2020 年对新加坡住宅市场而言是动荡的一年。Covid-19 疫情对经济与社会造成冲击，随后又引发住房施工与交付的连锁影响。
但尽管困难重重，仍有数个瞩目的项目吸引了强劲的自住与投资需求。过去几周里，我们对这些 2020 年期项目的表现进行了深入剖析，看看它们在过去 5 个过山车般的年份中表现如何。
这些公寓有许多共通点：它们在同一段充满挑战的周期中推出，如今楼龄仍然较新，也刚好有足够时间在转售市场累积一定的成交量。
基于我们长达数月的分析，总结出以下关键启示——其中许多已超越这些个别项目本身。
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1. Kandis Residence：当需求过于小众，价格难以获得支撑
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Kandis Residence 为 99 年地契公寓，共 130 套，项目于 2021 年完成。它位于第 27 区的 Kandis Link，靠近 Sembawang 的有地住宅区内。这个定位让项目相当小众：低密度住区中的小型公寓，面向重视私密性与专属感的买家。
但如同大多数有地住宅区，这类地段的特性也伴随代价。就 Kandis Residence 而言，它距离大多数商场与公共交通（如 MRT 站）较远。意味着住户需要接受一定程度的便利性缺失，周边可轻松抵达的配套也较少。
确实，我们在分析中指出，Kandis Residence 藏身于第 27 区一带较少吸引广泛买家的角落。这里并非能够带来强劲租赁需求的地段，也不太适合想要利用更大潜在买家池的投资者。
这些局限在项目表现中清晰可见。自落成至 2025 年仅录得 27 宗转售交易，成交量偏薄，有些年份甚至只有 1 宗。
价格走势方面，Kandis Residence 的轨迹较为平淡。整体年化涨幅约 0.77%，而转售年化表现更弱，约 -1.55%。简言之，该项目明显低于第 27 区约 7.2% 的平均涨幅，以及同期全岛 99 年地契私宅市场约 6.8%–6.9% 的水平。
就各类户型而言，约 8 年的持有期内资本回报整体都较为温和。
- 一卧约上涨 11%–12%
- 两卧表现最弱，约 4%–6%
- 三卧略好一些，约 10%–14%
即便在疫情过后、供需错配推动全市价格加速上行的阶段，Kandis Residence 的价格也未出现明显“爆发点”，涨幅相对平缓。
发生了什么？项目是否兑现了其市场定位的承诺？
若从自住者角度看，我们的结论是肯定的。Kandis Residence 兑现了当初面向买家的生活方式承诺：环境安静、低密度。对追求这类居住氛围的自住者而言，它经得起考验。
同时也可以公平地说，Kandis Residence 从未被大力包装为投资型产品。其吸引人的特质，同样限制了买家池的广度，这也反映在其较慢的价格增长与较弱的转售表现上。
启示在于：当项目只吸引较窄的买家群体时，价格往往走得更慢，退出周期也会更长。我们也看到，小众项目未必能充分受益于更广泛的市场上行。
即便在疫情后全市价格加速上行的阶段，Kandis Residence 的价格增长仍相对平坦，说明有限的需求足以压过更广泛的市场动能。
2. Artra：当上涨空间被提前计入价格，后续涨幅受限
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Artra 为综合用途 99 年地契公寓，共 400 套，2021 年落成。项目位于第 3 区 Alexandra View，紧邻 EWL 的 Redhill MRT 站。
该公寓坐落于 RCR 的城市边缘地带，地段相对高价，周边配套成熟，同时自带零售。项目兼具便利性与可达性，这在其初期销售表现中已有所体现。
公寓于 2017 年 4 月以约 $1,672 psf 推出，当时远高于第 3 区约 $1,230 psf 的均价。较高的起点意味着其转售价格在百分比涨幅上的空间更小。
我们的分析也显示，开发商在销售期内将售价上调了约 21.8%，并于 2020 年前实现清盘。早期找买家并不困难，但这也意味着在销售后期入场的部分买家，潜在的上涨空间已大多被计入价格。
回看 Artra 的转售表现，价格涨幅相对温和。
年化涨幅约 4.5%–5%，虽说不差，但仍低于第 3 区平均与更广泛私宅市场的水平——同期全岛 99 年地契私宅价格约上涨 6%–7%+。
资本回报方面，多数买家表现尚可。两卧约录得 24% 涨幅，多数三卧的资本涨幅约 27%，持有期大致为 5–5 ½ 年。
不过，大部分涨幅发生在 2020 年之后成交的单位上。这更像是搭上了疫情后私宅价格整体上行的顺风车，而非源于项目本身的内在素质。Artra 在完工后并未出现强劲的第二阶段增长。
发生了什么？是否兑现其承诺的市场潜力？
Artra 依然是第 3 区位置出色的项目之一，便利性强、转售需求稳健。但买家一分钱一分货——而当初的“货”并不便宜。
相当一部分上涨空间在初期销售阶段就已被捕获。其后基本是与市场同步的稳健增长，而非跑赢大盘。
启示在于：当项目从较高价位起步，未来的上涨空间很可能已被提前计入。换言之，若买家在推出时支付的价格已接近项目“应有价值”，后续涨幅往往更为有限。
3. Grandeur Park Residences：同一项目，迥异结果
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Grandeur Park Residences 为 99 年地契公寓，共 720 套，2021 年落成。项目位于第 16 区 Bedok South Avenue 3，靠近 EWL 的 Tanah Merah MRT 站。
