当 Draft Master Plan 2025 发布时，沿 Kallang Riverside Park 公寓的一些业主仔细研读，留意任何可能影响其稀有河景的开发计划。
位于 Lavender 与 Kallang 之间、属 District 12 的 Kampong Bugis 住宅片区，先前被划为“white site”，并拟以总规划开发商模式招标。这意味着单一开发商可购入整片用地，并主导其概念规划与开发。
“white site” 也意味着开发商在土地用途组合（如住宅与零售）上拥有更大灵活性，但须经 Urban Redevelopment Authority（URA）批准。当时的构想，是推动与 URA 对滨水地带的长期愿景相契合的一体化“住-工-娱”环境。
但在去年公布的最新 Master Plan 中，仅剩两块 white site。另有两幅地块已改划为住宅用途。同时，紧邻 Kallang Riverside 公寓的第三幅地块被改划为“Residential with Commercial at 1st Storey”。
这对周边现有项目至关重要。尤其是 Kallang Riverside 的业主，特别是目前享有 Kallang River 开阔景观的相关 Stack，更会对此有所疑虑。
若项目正南侧未来兴建住宅楼，一些朝河的 Stack 其景观可能被部分乃至完全遮挡。在这个把临河景观视为珍贵、并常作为核心卖点的片区，我们不妨思考：买卖双方是否已因这一风险而调整价格预期？
为此，我们从三方面着手：项目整体的长期表现、朝河 Stack 的可能转售结果，以及与其最近邻 The Riverine by the Park 的对比。
Master Plan 还透露了什么？
Master Plan 中一个关键细节，是三幅住宅用地的容积率。靠近 Kallang Riverside 及 The Riverine by the Park 的两幅地，法定总容积率为 3.5。
所谓容积率，是指相对于地块面积，可兴建的最大总楼面面积。相同的容积率并不必然意味着相同楼高；土地效率、地块形态与户型配置等，都会影响最终设计。
不过，这也意味着未来开发的住宅塔楼，或可达到与 Kallang Riverside 相近的高度——其主体为 30 层塔楼。
鉴于多数开发商倾向于最大化可建楼面，未来项目在开发强度上，或将呈现与之相近的住宅规模。在相似容积率下，一旦于正南侧落位新楼，即可能打断现有视线廊道。
自推出以来涨幅温和，但未必与 Kampong Bugis 有关
Kallang Riverside 于 2014 推出、2019 落成。开盘时的平均售价为 $2,128 psf，较当时 District 12 永久产权公寓的平均价高出逾 40%。
至 2025 年，Kallang Riverside 的平均价为 $2,420 psf，折合 11 年年化增幅约 1.18%。
这使其涨幅略低于 District 12 永久产权平均的约 1.48%，且显著低于同期更广义永久产权市场约 3.23% 的年化增速。
若将时间范围收窄至 2018 年起的转售交易，年化增幅进一步放缓至约 0.36%。相比之下，District 12 与更广义永久产权市场在同一期间的年化增幅均高于 3.8%。
换言之，该项目相较所在分区及更广市场均属跑输。而这一趋势早于最新 Master Plan 更新，因此其温和涨幅并不能简单归因于 Kampong Bugis 的重建不确定性。
这也有助于我们评估：最有可能受遮挡影响的 Stack，是否与项目其余 Stack 呈现出不同走势。
点击此处查看我们整理的 Kallang Riverside 项目数据。
朝河 Stack 的表现
最直接面向盆地的 Stack 为 1、2、8、9。若公寓正前方未来有项目开发，这些单位最可能受到影响。
若买家已将挡景风险计入价格，我们或应看到这些 Stack 普遍跑输——表现为转售价更低，或相较同一项目内其他 Stack 的盈利能力更弱。
但数据呈现的是更为细致的图景。
