Union Square Residences 值得一看吗？与 CanningHill Piers 和 Riviere 的详细价格评析对比

尽管 Union Square Residences 于 2024 年 11 月推出，但 2025 年市场对 Core Central Region（CCR）的关注再度升温，正是重新审视其定价的好时机——尽管它严格来说并不位于 CCR。它是那个“超级周末”6 个新盘之一，首周末售出 20%（75 套）共 366 套中的单位——目前累计去化率已提升至 31%。在当前新盘市场环境下，这或许看起来不算高，但须理解这是一款定位于豪华、总价更高的项目。

本次价格评析将涵盖：

1. 已成交价格与当前最低要价
2. 与其最直接竞品 CanningHill Piers 与 Riviere 的价格对比
3. Union Square Residences 的机会与风险
4. 周边转售公寓的对比
5. Union Square Residences 在当今新盘市场中的定位

成交价格

目前最低在售价格

以下为户型分布：

至今成交价格介于 $3,082 psf 与 $2,752 psf 之间，清楚显示在 $3,000 psf 水平上，仍有充足买家愿意入场。截至目前，已售出 113 套，去化率达 31%，以其并非大众化、也非边陲项目的定位来说，算是相当不错。

目前，2 卧单位的起始 $PSF 仍低于平均线，自 $2,890 起。

这些价格听起来或许偏高，但在 Norwood Grand（Woodlands 新盘公寓）轻易突破 $2,000 psf 的背景下，部分买家可能会预期此类高端、定位更优的产品价格应当更高。

那么这些价格与其最近、最直接的对手 CanningHill Piers 与 Riviere 相比如何？鉴于 1 与 2 卧占项目 74%，我们将更侧重这两类户型。

Union Square Residences 的最低价格大致相当于 CanningHill Piers 与 Riviere 在 2021-22 年的平均成交价

以下是两大新盘近年不同卧室类型的 $PSF 走势：

CanningHill Piers 在 2021 年首推时，1 卧价格分布较广——从 $2,673 PSF 至 $3,454 不等：

乍看之下，Union Square Residences 的入市价位，与不少买家三年前取得的价格相仿。这并不意外，毕竟新加坡地价呈长期上行趋势。然而，这也意味着竞争将更为激烈：CanningHill Piers 的未来卖家或仍可在相若价位挂牌并获利。

不过，若聚焦更小面积、与 Union Square Residences 更接近的 1 卧单位，则会看到另一幅图景。CanningHill Piers 中，面积低于 500 平方英尺的单位平均成交为 $2,736 PSF。尽管较早期平均价更高，但仍低于 Union Square Residences 目前的要价——这反映了过去数年更广泛的市场走势。

下图为 CanningHill Piers 历年 1 卧单位 $PSF 的散点图：

在 2021 年，面积低于 500 平方英尺的 133 笔交易中，有 59 笔低于 Union Square Residences 的最低 $PSF。考虑到双方 TOP 时间仅相差 1–2 年，若持有期较短，今日买家将面对相当激烈的竞争。

2 卧亦然，因其价格分布模式相似。CanningHill Piers 的 2 卧平均成交为 $2,930。

以下是 CanningHill Piers 近期部分成交：

这些开发商单位的销售集中发生在 2024 年的相对短时间内。

最近的成交大多在 $2,800–3,000+ $PSF 区间，这与 Union Square Residences 的起步与平均价位相当。尽管目前仅有 2 笔转售（Sub-sale）交易，但当二级市场有人以 $3,089 psf 购买 23 层的 1 卧时，也能说明 Union Square Residences 的定价相当公允。

Union Square Residences 最近一套 1 卧位于 7 层，以 $3,033 psf（463 平方英尺）成交——与 CanningHill Piers 的 $3,089 psf 差距并不大，尽管后者高出 16 层。

