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Mayfair Gardens 评测：位于 Bukit Timah 的英式灵感公寓
November 29, 2019 14 min read
| 项目： | Mayfair Gardens | 地区： | 21 |
|---|---|---|---|
| 地址： | Rifle Range Road | 地契： | 99年 |
| 占地面积： | 116,129 平方英尺 | 总户数： | 215 |
| 开发商： | Citrine Property Pte Ltd | TOP： | 2024
|
A小的时候，我们最害怕的事情之一，就是在 Monopoly 棋盘上踩到那个小小的蓝色长方形。
“Mayfair……That’ll be 2000 dollars please!” 一个得意的小孩会这么说，一边手忙脚乱地翻找他的产权卡，然后不无骄傲地报出价钱。
几年后再回头看，历史似乎要重演了——不过这一次，以一种更为优雅的方式。
在 2017 年 11 月下旬（也就是新加坡传奇 en bloc 狂潮的诞生期），Oxley Holdings 以高达 $311 million 的价格取得了 Mayfair Gardens 的土地权益。
而这仅仅是个开始。
为致敬“正宗”的伦敦 Mayfair 区项目，Oxley 随后宣布将在这片珍贵土地上打造 4 座 5 层高的乔治亚风格楼栋复制品——其尺度与前身严格一致。
作为一处在地段与气质上都彰显奢华的住所，即便周围坐落着（更为亲民的）永久产权邻居，99年地契的 Mayfair Gardens 内的 215 个单位也并不便宜。
对此一度维多利亚风情的项目心生好奇之下，我们走进了 Mayfair Gardens 的样板房，做一次近距离探访。
很多读者来信，是因为不确定下一步该怎么做，也不知道该相信谁。
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Mayfair Gardens 内部参观
| 栈道 | 镜面水景池 | 天际露台 |
| 英式茶亭 | 儿童泳池 | 游乐场 |
| 花卉平台 | 嬉水区 | 花园亭 |
| 松林 | 慢跑径 | 花园 |
| 健身角 | 健身房 | 会所 |
| 水疗 | 草坪 | 游泳池 |
| 水中健身池 | 烧烤亭 | 空中花园 |
| 屋顶观景休闲区 | 凉亭屋顶花园 |
尽管 Mayfair Gardens 与 Mayfair Modern 可视为两个独立的开发项目，但它们共用同一个样板房。
从第一印象看，可以明显感受到其借鉴了伦敦高档 Mayfair 区的乔治亚风格元素。
虽说我并不是乔治亚建筑的铁粉，但也不得不承认，这里的设计耳目一新，确实把 Mayfair Gardens 与新加坡常见的千篇一律公寓区分开来。我认为 Oxley 把这种差异表达得很清楚，整体上值得称道。
占地 116,129 平方英尺，Mayfair Gardens 的体量其实比 Mayfair Modern 更大，而且这一点在现场也很明显。这里有几个关键区域提升了整体体验并拉开差异。首先，泳池并非常见的矩形跑道池，而是如溪流般蜿蜒，与 Bukit Timah 的自然景观相互融合。
如果最终的景观能如模型所示那样到位，整体氛围将会非常放松惬意。
跨越水渠的连桥也很酷，我想配上合适的灯光，夜晚会营造出不错的氛围。
这里值得一提的是，底层单位没有庭院空间，而是做了垫高处理，通过楼梯上行。我觉得这有点奇怪，因为底层花园其实更符合英式主题。
前方也设有儿童泳池与亭子。这里的底层单位更说得通，因为它们在前方配置了独立的小花园。
最后，还有一个屋顶露台观景休闲区，可眺望低密度的 Bukit Timah 一侧。
Mayfair Gardens 1 卧室 + 书房
这套一卧室单位为 570 平方英尺，确实比市面上多数一卧来得更大。话虽如此，我个人觉得布局有点别扭，我会更希望把书房区域并入主卧，以获得更大的灵活性。
由于户型的排布方式，你可以选择增加更多厨房收纳，最终整体厨房空间会更大。不过就可用台面而言，确实偏少（无论是比喻还是字面意义）。
就一卧而言，厨房本身已经算是很大的空间了。设计延续了英式主题，我觉得这会两极分化——不是很爱，就是不爱。
右侧是书房，你可以保持开放式，或改成封闭房间。如果你在家办公，这会是个明智选择。但我想多数人还是会更偏好更灵活、更大的起居空间。
