3房起价$1.813m 的 Lentor Central Residences 值得关注吗？

曾经是静谧的林地飞地，URA 已将 Lentor 战略性规划为 11 个住宅地块。迄今已有 7 个地块推出，而今天要谈的 Lentor Central Residences 则是这个变化巨大的区域中的最新项目。

许多近期未紧跟市场的买家或许会担心该区是否供过于求，但事实上，这里的大多数项目都有强劲的去化表现。以下是它们目前的销售情况：

• Lentor Modern – 已全部售罄
• Lentor Hills Residences – 已售出 99%
• Hillock Green – 已售出 86%
• Lentoria – 约售出 70%
• Lentor Mansion – 已全部售罄

因此，尽管新盘陆续推出，但 Lentor 的可选项目实际上已在快速减少。无论如何，Lentor Central Residences 预计将以 $975,000（约 $2,105 psf）的指引起价开盘。综合当前 2025 年新盘市场来看，这一入场价颇具吸引力。

接下来，我们看看 Lentor Central Residences 与周边其他项目相比有哪些不同之处。

Overview of Lentor Central Residences 

Lentor Central Residences 是 Lentor（District 26）内第六个新盘——由 Hong Leong、GuocoLand 和 CSC Land 开发的 477 户有地契公寓。

项目由两座塔楼组成——一座 28 层，另一座 27 层——占地总计 158,263 平方英尺。

项目位于 Lentor Central 一带，可俯瞰即将落成的 Hillock Park。其一侧为 Hillock Green（非 GuocoLand 项目），另一侧为尚未推出的待开发地块。对面为第七个 GLS 地块（Lentor Gardens），目前仍在招标中。

值得注意的是，它是距离Lentor Modern（本区唯一综合体）最近的项目之一。不言而喻，在 Lentor 仍处于成长初期、配套尚有限的阶段，这将是一大优势。

目前，Lentor Modern 的商业裙楼将成为该区的主要商场与生活中心。尽管 Lentor Central Residences 并非综合体项目，但住户只需穿过马路即可享有类似的便利——并有望节省 Lentor Modern 住户所需预付的综合体溢价。

Lentor Central Residences 的户型涵盖 1 至 4 卧室，与周边项目大致相仿。简要分布如下：

户型	面积 (sq ft)	总户数	占比
1 卧室	463	53	11.6%
1 卧室 + 书房	581	2
2 卧室	678/689	79	44%
2 卧室 + 书房	786/797	131
3 卧室	915	53	22.2%
3 卧室 尊享型	1,076	53
4 卧室	1,184	53	22.2%
4 卧室 尊享型	1,399	53

Lentor Central Residences 亦是继Lentor Mansion（已售罄）之后，第二个适用全新 GFA 协调规则的项目。这意味着空调机位不再计入单位面积，从而带来更高效的户型布局——在竞争尤为激烈的该区，这是重要卖点。

另一个有趣之处在于，两卧型在这个以家庭客为主的社区占比更高——原本大多数人会预期三卧及以上会更吃重。乍看之下似与区域客群不符，但较多的 2+书房户型，体现了更具策略性的配置。

对于想进入 Lentor 市场、但暂时够不到三卧的家庭而言，2+书房可作为更可负担的替代选择——既保留一定的灵活度，可作紧凑型工作区、婴儿房，甚至年幼孩子的小卧室。牺牲的是面积，但功能性未必打折。

对比来看，周边项目的户型组合如下：

• Lentor Modern: 1 至 4 卧室 (527 – 1,432 sq ft)
• Lentor Hills Residences: 1 至 4 卧室 (452 – 1,399 sq ft)
• Hillock Green: 1 至 5 卧室 (500 – 1,572 sq ft)
• Lentoria: 1 至 4 卧室 (538 – 1,345 sq ft)
• Lentor Mansion: 2 至 5 卧室 (520 – 1,507 sq ft)

据我们在一线的反馈，Lentor Central Residences 可能凭借更高效的户型在邻里中占得先机——这既是 GFA 协调规则带来的结果，也来自开发商基于前期买家意见所做的迭代改良。

以 1,399 平方英尺的 4 卧室尊享型为例：

以往常见的抱怨是储物空间不足。但在这个面积段内，单位包含家用防护室、独立储物空间，以及可封闭的工作阳台——这在 Lentor 区域的大多数项目中尚属首次。

布局亦配备三间浴室，客厅拥有宽面宽，备受买家青睐；主卧空间相当宽裕，可容纳步入式衣橱。

可以看出，开发商正积极吸纳买家反馈，在新项目的平面上持续打磨，为新加坡典型家庭提供更高效、实用的空间。如果这会成为 Lentor 的新标杆，那么对于后续待推项目而言，无疑是朝着正确方向迈进。

