Hill House 评测：里峇峇利一座 999 年屋契的精品公寓，配备屋顶泳池

Project:	Hill House
District:	09
Address:	11 Institution Hill
Tenure:	999-year from 1 July 1841
No. of Units:	72
Site Area:	14,230 sqft
Developer:	Mequity Hills Pte Ltd
TOP:	Q3 2026

我一直觉得“山坡地段”是把双刃剑。好的一面是视野更高、更私密；不那么好的一面是可达性较弱，而且取决于坡度陡峭程度，如果你不开车，进出步行可能比想象中更累。

这也是今天这处楼盘 Hill House 潜在买家很可能会面对的一点小纠结。

它几乎位于 Institution Hill 的尽头，坐落在高地上，俯瞰着 River Valley Road 一带的店屋。好消息是，这些都是受保留的店屋，因此朝向 River Valley Road 的单位未来不用担心有新开发挡住你的景观。

Hill House 实际上是 The Ove Collection 旗下开发的第二个项目，这个生活方式品牌由 Joan Chang 创建（她是开发商 Macly Group 创办人 Herman Chang 的长女）。第一个项目是 The Iveria，这个位于 Hill House 对面的 51 户开发，如今已全部售罄。提供一点背景，她手下的第一个项目，是广受好评的 Lloyd’s Inn 改造，这家精品酒店就位于不远处。改造成功之后，又在巴厘岛打造了 Lloyd’s Inn，并创立了名为 Cara Cara Inn 的新品牌，为年轻游客提供精品青旅。

因此，正如你所想，鉴于她的年龄，她的开发基本上更针对“手头宽裕”的千禧一代买家。The Iveria 灵感来自纽约的国际化生活方式，而 Hill House 则旨在成为 Institution Hill 上更为安静的“栖居之所”。

尽管 River Valley 因多元的建筑风格而深受喜爱，从低层保留店屋到高层公寓不一而足，其迷人之处更在于社区氛围。考虑到它位于热闹的 Robertson Quay（以夜生活和露天餐饮著称）与高端的 Orchard Road 之间，这里周边可爱的地方实在太多。

挑战是什么？与大多数小型项目一样，受限于用地与规模经济，某些方面难免要做取舍。让我们通过样板房参观来看看 Hill House 的表现。

Hill House 内部参观

先从 Hill House 的直接周边说起。Institution Hill 这条路，大多数人可能从未听说过，更遑论开车去过。它的路段很短，所以走到主干道并不远——但正如其名，通往项目的路是一个缓坡。

虽然路不长，但这条路由 5 个小型公寓共享，同时也是高耸的 Aspen Heights 第二个出入口所在。

在正式介绍 Hill House 的设施之前，先补充一下地块规模的背景。它占地 14,230 平方英尺（即便以精品项目而言，也相当小），共有 72 个单位。项目由一座住宅塔楼组成，外立面线条利落，黑白配色，营造出现代当代的美学。

值得一提的是，住宅楼架空于高挑支柱之上，并辅以大量绿植。不仅因为额外的高度（再加上地处山坡）能更高处俯瞰有地住宅区，公共空间也享有更好的通风流动，一楼单位亦可获得更好的视野与私密性。

Google Earth 也许还没把 Hill House 的外立面更新到天际线中，但从这个角度看看其周边仍然很有参考价值。从截图可见，Hill House 的位置可越过更高的 Aspen Heights 外立面，并眺望 River Valley Road 一带的有地住宅区。

虽然我无法确认朝向 Somerset 方向无遮挡景观所需的楼层高度，但朝 River Valley Road 的高楼层单位应当适合希望享受无遮拦城市景观的住户。相对地，朝向 Aspen Heights 的单位，由于 Hill House 是较低的外立面，基本上难有景观可言。

单从 Hill House 的地块大小来看，你可能会对它所能提供的设施种类感到惊喜。为了应对土地空间的不足，设施被分布在附属楼的三个不同楼层——一层、二层和屋顶。

在我看来，如何把设施“拼”进去又不让项目显得拥挤，这背后的思路是值得称赞的。精品项目一向以设施不足见称，但 Hill House 似乎做得比大多数同类更好。

从主入口开始，Hill House 只有一个车行进出口，正对 Institution Hill。顺应近期多个新盘的趋势，Hill House 明显没有传统的安保岗哨。

开发商改以智能道闸系统来维持安保，这也有望转化为更低的管理费。这在更多依赖智能系统操控闸门的精品项目中已较为常见。

如前所述，Institution Hill 是一条袋状路，目前也服务于 Aspen Heights 的住户，这意味着与附近像 Kim Yan Road 这样的道路相比，这里会安静许多。

