克兰芝将增 14,000 套住房，兀兰迎来蝶变——北部会成为新加坡下一个热点吗？

如今 NDP Rally 2025 演讲已结束，有一些耐人寻味的细节值得关注。比如，这次演讲并未提及 SERS 和 VERS 的相关情况，但在 HDB 供应管线以及新加坡北部转型方面，信息更为明确。还有新加坡长期存在的人口老龄化问题，除非真有“青春之泉”，否则只会愈演愈烈。以下是我们对这些议题未来如何影响住房市场的看法：

1. 供应端举措持续推进，但我们更需要的是更宽松的资格条件，而不只是更多组屋

如今宣布将有更多组屋推出，几乎已成为多数 NDP Rally 演讲中的“保留曲目”。回看 2021 年至 2023 年，主题多围绕 COVID 所致的积压与建筑成本上升；而今年我们仍在谈同一议题： 

在 2021 年，政府的承诺是：“We will catch up on the BTO construction delays. You may have to wait a bit longer, but your flat will come.” 

去年，在黄循财总理首次国庆群众大会上，我们看到了同一主题的强调：“We are on track to clear the pandemic backlog, and the new Prime/Plus model will ensure affordability for young families,” 同时也“预告”了 Johor–Singapore RTS 带来的兀兰 “Northern Gateway” 潜力，但当时尚未就住房数量或城镇级重建作出承诺。

今年的演讲在规模与具体性上明显不同。最新的演讲为全新城镇给出了具体数字，例如在兀兰将推出“around 4,000 HDB units in a new ‘Housing by the Woods’ precinct in Woodlands,”，随后又表示“a new public housing estate here in Kranji… space for 14,000 new homes – more than Bidadari new town.” 

我们已明白传达的信息：现在或不久的将来，会有大量组屋可供选择

这无疑是加分项，也是 HDB 的亮眼表现。很少有其他住房市场能像我们这样高效地应对疫情后的供应短缺。 

然而在一线，我们也观察到一定的“疲态”反应。对单身人士而言尤其如此，其中包括无法在法律上结婚的伴侣。 

好的一面是，单身申请者已不再受成熟/非成熟市镇的限制。但他们仍受制于一些老问题，例如年龄门槛。此前曾提到将检讨 BTO 的收入顶限与单身者的最低年龄门槛，我们原本预期这次演讲会给出细节，但并未出现。或许很快就会公布——这确实很有必要。

我们理解政府的“鼓励成家”取向；但公平地说，单身人士对经济与国家建设的贡献同样重要。频频宣布“有更多组屋”，在很大程度上忽略了他们的困境。若他们不符合资格，就算克兰芝再多 28,000 套组屋，他们仍可能被迫长期租房。因此，感到一定程度的失望也可以理解。 

再者，私宅价格上涨的问题，正有可能催生新的“三明治阶层”。我们已就此在Executive Condominiums (ECs) 的脉络下提出过看法。但随着部分新盘两房价格逼近 $1.8 million，那些收入略高于 HDB 收入顶限（每月 $14,000）的家庭，很快也会感到压力。

以每月收入 $16,000 的家庭为例。账面上，他们超过了 HDB 的收入上限，只能转向私宅市场。但现实中，$1.8 million 的公寓仍是一种吃力的负担。以 25 年、4 per cent 的利率*、75 per cent 的贷款比例来算，月供轻易就会超过 $7,000。这接近其税前总收入的一半，尚未计入税费与管理费——而且这还是一套两房（或紧凑型三房）。 

若不加以应对，我们很快会看到更多国人“对 HDB 来说太富有”，但又难以在不吃力的情况下负担私宅价格。 

或许我们现在需要的不仅仅是更多组屋，而是让更多人能够触达这些组屋。提高收入顶限，以及为单身人士放宽资格条件，或许值得认真考虑。

*Four per cent 是计算 TDSR 上限时采用的“地板利率”，即便实际利率较低，亦以此为准。

2. 应对新加坡迈入“超高龄社会”

到明年，约有 21 per cent 的新加坡人年逾 65 岁。按联合国标准，我们将成为“超高龄”国家。政府已推出一系列政策与调整以作准备，例如Community Care Apartments (CCAs) 和 Age Well 邻里。 

然而，老龄化也将与 VERS 的复杂性交织在一起。我们已知，当组屋年限达 70 年时，政府会寻求居民共识，以 VERS 形式提前回购。我们尚不清楚补偿机制，但与长者可能面临的动荡相比，这已不是最关键的问题。

即便有足够的资金购买替代住房，如何应对 70+ 岁，甚至更年长的长者并不具备搬迁条件这一现实？若仅凭多数票就迫使其搬离，似乎过于严苛；在那个年纪，没有人愿意突然与熟悉的环境和邻里关系割裂。 

（也有人会指出其中的反讽：一方面，新加坡在大力打造 Age Well 邻里，以帮助长者“原地安老”；另一方面，如果达成共识，VERS 却可能要求居民离开！）

我们或许需要以“同区或同邻里自动再安置”的配套来强化 VERS，至少对部分长者如此，以维系其社会网络与熟悉的配套设施。这应纳入我国对长者的长期规划之中，尽管仍然 确实 CCAs 是更紧迫的当务之急。

3. 北部成为新加坡新的增长故事

今年大会的最大看点之一，是政府明确承诺要改造北部。最显著的例子在兀兰：关卡扩建与通往新山的 RTS Link，将使该镇成为通往即将到来的 SEZ 的关键门户。 

克兰芝的规划同样引人注目。把原赛马场（Turf Club）改造为一座 130 公顷的 HDB 新镇，且有 14,000 套住房在筹备之中，清晰传递出政府要在北部“以绿化为底，提升密度”的信号。至于三巴旺船厂，将转型为滨水生活方式区，有点类似榜鹅或吉宝湾；但若强调其海事传承，三巴旺或将拥有更鲜明的身份标签。

我们也在思考，这是否会引来更多“以投资为导向”的买家涌入北部。当前的关键问题之一，是大量新组屋的到来，能否抵消在兀兰等目标市镇对转售组屋需求上升的压力。我们已说了一段时间，也许“便宜的”兀兰时代将告终，而这可能就是最后的里程碑。 

无论如何，可以确定的是，下一个“大增长故事”已不再是东部（樟宜、巴耶利峇）或中央边缘（碧达里、碧山）。在未来十年里，北部将成为焦点所在。

另一种可能的后果，是新加坡人在长堤彼岸购买私宅的浪潮高涨。

鉴于新马房价差距巨大，加上 RTS 提供更便捷的通达性，其吸引力不言而喻。以如今新加坡一套两房（约 $1.8 million）的价格，买家在柔佛即可购得更大的家庭单位（甚至多套）。这就带来一种新的“卖一买二”现象的可能——只是这一次，第二套房不在新加坡。

被 HDB 资格“挤出”且又承受不起新加坡公寓价格的家庭，也可能日益把目光投向长堤彼岸，把资本与家庭生活一并外移。其长期影响取决于 SEZ 的成败：如果柔佛真正发展成一个与新加坡互补的经济体，具备优质学校、医院与就业机会——而不仅仅是更便宜的公寓——那么跨境生活可能会走向主流。 

在那种情境下，新加坡北部各镇将不仅彼此竞争，还要与一条 RTS 车程之遥的替代性住房市场一较高下。 

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。