外籍人士是房东常考虑的租客群体。不过，面向这一群体的房东会面临激烈竞争；而且迎合外籍人士的房产往往价位更高。这可能意味着更低的租金回报率，一旦出现长期空置，还可能造成不小的财务冲击。本文将梳理这一群体的一些关键考量：
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新加坡常见的外籍人士聚居区
我们已在一篇早前的文章中详细介绍，概括而言，主要分布在以下区域：
- 第 9 区（Orchard 和 Robertson Quay）
- 第 10 区（River Valley 和 Holland Village）
- 第 4 区（Sentosa）
- 第 15 区（Katong）
过去 10 年，外籍人士开始逐步走出这些传统聚居区。以下区域的外籍社区正在壮大：
- 第 02 区（Tanjong Pagar）
- 第 03 区（Tiong Bahru）
- 第 21 区（Bukit Timah）
- 第 05 区（One-North）
- 第 25 区（Woodlands）
- 第 14 区（Paya Lebar Quarter）
您可通过URA 成交记录按区域或具体物业类型查询租金水平。这可为租金定价提供参考，但请务必以同一项目内、或一公里范围内的其他单位为依据，并尽量以过去 12 个月内的租约为基准。
还可通过项目的外籍业主持有比例，判断外籍人士偏好的区域
例如，The Caribbean at Keppel Bay 的外籍持有比例为 18 per cent；而 Duchess Crest（Bukit Timah）为 13 per cent。乌节一带如 Cairnhill Nine 可达 34 per cent，Bugis 的豪宅如 South Beach Residences 则为 63 per cent。多数公寓的外籍持有比例通常不会超过 five per cent。
这些信息并非公开，但多数房地产中介可取得相关数据（或直接联系 Stacked 我们的团队）。
外籍人士对部分配套的看法
- 国际学校（适合家庭租户）
- MRT 车站
- 夜生活与娱乐
- 办公空间
- 公园与休闲配套
- 国际学校（适合家庭租户）
截至 2022 年，新加坡约有 65 所国际学校，覆盖各教育阶段。多数外籍家庭拥有自用交通，或使用 PHV 网约车，
较为知名的学校包括：
(注：部分国际学校在不同地点设有分校区)
- Stamford American International School (1 Woodleigh Lane)
- Singapore American School (40 Woodlands Street 31)
- Canadian International School (371 Tanjong Katong Road)
- One World International School (21 Jurong West Street 81)
- ISS International School (21 Preston Road)
- United World College of South East Asia (1207 Dover Road)
- International French School Singapore (3000 Ang Mo Kio Ave. 3)
- St. Joseph’s Institution International School (490 Thomson Road)
- HFSE International School (267A Upper Thomson Road)
- Ascencia International School (106A Henderson Crescent)
- Global Indian International School (27 Punggol Field Walk)
房东应注意，与本地家庭不同，外籍家庭通常把“住得离学校近”视为一种便利而非必要。
他们不受“1 公里入学范围”的限制，并明显更偏好校车或自用交通工具。对刚抵新的家庭尤为如此，因为他们尚未熟悉本地公共交通网络（见下文）。
2. MRT 车站
一般而言，新近到达的新外籍人士，往往偏好自驾或 PHV 网约车，因为他们尚未摸清公共交通的使用要领。
相反地，已在新加坡居住数年的外籍人士可能完全不同：鉴于公共交通的高效，他们可能更愿意放弃用车，免去停车的烦恼。
因此，对更熟悉新加坡、或预算较为紧张的外籍人士而言，步行可达地铁站依然是加分项。
但总体上，外籍人士对 MRT 的依赖程度通常低于本地租户。
3. 夜生活
对于单身或年轻夫妇而言，新加坡的夜生活具有一定吸引力。虽然大家首先会想到 Robertson Quay 或 Clarke Quay，但这并非普遍偏好：并非每位外籍人士都喜欢夜店场景。
靠近夜生活区对部分外籍租户确实有吸引力，但这是一把双刃剑。
有些租户对这些区域的交通问题深恶痛绝。如果您住在 Clarke Quay 附近，周五晚上叫一辆 PHV 可能会让人头疼（车费也可能更贵）——疫情期间，对于喜欢清净的人而言，住在这一带反而是利好。
