Midtown Bay 评测：城中无车生活

项目：	Midtown Bay	地区：	7
地址：	Beach Road	地契：	99 年
占地面积：	226,300 平方英尺	单位数：	219
发展商：	GuocoLand	TOP：	2022

想象一下住在你工作的地方、在你居住的地方工作！不，这里可不是要把你变成 Digital Nomad…

GuocoLand 的 Midtown Bay 预计在 2022 年上半年竣工；这一项目与新加坡当前开发管线中的其他公寓截然不同。

无论是投资者还是自住者，都可期待庞大的甲级办公空间、零售与餐饮（F&B）店铺、33 层高、内含 219 套奢华单位的住宅塔楼……甚至还有保留古迹！

此外，公寓可饱览加冷盆地与滨海湾的绝美景致，并配以竹园、商务与社交会所以及独一无二的天际露台等细节。

撇开这些硬件不谈，Midtown 最大的亮点更显得有些“无形”。  

与其前作 Wallich Residences 不同，GuocoLand 打算以更具竞争力的定价推出 Midtown Bay。最低价的单位？一卧，仅从 $1.38m 起！

考虑到其极为稀缺的地段（D7 的住宅本就不多）、定位于高端，以及整体市场单价被看涨，Midtown Bay 的短期销售去化看起来颇为可观……尤其还将设有地下通道，直通 Bugis MRT – 步行仅 4 分钟之遥。 

带着好奇，我们前往 Midtown Bay 示范单位一探究竟，看看它是否名副其实。幕后花絮与深入分析奉上。请享用！   

Midtown Bay 深度参观

Midtown Bay 设施

泳池花园	亭阁	健身区
康体花园	植被花园	草坪花园
天际露台	湾景露台	花园露台
水景花园	40m 泳道池	会议室
茶点区	活动露台	社交角
健身中心	竹园	100m 慢跑道

如果你此刻看着这张照片觉得似曾相识，那是因为 Midtown Bay by GuocoLand 位于与我们早前评测的东部豪宅 Meyer Mansion 同一地块。但两者的相似之处也就到此为止了，因为它们面向的客群非常不同。就定位而言，Midtown Bay 更面向在 CBD 工作、且没有孩子的单身人士或年轻夫妻。

你可以忽略后方那栋更高、更闪亮的建筑，因为那是办公塔楼。尽管办公塔更高且更纤巧，我仍要说，GuocoLand 并没有走“省事”的老路，而是将住宅塔设计得与之不同。结果是呈现出更柔和、更有居家感的氛围，同时依旧保持现代感。

作为一个核心城区项目，有没有值得一谈的配套？首先，这里有两座泳池，对于仅 219 户的体量而言相当难得。此外，泳池花园配合亭阁与景观绿化，几乎可成为远离城市喧嚣的华美栖憩之所。它坐落在第 7 层，虽然无法完全避开道路噪音，但抬高的楼层至少能带来一定程度的私密性。若 Midtown Bay 也能像 Wallich Residence 那样配备屋顶无边际泳池会更酷，但 GuocoLand 大概是希望两者有所区隔。

一大亮点是保留了 Beach Road Police Station，它将修复为 Midtown House，内设零售与 F&B 店铺。其前方为 Market Place，一个大型有顶空间，设想用于露天用餐与其他设施。拟定 11 米的层高，夜间应会十分通风凉爽，令人联想到 Wallich Residence 的相似空间。

Midtown Bay 1 卧室评测

在 484 平方英尺的面积下，别指望你能在 Midtown Bay 享受宽敞的起居空间。但考虑到它的市中心位置，我认为大多数人会因地段所带来的便利而对这个面积感到满意。一开始你就会看到，这个户型布局高效，几乎没有浪费空间。

即便示范单位的 ID 采用较深的色调（很好地体现了其现代都会气质），你也不会觉得空间很小。事实上，我想大多数人会猜它比 484 平方英尺更大。部分原因是卧室的滑门打开后增强了通透感，而你也会立刻发现起居区的尺度相当可观。此处一个有趣之处是配置了吊扇，这在多数示范单位中并不常见。