不足之处在于，行人需要沿 Institution Hill 步行到主干道（River Valley Road）以搭乘最近的巴士服务，可被视为相对不便。

对于自驾的住户与访客，地面层提供 7 个无顶棚的停车位，便于临停。

或者，也可以从项目后方进入地下车库，直下至 B2 层。

这里你也能看到，Hill House 四周种植了大量绿植。其理念是通过植物景观打造一幅会不断生长、变化的“活画”。

Hill House 以项目各处引入多样的珍稀植物为傲，以“7 Gardens of Wonder”为概念，让开发的每个角落更具辨识度。

对于精品项目而言，如此重视理念与景观营造并不常见，这也是我认为这些细节在精品公寓类别中确有差异化之处的原因。

事实上，我在 Lloyd’s Inn 与 Hill House 身上看到了相似之处——两者都致力于以景观营造沉浸而静谧的体验。

在一层，设施相对简单。包括公共花槽、自行车停车位，甚至还有宠物角。

作为一名养宠人士，我希望这个角落能更注重实用性，例如为宠物遛弯或如厕后设置清洗点。这样能让照顾毛孩更便捷与洁净，也能解决许多住公寓的宠物主人常遇到的痛点。

从这个角度也可见，架空支柱的设计让项目获得更多自然采光与更好的通风。

我能看出外立面是为配合绿化的自然生长而设计的，这进一步见证了开发商在打造一个富于生命力、自然有机的项目上所投入的心力。

从这里也明显看出，架空层为二层设施提供了实用的遮蔽与更高的层高。

由于 Hill House 以垂直高度来“置入”更多设施，这不仅让项目不显拥挤，也带来更多私密性与遮蔽。二层设有健身房、多功能室、公共空间、花园与儿童游乐区。

虽然你绝对能感受到土地空间的束缚，但 Hill House 仍努力配备更多设施，这一点相较于一些地块更大却设施更少的项目，确实更为突出。

这是我从宣传册拿到的健身房与公共区效果图，我认为更有助于展示设施。两处空间均为落地窗与挑高双层空间，自然采光充沛，并带来更具质感的氛围。它朝北，面向 River Valley Road 店屋，天际线别具趣味。

我见过更大型项目也只有类似大小的健身房，所以我认为大多数买家对这样的配置应该会满意。

如前所述，二层还设有儿童角和其他公共空间。你也能看到景观如何与设施相辅相成，带来更放松、温馨的触感。

接着来到屋顶露台，剩余的设施都在这里。如果你在想泳池在哪里——它就在项目的最顶层。

我们常见的精品项目大多把泳池放在一层，而 Hill House 的开发商却选择把它放在最高层。

这确实是个有趣的决定，因为屋顶泳池的建造成本更高。不过我认为开发商希望住户能在此享有更好的社区制高点视野，并打造更具记忆点的项目，这体现出他们对品质住家的追求。对于精品项目而言，这个 20m 天际泳道池已相当到位。

话虽如此，屋顶的立面多少会遮挡部分视线，如果能完全无遮挡我会更喜欢。

除了泳道池，还有按摩池与烧烤炉。我可以想象在 Hill House 的屋顶举办派对会是相当私密且愉悦的体验。这里也能看到许多属于“7 Gardens of Wonder”的公共花槽。

相较于泳道池区域，按摩池会更安静、更私密。

在设计与美学层面，Hill House 坦白说并非最抢眼。它更偏向极简与简洁的自然深色调，对于偏好更宏大外观的人而言，可能容易被忽略。

然而，就精品项目而言，它绝非“表面看起来那么简单”。它配备了经过深思熟虑且种类丰富的设施，是很适合称之为“家”的项目。

Hill House 公寓 2 Bedroom Type B3，Stack 3（624 sq ft 评测）

样板房展示的是 2-bedroom Type B3 户型，位于总平面图的 Stack 3。面积 624 平方英尺，提供 2 间卧室、2 间浴室、开放式厨房、客餐厅以及一个小阳台。

总共共有 3 种 2 房户型变体，面积均相同。差别主要在餐厅的布置（Type B1 与客厅连在一起，而 B2 与 B3 则由厨房分隔）以及阳台的朝向。

本户型的阳台朝 Institution Hill，南向望向 Aspen Heights。两间卧室都是落地窗，同向采景。主卧另有一扇朝东的侧窗。

我喜欢这个单位全年遮阳条件较好，下午西晒的影响很小。

对我而言是第一次，一进门就能直接看见开放式厨房与餐区。

把餐区放在入户处是个有趣的选择。就我个人而言喜欢这样的布置，但有些人可能觉得在玄关附近用餐有点怪。不过一个重要的加分项是，你在用餐时能享受自然采光（与通风），这是不少小户型目前所不具备的。