从这个视角看，这套 1 卧显得很宽敞（以面积而论确实如此）。但别被表象迷惑，样板间摆了一张几乎和咖啡桌一样大小、并不实用的餐桌。
就空间而言，客厅勉强过关，而这里的 ID（室内设计）对我来说有点不明所以。整个起居区看起来并不属于 Mayfair Gardens 的主题，家具选择也颇为古怪。虽是些小抱怨——好在这些并不会随实际单位交付。
英式（乔治亚）灵感设计的一个缺点是立柱较厚，如你所见，会在一定程度上遮挡视野。对于一卧而言，这个阳台算挺大的，如果你不喜欢户外空间，这点无疑会是减分项。
主卧面积中规中矩，再加上窗户不够大，观感并不占优。高起的窗台是因为外侧有空调机平台，但这也再次说明 Mayfair Gardens 的外立面设计在一定程度上影响了空间的实用性。
浴室尺寸尚可，且与多数一卧一样，可从主卧与客厅两侧进入。
Mayfair Gardens 3 卧室评测
这套 3 卧室有 1,130 平方英尺，面积上相当充足。但你会立刻注意到一些不太可用的空间，例如较长的玄关与走廊。
较长的玄关有助于营造更隆重的入户仪式感，但我通常认为这更适合面积更为充裕的户型。如今许多新项目趋向小户型，这样的玄关在我看来多少有些浪费可用面积。
好处是，你确实会在这套 3 卧里获得更“隆重”的欢迎——客餐厅挑高 4.65m！虽然你实际上是在为“空气”买单，但我完全理解高挑空间的吸引力：更强的开阔感与更好的美感。
由于厨房与餐区的布局方式，餐桌的摆放显得很别扭。比如这里把餐桌靠墙摆放，以让出通往客厅的动线，但这限制了餐桌的宽与长。如果再大一些，就会占到走廊入口，明显不理想。结论？餐区就是太小了。得益于层高，你可以另辟蹊径做更特别的设计，但这显然需要更多的装修预算。
厨房同样如此，以 3 卧而言略显局促。不过台面长度不短，还是有一定可用操作空间的。
更可取的是，后方设有实用的室外 yard，同时还有一间小浴室与储物/帮佣房。
对我而言，家中最佳之处无疑是客厅。不算很宽，但很长（沙发的摆放进一步强调了这一点）。挑高极大提升了空间感，大开口的阳台也让室内采光更佳，更不用说带来更广阔的景观视野。
这套 3 卧的阳台比常见的更大。如果你喜欢高挑客厅，我想你也会把更大的户外空间，视作一种环境转换。同理，你也可以把这里作为用餐区，替代室内那块可怜的餐位！
这套单位的特别之处在于，高挑从客餐厅一直延续到卧室。卧室本身尺寸不错，加上层高显得更宽敞。在两间公共卧里，我更推荐这间——因为还能从这里通往阳台！
同样地，层高在这里对空间感的加成也非常明显。如果你有两个年幼的孩子，这里甚至可以放上下铺，且仍有足够的净空。一个务实提醒：若考虑这类单位，清洁保养要记得准备梯子！
在体验完高挑的美好后，这个常规层高的浴室就显得小了……开个玩笑，其实就是中规中矩的尺寸。
如你所料，挑高的主卧看起来十分惊艳。房间本身就挺大，配合高窗与层高，视觉效果更佳。
如果你期待浴室也能享受挑高，那恐怕要失望了。话说回来，尺寸并不小，两个人同时使用也还可以。
Mayfair Gardens 位置评测
远离繁忙车道，Mayfair Gardens 位于 Rifle Range Road 主干延伸段的尽头，私密的“围合式”环境无疑强化了它的专属感。
这里是闹中取静的休憩之所，同时在娱乐、购物与公共交通可达性方面也表现不俗——当然，若拥有私家车会更加便利。
交通
| 巴士站 | 服务巴士 | 距离公寓（及步行预估） |
| ‘Opp King Albert Pk Stn’ | 66, 66B, 67, 67A, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 171, 174, 852, 961, 961M, 970 | 280m，步行 3 分钟 |
| ‘King Albert Pk’ | 66, 66B, 67, 74, 77, 151, 154, 157, 170, 170A, 171, 174, 852, 961, 961M, 970 | 400m，步行 5 分钟 |
最近的 MRT：King Albert Park MRT —— 步行 6 分钟，600m
Mayfair Gardens 的幽静位置也带来一定回报——住户前往公共交通的便捷性相当不错。
虽然距离并不远，但要注意的是，前往 “King Albert Pk” 巴士站与地铁站需通过天桥——其中地铁站一侧配有扶梯与电梯。
此外，King Albert Park MRT 并非特别靠中区，到市区需坐几站，部分行程还需换线。
驾车可达性：非常好
| 高速/主干道 | 距离公寓（及非尖峰时段车程预估） |