起居室可以容纳一张较长的沙发，但你需要注意这里没有预留电视与电视柜的位置。由于卧室正对着客厅，你需要在电视的摆放上更有创意。

这个 1 卧单位的卧室偏小，但仍可放下一张 Queen 尺寸的大床。不过，这会让你几乎没有多余空间再做其他布置。如果你想要一个小梳妆台，你会发现它会占用本就有限的收纳空间。话虽如此，独处时将滑门打开，会让空间感自然放大不少。

可用于餐区的空间中规中矩。你可以从 ID 看到这里摆放了 6 人餐桌，但老实说，餐桌相当窄，坐满 6 人会比较局促。话说回来，对多数 1 卧的住户而言，并不需要很大的餐桌。更不用说有这么多户外用餐设施与家门口丰富的餐饮选择，对大多数人来说这可能根本不是问题。

不过我们也能从这里学到一点：镜子的摆放。这只是 ID 的处理，不会随单位交付，但我认为在这里装一面镜子能很好地放大视觉空间。

阳台不算大，我想大多数人会对这个尺度满意——刚好能放一两把椅子，在外坐坐欣赏风景（前提是你买到足够高的楼层！）。

浴室的尺寸在预期之内。只有一个出入口，不同于我们看过的一些 1 卧单位，另设从卧室进入的第二道门。

厨房区域较短，基本上就是这个 1 卧单位的入户走道。就目标客群而言，我想多数人不会进行太复杂的烹饪，因此这里的配置足以应对简单料理。

Midtown Bay 2 卧室评测

732 平方英尺，对于这样的项目而言略高于我的预期。第一印象同样是高效的格局，与 1 卧单位类似。室内几乎没有浪费空间。

首先，这个 2 卧的阳台以该户型面积而言算是偏大的。如果你偏爱户外空间，这会非常合你胃口。若把餐桌常设在阳台，势必能为室内客厅腾出更多空间。这里配有可滑动的遮阳屏幕，必要时能阻挡阳光。

四周的镜面无疑有助于营造更大的空间感。在这个示范单位中，起居区同时承担了原本的用餐区功能。所以如果你把餐区移回室内，会发现客厅本身其实偏小一些。

我认为这套布局对 2 卧来说已是相当高效的空间利用。尤其如果你选到更高楼层的单位，能在阳台用餐将是一种享受。

在这一示范单位中，公共卧室的墙被拆除，改为一个大型书房。但若作为卧室本身，面积并不算大。

作为公共浴室，它的空间其实相当充裕。

另一方面，主卧浴室稍大一些，但以主卫而言仍偏小。

主卧的尺度尚可，你可以放下两张小床头柜，前方或许还能勉强加个较小的梳妆台，但会比较紧凑。

另一侧是厨房，同时也是入户走道的一部分。就厨房面积而言，它其实挺大，拥有一条较长的操作台，可容纳炉灶、水槽及备餐/收纳厨电的空间。

Midtown Bay 区位评测

Midtown Bay 坐落于新加坡繁华市中心的心脏地带，对面是 Tan Quee Lan Street 一排店屋，既有地道美食，也带来低调的怀旧气息。

它也紧邻 Shaw Tower，这栋经典建筑在 1975 年落成时曾是临海开发（在填海工程将海岸线推远之前）。 

毫不意外，它目前正翻新为 35 层的甲级写字楼/零售大楼（预计 2023 年完工）——对完工后入住的住户而言是个好消息。  

但实际上，如果你愿意，甚至可能完全不需要走出项目本身。凭借独特的用餐体验（Market Place/City Room/Midtown House），Midtown Bay 的便利可谓淋漓尽致。

最后，尽管位于市中心，GuocoLand 仍尽力保留了良好的绿化（事实上多达 200,000 平方英尺），其中在不同楼层设置了 10 个花园！

交通 

巴士站	途经巴士	距公寓距离（及预计步行时间）
‘Shaw Twrs’	57, 100, 107, 107M, 961, 961M	150m，步行 2 分钟
‘Bugis Stn Exit D’	12e, 48, 57	150m，步行 2 分钟
‘Opp The Gateway’	100, 107, 107M, 961, 961M, 980	180m，步行 3 分钟