餐区之后左侧，是常规的玄关/厨房区。

与大多数应对小面积的新盘一样，厨房与洗衣机通常在同一处。

洗烘一体机隐藏在厨房橱柜之中，品牌为 De Dietrich，这是一家多数新加坡人熟悉的高端品牌。

来到开放式厨房，面积偏小，但标配齐全：内嵌烤箱来自 V-Zug，龙头来自 Franke，双电炉与油烟机来自 De Dietrich。懂行的人都知道，这些均为高端设备，旨在为业主提供更高的奢华感受。

不过台面空间较为有限，更适合在家轻度烹饪。为弥补这一点，示范设计采用了磁吸条扩展层板空间，这是小厨房实用的点子（注意：此为展示如何更高效利用空间，交付并不包含）。

接着是客厅。空间中规中矩，因此家具尺寸需要拿捏得当。本案例中，设计师选择把电视柜与沙发靠墙摆放，以最大化通道空间。

从这个角度可以明显看出为何要这样布置。不仅能创造更多通道空间，也似乎是必要之举，避免厨房“侵占”客厅。我自己也大概率会这样做，因为要找到适合这种小空间的更小沙发确实不易。

阳台基本方正，只是在一角还有一个“小阳台”。我不认为这是很实用的空间，如图这样摆放植物可能是最佳用法。

回望单位，这是从入户处看整个客厅的无遮挡视角。

接下来是一段短走廊，连接两间卧室与公用浴室。

先看公用卧室，布局方正，可放下双人床，或如图所示，一张单人床加学习区。

落地窗在近期新盘中已很常见，但对于这样的较小卧室，确能让空间感更开阔。且该堆叠朝南，俯瞰 Institution Hill，整日都有柔和的自然光可引入。

这里示范了一个不小的学习区，但我认为大多数人会因为空间所限而选择更小的书桌。

此外，这样的布置会导致床几乎与衣柜“对顶”，行走空间不多。虽显局促，但我欣赏开发商用“典型尺寸”的家具来示范，让买家对空间有更真实的感受。

位于公用卧室正对面的公用浴室，面积令人惊喜。配有步入式淋浴、常规尺寸台盆，并与厨房一样采用中性色系的泥土色调，提亮空间。

淋浴区配备 Gessi 的手持花洒与龙头，这是新加坡知名的高端卫浴品牌。我也喜欢墙面内嵌的置物凹槽，既一体利落又方便摆放日常用品。

洗手区虽小，但功能性不错，镜后带有 LED 灯。同时也有柜体可收纳各种杂物或浴室用品。

最重要的是，这个浴室带窗，有利于自然通风。最后，配备了 Laufen 的壁挂马桶，便于清洁。

设计师也在马桶上方安装了层板，以提供更多收纳与展示空间。你也可考虑安装更大的层板来放置毛巾与其他浴室用品，更大化利用空间。

接下来是主卧。与公用卧室相比，它配有一组直角的落地窗，能欣赏社区景致。

靠床的那扇窗朝南、面向 Institution Hill，另一扇朝东。

另一个值得一提的是，所配备的内置柜尺寸相当可观。你有 3 扇门宽度的衣柜空间，比典型新盘 2 房单位中更为宽裕。

我们来看内置柜的设计。柜体右侧有个可拉出的额外组件，一侧是全身镜，另一侧是额外层板。

这不仅节省空间，也非常实用；同时还能减少房内镜子的数量（对较为迷信者而言，床或门正对镜子被视为不利）。

拉出组件的另一侧是额外的层板，可展示与收纳首饰或包袋。

衣柜的另一侧则是常规配置：挂衣杆与层板。

主浴室外还有一个凹位，可摆放简易的梳妆台。这个设计更偏开放式，但依然可见项目在细节上“挤”出额外空间的用心。

台面带有巧妙的收纳设计，掀开后可形成收纳槽。不用时也可兼作书桌。

最后，梳妆区旁边就是主浴室。

整体而言，主浴室与公用浴室的主题一致：浅色瓷砖与带 LED 的镜柜。

本浴室中，壁挂马桶位于台盆一侧，同款层板也如前文所示配置于此。台盆台面空间不多，但下方设有柜体可收纳浴室杂物。

主要差别在于，这里的窗位于淋浴区（在我看来通风更佳），并为主卧住户特别配置了顶喷花洒。

至此，Hill House 的样板房参观告一段落。

Hill House 区位评述

坐落于专属的第 9 邮区高密度住宅社区内，Hill House 是这一成熟地段里的“新面孔”。

它位于 Institution Hill，一条私密的袋状路，目前服务于 Aspen Heights 的现有住户和其他小型公寓的步行前门。我欣赏这类袋状路开发的一点在于，它在不太牺牲区位便利的前提下，提供了更私密的环境。