其于 2017 年 3 月入市时，被定位为“高性价比之选”——大众化、通勤便捷、户型高效，且定价正好卡在 HDB 升级族的甜蜜点上。这一吸引力也体现在当时的销售表现中。
约 58% 的单位在首周末即售出，首年内销售率接近 84%（以当时如此体量的公寓而言，去化速度非常快）。
随后，与多数户型都偏弱的 Kandis Residence 或表现相对一致的 Artra 不同，Grandeur Park Residences 的买家与业主在交易结果上出现了明显分化。
较早入场的买家（如首发期）获得更强的价格与更稳定的回报。这些从新售到转售的交易构成了大多数盈利个案，ROI 多集中在 21%–27% 区间。
较晚入场者，尤其是在转售市场购入者，结果就更为分散。在这些案例中，ROI 往往落在低至中段的两位数，大约在 12%–15% 左右。
此外，总价较低的户型，尤其是一卧与两卧，在销售期更易出清，也吸引了更大的买家群。但它们更容易受到周边项目价格竞争的影响。就回报而言，这些小户型的 ROI 通常在 21%–24%。
相对地，大户型买家较少，但有时资本涨幅更强。三卧与四卧的 ROI 约为 24%–27%，且绝对涨幅更高。其购入价相较同类周边单位拥有更低的 $PSF，为后续转售价的上行留出了空间。
发生了什么？项目是否实现了其增长潜力？
总体而言，是的。Grandeur Park 提供了位置优越、实用性强的居所，并持续带来稳健增值。但它也强调了一个重要点：即便在同一项目内，结果也可能因入场时点不同而大相径庭。
这说明，关键不只是选对“项目”，还在于当价格具备竞争力时，是否足够迅速把握机会。即便是体量较大的公寓也是如此——更早买入的买家在同一项目内往往拥有更强的转售结果。
4. Park Colonial：当对地价的敏锐观察转化为收益
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Park Colonial 为 99 年地契公寓，共 805 套，2021 年落成。项目位于第 13 区 Woodleigh Lane，紧邻 NEL 的 Woodleigh MRT 站，对街即是综合项目 The Woodleigh Residences。
一开始，Park Colonial 就被定位为 Woodleigh 住区中更可负担的替代方案。其地价已知低于很快将在马路对面的 Woodleigh Residences。由此，Park Colonial 可共享 Woodleigh Residences 的公共设施——即购物中心——却无需承担新型综合项目通常附带的溢价。
这一预期也体现在其定价上。Park Colonial 以约 $1,748 psf 推出，而 The Woodleigh Residences 则约为 $2,033 psf。价差足以将买家吸引至 Park Colonial，同时又能享受相同的区位优势与便利性。
随着时间推移，这一道价格差距收窄。至 2025 年，Park Colonial 的转售均价约 $2,266 psf，而 Woodleigh Residences 的转售均价约 $2,446 psf。
换言之，Park Colonial 在一定程度上“追上”了对标，但从未超越 Woodleigh Residences 设定的标杆。
按户型来看，涨幅强劲，尤以家庭型单位为甚。
三卧约上涨 43%–48%，四卧亦在相近区间。即便是小户型，视购入价格而定，也录得约 17%–27% 的涨幅。
不过，早期价格走势相对温和，从推出至 2020/2021 年间约上涨 7%–12%。大部分资本增值出现在之后：当 Woodleigh Residences 落成并为该区设定更高的转售标杆后。从 2020 年至 2025 年，Grandeur Park Residences 的一卧与两卧价格进一步上涨 8%–13%，而三卧与四卧则显著地上涨 27%–28%。
因此，Park Colonial 的增长并非仅由项目本身驱动，而是同时受到马路对面的 Woodleigh Residences 的“抬升”与“封顶”。
发生了什么？它是否仍然兑现了承诺？
Park Colonial 成功把自己定位为希望在 Woodleigh 区置业者的更可负担新盘选择。它受益于紧邻 MRT、Woodleigh Mall，以及 Bidadari HDB 组屋区更广泛的转型升级，却无需与隔壁综合项目持平定价。
但这也决定了其上限。因为它扮演着“更可负担替代品”的角色，价格始终被锚定在 The Woodleigh Residences 之下。为了保持吸引力，它就必须更便宜，这自然为价格上行设定了天花板。
启示在于：一个项目并不总需要领跑市场才能表现良好。有时，恰当地定位在更强标杆旁边就足够。邻近项目既能助推价格，也可能形成天然上限。就此案而言，Park Colonial 受益于邻近强势标杆，但为了维持吸引力，始终定位在其之下。
这四个项目总体带来了哪些启示？
在这四个项目中，我们看到多数项目大体沿着其推出时的定位在运行。价值型项目仍以性价比驱动，小众项目依旧小众，等等。即便地段极佳的项目，也更倾向于“跟随市场”而非“跑赢市场”。
四个公寓大致在相同时间推出，如今楼龄相近，也共同经历了疫情后的市场环境；但结果却各不相同。
因此，价格增长并非只是“选对项目”。在品质之外，还需要分析项目相对于周边的定位、定价与入场时点。最终，这些因素往往比任何单一卖点都更为关键。
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