Riviere 的转售与二手交易揭示二级市场的看法

迄今仅有 4 笔转售交易，但需注意 Riviere 的多数买家是在 2022 年下半年至 2023 年间入场——多数距离满足 SSD 期尚需时日：

来看两套 818 平方英尺的 2 卧，分别录得 $2,848 与 $3,056 psf。两卫但无书房：

户型相当常规。入门右侧为厨房，左侧为储物间。两间浴室尺度合宜，公共卧室可放置一张大床与两张床头柜。

Union Square Residences 的 700 平方英尺现起步价为 $2,023,000（$2,890 psf），虽在 $PSF 上与 Riviere 的要价相仿，但在总价层面则更具优势。

其户型如下：

哑铃式布局令其更为高效，也更契合租赁客群。

但更小的面积也有代价，例如卧室略小。两间浴室同样无自然通风，不过相比之下，Union Square Residences 在餐区的布局更为理想。

无论如何，其起步 $PSF 基本与当下 Riviere 的成交一致。CanningHill Piers 的新房交易亦印证了这一点。

早期 $PSF 更低，而当前 $PSF 大致徘徊在 Union Square Residences 的起步水平……那又如何？

这些并不新鲜。不能指望后推的新盘比更早推出的项目更便宜。地价在上涨，若开发商出价过低，也会因 URA 设定的底价而遭拒。

这说明，Union Square Residences 的买家将较晚进入该片区，但其定价符合当今市场预期。

开发商的要价反映了当前价格水平。从乐观角度看，你以今日价格购入，待项目 TOP 时它会是更新的产品（尽管仅晚数年）。

后发并不意味着没有机会

CanningHill Piers 仅余少量单位——目前为 17 套（其中 10 套为 5 卧尊享型及以上）。Riviere 已全数售罄且已有住户入住。换言之，若此刻你想在该区域投资新盘，选择并不多。问题在于——是否存在增长动能？

在展开前，请注意，这里的任何增长动能同样会推升 Riviere/CanningHill Piers 的价格，并非 Union Square Residences 独享。因此，这并不改变我们对短期内投资者套现难度的看法。增长动能仅意味着除通胀之外，或有额外上行空间（亦存在一些风险，我们稍后会谈）。

Union Square Residences 的增长机会在哪里？

有三大主因共同作用，令 Union Square Residences 这类项目对更广泛客群更具吸引力。

包括：

1. URA 将 CBD 打造成更宜居区域的愿景
2. 更多 HDB 将在核心地段兴建
3. 中心地段房产相对其他区域变得更“便宜”。

上述三者叠加，意味着市中心将被视为更宜居（第 1、2 点）且更可负担（第 3 点）的居住地。

HDB 已宣布将在 CCR 推售更多住房，这些大概率为“Prime”类单位。此类单位会附带更严格的限制（如收入门槛、更长 MOP），以及在转售时更高的补贴回收。

住在 HDB 聚落的人都知道，餐饮、理发店、杂货店、面包店与诊所通常步行可达。这几乎是确保 HDB 宜居的“模板”——对于 Prime HDB 也应如此。

这不仅提升宜居性。一个区域成长起来的家庭往往希望留在附近。除了有邻近补助（Proximity Grant）等财政激励外，对区域的熟悉与情感纽带也会促使人们留下。这也是为何大型 HDB 社区的巨无霸新盘可卖得好的原因——许多 HDB 升级客或希望靠近家人的买家。

上述因素或将使该片区未来更具吸引力与居住意义。

URA 也有计划激活市区：

下班后因办公人潮散去而门店大多打烊，回家路上冷清寂寥，确实让人沮丧。随着像 Union Square Residences 这样的更多综合用途项目落地，以及周边 HDB 的出现，市区夜间也会自然更为活跃，更具宜居性。变量在于 URA 能否达成目标。新加坡在空间更新方面战绩不俗，成功概率大于失败，Union Square Residences 等项目也为此作出贡献。