道路连向更为繁忙的 River Valley Road，多数新加坡人都熟悉那里一排标志性且保存完好的店屋。

公共交通方面，严重依赖巴士的住户或许会觉得便利：最近的巴士站距离仅约 1 分钟步行。这里有 5 条不同的巴士线路，车站包括 City Hall MRT Station（East-West 与 North-South 线）与 Bugis Cube（邻近 Bugis MRT Station，East-West 线）。

或可选择最近的 MRT 站：Fort Caning MRT（Downtown 线），步行约 9 分钟；Somerset MRT（North-South 线），步行约 12 分钟。话说回来，Hill House 住户也可以选择步行（或骑行）前往新加坡最好的购物带——Orchard Road——从而避开不必要的车流。

驾车通达性同样很方便，毕竟项目已位于新加坡市中心。

周边名校众多，从小学到高等教育均覆盖，River Valley Primary School、SMU 与 SOTA 均在附近。年轻家长也会高兴地发现，步行可达的幼儿园选择也很多。

配套设施

公共交通

Bus Stop	Bus Serviced	Distance from Condo
Bef Kim Yam Rd	32, 54, 139, 195, 195A	190m, 2-min walk
Aft Kim Yam Rd	32, 54, 139, 195	220m, 3-min walk
Opp Mohd Sultan Rd	32, 54, 139, 195	500m, 6-min walk
UE Sq/Bef Mohd Sultan Rd	32, 54, 139, 195, 195A	550m, 6-min walk
St. Thomas Wk	32, 54, 139, 195	550m, 7-min walk
Opp St. Thomas Wk	32, 54, 139, 195, 195A	600m, 7-min walk

最近 MRT：

• Fort Canning MRT, Downtown Line (750m, 9-min walk)
• Somerset MRT, North-South Line (1km, 12-min walk)

学校

School	Distance from development (& est walking/driving time at 8.30 am)
The Blue House Nursery	170m, 2-min walk
Superland Pre-School (River Valley)	600m, 3-min drive
MindChamps PreSchool @ River Valley	650m, 3-min drive
EtonHouse Pre-School Robertson Walk	750m, 3-min drive
Cambridge @ Robertson	800m, 3-min drive
Superland Pre-School (UESquare)	950m, 3-min drive
River Valley Primary School	900m, 4-min drive
Alexandra Primary School	2.5km, 5-min drive
Anglo-Chinese School (Junior)	2.8km, 6-min drive
Zhangde Primary School	3.1km, 6-min drive
Farrer Park Primary School	4km, 8-min drive
School of the Arts (SOTA)	1.6km, 4-min drive
Outram Secondary School	1.8km, 4-min drive
Gan Eng Seng School	2.5km, 6-min drive
Crescent Girls’ School	3.1km, 7-min drive
Queenstown Secondary School	3.9km, 7-min drive
Bukit Merah Secondary School	4km, 7-min drive
Lasalle College of the Arts	2.1km, 5-min drive
Singapore Management University	2.1km, 4-min drive
Dimensions International College	150m, 1-min drive
Furen International School	2.9km, 5-min drive
Dynamics International School	3.7km, 6-min drive

零售

Destination	Distance from Development (& est walking time)
Orchard Central	850m, 3-min drive
Orchard Gateway	900m, 3-min drive
UE Square	900m, 3-min drive
111 Somerset	1km, 3-min drive
313@Somerset	1km, 4-min drive
Plaza Singapura	1km, 4-min drive
The Quayside	1km, 3-min drive
Ngee Ann City	1.4km, 4-min drive
The Centrepoint	1.6km, 5-min drive
Valley Point	1.7km, 4-min drive
ION Orchard	1.7km, 4-min drive
Great World	1.8km, 4-min drive

多数人会同意，这一带的购物选择非常丰富；部分人甚至会发现，高峰时段步行或骑行到目的地可能更省时。

最近的超市大概是 UE Square 里的 Cold Storage。步行约 8 分钟，骑行约 3 分钟。

私家交通

Key Destinations	Distance from Condo (Shortest Time at Peak Hour (0830) Drive Time)
CBD (Raffles Place)	3.1km, 6 – 22-min drive
Orchard Rd	2.1km, 4 – 12-min drive
Suntec City	3km, 6 – 20-min drive
Victoria St	3.3km, 7 – 22-min drive
Changi Airport	20.8km, 20 – 35-min drive
Paya Lebar Airbase (by 2030)	13.8km, 18 – 40-min drive
Tuas Port (by 2040)	37.9km, 40 – 70-min drive
Mediapolis (and surroundings)	8.9km, 12 – 28-min drive
Mapletree Business City	7.2km, 14 – 40-min drive
Tuas Checkpoint	27.5km, 26 – 45-min drive
Woodlands Checkpoint	21.5km, 22 – 45-min drive
Jurong Cluster	21.7km, 24 – 50-min drive
HarbourFront Cluster	5.6km, 10 – 35-min drive
Punggol Cluster	19.5km, 18 – 30-min drive

