国庆群众大会2025：新加坡人需关注的4个住房要点

一些新加坡人收看国庆群众大会，或许期待听到更多关于住房可负担性的宣布。相反，总理在2025年的演讲中更多着墨于全球政治与地缘格局变动。不错的是，总理也承认住房依然是持续关注的议题，并表示：

“除了就业，我们将继续聚焦年轻新加坡人关心的领域，包括住房与育儿。过去1年我们已推出若干重大举措。我们兴建了更多HDB组屋，并提供更高的补贴。”

总理也指出，新加坡将在2026年步入“超级老龄”状态。按联合国的定义，至少每5名公民中就有1人年满65岁。这不仅涉及住房，还影响诸多领域，同时对房地产市场也具有重要意义。我们来看看可能出现的变化：

1. 新加坡北部的转型

今年最为具体的住房相关宣布之一，涉及克兰芝、兀兰与三巴旺。这些地区将进行大规模转型，使新加坡北部在榜鹅之后成为下一块增长前沿。

在兀兰，重点将放在跨境连通性与经济活力上。兀兰关卡的重建（规模将扩大为原来的5倍）将与期待已久、通往Johor Bahru的RTS Link同步推进。还将推出约4,000套新组屋，并配套产住混合的空间，服务于员工与家庭。

正如我们在这篇article中所解释的，我们已看到对Johor地区房产的兴趣回升。RTS建成，以及整体更顺畅的过境通关，都会进一步放大这种兴趣。此外，这里兴建的住宅（包括组屋）还有一个有趣的优势：它们或将拥有来自马来西亚外籍劳工的强劲租户池，因此可能吸引具备投资思维的买家。

这同样适用于北部现有屋主；与Johor的SEZ意味着跨境就业人口很可能流入，从而推高租赁与转售组屋的双重需求。

在克兰芝，政府将把此前用于赛马的土地转作新市镇，规划约14,000套新住宅，规模大于Bidadari。该区毗邻铁路走廊、万礼野生动物保护区，以及新的双溪加笃换乘枢纽，既提供绿意环境，也提升交通连接。鉴于URA坚持融入绿色廊道的愿景，这一发展有望把克兰芝打造成生态宜居与城市便利并重的社区。

邻近的蔡厝港与油池的现有居民亦可从中受益；新市镇的发展将带来更多配套（如商场），同样惠及周边社区。

与此同时，三巴旺船厂将重塑为滨水住宅与生活方式枢纽。沿海将规划新住宅、餐饮、零售与社区空间；不禁让人联想到早前的榜鹅水道转型。尽管拥有滨水潜力，三巴旺长期未被充分重视，许多组屋的成交价一直位于北部的低位。

不过，与当年的榜鹅相似，居民需要做好“长跑”准备——全面转型可能需时10至15年，短期内的价格效应或将有限。

整体来看，这些项目体现了政府将新加坡“重心”长期转向北部的布局。相关区域的居民可期待更多配套、更强连通性，以及房价的逐步抬升，尽管其效应可能需要10年乃至更久才能显现。

2. 超级老龄新加坡与住房需求的转变

黄循财总理指出，新加坡将在2026年迈入“超级老龄”状态，意味着超过1/5的公民将年满65岁或更高。这是一个牵涉广泛的人口结构挑战，但就房地产市场而言，我们可以关注更直接的影响。

我们此前在这里提到过部分议题；除这些之外，还需考量其对住房的影响。正如我们多次指出的，当上一代相继离世时，我们会留下多少空置的组屋？非新加坡公民无法购买这类组屋，而新加坡公民也不能同时持有超过1套HDB组屋；除非人口突然大幅增加，否则未来或将出现与当下住房短缺相反的局面。

同时，代际间的住房互动将进一步加深。对年轻买家而言，可负担性与育儿支持是核心关切（更多供给、更高补贴）；对年长新加坡人而言，带有照护与服务配套的居住方案将更受重视。这种“双峰式”需求意味着，既具家庭配套又对长者友好的社区（例如勿洛、碧山、淡滨尼）或将在各年龄层中呈现更强的长期需求。

最后，老龄化趋势也会对投资者产生连锁效应。随着大家庭减少，对超大面积住宅的需求或将回落。较小户型——尤其是临近医疗、交通与社区枢纽的单位——可能成为年长新加坡人“以大换小”的首选。

3. 土地稀缺与气候变化的影响

土地稀缺对新加坡而言并不新鲜，但我们注意到当下的应对方式正在转变。以往，填海更多是为增长创造土地；而如今，填海正被重新定位为一种住房策略以及生存所需的双重举措，原因在于海平面上升与相关的气候变化。

最清晰的例子是东海岸外海的大型“Long Island”计划，预计可新增约800公顷土地。其具有2个目的：首先是沿海防御工程，通过海堤与潮汐屏障保护东海岸；但这也是建设多达60,000套新住宅的契机。这种“气候防护+住房”的双重目标，很可能成为未来项目的范式。我们也可把Pulau Tekong的polder视为一种兼具防洪管理功能的土地围垦方式。

对房地产市场而言，这意味着将有更多以可持续性为核心规划的社区。例如，Long Island将配备一体化水库、园道连通网络与“适应气候”的基础设施。

更宏观地看，气候变化已永久性地嵌入我们的城市规划。住房建设不再只是增加房源数量，而是要前瞻性地预防未来潜在的生态灾害。

4. 可负担性与住房需求或难以立即缓解

若你期待这次演讲能立刻为住房可负担性开出“特效药”，可能会感到失望。演讲重申了我们此前听到的方向：增加组屋供给，并提高补贴。

这会有所帮助，但并不意味着价格会立刻走软。事实上，新计划本身——如克兰芝的14,000套住宅或Long Island项目——就提醒我们，新增供给需要漫长的兑现周期。从开工到居民入伙，往往已是数年之后。

目前，组屋与公寓价格仍在攀升；伴随代际财富转移持续推进，要放缓其动能并不容易。与其期待突降，我们更可能看到一个漫长而渐进的盘整过程。

对买家而言，务实之道仍是量力而行，并做好心理准备：10年后回看，今天的价格或许会显得“合理”。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。