2024 年仅 $100k 就能买到 HDB？新加坡 4 宗离奇房产成交

房地产是最独特的资产类别之一，因为每一个单位都极其独立。对于其他资产，一桶油和下一桶没有区别，一美元和下一美元也一样。但在房地产中，隔壁的单位可能最终就贵出 $500,000，且有时似乎找不到任何可以理解的原因（至少从表面上看）。为让你看看它有多离奇，以下是我们发现的一些真实的异数：

1. $100,000 的 4 房式组屋

这是一宗最近引起众多人关注的成交。位于 Block 860A Tampines Avenue 5 的一套较老的 4 房式组屋（建于 1987 年），在 2024 年 1 月以令人惊讶的 $100,000 售出。按 4 月最新的 COE 价格计算，这甚至比申购一张 Cat B COE 还略便宜。而且并非这栋楼有什么问题——同一栋楼在过去 12 个月内的其他成交价大致在 $560,000 至 $645,000。 

这类成交多半发生在家庭成员之间；例如父母卖给子女，或兄弟姐妹相互转让。基于法律原因，双方可能会选择以象征性金额走正式交易流程；也可能只是为了让受让方心理上更舒服（例如，父母不希望低收入子女觉得自己是在接受施舍，因为他们无力负担）。 

不过，这也提供了一个关于价格锚定可能带来风险的例子。对于这栋 HDB 楼而言，由于成交量高，个别离群值影响不大；但若同样情况发生在一座精品公寓，成交稀少，下一宗买卖可能就会被严重拖累。

2. 3 房式组屋以 $150,000 成交

虽然没有上面的那么便宜，但这里还有两宗：

同样，这也可能是家人之间的相互转让；但不寻常之处在于它们的楼龄相当“年轻”：剩余租期分别还有 91 年与 94 年。多数代际间的转让，涉及的组屋往往要老得多。 

事实上，你会看到它与周边单位的成交价差距之大：

除了推测是家庭成员间的特殊情况外，我们对此也没有更合理的解释。 

3. Changi Green 这宗持有 22 年后仍亏损的成交

这说明一旦买在过高价位，想要回本有多么艰难。Changi Green 这宗亏损交易的入手时间可追溯到 1999 年，买入价为 $1,434 psf。熟悉市场的人都知道，这对 Changi 而言无疑是个反常的高价。对比其他成交可以看到，至今没有任何单位的成交价超过这个水平……即便那已经是将近 25 年前的价格。

事实上，1999 年仅记录了 12 宗成交，价格区间也只是 $465 psf 至 $732 psf。因此，这宗离奇的个案在某些情况下几乎是当时均价的两倍/三倍。更离谱的是，就在数个月前，一套面积完全相同的单位仅以其一半的价格成交！

更令人惊讶的是，尽管具备以下利好，这个价位至今仍未突破当初的买入价：

• 在比 2013 年上一轮高峰更高的房市高峰期成交
• Changi Green 受益于步行可达范围内新增了一座 MRT 站 
• 附近出现了 SUDT，为学生租户提供了强劲的客源 

这与一种普遍看法相悖：只要持有期足够长，任何永久产权公寓都必然会有可观涨幅。截止 2024 年，近期待价已触及 $1,280 psf – 但这宗个别成交依然是个离奇的高点。

4. Nassim Mansion 这套成交了三次的单位 

Nassim Mansion 位于第 10 区，是一座仅有 72 个单位的精品公寓。虽然楼龄久远，可追溯至 1977 年，但它并非一般意义上的“小型”公寓：这里的单位面积都很大，起步就有 2,852 平方英尺。因此，面对这样的组合条件，我们预期会出现一定程度的波动与“怪现象”。不过，上述这套单位在 4 年内于 2006 年 5 月、2007 年 5 月与 2009 年 9 月三度成交。 (别忘了，那会儿还没有 SSD，你今天买房明天转手也无需缴税)。

无论如何，Sellers Stamp Duty (SSD) 在此后一年的时间里被推出，对自首次购买起三年内转售的房产征税。 

这也是那个有一套超大顶层公寓（7,115 平方英尺）被交易 4 次的发展项目，其中一位卖家赚得盆满钵满。该单位在 2004 年以仅 $731 psf 的低位买入，2007 年以 $2,249 psf 的高位转售。粗略计算，利润接近 $11 million!

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。