临近车行出口：

• 从 Institution Hill 出口左转即可进入 River Valley Rd

Hill House 开发商与团队

开发商

由三家本地公司组成的财团 Mequity Hills Pte Ltd，为 Macly Capital Pte Ltd、Roxy-Pacfic Holdings Limited 与 LWH Holdings Pte Ltd 的合资公司。

Macly Group

成立于 1987 年，Macly Group 是本地屡获殊荣的开发商，长期开发公寓、共管公寓、综合体、商业、有地与群屋项目。它甚至在亚洲开发并运营了若干酒店品牌，如本地颇受欢迎的 Llyod’s Inn。

其他知名项目包括 Neu at Novena、Eon Shenton 与 The Iveria。

Roxy-Pacific Holdings

作为新加坡最资深的开发商之一，RP Holdings 是一家拥有自 1967 年起项目履历的不动产与酒店集团。项目履历包括 Mori 与 Neu at Novena 等知名住宅项目。

LWH Holdings

LWH Holdings 在新加坡以建筑公司起家，过去二十年来在建造功能性与美观兼具的住宅方面有坚实的履历。其项目包括 Baywind Residences 与 Carpmael Thirty Eight。

建筑师

JGP Architecture 是一家总部在新加坡的获奖建筑事务所，成立于 1985 年，现已在上海、北京、胡志明市、吉隆坡与仰光设有分支。

其作品多聚焦亚太地区，代表项目包括 Four Points by Sheraton Malaysia 与 Holiday Inn Express Singapore。

单位分布

No. of Bedroom	Type	Area (Sqft)	No. of Units
1 Bedroom	A1	431	8
1 Bedroom	A2	431	16
1+1 Bedroom	A3	452	16
2 Bedroom	B1	624	8
2 Bedroom	B2	624	8
2 Bedroom	B3	624	8
3 Bedroom	C1	753	8

Hill House 提供从 1 房到 3 房的布局。虽然买家可选的类型不算多，但考虑到这里只要 72 户，也在情理之中。

1 与 2 房的面积与当下多数新盘相仿，而 3 房则明显偏紧凑，你需要在“中心区位的优势”与“面积大小”之间做取舍。

从单位组合来看，多数为 1 房，显示项目主要面向单身或双人住户。

Hill House 楼堆分析

Hill House 总平面图

Hill House 坐落于 14,230 平方英尺的小地块上，设施分布于三层，以更好地提升空间效率。

街道层

项目唯一的车行进出口位于街道层，面向 Institution Hill。本层的其他公寓设施包含宠物角、自行车停放区与公共花槽区。

整体上，住宅主体占据了大部分用地，除此外仅有一圈狭长的环周空间。

二层

二层更聚焦为住户提供休憩与交流的公共空间。开发商专门拨出几层来提升住户的生活方式元素，这点我认为相当值得肯定。

本层配有健身房、多功能室、若干适合聚会或独处的公共空间、花园与儿童游乐场。

屋顶露台

最后是位于 Hill House 最高层的屋顶露台，配置更“主动型”的设施，包括泳道池、日光躺椅、水上亭、用餐空间（可举办私密活动）与其他公共花槽。烧烤炉也在此层供预约使用。

停车方面，开发商选择向下深挖，提供 3 层地下车库，并在街道层设有若干车位。

Hill House 最佳楼堆

挑选“最佳堆叠”因人而异，但为简单起见，我主要考虑三点：

• 下午西晒方位
• 景观
• 私密性

Stacks 1、2、7、8 与 9

这些堆叠的阳台朝西北，望向 River Valley Road 的店屋。高楼层单位可享向 Somerset 方向、邻近 Lloyd’s Inn 的无遮挡社区景观。由于朝向繁忙街道与营业店屋，这些单位更可能受噪音影响。