Stack 2 则因不利原因而突出。根据 2024 与 2025 年的最新成交，其转售均价约 $1.69 million。相较于项目初售时该 Stack 的定价，这意味着约 27.5% 的回落。
平均 psf 价格亦较开盘时下滑 5.7%，至约 $2,039 psf。在朝河 Stack 中，这是唯一相对于初始定价呈现负面表现的 Stack。
不过，该 Stack 的成交量相对稀少。在样本点较少的情况下，均值更易波动，少量交易即可对结果产生不成比例的影响。
相较之下，Stack 1 录得温和涨幅。其近期成交的转售均价为 $2.93 million，较开盘上升 33.8%；转售均价约 $2,324 psf，较开盘增约 10.4%。这些数据更体现韧性，而非承压。
颇出人意料地，Stack 8 与 9 反而成为本项目中表现较强的一组。
Stack 8 的成交笔数为全盘最多，平均投资回报率（ROI）为 13.6%，单笔平均获利约 $270,000。Stack 9 表现更强，平均 ROI 约 24.9%，单笔平均获利约 $515,000。
朝河 Stack 并未呈现一致性的跑输格局。尽管 Stack 2 表现欠佳，Stack 1、8、9 均有正向涨幅，其中两者跻身全盘较强表现行列。
若买家大幅折价以反映未来遮挡风险，我们应会看到这四个 Stack 全面下调，尤其在最新的 2025 年成交中。但当前数据并不支持这一结论。
与 The Riverine By The Park 的比较
The Riverine by the Park 于 2010 年落成，属体量较小的永久产权项目，仅 96 户，且位置更贴近河盆地。其为同一片区的滨水私宅项目提供了有价值的参照。
The Riverine by the Park 在 2024 至 2026 年的转售成交，平均为 $2,051 psf，较其开盘均价 $1,501 psf 上升 37%。相比之下，Kallang Riverside 在 2024 与 2025 年表现较强的 Stack 转售价平均约 $2,528 psf，较开盘涨幅约 15 至 20%。
尽管 Kallang Riverside 更新、体量更大，其长期涨幅却更为温和。这表明此处的定价动态，不仅受滨水近距影响，也与开盘入场价格与市场时点相关。
重建风险，还是焕新契机？
Kampong Bugis 的规划转型，是 Kallang 区更大范围焕新的组成部分。这包括围绕 Singapore Sports Hub 的持续提升、加强 Kallang River 作为生活轴线的计划，以及在长期内打造贯通盆地各关键节点的连续滨水步道的愿景。
该片区正由以工业与体育为主的区域，渐进式演变为集住宅、休闲与商业于一体的滨水混合用途地带。
URA 早前提出，将 Kampong Bugis 打造成低车依赖、以社区为本并具可持续特色的邻里。最初的总开发商概念，旨在确保全区的整体性规划。即便现已部分调整路线，更宏观的规划意图仍是把滨水地段塑造成更具活力的住宅飞地。
从规划视角看，提高开发密度可被视为对该区发展前景的信心体现。尽管个别 Stack 或面临景观受阻的风险，整体辖区正朝着长期提振的方向定位，包括更优的公共空间、更便捷的人行连通，以及更鲜明的滨水特质。
迄今为止，成交数据显示，买家并未因景观风险而作出激进的下调。相反，市场似乎在潜在的短期遮挡与辖区的长期转型之间进行权衡。
那么，朝南的单位已被打折了吗？
基于现有转售数据，Kallang Riverside 朝河 Stack 并无明确的整体跑输证据。
其中一组 Stack 相较开盘录得负增长，但其余均呈中等至强劲的涨幅；四组朝河 Stack 中有两组跻身本盘较佳表现。同时，毗邻项目仍以坚挺价格成交，显示该片区对滨水居住的需求持续。
目前看来，市场反映的是不确定性，而非既定结局。在更清晰的开发细节出现之前，数据表明：尽管河景存在潜在风险，但尚未被明确“剔价”。
可在此处阅读我们此前对 Kampong Bugis 周边开发规划的解析。
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