最后，中心区房产相对非中心区“变便宜”的趋势仍在持续。你或已看到新闻提到，Core Central Region（CCR）与 Outside of Central Region（OCR）的价差如今不再那么悬殊。

不过，针对像 Union Square Residences 这样的项目，我们尽量少用 CCR/OCR/RCR 的简单分法。它们有助于理解细分市场间的价差变化，但在具体数字上并不精准，因为 Union Square Residences 并不位于 CCR。

CCR 的定义为第 9、10、11 区以及 Downtown Core/Southern Islands（又称 Sentosa）。

Union Square Residences 位于第 1 区、Downtown Core 之外，但属 Central Region，因而划入 RCR。Riviere 与 CanningHill Piers 亦同理。因此，将第 9–11 区（尤其是更外侧的 10 与 11 区）纳入对比并不准确。毕竟，你不会把 Sixth Avenue 一带与紧邻 Singapore River 或 CBD 的居住体验等同视之，而这正是 Union Square Residences 所在的地带。

因此，在我们的数据中，将第 1、2、6 区归为“市区内”，再与 OCR 对比。

以下为市区内外转售价格的走势：

两类面积的价差均明显收窄——略大面积组别的收敛更为显著。过去 OCR 转售较市区内便宜近 $1,000 psf，如今差距已低于 $500 psf。尽管仍属不小差距，但自 2019 年以来，缩小趋势稳定。

那么新房销售如何？

同样是这一模式：小面积组别的差距收敛小于 550–850 平方英尺组别。

总体而言，趋势一致。按 $PSF 计，非市区板块的涨幅较大。这意味着从价格角度看，市区公寓正变得更“便宜”，新闻所述并非空穴来风。事实上，媒体高频对比的是新盘 OCR 与可在 CCR 购买的转售公寓，总体判断是成立的。

上表显示，2024 年 OCR 新盘平均 $PSF 为 $2,205，平均面积为 521 平方英尺。

而 2024 年第 1、2、6 区的转售平均价格为 $2,227，与之几乎相当。平均面积？462 平方英尺。

许多高 $PSF 的转售单位面积仅 300 多平方英尺；这类面积在 OCR 已因监管导向而较少出现。

因此，总体上你会发现，在市区买到更便宜的 1 卧转售单位并不罕见。以下是 550 平方英尺及以下单位的平均总价对比：

局势已然逆转。曾几何时，市区新盘小面积单位要贵 72%；而今，市区转售反而便宜 11%。2024 年的诸多交易来自如 Spottiswoode 18、The Clift 等项目。例如，The Clift 一套 506 平方英尺、楼层较高的 1 卧，目前要价仅略高于 $1 million。

这仅略高于 2024 年 OCR 新盘的 1 卧。且不仅因为那是更早期的租赁地契公寓。像 Robinson Suites 这类永久地契项目，一套 32 层、506 平方英尺的单位也录得 $1.1 million（$2,174 psf）。

这对 Union Square Residences 意味着什么？随着片区宜居性的提升，更多人会认可以相近总价换取更中心位置的价值，这里转售公寓的价格具备进一步走强的潜力。

接下来要谈谈风险

迄今我们强调的是支撑 Union Square Residences 合理性的趋势。但也存在反向力量：

1. 市区转售公寓或许“更便宜”，但 $2,900+ psf 仍与其转售盘存在显著差距
2. 降温措施短期内不太可能取消，并对通常青睐中心区的海外投资者形成较强惯性阻力
3. Union Square Residences 以 1 与 2 卧为主的户型结构，总价更具吸引力，易吸引以出租为目的的投资客
4. 持续的去中心化趋势，或令市中心吸引力下降

尽管我们已阐述市区公寓愈发具吸引力的逻辑，但 Union Square Residences 的价格较周边转售盘高约 30%，这在新盘与转售的对比中并不意外。

然而，若将 OCR 新盘与市区转售相较，这点就很关键了。意味着转售盘可能比新盘更快“追平”，其上行空间更可期。首要受益的，将是本就价格更低的周边转售盘。诚然，这并未考虑项目层面的特性，例如 Union Square Residences 属综合用途开发。但若以数据与趋势而言，这一担忧合理存在。