下午西晒问题不大，适合希望单位自然采光良好但不想承受强烈西晒的人。

Stacks 3、4、5

相对地，Stacks 3、4 与 5 的阳台朝东南，望向 Institution Hill。虽遮阳条件好，但因对望 Aspen Heights，景观不多。

Stack 6

最后，Stack 6 的阳台朝西，最易受到下午西晒影响。高楼层单位可享 Kim Yan Road 店屋与周边社区的无遮挡景观。

下午西晒

多数堆叠呈南北朝向，唯独 06 堆叠阳台朝西。因此大多数单位不会有下午西晒问题。

Hill House 价格分析

Development	Units	Average Psf	TOP	Tenure	Price Gap
Hill House	72	$2,945	Est 2026	999-year	NIL
Waterford Residence	118	$1,930	2010	999-year	34.5%
Aspen Heights	606	$1,958	1998	999-year	33.5%
Langston Ville	54	$1,848	2000	999-year	37.2%
Oleanas Residence	130	$2,024	1999	Freehold	31.3%
The Wharf Residence	186	$2,187	2012	999-year	25.7%
Aspen Linq	18	$1,490	2016	999-year	49.4%
Martin Place Residences	302	$2,466	2011	Freehold	16.3%
Gambier Court	23	$1,624	1999	99-year	44.9%
The Iveria	51	$2,613	2024	Freehold	11.3%
Robertson Edge	70	$2,084	2008	999-year	29.2%

从周边项目列表可见，Hill House 附近近年鲜有新增项目，除 The Iveria（预计 2024 年 TOP）外。

尽管地契略有不同（Hill House 为 999-year，The Iveria 为永久地契）且位置相近，前者仍能溢价 11.3%。

这表明 Hill House 更私密的位置在社区内颇受欢迎。当然，作为“更新盘”身份，也让它可享有一定溢价。

另一方面，较早期的项目（TOP 介于 1998 至 2008 年）平均价格介于 $1,624 PSF 至 $2,084 PSF。

Gambier Court 的平均 PSF 价格最低（与 Hill House 相差高达 44.9%），不足为奇，因为在周边多为永久或 999 年地契的地段中，它是少数 99 年地契项目之一。不过，就整体位置而言，它更接近新加坡河，步行距离更短。

令人意外的是，Robertson Edge（TOP 2008）的平均 PSF 与 Oleanas Residence（TOP 1999）接近，尽管两者开盘时间相差近十年。

若看“较新”的项目（TOP 介于 2010 – 2016 年），平均价格范围在 $1,490 PSF 至 $2,466 PSF，其中 Aspen Linq 的平均 PSF 最低。

与其他项目对比

在详细对比 D09 与 CCR 的其他公寓之前，先看一下 Hill House 的最新价格：

当前价格（截至 27th June 2023）：

Bedroom Type	Low $PSF	High $PSF	Low Price	High Price
1 Bedroom	$3,262	$3,404	$1,407,000	$1,467,000
1+1 Bedroom	$3,259	$3,445	$1,473,000	$1,557,000
2 Bedroom	$3,104	$4,575	$1,937,000	$2,145,000
3 Bedroom	$3,035	$3,175	$2,285,000	$2,391,000

在 D09 觅盘的买家会知道，这样的总价算是相当“可口”。但在当下 D09 的可售新盘中，它处于什么位置？

Project Name	1BR Avg Price	1BR Avg $PSF	2BR Avg Price	2BR Avg $PSF	3BR Avg Price	3BR Avg $PSF
Cairnhill 16	–	–	$2,282,280	$2,945	$3,445,000	$3,006
Hill House	$1,463,600	$3,341	$2,065,950	$3,311	$2,336,571	$3,103
Irwell Hill Residences	$1,668,000	$2,627	$1,964,000	$2,659	–	–
Klimt Cairnhill	–	–	$2,840,000	$3,298	$5,250,000	$3,509
Kopar At Newton	$1,499,429	$2,900	–	–	–	–
The Atelier	$1,589,528	$2,895	–	–	–	–
The Avenir	$1,678,000	$3,184	–	–	–	–

目前 D09 还有 6 个有可售与报价信息的新盘。可以看到，Hill House 的 1 房与 3 房在总价上具竞争力，而 2 房则落在价格区间的偏低端。

快速看一下 $PSF 就明白原因：单位面积比同类新盘更小。

尽管总价具竞争力，但它的 $PSF 定位大致处于中间水平。

对于 1 房，Hill House 的平均总价最实惠。其次是 Kopar At Newton。考虑到 Hill House 是 999 年屋契（几乎等同永久地契），而 Kopar At Newton 是 99 年屋契，这可能会让部分人感到意外。

不过，观察 Kopar 目前可售的 1 房，面积为 517 sq ft，而 Hill House 的 1 房是 400+ sq ft，这些单位也位于更高楼层。

除了面积与楼层，Kopar at Newton 是大型项目，设施更多样；同时其 MRT 便捷性更强，距 Newton MRT 换乘站仅数分钟。

至于 2 房，Irwell Hill Residences 的平均总价更低，且它是 99 年屋契，不同于 999 年屋契的 Hill House。

基于此，仅从“地契年限”出发，似乎选择 999 年似乎是不言自明的。

然而，我认为不应只从“价格与地契”来比较。

两者处在不同位置，提供的设施类型也不同。Hill House 是小型公寓，且位于山坡，如果你不驾车，会略显不便；而 Irwell Hill Residences 步行即可到达 MRT。