| Dunearn Road | 250m，车程 1 分钟 |
| Upper Bukit Timah/Clementi Road | 1km，车程 3 分钟 |
| Farrer/Adam Road | 4.3km，车程 6 分钟 |
| PIE | 2.3km，车程 4 分钟 |
| BKE | 3.6km，车程 5 分钟 |
| AYE | 5.3km，车程 6 分钟 |
| KJE | 8.6km，车程 8 分钟 |
| ECP | 11.1km，车程 12 分钟 |
| CTE | 11.2km，车程 10 分钟 |
| SLE | 12.3km，车程 10 分钟 |
| KPE | 13km，车程 12 分钟 |
周边“围合式”的丰富配套，也让驾车可达性拿下高分。不过，Bukit Timah 一带著名的车流拥堵又该如何看待？
熟悉 Bukit Timah 的人都知道，这里在午后（非尖峰）也可能堵车，周边众多学校是主要原因。
清晨时段更是人多车多两股人流叠加，因而若能避免在这一时段驾车外出会更好。
超市/杂货
| 超市名称 | 距离公寓（及非尖峰时段车程预估） |
| Cold Storage – Sime Darby | 750m，车程 2 分钟 或 步行 9 分钟 |
| Cold Storage – Guthrie House | 2.6km，车程 5 分钟 |
| FairPrice Finest – Bukit Timah Plaza | 1.3km，车程 4 分钟 或 800m，步行 11 分钟 |
由于目前尚不明确未来是否能穿过 Mayfair Gardens 与 Sime Darby 之间的灌木带，我们仅采用 Google Maps 的步行时间预估。
与多数“城中心”项目在超市选择上的丰富不同，边缘地带的项目在类型上差异较大。这里的多样性算中规中矩——当然，说实话，多数人也不太会对此有更高要求。
更重要的是，相较于 FairPrice，更近的是 Cold Storage，也从侧面印证了该地段的“上城”定位。
购物中心
| 商场名称 | 距离公寓（及非尖峰时段车程预估） |
| Sime Darby Center | 750m，车程 2 分钟 或 步行 9 分钟 |
| KAP Shopping Mall | 950m，车程 2 分钟 或 600m，步行 8 分钟 |
| Bukit Timah Plaza | 1.2km，车程 4 分钟 |
| Bukit Timah Shopping Centre | 2.1km，车程 6 分钟 |
| Beauty World Centre | 2.2km，车程 7 分钟 |
| The Grandstand | 2.7km，车程 6 分钟 |
常读我们文章的读者会知道，在 3km 半径内能有这么多购物中心，其实并不常见。
没错，这些并非顶尖旗舰型商场（要去 Clementi、Farrer Road 或 Jurong 区才有），但在餐饮、购物与休闲娱乐方面，整体覆盖面还是相当广的。
另一个需要留意的是，午餐时段这些区域会被附近的 Ngee Ann Polytechnic 及周边学校的学生“承包”，人会略多一些。
学校
| 学校名称 | 教育阶段 | 距离公寓（非尖峰时段车程预估） |
| ChildFirst @ King Albert Park | Preschool（幼儿园） | 550m，车程 2 分钟 或 500m，步行 6 分钟 |
| Preschool By-The-Park | Preschool（幼儿园） | 1km，车程 2 分钟 或 步行 12 分钟 |
| Kidzee Pre-school | Preschool（幼儿园） | 1.3km，车程 4 分钟 或 800m，步行 11 分钟 |
| EtonHouse Pre-school Vanda | Preschool（幼儿园） | 2.2km，车程 4 分钟 |
| Little Paddington Preschool | Preschool（幼儿园） | 2.4km，车程 5 分钟 |
| Cambridge Primary | Primary（小学） | 1.8km，车程 6 分钟 |
| Bukit Timah Primary | Primary（小学） | 2.7km，车程 8 分钟 |
| Pei Hwa Presbyterian School | Primary（小学） | 3.2km，车程 9 分钟 |
| Methodist Girls’ School | Primary（小学） | 3.4km，车程 7 分钟 |