配套方面，Lentor Central Residences 提供完整设施，包括：

• 50m 泳道池
• 网球场
• 会所与健身房
• 景观花园与休憩平台

值得一提的是，项目设有空中设施（Sky Facilities），即便是低楼层住户也能享受更高处的景观视野。项目内还将设有托儿中心。

不过需要注意的是，目前无遮挡的天际线未必会长期维持。面向有地住宅区的相邻地块亦被划为高层开发用地，未来新项目可能部分遮挡景观。重视开阔视野的买家应将此纳入考量。

项目亦提供 1:1 车位配比，这在新盘中并不常见，尤其是考虑到其紧邻 Lentor MRT (TEL)。另规划有 2 个 EV 充电车位，具体将于临近正式发布时确认。

Lentor Central Residences 预计 TOP 时间为 Q3 2028。

The Location of Lentor Central Residences 

熟悉 Lentor 的人都知道，其最大吸引力在于低密度与绿意盎然的环境。但在 11 个新住宅地块陆续推进的背景下，一个问题是：未来几年，这份宁静还能保留多少？

尽管 Lentor Central Residences 的官方效果图呈现的是一片开阔绿景，但买家应适当降低预期——今日所见，未必就是未来十年各项目完工后的最终景观。

邻近的有地住宅区如 Teachers’ Estate 带来一定的私密感，但可达性相对打折。

尽管 Thomson Plaza 与 AMK Hub 相距不远，但并非步行可达。随着 Lentor Modern 落成，这一缺口将部分被弥合，超市与零售配套将近在咫尺。但需要指出，作为本区唯一的商业枢纽，商场客流预计会较高。

Lentor Central Residences 的一大优势在于，住户无需等待即可享受上述便利。Lentor MRT (TEL) 已经通车，而 Lentor Modern 预计于 2026 年 TOP；待本项目交付时，一个更自给自足的社区基础已基本成形。

对于重视学区的家庭而言，CHIJ St. Nicholas Girls’ School 是重要的吸引点。

不过，Lentor Central Residences 是否落在其 1km 范围内仍未最终确认，因 Onemap 暂未给出明确答案。若学位是关键考量，建议核实心仪楼栈是否位于边界之内。

供参考，Lentor Hills Residences 距 Anderson Primary 与 CHIJ St. Nicholas 均在 1 km 内；对于希望锁定这些热门学校学位的家庭而言，亦是不错的替代选择。

Lentor Central Residences Indicative Pricing

关于价格，以下为 Lentor Central Residences 的指引起售价：

• 1-Bedroom: From $975,000 (~$2,110 psf)
• 2-Bedroom: From $1.388M (~$2,050 psf)
• 3-Bedroom: From $1.813M (~$1,984 psf)
• 4-Bedroom: From $2.368M (~$2,000 psf)

需要指出的是，Lentor Central Residences 在 6 个 Lentor 地块中取得了最低的土地价格（$PSF PPR），为 $982 psf ppr——这也许会让部分人意外——但请注意，作为 GFA 协调项目，这一价格本就应更低，与 GuocoLand 竞得 Lentor Mansion 时的水平大体一致。

此次 GLS 招标仅有 2 家竞标者，中标价仅比第二高标高 5.9 per cent——显示需求理性且稳健。

当然，这并不必然转化为更低的开盘价。鉴于 Lentor 多数项目由同一批开发商掌控，彼此在价格上相互压低的可能性不大。

为便于对比，以下为 Lentor Central Residences 与邻里的横向对照：

项目	开盘年份	开发商	$PSF PPR	起始价格 ($psf)	竞标家数
Lentor Central Residences	2025	GuocoLand and Hong Leong Group	$982	$1,984	2
Lentor Modern (Integrated Project)	2022	GuocoLand	$1,204	$1,880	9
Lentor Hills Residences	2023	GuocoLand, Hong Leong & TID	$1,060	$1,834	4
Hillock Green	2023	CCCC, Soilbuild Holdings & United Engineers	$1,108	$2,108	3
Lentor Mansion	2024	GuocoLand and Hong Leong Group	$985	$2,082	1
Lentoria	2024	TID	$1,130	$1,965	2

Lentor Modern 以 $1,204 psf ppr 的价格刷新纪录——当时为 OCR 项目中最高的 GLS 地价。作一对照，淡滨尼首个综合体 Park Town Residences 的地价为 $885 psf ppr，明显更低。

同样别忘了：每一块 Lentor 地都在步行可达的 Lentor Modern 周边，这意味着买家仍可享受邻近综合体的便利——而不一定要支付直接购入综合体项目所附带的溢价。这种邻近性有望支撑需求，尤其适合重视生活配套、同时希望较低入场价的群体。

What About the Current Resale Market?