3 房是 Hill House 当下的亮点。全盘仅 1 个堆叠提供 3 房，面积为 753 sq ft。

再次强调，让 Hill House 在总价上“亲民”的是它的小面积。753 sq ft 甚至小于“紧凑型 3 房”的常见面积。其当前 3 房平均价 $2,336,571 比下一个最实惠的 D09 新盘 Cairnhill 16 便宜约 32%。

Cairnhill 16 最便宜的 3 房为 $3,220,900，面积 1,055 sq ft。户型如下：

该单位配有私家电梯与前厅，干湿分厨，带入户玄关以增加私密性，客餐可灵活配置，主卧尺寸也相当可观。

以下是 Hill House 的 3 房：

虽然有人可能不喜欢“一开门就是客餐厅”，但这无疑更高效。每间卧室都比 Cairnhill 16 小，不过在这个紧凑布局里，几乎没有浪费的过道与走廊空间。

鉴于 Cairnhill 16 的户型也没有家政/储物间或生活阳台，可以说两者的“功能性”是可比的。

在这个意义上，如果你能接受小空间，那么 Hill House 以更小的面积换取更低的总价（便宜 30%+），加之更高的效率，确实“值得”。

与 CCR 新盘对比

1-Bedroom

Hill House 是目前 CCR 中最实惠的新盘，即便低于 99 年屋契的 Kopar At Newton。不过，Kopar At Newton 更靠近 MRT，且 1KM 内有热门学校。

但鉴于我们此处比较的是 1 房，总价差异并没有特别大。比如，你可以在 10 Evelyn 以 $1,378,000 购入一套 495 sq ft 的 1 房。10 Evelyn 为永久地契，且步行可达 MRT。其最便宜 1 房户型如下：

该 1 房的效率不错。入户右侧即厨房，左侧为户内避难室；之后打开为客餐一体的灵活空间，可根据偏好取舍。阳台虽长但较窄——若只是想户外喝杯咖啡（或做些简单运动如普拉提），也很实用。空调外机位尺寸也控制得不错。

以下是 Hill House 的 1 房：

该户型面积为 431 sq ft。这个面积没有户内避难室并不意外。除此之外，布局同样高效——入户即厨房区，往里是分开的客与餐。主卧位于左侧，尺寸体面。空调外机位也不大。

两者之间，主要取决于你是否看重“户内避难室”的空间（我认为在这个面积段，多数人并不需要）。

不过，更大的考量是位置与设施。两者位置完全不同，更多还是个人偏好：10 Evelyn 更近 MRT，且出行无需“攻坡”（即便坡度不大）；而 Hill House 在 River Valley 与 Killiney 区的日常配套不错，步行也可至 Somerset。

设施方面，Hill House 明显胜出：有屋顶泳池、多功能室、健身房、烧烤炉与儿童游乐等；10 Evelyn 仅有泳池与健身房，这对公寓而言偏弱。对单身人士或许不是大问题，但在周边项目设施更丰富的环境下，这会影响其二手市场转售的吸引力。

总体而言，我认为希望在 D09 以较友好预算购入近乎永久地契/永久地契 1 房的单身或投资者，会觉得 Hill House 的“组合”在当下颇为可取。

2-Bedroom

2 房的故事几乎一致——它的平均总价介于 Hyll on Holland 与 Leedon Green 之间，这两者均为永久地契，从“纸面”看 Hill House 并无特别优势。

更吸引我们注意的是更“亲民”的 Irwell Hill Residences，其当前可售中平均总价最低。

最便宜的 2 房要价 $1,938,000，位于 36 楼：

它只有 1 间浴室，对出租而言吸引力或许稍逊。但我相信较高价格主要因其楼层很高。10 楼的同户型在 2021 年成交 $1,548,000，当时市场环境截然不同。

从 Hill House 的布局看，2 房似乎更优一些——它配有 2 间浴室，且取消了入户走道，效率更高。

10 楼该户型目前要价 $2,050,000。这个价位很难说孰优孰劣：Hill House 为 999 年屋契，但价格高于 Irwell Hill Residences；后者体量更大、靠近 MRT（Great World），且高楼层视野更佳。Hill House 的优势在于 2 间浴室，这对部分人是决定性因素。