第 2、3 点在效应上相似：降温措施更伤及投资者与外籍买家，而这类买家往往关注中心区。考虑到 Union Square Residences 中小户型占比较大，可预期投资者占比更高。投资者在出售时更易接受较低价格：其一有租金现金流，其二为追逐其他机会，且并非为了自住换房而被某个价格“绑住”。

最后，外围板块价格之所以“追上来”，也可能意味着市中心并非如昔日那般“必须”。并非中心区公寓如今会“再度领先”并维持昔日价差，而是 OCR 公寓已经上行至足以反映当今居住与工作格局的水平。

转售考虑

若你想留在此片区，可供选择的转售公寓颇多：

以下为过去一年部分成交概览：

此处最新的是 Martin Modern（3 年前落成）。该租赁地契公寓步行数分钟即至 Singapore River，但与 Union Square Residences 相比，其直达商场的便捷度不算突出（除非你将 New Bahru 计入）。

Martin Modern 过去一年最便宜的 2 卧为 764 平方英尺、15 层单位，成交 $1.9 million（$2,486）。总价上略低于 Union Square Residences 的最低要价；但按 $PSF 计，差距约 $404。若考虑楼层因素，差距还会更大。

该户型方正，功能与 Union Square Residences 相近。但由于哑铃式布局，Union Square Residences 的效率更高：

总体而言，考虑到 Union Square Residences 更新，且作为综合用途项目更为便捷，我们认为其定价合乎逻辑。当然，亦有人更偏好 Martin Modern 周边的静谧感，这是需要权衡的取舍。

Martin Modern 最便宜的 3 卧成交为 $2,750,000，位于 4 层，面积 1,012 平方英尺，属紧凑型 3 卧：

以下为 Union Square Residences 的 3 卧紧凑型：

两者在功能上相当相似，但 Martin Modern 的卧室更大，可容纳床头柜。其不设干式厨房，这是取舍之一。两者价格接近，在此维度下，作为综合用途项目的 Union Square Residences 表现不俗。

总体看上表，你会发现 Union Square Residences 的价格并不显得离谱，主要因周边项目户型面积更大。部分为永久/999 年地契，这是其优势，但短期内影响或有限。

厘清与直接可比项目/周边转售的定位、机会与风险后，我们再看看它在当今新盘市场中的位置。

Union Square Residences 1 卧对比

Union Square Residences 与表中多数新盘的产品差异很大。首先，它位于市区，客群属性不同；其次，其总价与 $PSF 更高。看 Union Square Residences 的买家，亦会与 TMW Maxwell、Midtown Bay、Midtown Modern、One Bernam 以及最可比的 Canninghill Piers 同时对比。

当前最便宜的是 TMW Maxwell。$1,420,000 的单位严格来说并非“1 卧”，而是开发商称之为 Flip/Switch 的户型：

该设计允许空间按需灵活转换。核心是一组可沿轨道滑动的衣柜，用以自定义空间分配。单位面积 474 平方英尺，除可移动衣柜外，其余为常见 1 卧布局。此价换算为 $2,996 psf。

以下为 Union Square Residences 的 1 卧：

毋庸赘述，Union Square Residences 采用了市场上更为主流、规整的 1 卧布局。

因此，布局喜好见仁见智。迄今该类 Flip/Switch 仅售出 3 套，或反映了对其布局、定价或两者的市场接受度。更大的差异在于地段：TMW Maxwell 身处 Tanjong Pagar 保留店屋群的核心，便利性与业态丰富度不言自明。