最近的 MRT： Bugis MRT（D 出口） – 150m，步行 2 分钟

总的来说，Midtown Bay 的公共交通选择极其便捷。 

熟悉地铁线路的人会知道，Bugis MRT 同时位于 Downtown Line 与 East-West Line 上。更进一步，它距离 Circle Line 与 North-South Line 仅一站，距 North-East Line 仅 2 站。

再加上拟建的公寓—地铁地下连通道，可想而知这里的住户将会有多么便利。

私家交通可达性： 非常好

高速/主干道	距公寓距离（及非高峰车程）
Nicoll Highway	即达
Beach Road	即达
Rochor Road	250m，车程 2 分钟（在 Beach Road 掉头）
Ophir Road	400m，车程 2 分钟
Victoria Street	550m，车程 2 分钟
Selegie/Bukit Timah Road	1.3km，车程 3 分钟
ECP	1.4km，车程 3 分钟
CTE	2.3km，车程 5 分钟
KPE	2.9km，车程 3 分钟
MCE	4km，车程 5 分钟
PIE	4.8km，车程 5 分钟
AYE	5.2km，车程 8 分钟

坦白说，鉴于公共交通的便利，这里并不需要一定拥有一辆车。即便如此，驾车亦可便捷通达市中心多条主干道与高速，如上表所示。

之所以没给出“极佳”的评分，主要因为这些道路在高峰时段易拥堵——此外，区域内 ERP 门架密集，也可能是部分车主不太愿意“闯”的原因。  

杂货采购

超市名称	距公寓距离（及预计车程）
Cold Storage Bugis Junction	650m，车程 3 分钟
Cold Storage Raffles City	900m，车程 4 分钟
FairPrice French Road	1.9km，车程 7 分钟
FairPrice Chinatown	2.3km，车程 9 分钟
FairPrice Xpress Peace Centre	2.5km，车程 9 分钟
FairPrice City Square Mall	2.5km，车程 9 分钟

杂货选择同样不嫌少，最近的是 Bugis Junction 的 Cold Storage（步行 7 分钟），尽管价格更亲民的 FairPrice 系列离公寓稍远一些。 

购物商场

商场名称	距公寓距离（及预计车程）
Bugis Junction	550m，车程 3 分钟
Bugis Cube	650m，车程 4 分钟
Bugis+	900m，车程 4 分钟
Raffles City Shopping Centre	1km，车程 5 分钟
Suntec City	1.1km，车程 4 分钟
Millenia Walk	2.7km，车程 10 分钟
Marina Square	1km，车程 4 分钟
City Link	2.2km，车程 7 分钟
Sim Lim Square	1.4km，车程 7 分钟
Golden Mile Complex	1.5km，车程 5 分钟
Peninsula Shopping Centre	1.3km，车程 5 分钟
Clarke Quay Central	2.4km，车程 10 分钟
Far East Square	2.4km，车程 9 分钟
One Raffles Place	2.9km，车程 10 分钟
Plaza Singapura	1.9km，车程 10 分钟
OG People’s Park	2.6km，车程 10 分钟