3-Bedroom

3 房方面，Hill House 以“CCR 最实惠的 3 房”拔得头筹。

如前所述，关键在于其 753 sq ft 的小面积。与 CCR 中次便宜的 Enchante 对比一下。

既然 Hill House 最便宜的 3 房在 4 楼（$2,285,000），那就与 Enchante 4 楼的最便宜 3 房比较。

Enchante 的该单位为 1,001 sq ft，售价 $2,695,000。户型如下：

该单位有私家电梯与电梯前厅。总体为线性布局，右转是客餐厨，左转是起居区。

我个人对这个布局并不“着迷”。线性设计导致相当一部分面积用于走道。以超 1,000 sq ft 的 3 房而言，没有生活阳台在当下也略显不足。好处是有独立书房，且带窗，可做帮佣房，功能性不错。

以下是 4 楼、售价 $2,285,000 的 Hill House 3 房：

此前与 Cairnhill 16 对比时我已提过，这个布局并非完美。但与 Enchante 相比，你会发现它便宜约 15%，而“实用性”上几乎一样，除了少了一个书房。

在这方面，预算更紧但希望居住在中心区的家庭，会被 Hill House 吸引——这也是 Hill House 的核心卖点：一座精品的 999 年屋契新盘，以颇具吸引力的总价切入。

“可负担性”更多见于 OCR，土地价格更低，开发商也更有余地打造“更实用”的布局；这对从 HDB 升级的买家尤其重要。

同时，HDB 升级客对这类位置并不排斥，且他们往往更倾向在熟悉的地段升级至公寓。

相反，考虑 D9 的买家或许不愿为“小户型”而妥协；他们也更可能不是来自 HDB 升级背景。

在缺少更“家用友好”的实用布局下，剩余的买家画像将更聚焦于：不介意小空间的人士、看重地段的单身/小两口，或看重租金回报与近乎永久地契“安全垫”的投资者。

归根到底，我把它视为进入 D09 与 River Valley 的一种“可负担”新盘入口，但适用人群相对特定；这种定价能力来自“面积较小”的权衡，以及“并非临近 MRT”的劣势。

Hill House 升值潜力观察

• Thomson-East Coast Line 的 Great World MRT Station

对于这个成熟社区而言，也许最大的升级消息就是 Great World MRT Station 的开通，就在今年 11 月份。

虽然距离 Hill House 仍需步行（约 1.1km，12 分钟），但它为住户提供了 Thomson-East Coast Line 的额外选择。现在，住户 2 站到 Outram Park，3 站到 Maxwell，5 站到 Marina Bay。

它也直接连通 Woodlands 与 Siglap。

• Dimensions International College：已划为保留用地

从 2019 年总体规划可见，Dimensions International College 地块已被标注为“保留用地”，意味着其分区与用途尚未决定。考虑到该片区主要为住宅分区，我不认为未来用途会与周边反差过大。

同样可注意到，社区中还有其他几幅保留地，如 The Herencia。

• 成熟的 D9 社区

大家都知道，第 9 邮区是新加坡最为高端的区域之一，多数房地产为永久地契。

虽然 Hill House 严格意义上不是永久地契，但 999 年屋契几乎可视作“等同”。

River Valley 长期被视为外籍人士聚居区，周边的国际学校也支撑了这一客群。无论租客还是自住者都很青睐，D9 可谓新加坡最令人垂涎的社区之一。

• NFT 合作

虽然这不会直接提升 Hill House 单位的价值，但我觉得有意思的是，有些新盘开始探索 NFT 方向。契合 Hill House 的“身心健康与自然”主题，它与 Serial Co 的 NFT 项目合作，主题为 BIOS: Living with NFTs。

该 NFT 系列是受“斑叶植物收藏”启发的收藏艺术项目，把虚拟植物带到区块链上。鉴于 Hill House 所处区域与新加坡的艺术场景相近，我认为这与项目主题相得益彰。

我们的看法

尽管新盘风头多在新加坡外环区，D9 的吸引力依旧毋庸置疑。但这里同样是快节奏之地，持续的喧嚣既能令人振奋，也可能令人生畏。

像 Hill House 这样的精品公寓提供了一个有力的“替代选项”。隐身于安静的袋状路尽头，Hill House 为住户在活力四射的社区中提供一处静谧栖身之所。能步行或骑行前往 Orchard 购物带与 Great World City 更增添其吸引力。此外，999 年屋契几乎等同永久地契，为买家的资产“持久性”提供了一份安心。

但如同所有选择，精品公寓也有取舍。对部分人而言，缺少通往最近 MRT 站的有盖走道（步行 9 分钟）可能是障碍；而精品项目常见的“小户型”，也可能让习惯大空间的人感到挑战。

归根结底，还是看个人偏好与优先级。对于重视私密、宁静与长期持有的人而言，像 Hill House 这样的精品公寓的吸引力，或许胜过体量更大、单位与设施更多的开发。它们提供了独特的舒适与便捷组合，让你以更“可口”（相对）的价格，享受 D9 的活力。

本文由生成式人工智能翻译。点击此处阅读英文原文。