交。另一套顶楼公寓亦迅速被购入，并于Aug 12同样以$52.25 million（$4,999 psf）成交。

截至Feb 18，21 Anderson至少已售出13套（72%），成交价介于$52.25 million至$9.43 million之间。除去顶层公寓，其他成交包括第八层的一对四卧单位，分别于去年May 9与Sept 1以$24 million（$5,347 psf）成交。

根据备案，21 Anderson的平均售价约为$4,855 psf。尽管项目较新，这一水平已是The Draycott过去五年转售均价的两倍多——在18宗交易中，平均价为$2,133 psf。

99年地契公寓创下新高纪录

在过去五年里，21 Anderson是四个新落成的超豪永久产权项目中，成交价突破$5,000 psf的项目之一。其余项目包括Nassim Road上的Les Maison Nassion、Tomlinson Road上的Park Nova，以及Cairnhill Road上的Klimt Cairnhill的一套单位。

迄今为止，开发商售出的最昂贵永久产权公寓单位在Les Maison Nassim：一套12,077平方英尺的单位于2021年以$75 million（$6,210 psf）成交。其次是同一项目的一套11,226平方英尺单位，于2022年以$68 million（$6,057 psf）成交。

总体而言，鉴于新加坡豪华非有地项目的地位，以及其作为“战利品资产”对超高净值人群的吸引力，这些新永久产权项目的购买需求多年来基本保持稳定。

当新的房地产降温措施实施时（例如提高额外买家印花税），市场交易偶尔会被推迟；买家往往短暂离场观望，待新的显赫项目推出后再度入市。不过，新永久产权豪宅本就稀缺，尤其在地价上升之下，老旧永久产权项目的集体出售愈发困难。

因此，市场对新豪宅的兴趣开始转向99年地契项目。领军者是The Skywaters——它将成为位于中央商务区的新加坡最高综合体摩天大楼。

一套位于第57层、7,760平方英尺的单位成交引发关注，因为它成为新加坡首个成交价超过$6,000 psf的99年地契公寓单位。该单位于May 2024以$47.34 million（$6,100 psf）成交。

这一纪录于Oct 2025被打破，The Skywaters另一套单位以$11.68 million（$6,501 psf）成交。该第30层单位由Aman Singapore管理——这一超豪华酒店品牌将通过The Skywaters首次登陆新加坡。

The Draycott

不过，市场消息称，多数高净值买家仍偏好永久产权豪宅所蕴含的“传承力”与资本增值。而自The Draycott的单位（尤其是与Tan Chwee Boon家族相关的那批投资组合）挂牌以来，买方兴趣一直高企。

Christie’s International Real Estate Singapore客户顾问、该投资组合的营销代理之一Kristie Dong表示，鉴于核心地段新永久产权项目，甚至部分99年地契豪宅的价格水平，多数眼光挑剔的高净值买家，正转而寻找大面积、相对被低估的现有物业。

目前在售的单位均非空置，大多会带现有租约出售，剩余租期多介于数月至约两年。

Dong说，这种安排通常与我们迄今接触的大多数潜在买家相当契合，因为从现在到租约结束的时间，能让新业主从容安排出售其现有住房。

她补充说，总体而言，各单位状况维护良好，大体可拎包入住；仅需按新业主的生活需求与室内设计偏好，对部分区域进行更新装修。

乍看之下，塔楼的圆弧造型或会让人误以为单位格局过于“圆”，从而产生效率损失。但事实并非如此，即便是主卧、客厅、厨房与服务阳台等关键空间，布局也多为方正高效。

自入户门进入，格局首先展开为宽敞的餐厅，被设计为全屋的交流核心；部分单位此处为下沉式地面。此布局非常适合重视日常互动的家庭，因为所有带卫浴的卧室都直接与这一公共空间相连。

餐厅亦与客厅无缝衔接，足以从容招待来宾。客厅的亮点在于开阔的外部景观。由于项目处于抬高地势，即使是低楼层单位也能获得通透的外视野。Stacked探访的第五层单位，其层高已高过邻近树梢。

同时，主卧面积充裕，即便平面略带弧度，仍有足够空间摆放梳妆台、躺椅等。

厨房为独立封闭空间，与不少新式豪华公寓相比更为宽敞。Stacked探访的该单位在客厅与厨房之间设有传菜窗，此举在视觉与动线层面有效联通两者，加上可直接进入客厅，极大提升了开阔感。

单位亦配有可改为书房的一间卧室，以及一间与厨房、服务阳台相连的独立佣人房，并设有服务入口。

迄今首次到访The Draycott的潜在买家，大多对其宽敞而高效的格局感到惊喜，Dong表示。四卧典型单位的预计管理费约为每月$640，且产权附带一个车位。

Dong表示，买家涵盖本地人、永久居民及在新加坡长期居住的外国人。她补充，多数人对Draycott Road-Ardmore Park一带已相当熟悉，过去曾在此租住或已在附近持有物业。

部分买家亦是周边高端会所的会员，如The Tanglin Club与The American Club。Dong称，尽管The Draycott的住户配套不若新式豪宅那样齐全，但其邻近Orchard Road购物带与多家高端会所的区位优势，颇具吸引力。

在豪宅板块，物有所值的选择愈发难寻

Dong表示，核心豪宅买家十分挑剔，往往在成交前会对同区相近项目进行细致对比。她补充，在此片区，多数人会以邻近的Ardmore Park作为单位面积与价格的标杆。

Ardmore Park是坐落于Ardmore Park的一座330户豪宅公寓，永久产权，步行可达The Draycott。

Ardmore Park于2001年落成，设有三栋30层住宅塔楼，四卧单位为2,885平方英尺，并配有六套8,740平方英尺的复式顶楼公寓。在Ardmore-Draycott住宅带中，Ardmore Park的转售价位居前列，多数单位以超过$4,200 psf易手。

这约为The Draycott目前平均转售价的一半。

除去顶楼公寓，就绝对价格而言，Ardmore Park最昂贵的转售单位是一套位于第17层的单位，于July 2022以$14.08 million（$4,881 psf）成交。该交易亦创下该公寓迄今最高psf纪录。

去年，Ardmore Park共有五套单位成交，价格介于第10层的一套$11.8 million（$4,090 psf）与第7层的一套$13.2 million（$4,576 psf）。综合去年转售，永久产权的Ardmore Park平均成交价约为$4,285 psf。

展望未来，近期CCR新盘与豪宅项目的销售量清晰表明，核心住宅的买气已显著回升，这一点亦由Skye at Holland与Newport Residences等项目的成交表现所印证。

豪宅买家也已展现出考虑99年地契豪宅项目的意愿，开发商则相应将定价推至此前被视为不太可接受的水平，尽管这些被称为“非传统传承资产”。

受此带动，位于核心社区的存量永久产权项目有望受益于溢出需求，尤其像The Draycott这类与邻近Ardmore Park相比平均转售价相对较低的项目。

鉴于仍有超过20个单位与持有逾40年的Tan家族相关，显然他们将采取审慎的销售策略，凭借强大的持货能力，价格方面不太可能让步。