当你与如此畅达的地铁站毗邻时，可触达的购物商场清单会成倍增加——尤其考虑到多数地铁站都与商场相连。 

上表罗列了部分更为知名的商场（10 分钟车程范围内）的距离——对偏好驾车前往的读者而言颇具参考价值。  

学校

学校名称	教育阶段	距公寓距离（预计车程）
LeClare Preschool	幼儿园	130m，车程 1 分钟（可步行）
Nafa Arts Preschool	幼儿园	1.2km，车程 6 分钟
Vic’s Schoolhouse	幼儿园	900m，车程 4 分钟
Mindchamps @ Marina Square	幼儿园	1.1km，车程 4 分钟
Josiah Montessori	幼儿园	2.9km, 车程 10 分钟
Stamford Primary	小学	1.4km，车程 6 分钟
St. Margaret’s Primary	小学	1.8km，车程 8 分钟
Farrer Park Primary	小学	2.5km，车程 9 分钟
Broadrick Secondary	中学	4.3km，车程 9 分钟
Dunman High	中学	4.5km，车程 9 分钟
Coleman College	高等教育	350m，车程 2 分钟
Institute of Paralegal Studies	高等教育	800m，车程 4 分钟
Monash College Singapore	高等教育	1.1km，车程 4 分钟
Queensfield International Business School	高等教育	1.4km，车程 6 分钟
Bethany International University	高等教育	1.5km，车程 3 分钟
Embry-Riddle Aeronautical University	高等教育	1.7km，车程 5 分钟
Lee Kong Chian School of Business	高等教育	1.8km，车程 7 分钟
Singapore Management University	高等教育	1.8km，车程 7 分钟
Glion Institute of Higher Education	高等教育	2.4km，车程 9 分钟
Raffles Design Institute Singapore	高等教育	2.5km，车程 9 分钟
University of Newcastle	高等教育	2.8km，车程 10 分钟
FY Institute of Technology	高等教育	2.8km，车程 9 分钟
James Cook University	高等教育	4.6km，车程 10 分钟

就 Midtown Bay 的目标客群（单身人士与年轻夫妻）而言，周边的教育资源匹配度还不错。 

区域内不少幼儿园将大大缓解年轻父母的育儿焦虑，尽管 10 分钟车程范围内的小学与中学数量相对有限（区外稍远处还有更多选择）。

此外，周边众多高等教育资源，对于希望进一步深造的人而言同样是一大利好。

补充要点

• 就近医疗设施

距离最近的大型医疗设施是位于 North Bridge Road 的 Raffles Hospital——车程仅 2 分钟。鉴于项目的中心位置，前往 Novena Medical Centre 与 Singapore General Hospital 也相对便捷（车程 9 分钟）。

后者正通过SGH campus masterplan 进行重建——该计划将覆盖 43 公顷！

• 使馆可达性 

考虑到 Midtown Bay 的总价与其毗邻 CBD 的位置，其租户池中势必有相当比例来自外籍人士。对这些在相对陌生国度生活的住客而言，周边分布的多国使馆无疑能提供额外的安心与协助。

墨西哥、奥地利、阿根廷、南非与匈牙利等国的使馆，均在公寓步行可达的范围内。 

• 美食选择

吃货们会欣喜若狂。我们就不一一赘述上文所列商场内外的众多餐饮选择了。但有一点必须强调：Tan Quee Lan Street 一带的美食。

这是离公寓最近的美食聚集地之一，Sawadee Thai Cuisine 与 Ah Loy Thai 提供的泰餐非常出色。嗜甜者可前往 Desert First 与 Ah Chew 甜品。更有火锅、烧烤、西餐及一系列本地小吃，足以满足各种口味。

• 噪音问题

虽然目前看起来一切美好，但我们仍需提醒你留意潜在的噪音问题。多条高速与人流密集的主干道紧邻 Midtown Bay，我们只能希望公寓内的绿化能部分吸收交通噪声带来的干扰。 

此外，考虑到区域内仍有不少在建工程（稍后会提），且会延续至 2022 年公寓竣工之后，住户在入住之初可能会处于相对嘈杂的市区环境中。 

Midtown Bay 开发用地

项目总占地约 226,300 平方英尺，容积率为 4.2，即便公共交通极为便利，仍不难理解为何要设置两个独立的出入口。 

如你所见，住宅部分仅占整个地块的一小部分，约 38,888 平方英尺。 

甲级办公塔约占 183,333 平方英尺，零售与 F&B（包括 City Room 与 Market Place）约占 7,688 平方英尺，同时还配有相当可观的公共绿地。