若房东以家庭租户为目标，建议更多关注 Katong、Woodlands、Bukit Timah 或 Sentosa 等区域——这些地区比起年轻单身客群，更受家庭青睐。
4. 办公空间
从事初创生态的外籍人士，往往偏向 One-North（Ayer Rajah Crescent 聚集大量初创公司），或 Tanjong Pagar/Chinatown（除 Keong Saik Road 上的 The Working Capitol 外，这里的办公室贴近 CBD，但租金往往更低）。
过去 10 年，随着新加坡推进去中心化，CBD 对外籍人士的吸引力有所下降。以 Paya Lebar 为例，当地的商业枢纽也有不少甲级写字楼；未来的 Woodlands North Shore 与 Punggol Digital District 亦将如此。
房东不妨开始关注这些区域，那里本就更可能取得更高的租赁回报。
5. 公园与休闲
新加坡的城市密度会令不少外籍人士感到惊讶。我们是全球人口密度最高的国家之一，新加坡人眼中的“小人流”，在许多外国人看来已是不小的拥挤。
不少外籍人士更偏好低密度地区，即便不是居住在有地物业；这也解释了 Woodlands 与 Bukit Timah 等地持续的租赁需求。
若您出租的是精品公寓，不妨强调靠近公园、公园连道，以及项目总户数较少等优势。
总体而言，我们发现外籍人士更看重宁静与私密性，而非纯粹的便利性；只要有更开阔的空间与安静环境，大多并不介意附近没有 MRT。
向外籍人士出租时需要注意的要点
- 了解公司租约与个人租约的差异
- 弄清 Tenancy Agreement 中的 Diplomatic Clause（外交条款）
- 注意国际学校学年开始的时间
- 若附近有学校，留意租客子女的年龄
- 看房范围可能需要延伸至项目外部与周边
- 单位需要配备到何种“拎包入住”程度？
1. 了解公司租约与个人租约的差异
公司租约指房东与一家公司签订 Tenancy Agreement（TA），通常为外籍租客的雇主；个人租约则是与具体租客本人签订 TA。
房东几乎总是更偏好公司租约。公司通常对费用斤斤计较得更少。对个人租客来说，每月多出 $500 可能影响很大；而对一家市值十亿级的跨国企业来说，这点金额可能无足轻重。索赔亦然，大公司往往无意为押金问题进行旷日持久的拉锯。
签个人租约的外籍人士也更可能为自雇人士，或来此并非为商务原因。相较受雇租客，他们被视为稳定性较低。因此，有些房东甚至会明确要求房地产经纪只接受公司租约。
2. 弄清 Tenancy Agreement 中的 Diplomatic Clause（外交条款）
几乎所有租客都会要求加入Diplomatic Clause。该条款允许租客在失业等情形下提前解约。条款被触发时，租客无义务为空置期支付租金。
在 12 个月以下的租约中设置 Diplomatic Clause 并不常见，但也有租客会坚持。该条款通常会约定：
- 何谓“充分的提前通知”*
- 若未能给予充分通知，租客需承担的费用
- 其他补偿或条件
在动荡时期（如 Covid、俄乌战争、全球经济衰退等），房东需为这些可能性做好准备。
*请注意，并非所有租客都会使用 CEA 的 TA 模板——有租客曾主张将“充分通知”缩短至仅一周。
3. 注意国际学校的学年起始时间
若附近的核心配套之一是国际学校，请留意新生入学时间。
在新生入学前夕，租赁需求有时（但不总是）会明显上升；此时或有机会以更高租金出租。通常出现在 7 月左右，但请以具体学校为准。
4. 若附近有学校，留意租客子女的年龄
学生在何年龄毕业？例如若 17 岁毕业，那么有 16 岁孩子的家庭租客，可能在一年后不会续租。相反，若孩子刚上高中，未来 5 年很可能会留在同一地段。
当然，孩子更年幼并不保证整体居住期更长，但确实是房东可纳入考量的一项因素。有时甚至会成为在两名租客之间做出取舍的关键。
5. 看房范围可能需要延伸至物业之外
面对本地租客，通常只需展示单位与项目本身；但面对外籍人士，您可能需要多走一步。
外籍人士更容易忽略一些重要因素；例如到 MRT 的整段步行路径是否全程有遮蔽，或旁边就是大型商业枢纽（例如，若您的单位靠近 Eunos MRT，像 Parc Esta 这类项目，居住体验与住在 Paya Lebar Quarter 相差无几，但成本更低）。
请记住，外籍人士往往只能依赖 Google 街景与少量网络论坛来了解周边。
6. 他们希望单位的配备程度到什么水平？
当租客是外籍人士时，家具配备会是更大的议题。多数人离开或搬往其他单位时不会带走家具；因此即便是较长期居住，有些人也希望单位“全配”。
有时您会遇到“回流租客”，其偏好会变化。例如：他们第一次来只住一年，因此希望单位“全配”；但当他们再次回到新加坡，打算住上 3 至 5 年，这次就希望是不带家具，以便按自己需求进行配置。
外籍租客有时未必把这些想法说清楚，因此请主动询问，并说明您是否可灵活选择：要么配齐家具，要么清空单位。
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