| Raffles Girls’ Primary | Primary（小学） | 3.5km，车程 7 分钟 |
| Pei Tong Primary | Primary（小学） | 4.4km，车程 9 分钟 |
| Nan Hua Primary | Primary（小学） | 4.7km，车程 8 分钟 |
| Henry Park Primary | Primary（小学） | 4.8km，车程 10 分钟 |
| Nanyang Primary | Primary（小学） | 5km，车程 10 分钟 |
| Qi Fa Primary | Primary（小学） | 6.4km，车程 10 分钟 |
| Nanyang Girls’ High | Secondary（中学） | 2.8km，车程 6 分钟 |
| Yusof Ishak Secondary | Secondary（中学） | 4.3km，车程 9 分钟 |
| Hwa Chong Institution | Secondary（中学） | 4.5km，车程 10 分钟 |
| New Town Secondary | Secondary（中学） | 4.6km，车程 9 分钟 |
| St. Margaret’s Secondary | Secondary（中学） | 4.9km，车程 10 分钟 |
| Ngee Ann Polytechnic | Tertiary（高等） | 1.8km，车程 5 分钟 |
| SUSS | Tertiary（高等） | 2.4km，车程 5 分钟 |
| SIM | Tertiary（高等） | 2.6km，车程 5 分钟 |
| National Junior College | Tertiary（高等） | 3.9km，车程 9 分钟 |
| University at Buffalo | Tertiary（高等） | 4.1km，车程 9 分钟 |
| UBS Business School | Tertiary（高等） | 5.1km，车程 9 分钟 |
| Hwa Chong Institution | Tertiary（高等） | 5.1km，车程 10 分钟 |
| Singapore Polytechnic | Tertiary（高等） | 5.4km，车程 11 分钟 |
| Eunoia Junior College | Tertiary（高等） | 5.4km，车程 12 分钟 |
| NUS Law Faculty | Tertiary（高等） | 5.7km，车程 11 分钟 |
| Anglo-Chinese Junior College | Tertiary（高等） | 6.1km，车程 11 分钟 |
| SIT | Tertiary（高等） | 6.5km，车程 13 分钟 |
| Catholic Junior College | Tertiary（高等） | 7.7km，车程 13 分钟 |
| NUS | Tertiary（高等） | 8.7km，车程 17 分钟 |
这正是 Bukit Timah 大放异彩之处——尤其适合有孩子的家庭。
众多学校有效缩短通学时间——孩子们可以把这段时间用在更“有成效”的事上（比如多睡一会儿）。
此外，这些教会/“顶尖”学校的吸引力，也能在很大程度上激励孩子，同时满足重视优质教育资源的家长。
另外还可以注意到，名单中的初级学院数量多于平均水平，而在 10 分钟车程之外还有更多中学可选。
补充要点
- 大尺度自然资源
住在距离新加坡最负盛名的自然保护区仅几分钟步行的地方，对热爱自然的人来说不啻为福。Green Corridor 与拟建的 Rifle Range Nature Park 将在交房时进一步提升这种吸引力。
出门前别忘了贴上防蚊贴！
- 丰富的休闲活动
距 The Grandstand、British Club、Swiss Club Singapore 与 Singapore Island Country Club 仅数分钟车程，Mayfair Gardens 的住户既可选择更亲民的五人制室内足球（futsal）与彩弹（paintball），也能沉浸于高尔夫、板球等更为高端的爱好。
- 多样化餐饮选择
Bukit Timah 以众多“隐藏”美食闻名，从地道小贩到精致餐厅、温馨咖啡馆一应俱全。尤其令人想到的，是堪称“美食天堂”的 Beauty World 一带。