以 $1,422,000 计，Union Square Residences 的 1 卧折合 $3,071 psf，较 TMW Maxwell 略高。

以下为 TMW Maxwell 首发价格：

可见其价格均高于 $3,100 psf，仍高于 Union Square Residences 目前录得的 $3,000+ psf 平均水平。

与 CanningHill Piers 的对比更直接。目前其 1 卧标价 $1,712,000，位于 47 层——第 2 高楼层。与 Union Square Residences 的起步价直接比较并不公平。若以每层 $10k 下调 40 层，价格已至 $1.3+。因此表面差距虽大，实则两者提供的产品体验差异明显。

Union Square Residences 2 卧对比

Union Square Residences 在该类别的新盘中定价偏高，或令部分买家顾虑。以此作参照，位于 Lorong Chuan 的 Chuan Park 约便宜 $70,000，但其所处区位也明显不如前者中心。

Midtown Bay 亦是可选，但其以小户型为主——多为一至两卧，或更适合单身或未有育儿计划的伴侣。当前有一套 732 平方英尺、8 层的两卧挂牌约 $2.308 million，与 Union Square Residences 相距不大。归根结底，这些项目各自服务不同的生活方式与偏好——不论是地段、户型，还是未来家庭规划。

Midtown Bay 的 2 卧有一处颇为独特：客餐厅合一，且餐区紧邻阳台，使两处空间获得更充足的采光：

Union Square Residences 3 卧对比

以 $3,176,000 计，Union Square Residences 属当下较昂贵的 3 卧之一。略贵的是 J’den，但由于其位于 Jurong East，比较难度较大。该一体化项目最便宜的 3 卧在 34 层、面积 1,184 平方英尺。尽管面积不小，但功能上仍属紧凑 3 卧——无独立生活阳台与 WC。其之所以总价高，主因在高楼层。3 层的等价单位仅售 $2.4+ million。

Union Square Residences 4 卧对比

CanningHill Piers 仅余 1 套 4 卧，售价 $6,280,000。受提价影响，定价更高；其上一层单位成交为 $5,732,000。其总价更大的主因在于面积更大，为 1,755 平方英尺：

这是一个完整的 4 卧：带私家电梯、生活阳台、WC、储物间、湿式与干式厨房。整体功能性颇强。客厅开间很大，如需也可与餐厅合并，同时亦有独立餐区。主卫配有浴缸，但缺少这一面积段常见的双台盆。

在功能上，CanningHill Piers 与 Union Square Residences 颇为接近——但前者在客餐区的空间感或更强。

Union Square Residences 5 卧对比

Union Square Residences 的 5 卧名为 5 卧，但本质更接近顶层/空中套房（Sky Suite），因此与多数表内单位不可比。其 $3,500+ psf 的要价听来偏高，但所在楼层为 38–40 层。

最相近的一笔成交来自 2022 年 12 月的 CanningHill Piers：37 层 5 卧尊享单位，成交 $9.056 million——略低于 Union Square Residences 的要价。但按 $PSF 计，后者更高。以下为 CanningHill Piers 的 5 卧尊享户型：

布局无疑相当奢华。双长阳台可揽全城景观，客餐区域尺度宽绰；与 Union Square Residences 相比，CanningHill Piers 的整体空间感更为占优。5 间卧室中有 4 间带套卫。

以下为 Union Square Residences 的 5 房空中套房示意：

Union Square Residences 的主要差异在于配有家庭厅。与 CanningHill Piers 的书房不同，家庭厅可改为常规卧室，从而形成 6 卧。这意味着尽管标价更高，但对某类细分客群而言，实用性或许更强。

这对我们意味着什么？

综合周边直接竞品的对比分析，我们认为以区域新盘而论，Union Square Residences 的定价相当公允。与转售公寓相比，其作为综合用途项目拥有更高的便捷度，且面积更紧凑但功能完整，价格逻辑同样说得通。

这意味着其价格表现大概率将与大市同步上行。至于能否获得更高的超额回报，仍取决于上述趋势的演进。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。