Lentor 的转售交易相当活跃。以下为 Lentor Modern 的近期成交——需注意它是该区唯一的综合体项目。

Contract Date	Address	Unit area (SQFT)	Price ($PSF)	Price ($)
19 Jan 2025	3 Lentor Central #2X-XX	1,130	2,126	2,403,000
9 Oct 2024	3 Lentor Central #2X-XX	1,109	2,384	2,643,000
21 Sep 2024	7 Lentor Central #2X-XX	527	2,468	1,301,460
30 Aug 2024	3 Lentor Central #2X-XX	1,130	2,220	2,509,000
26 Jul 2024	3 Lentor Central #2X-XX	969	2,313	2,241,000
1 Jul 2024	7 Lentor Central #2X-XX	1,109	2,436	2,701,000
18 May 2024	3 Lentor Central #2X-XX	1,130	2,194	2,480,000
2 May 2024	3 Lentor Central #2X-XX	1,130	2,157	2,438,000
24 Apr 2024	5 Lentor Central #2X-XX	1,130	2,178	2,462,000

以下为 Lentor Hills Residences 在转售市场的表现：

Contract Date	Address	Unit area (SQFT)	Price ($PSF)	Price ($)
19 Jan 2025	31 Lentor Hills Road #01-XX	1,346	2,071	2,787,000
12 Jan 2025	37 Lentor Hills Road #18-XX	581	2,407	1,399,000
11 Jan 2025	39 Lentor Hills Road #08-XX	1,302	2,146	2,795,000
22 Dec 2024	31 Lentor Hills Road #01-XX	603	2,213	1,334,000
10 Dec 2024	39 Lentor Hills Road #02-XX	1,399	2,087	2,920,000
3 Dec 2024	37 Lentor Hills Road #17-XX	581	2,395	1,392,000
23 Nov 2024	37 Lentor Hills Road #14-XX	1,356	2,168	2,941,000
16 Nov 2024	35 Lentor Hills Road #14-XX	1,098	2,208	2,424,000
15 Nov 2024	37 Lentor Hills Road #15-XX	1,356	2,176	2,951,000
14 Nov 2024	37 Lentor Hills Road #21-XX	1,356	2,222	3,013,000
10 Nov 2024	35 Lentor Hills Road #17-XX	1,098	2,239	2,458,000
9 Nov 2024	33 Lentor Hills Road #17-XX	1,356	2,196	2,979,000
4 Nov 2024	35 Lentor Hills Road #18-XX	1,098	2,249	2,469,000
1 Nov 2024	37 Lentor Hills Road #01-XX	1,356	2,071	2,809,000
31 Oct 2024	35 Lentor Hills Road #19-XX	1,098	2,260	2,481,000
30 Oct 2024	37 Lentor Hills Road #16-XX	1,356	2,183	2,961,000
26 Oct 2024	37 Lentor Hills Road #17-XX	1,356	2,191	2,972,000
22 Oct 2024	37 Lentor Hills Road #18-XX	1,356	2,199	2,982,000
4 Oct 2024	35 Lentor Hills Road #15-XX	1,098	2,209	2,425,000
2 Oct 2024	35 Lentor Hills Road #16-XX	1,098	2,219	2,436,000

从上述成交看，市场基本接受了 Lentor 的价格轨迹，区域价格已有所企稳。结合近期各盘持续的去化表现，$2,100 – $2,200 psf 的价格带似乎已成常态。

鉴于短时间内连推多盘，竞争不小：未来升值更多取决于更优的户型、更佳的景观朝向楼栈，或更具吸引力的装潢与配套。

The Flip Side: Pricing Power

包括今天的主角 Lentor Central Residences 在内，6 个已确定推出的项目中有 4 个出自 GuocoLand，后者在该区的存在感不言而喻。

GuocoLand 长期自我定位为“placemaker”，以长期视角塑造片区——正如其在 Beach Road 一带的 Midtown Modern 与 Midtown Bay。由此观之，其在 Lentor 的主导更像是一盘长期策略，而非一次性操作。

自然地，对供给的主导也赋予 GuocoLand 更强的定价权。竞争有限的情况下，并无必要以价换量去压过前作——价格更可能维持稳定（甚或小幅上行）。

因此，尽管理论上 Lentor Central Residences 拿到了本区最低的 GLS 地价，但并不自动意味着更便宜的开盘。实际定价仍取决于整体市场情绪与需求强弱。

展望后市，第七块 Lentor 地将于 13 April 2025 结束招标；但鉴于已推出项目众多，分析师普遍预计该地块的竞标将更为谨慎。

回到 Lentor Central Residences，其所处位置颇为微妙——既非首发，也非压轴。拥有 Lentor 区内较低的 $PSF PPR 地价之一确属优势，但能否转化为更具吸引力的买入价格，仍有待观察。

不过，更高效的户型已然是亮点；作为第二个适用新 GFA 协调规则的项目，它或将在空间优化上更进一步（并据此形成差异化优势）。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。