Mayfair Gardens 开发地块评析
从琳琅满目的设施清单可见，Mayfair Gardens 的确下了功夫。但也会立刻察觉到一个明显的缺憾——没有网球场。
虽然（除服务门外）似乎并未设置两个独立出入口，但值得注意的是，本项目的车道采用下沉/地下设计——既能减少额外的道路噪音，又能最大化地面土地利用。
屋顶设施或对高楼层带来一定噪音影响。不过考虑到 4.3m 挑高单位的存在，我们预期这一影响会很有限。
最佳楼叠
从这里可以看到，NE 朝向的单位将拥有无遮挡视野，因为对面有地的半独立屋为 2 层分区高度。
我们推荐的最佳楼叠如下：
1BR – 23
1BR(S) – 24
2 BR – 22,36
3BR – 21
4BR – 37
因此，选择一套高楼层、NE 朝向的单位，将可俯瞰低层的有地住宅区景，又能尽量避开西晒。
最后，请留意马路对面的 Mayfair Modern 将稍后推出——这（虽然可能性不高）理论上意味着更晚的完工时间，因而对于期望尽早入住的业主，或需面对一段施工噪音期。
接下来看看户型分布：
| 户型类型 | 户数 | 面积（sqft） |
| 1-Bedroom | 25 (12%) | 495 – 646 sqft |
| 1-Bedroom + Study | 64 (30%) | 549 – 753 sqft |
| 2-Bedroom | 72 (33%) | 710 – 904 sqft |
| 2-Bedroom + Study | 14 (7%) | 797 – 1023 sqft |
| 3-Bedroom | 26 (12%) | 1,012 – 1,216 sqft |
| 4-Bedroom | 8 (4%) | 1,216 – 1,249 sqft |
| Penthouse | 6 (3%) | 1,539 – 1,733 sqft |
可以看到，开发商 Oxley 覆盖了相当多元的客群。
不过稍显意外的是，对 1 卧的配比相当高（合计 42%）——尤其是考虑到Fourth Avenue Residences 里，1 与 2 卧已占到 70%。
事实上，周边不少项目（比如RoyalGreen）甚至直接取消了 1 卧配置。
尽管如此，挑高、较于同类更大的单位面积，以及独特的外立面表达，或许会让这里的 1 卧在区域内更具竞争力。
前提是，总价（quantum）不是你的主要顾虑。
价格评析
| 项目名称 | 地契 | TOP | 平均价格（PSF） |
| Mayfair Gardens | 99年 | 2024 | $1,934 |
| 1 King Albert Park | 永久产权 | 1997 | $1,477 |
| The Sterling | 永久产权 | 2000 | $1,327 |
| Jardin | 永久产权 | 2012 | $1,569 |
| KAP Residences | 永久产权 | 2016 | $1,744 |
对于留意到 Mayfair Gardens 土地租期实际上始于 1983 年的读者，先别担心——Oxley 在其en bloc 收购中，额外支付了约 $52 million 用于续补租期。
如前所述，Mayfair Gardens 的价格位于本区的较高档位。
尽管是 99 年地契，但它之所以能定出这样的价码（除了新鲜感之外），最大的原因或在于强烈的奢华气质与“伦敦名区复刻”这一名号。
事实上，去年 9 月底周末开盘时，一举售出 40% 的总单位数，也能佐证其受欢迎程度。
不过，在“优质单位”被抢先吸纳后，随之而来的是热度快速回落，在此后一年内仅再售出约 35% 的单位。
开发商是否会为促进去化而适度调价，还有待观察。
我们的看法
住进一座乔治亚风的房子，名字又与享有盛誉的国际（桌游）与地段挂钩，在“气场展示”上确实占尽便宜。
但在更务实的层面，我认为它最大的优势在于，临近学校与高端休闲配套。
不过这些优势，周边的永久产权邻居也同样具备。
诚然，它有令人愉悦的建筑氛围、相对安静的环境，以及贴近自然的丰富设施——再加上以当代新盘标准来看更为宽裕的单位面积。
但就我个人而言，偏高的总价、与周边项目在地契上的对比，以及略显低效的户型布局，还是盖过了这些优点——尤其考虑到多数“好户型”已被吸纳，而本区较老的项目以更低总价提供相同甚至更大的面积。
话虽如此，若仍能选到合适的“优质单位”，这里依然可以是一笔可量化的好买卖……前提是，预算充裕。
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