将这些配套与其区位相结合，项目势必比一般开发更为繁忙。或许对住户而言的好消息是，住宅塔位于相对独立（且极可能为封闭式管理）的区域，远离主要人流动线。

回到先前提及的噪音话题，Shaw Tower 的翻新预计在 2023 年某个时间完工——比公寓的竣工晚一年。 

此外，年内成交的两宗位于 Middle Road 与 Tan Quee Lan St. 的重大 GLS 地块（就在不远处），也将为该区域带来大量装修/施工活动。

不幸的是，这些施工噪音大概率会延续至 Midtown Bay 早期的居住阶段。  

我们来看一下户型配比（由 GuocoLand 提供）：

这里缺少 4 卧单位并不令人惊讶，考虑到公寓所处地段——目标客群自然更偏向单身人士与年轻职场夫妻。

如你所见，重心在 1 与 2 卧；就我们先前走访所见，尽管 1 卧在纸面面积上不大，但其户型极为高效，体感远大于实际。 

2 与 3 卧复式位于较高楼层——其中 stack 5 或许是更佳选择，因其 NE-SW 朝向且位于转角（意味着良好通风）。 

另需注意，Midtown Bay 的住宅塔为 33 层，而重建后的 Shaw Tower 将为 35 层——因此若你选择更高、更私密的单位，请确保能获得无遮挡的景观（如需更多优选单位的内部资讯，欢迎联系 stories@stackedhomes.com）。

价格评测

项目名称	地契	TOP	平均价格（PSF）
Midtown Bay	99 年	2022	$2,937
Duo Residences	99 年	2017	$2,114
South Beach Residences	99 年	2016	$3,335
Concourse Skyline	99 年	2014	$2,160

一开始你会发现，区域内并无freehold公寓，鉴于这里的土地价值极高且波动性大——这也意味着较新的租赁地契项目往往可获得更高的总价溢价（如上所示）。

再考虑到外籍人士对住宅租赁的稳健需求，不难理解开发商为何会给出溢价定价。 

叠加 Midtown 的“新鲜度”、崭新配套、拟打造的“一站式”枢纽，以及靠近 Bugis MRT 的优势，与之相较，Duo Residences 与 Concourse Skyline 的价位就显得更亲民也就不足为奇了。 

不过，总体而言，South Beach Residences 尽管楼龄更长，仍将维持最高的总价。这主要在于它是区域内唯一真正的奢华开发，且与 Esplanade MRT 及璀璨的 Suntec City 比邻（亦即众多顶级企业办公空间的聚集地）。  

最后，也要留意 Middle Road 与 Tan Quee Lan Street 即将推出的住宅项目，将带来一系列影响区域价格走势的因素。关于这 2 块地的消息，务必多加关注！  

我们的看法

就个人而言，我认为 Midtown Bay 的住宅单位是一个不错的投资选择。此判断基于三点：

• 首先，项目周边的商务（CBD）、娱乐（Bugis 区域）与交通（Bugis MRT）资源短期内并不会消失。再叠加项目自身即将落地的商业配套，其价格即便面对其他新盘的竞争，也不太可能在短期内大幅回落——这也引出下一点。

• 其次，GuocoLand 刚刚拿下了位于 Bugis MRT 对面的地块——这大概是当前区域内最核心的位置。没错，他们会为该项目做出有利的定价以确保去化，但鉴于高昂的地价与 Midtown 同样出自其手，你可放心他们不会在定价上“压过”前者，从而伤及 Midtown。  

• 第三，看看 GuocoLand 过去 5 年的履历，你会发现其每一个项目（包括极致奢华的 Wallich Residence）迄今都实现了超过 10% 的升值！这相当具有说服力，尤其考虑到其项目定价普遍较高。

但若从自住者的角度来看，它的总价门槛确实不低；也并不太适合大家庭（仅有 8 套三卧单位），且在最初的居住年份，住户或将面临潜在的施工噪音影响。

这些是否值得你为工作/娱乐一体化的便捷生活买单？这个答案只能由你来决定。 

但有一点可以确定的是，如此稀缺地段的住宅开发并不常见！

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。